Гр. дело № 2- 743/2018

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

г. Мичуринск 07 июня 2018 года. 

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Замотаевой А.В.,

при секретаре Бочкаревой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Мичуринска, ФИО2 о признании сделки купли- продажи объекта недвижимого имущества состоявшейся и признании права собственности на гараж и земельный участок, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 в лице своего представителя по доверенности ФИО3, обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Мичуринска и ФИО2 о признании сделки купли- продажи объекта недвижимого имущества от 25.09.1998 состоявшейся и признании права собственности на гараж площадью 28,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером .... по адресу: ..., в районе .... 

В обоснование заявленных требований указано, что 25.09.1998 между истцом и ФИО2 был заключен договор купли- продажи гаража, который оформлен распиской. По указанному договору истец приобрел у ФИО2 гараж в районе ... за 10 000 руб.

Спорный гараж был возведен продавцом в соответствии с постановлением .... от 26.09.1996, которым ФИО2 был выделен земельный участок под строительство гаража. Был подготовлен строительный паспорт, ситуационный план. Осуществив строительство гаража, ФИО2 продал его ФИО1 

С 1998 истец владеет и пользуется указанным гаражом как своим собственным. Однако оформить право собственности на гараж истец лишен возможности, поскольку ответчик продал гараж, не оформив право собственности на строение и в настоящий момент отсутствуют правоустанавливающие документы на гараж.

При проведении кадастровых работ установлено незначительное превышение размеров гаража, площадь которого составляет 28,2 кв.м. 

Ссылаясь на положения ст. 222, ч.2 ст. 218, ст. 160, ст. 420, ст. 432, ст. 454 Гражданского кодекса РФ, истец просил признать состоявшейся сделку купли- продажи гаража площадью 28,2 кв.м., заключенную 25.09.1998 между ФИО1 и ФИО2 и признать за ФИО1 право собственности на гараж, являющийся предметом данной сделки. 

В ходе судебного разбирательства по делу представителем истца подано заявление об уточнении и дополнении ранее заявленных исковых требований, в котором просила признать состоявшейся вышеназванную сделку; признать за ФИО1 право собственности на гараж площадью 28,2 кв.м., расположенный по адресу: ..., в районе ..., в кадастровом квартале ....; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 32 кв.м., расположенный под вышеуказанным гаражом. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Представитель истца по доверенности - ФИО3 в судебном заседании исковые требования в редакции заявления от 28.05.2018 поддержала по указанным в иске основаниям. Дополнительно суду показала, что договор купли-продажи гаража заключен в простой письменной форме, что подтверждено соответствующей распиской. После заключения сделки, продавец передал её доверителю постановление о выделении земельного участка под строительство гаража, ситуационный план с указанием его местоположения и строительный паспорт. Факт передачи денег ответчиком ФИО2 не оспаривается. Более 20 лет истец владеет и пользуется спорным гаражом, осуществляет плату за электроэнергию. Оформление сделки купли- продажи во внесудебном порядке в настоящее время не представляется возможным, т.к. ФИО2 не может зарегистрировать право собственности на строение за собой, поскольку гаражом на протяжении длительного времени владеет ФИО1 Фактически истец является собственником гаража, но не может юридически оформить строение. Гараж был возведен продавцом с незначительным отступлением от выделенной площади земельного участка, однако он расположен в ряду существующих гаражей, с которыми имеет общие стены. Полагает, что за ФИО1 может быть признано право собственности на спорный гараж, несмотря на то, что он обладает признаками самовольной постройки, поскольку им в бюджет внесена плата за фактическое пользование земельным участком под гаражом за последние три года, а также оплачена выкупная стоимость земельного участка, исходя из установленной стоимости одного кв.метра в данном кадастровом квартале. Поскольку земельным законодательством предусмотрен принцип единства строения с земельным участком, на котором оно расположено, а ФИО2 в силу земельного законодательства был наделен правом на предоставления земельного участка под гаражом в собственность бесплатно, просила признать право собственности на земельный участок за истцом. 

