РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 июня 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Потаниной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-426/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Совхоз Динамо» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Совхоз Динамо» (далее - административные истцы) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1967,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, здание торгового центра, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представители административного истца поддержав административный иск, просила установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области (далее- административный ответчик), поддержав в судебном заседании письменные пояснения, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, стороны не согласились.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта ФИО1 полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Доводы представителей административного истца, административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении. 

В судебном заседании экспертом ФИО1 даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей сторон, представлены письменные пояснения.

Так эксперт указала, что согласно информации, представленной в копии объявления об аренде объекта недвижимости, использованного в качестве аналога №2 в доходном подходе (стр.32 Заключения), в аренду сдается помещение свободного назначения, что указано в заголовке объявления. В тексте объявления арендодатель действительно прописал, что «…идеально подойдет под производство или цех…», однако ранее было упомянуто, что сдаются помещения свободного назначения. Как правило, помещения и здания, расположенные в небольших населенных пунктах сдаются редко и использовать данные помещения можно по желанию арендатора по различному назначению, в том числе и под торговые помещения.

Возражая относительно доводам о том, что объект аналог № 3 в доходном подходе использован после даты определения кадастровой оценки, эксперт, по мнению суда, обоснованно указала на следующее.

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» регламентирует требования в отношении осуществления оценочной деятельности. Напомню, что судебный эксперт осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Согласно статье 8 эксперт проводит исследование объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. По мнению эксперта, в условиях неактивного рынка объектов, полнота исследования может быть обеспечена за счет учета всех данных, которыми он располагает в процессе проведения исследования. 

Согласно Методическим рекомендациям по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, под. ред.д.ю.н.ФИО2: «…В случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных и общедоступных открытых источниках, удовлетворяющих требования достаточности и достоверности, эксперт вправе проводить исследования сегмента рынка недвижимости, относящегося к исследуемому объекту, на период производства экспертизы с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату. В качестве такого корректирующего коэффициента рекомендуется использовать индексы цен Госкомстата, государственных органов, аналитических и других компаний по конкретному сегменту рынка недвижимости со ссылкой на источник публикации; метод парных продаж.

Перед экспертом был поставлен вопрос определения рыночной стоимости по состоянию на 01 августа 2015 года. Учитывая ретроспективность даты исследования, эксперт счел возможным использовать данные после даты исследования (около 3-х месяцев) с учетом необходимой корректировки на условия рынка. Данная корректировка составила -1,2% согласно Справочника оценщика недвижимости «Том 2. Текущие и прогнозные характеристики для доходного подхода», под. ред. Лейфера. При этом дата публикации объявления 10.12.2014г.

Представители административного ответчика в судебном заседании указали, что вычитание экспертом кадастровой стоимости земельного участка под объектом экспертизы из стоимости единого объекта недвижимости некорректно (стр. 47 заключения), т.к. кадастровая стоимость земельного участка определялась методами массовой оценки, по состоянию на дату отличную от даты определения стоимости в рассматриваемом заключении. Использованная в расчетах кадастровая стоимость земельного участка не проанализирована на состояние рыночным данным на дату определения стоимости объекта исследования.

Не соглашаясь с указанными возражениями, эксперт пояснила, что пояснения представителей административного ответчика о том, что «…использованная в расчетах кадастровая стоимость земельного участка не проанализирована на состояние рыночным данным на дату определения стоимости объекта исследования…» является неверной, так как выделение стоимости земельного участка было проведено исходя из расчетной рыночной стоимости земельного участка (см. таблицу 27 заключения). В заключении на стр.25 приводится таблица с данными о рыночной стоимости земельных участков на дату исследования (близкую к дате исследования), расположенных в районе расположения исследуемого объекта по направлению северо-запад и предназначенных под размещение коммерческих объектов (на дату близкую к дате исследования). Исходя из таблицы, можно сделать вывод, что диапазон среднерыночных цен на земельные участки, отведенные под размещение коммерческих объектов и расположенных в районе расположения исследуемого объекта по направлению северо-запад составляет 714,3-1888,9 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка, отведенного под размещение объекта исследования, составляет 18,74 руб./кв.м. В связи с тем, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, отведенного под размещение исследуемого объекта составляет 18,74 руб./кв.м, эксперт принял решение вычесть стоимость земельного участка исходя из расчетной рыночной стоимости земельного участка (см. таблицу 27 заключения), которая составила 989,4 руб./кв.м, что соответствует рыночным данным (см. стр. 25 Заключения). 

Соглашаясь с пояснениями эксперта в указанной части, суд полагает необходимым указать, что представителями ответчика представлены возражения не соответствующие содержанию экспертного заключения, что не оспаривалось представителя ответчика в судебном заседании.

Относительно позиций представителей сторон на наличие оснований для применения корректировок в сравнительном подходе на год постройки к объектам аналогам 1 и 3 эксперт пояснила, что в копиях объявлений по продаже объектов недвижимости, использованных в качестве образцов для исследования не приводится информация о годе постройке данных объектов. Однако на основании исследования сайта https://yandex.ru/maps/ (в том числе функции «Панорамы»), анализа окружающей застройки образца для исследования, эксперт пришла к выводу, что данные объекты были построены ориентировочно в 1980-1990-х гг. (средний год постройки составит 1990г.). Исследуемый объект был построен в 1978г., материал стен при этом – железобетонные панели. Таким образом, разница в годе постройки между исследуемым объектом и образцами для исследования составляет 12 лет. Эксперт принял решение, что данный факт необходимо учесть и ввести незначительную корректировку, учитывающая разницу в годе постройки.

Возражая представителям сторон относительно применения корректировки на коммуникации, эксперт пояснила, что на земельном участке, отведенном под размещение исследуемого объекта на дату исследования имелись следующие коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация (местная), газоснабжение. На земельных участках, используемых в качестве образцов для исследования №№1, 2 - электроснабжение, газоснабжение проходят по границе земельного участка, а образца для исследования №3 - электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация проходят по границе земельного участка. Таким образом, корректировка на наличие инженерных коммуникаций необходима.

По всем иным возражениям представителей сторон экспертом даны полные и мотивированные ответы.

Представителями сторон не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 ноября 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Совхоз Динамо» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 ноября 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1967,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> здание торгового центра, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 30734700 (тридцать миллионов семьсот тридцать четыре тысячи семьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 9 июня 2018 года