Представитель ответчика администрации г. Мичуринска ФИО4 (по доверенности) исковые требования не признал, поскольку право собственности на гараж у продавца не возникло, т.к. ФИО2 не оформил возведенный им гараж в органах БТИ. Сведения о регистрации права собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Следовательно, продавец в данном случае не обладал правом на отчуждение строения. Кроме того, гараж возведен с превышением размеров и занимает земельный участок большей площадью, чем был предоставлен под его строительство органом местного самоуправления, в связи с чем является самовольной постройкой. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, направив в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что с требованиями ФИО1 согласен и не возражает против их удовлетворения.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением .... от 26.09.1996 ФИО2 был предоставлен земельный участок площадью 24 кв.м. для строительства гаража в районе ... котельной по ... в .... 

На предоставленном земельном участке ФИО2 в 1996 году возведен кирпичный гараж боксового типа в ряду существующих гаражей площадью 28,2 кв.м. 

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку гараж был возведен ФИО2 на отведенном ему земельном участке, разрешение на строительство гаража, в соответствии с действовавшим на момент его возведения законодательством не требовалось, суд приходит к выводу, что истцом подтверждена законность создания ФИО2 новой вещи (строительства гаража) и принадлежность строения ему на праве собственности после его возведения. 

Согласно с п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем оставления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ). Не соблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.09.1998 ФИО2 продал построенный им гараж ФИО1

Предъявляя исковые требования о признании сделки купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 состоявшейся и признании права собственности на гараж, сторона истца в подтверждение заключения договора купли-продажи предоставила письменную расписку от 25.09.1998, из которой следует, что ФИО2 продал кирпичный гараж на земельном участке, расположенном в районе ... в ... к котельной за 10 000 руб. ФИО1

Факт передачи гаража продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 в декабре 1998 г. подтвержден в ходе рассмотрения дела показаниями свидетелей Л. и З.. и не оспаривается ответчиком.

Так свидетель Л.. суду показала, что знакома с ФИО1 с 2010 года, поскольку работает на автомойке, расположенной недалеко от гаража ФИО1 в районе ... в .... Ей известно, что владельцем спорного гаража является ФИО1, каких -либо иных лиц, использующих данных гараж для личных нужд, за указанный период времени она не видела. 

Аналогичные показания дал суду свидетель З.., который является владельцем соседнего гаража, расположенного в одном ряду с гаражом, которым владеет истец. С ФИО1 он знаком 15 лет и все это время он (Панов) пользуется спорным гаражом. 

Не доверять показаниям вышеназванных свидетелей основания у суда отсутствуют, поскольку они последовательны и согласуются с материалами дела. Свидетели на фотоснимке ряда гаражей верно указали гараж, которым пользуется истец. 

Вышеизложенное, по мнению суда, свидетельствует о том, что между сторонами были фактически созданы правовые последствия, присущие договору купли-продажи, договор сторонами исполнен.

Заключенная ФИО2 и ФИО1 сделка содержит существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Так, в расписке указан объект недвижимости, который был продан ФИО2, стоимость отчуждаемого имущества была согласована сторонами, что следует из текста расписки. 

Отсутствие письменного договора купли- продажи жилого дома и его государственной регистрации, как то было предусмотрено положениями п.2 ст. 558 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент совершения указанной сделки) не опровергает факта исполнения договора. Анализ установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств в совокупности свидетельствует о том, что ФИО2 выразил свою волю на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества. В настоящее время оформление договора купли - продажи недвижимости и переход права собственности на гараж к истцу стало невозможным ввиду отсутствия регистрации права собственности на гараж за продавцом, проведение которой также в настоящее время не представляется возможным, поскольку владеет и пользуется спорным объектом недвижимости на протяжении 20 лет ФИО1 

На основании изложенного, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования о признании сделки купли- продажи гаража площадью 28,2 кв.м., распложенного в районе ... в ..., заключенной 25.09.1998 между ФИО1 и ФИО2 состоявшейся. 

Ввиду признания сделки состоявшейся, исковые требования о признании за ФИО1 права собственности на гараж, являющийся предметом данной сделки, подлежат удовлетворению. 

Доводы представителя ответчика о том, что гараж возведен с превышением размеров земельного участка, предоставленного под его строительство и является самовольной постройкой, суд находит заслуживающими внимание. 

Действительно из материалов дела усматривается, что гараж возведен с превышением размеров земельного участка, предоставленного ФИО2 постановлением органа местного самоуправления (24 кв.м.), тогда как площадь спорного гаража составляет 28,2 кв.м., площадь земельного участка под гаражом- 32 кв.м., в связи с чем строение имеет признаки самовольной постройки. 

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). 

Судом установлено, что у ФИО2 либо истца, впоследствии владевшего гаражом, разрешительных документов на возведение построенного гаража с занятием земельного участка большей площадью чем выделенный, не имеется.

Вместе с тем, возведение гаража в большем размере, с занятием дополнительно 8 кв.м. земельного участка по сравнению с предоставленным под строительство органом местного самоуправления, по мнению суда, в данном случае не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку он возведен на земельном участке отведенном под строительство гаражей, расположен в ряду существующих гаражей, имеет общие стены со смежными гаражами. 

Требований о сносе гаража и освобождении земельного участка, к ФИО2 либо ФИО1 органом местного самоуправления органом не заявлено.

Согласно выставленному администрацией города требованию, истцом в городской бюджет внесена арендная плата за последние три года за фактическое пользование земельным участком под гаражом в сумме 2389 руб. 51 коп., а также уплачены денежные средства в счет выкупа самовольно занятой части земельного участка площадью исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка, находящегося в кадастровом квартале 68:26:0000183 по месту нахождения гаража, в сумме 1322 руб.

Из представленных материалов усматривается и в суде установлено, что возведенная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также каких-либо нарушений градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки не допущено, что подтверждается инженерно- техническим обследованием несущих и ограждающих конструкций гаража, выполненным ООО «Архитектурно-проектная мастерская «АвАрх» от 22.03.2018. 

Согласно схемы границ земельного участка спорный гараж расположен в гаражном массиве в зоне ПК-4( территориальная зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности), в которой согласно Правилам землепользования и застройки г. Мичуринска Тамбовской области от 28.12.2012 ...., предусмотрено в качестве основного вида разрешенного использования недвижимости, в том числе расположение гаражей боксового типа, многоэтажных, подземных и наземных гаражей. 

Суд полагает возможным сохранение гаража в существующих размерах с признанием права собственности на него за истцом, с учетом заявления требований о признании права собственности на земельный участок под гаражом, которые суд также находит подлежащими удовлетворению. 

Как следует из материалов дела земельный участок постановлением администрации города Мичуринска был предоставлен под строительство гаража ФИО2 

Согласно ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Из ст. 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 59 ЗК РФ признание права собственности осуществляется в судебном порядке.

Как указано выше, земельный участок был выделен под строительство гаража решением органа местного самоуправления в 1996 году. 

Пунктом 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ (с изменениями и дополнениями) предусмотрено, что если земельный участок предоставлен до введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе для индивидуального гаражного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. 

На основании вышеуказанных норм права, ФИО2 наделен был правом на приобретение земельного участка под гаражом в собственность бесплатно. 

Согласно п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принятого в последующем уже после совершения сделки, также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом уплаты истцом выкупной цены земельного участка площадью 32 кв.м. и принимая во внимание, что самовольно занятый земельный участок площадью 8 кв.м. не может быть самостоятельно сформирован и отчужден органом местного самоуправления, поскольку уже занят строением гаража, суд находит подлежащим удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок под гаражом. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать сделку купли- продажи гаража площадью 28,2 кв.м. в районе ... в ..., заключенную .... между ФИО1 и ФИО2, состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на гараж площадью 28,2 кв.м., расположенный по адресу: ..., в районе ... в кадастровом квартале .... и земельный участок под данным гаражом площадью 32 кв.м., категория земли- земли населенных пунктов, в границах точек н1-н2-н3-н4-н1 согласно схемы границ земельного участка от 11.05.2018 г., изготовленной кадастровым инженером С.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2018 года.

Председательствующий А.В. Замотаева