47RS0009-01-2025-000171-18 Дело №2-1134/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кировск

Ленинградская область 18 августа 2025 года

Кировский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Матвейчука А.В.

с участием истца ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2, 

при секретаре судебного заседания Палкиной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка - основным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО3, в котором с учетом внесенных и принятых судом изменений в его предмет просил признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, заключенный 29 декабря 2022 года между ФИО и ФИО1 – основным, а также признать за истцом право собственности на земельный участок площадью 1198,5 кв.м с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 80,7 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 29 декабря 2022 года между истцом и ФИО заключен предварительный договор купли-продажи спорного имущества по цене равной 645000 рублей. Заключение договора купли-продажи согласовано сторонами не позднее 27 декабря 2023 года. 

На момент заключения данной сделки право собственности продавца на жилой дом и земельный участок, возникшее в порядке наследования по закону и приобретательной давности, зарегистрировано не было, в производстве суда находилось соответствующее гражданское дело. В счет оплаты приобретаемого имущества истец передал ФИО денежные средства в размере 30000 рублей в день заключения договора, 240000 рублей – 29 октября 2022 года, 270000 рублей – 23 января 2023 года, всего 540000 рублей. 

Кроме того, ФИО1 оплатил расходы, связанные с оформлением наследственных прав продавца, в том числе на оплату услуг представителя по рассматриваемому судом делу, а также расходы на оплату коммунальных услуг. 

22 августа 2023 года ФИО умер, его наследником, принявшим наследство, является супруга ФИО3 Соответственно права и обязанности умершего перешли к последней.

17 декабря 2024 года истцом в адрес ответчика направлено предложение с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры, однако во внесудебном порядке спор не урегулирован. 

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что при заключении договора от 29 декабря 2022 года, поименованного как «предварительный», сторонами согласованы все существенные условия купли-продажи объектов недвижимого имущества, в том числе цена дома и земельного участка, обязанность покупателя оплатить стоимость приобретаемого имущества по установленному графику, при этом истец передал продавцу существенную часть платы, а от получения оставшейся части ответчик уклоняется, ФИО1 полагал, что предварительный договор купли-продажи по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации таковым не является, а должен быть квалифицирован как основной договор с условием о предварительной оплате (л.д. 3-8, 203-207).

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 поддерживали исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, сведений об уважительности причин неявки не представила. В письменном отзыве на иск ответчик просила отказать в удовлетворении исковых требований ссылаясь на неверную квалификацию истцом сложившихся между ними правоотношений, а также тот факт, что до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока предложений о заключении договора купли-продажи от покупателя не поступало, в связи с чем, обязательства сторон по договору прекратились на основании пунктов 5 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отмечала, что предварительным договором не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату продавцу полностью или в значительной части до подписания основного договора. Одновременно ответчик ставила под сомнение факт передачи истцом ФИО денежных средств в указанном в иске размере, а также обращала внимание, что 7 декабря 2021 года между сторонами был заключен в целом аналогичный договор, содержащий ссылку на передачу денежных средств в размере 200000 рублей до момента его подписания, которые фактически не передавались, что не оспаривалось ФИО1 в ходе рассмотрения дела (л.д. 219-222). 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен. 

При таких обстоятельствах, суд, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил о рассмотрении дела в отсутствии не явившегося ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца и его представителя, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 29 декабря 2022 года между ФИО (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 9).

Пунктом 2, 4 указанного договора определена стоимость отчуждаемого имущества в размере 645000 рублей, а также порядок внесения платы: 30000 рублей при подписании настоящей сделки, 115000 - до 30 сентября 2023 года, с составлением соответствующей расписки, оставшаяся часть в размере 500000 рублей – при подписании основного договора купли-продажи, после проведения всех процедур по принятию права собственности (продавца) на объекты.

В силу п. 9 договора срок заключения основного договора купли-продажи установлен не позднее 27 декабря 2023 года. В случае невозможности заключить основной договор купли-продажи в указанный срок по независящим от сторон обстоятельствам, указанный срок подлежит пролонгации на основании дополнительного соглашения либо уведомления сторон. 

Указанный договор также содержит запись о получении продавцом денежных средств в размере 30000 рублей, удостоверенную его подписью. 

На момент заключения данной сделки право собственности ФИО на отчуждаемые объекты в установленном законом порядке зарегистрировано не было, в производстве Кировского городского суда Ленинградской области находилось гражданское дело по его иску к администрации Отрадненского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области об установлении факта владения, пользования и распоряжения имуществом, включении имущества в состав наследства, установлении факта принятия наследства, признании права собственности и по встречному иск администрации Отрадненского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области к ФИО о признании доли жилого дома выморочным имуществом, признании права собственности и обязании передать недвижимое имущество (том 1 л.д. 106-109).

Впоследствии стороны изменили график оплаты по предварительному договору от 29 декабря 2022 года, в день его подписания истец дополнительно передал продавцу 240000 рублей, а 23 января 2023 года – 270000 рублей, что подтверждается соответствующими расписками (том 1 л.д. 20, 21). Таким образом, всего покупателем оплачено 540000 рублей. 

22 августа 2023 года ФИО умер, ответчик ФИО3 является его супругой и единственным наследником принявшим наследство как по закону, так и по завещанию (том 1 л.д. 83-120).

В настоящее время право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 16 октября 2024 года (том 1 л.д. 67-69, 70-71).

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).

Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Приняв наследство после смерти ФИО, ответчик получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия наследодателя по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для ФИО3, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка при жизни ФИО, а впоследствии и его правопреемниками оспорен не был.

При этом волеизъявление ответчика производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления ФИО, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Определяя характер заключенного между сторонами договора, суд учитывает, что согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Таким образом, в случае установления судом факта полной оплаты по договору, данный договор купли-продажи надлежит квалифицировать в качестве основного.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеприведенные нормы материального права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку стороны фактически достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, с предварительной оплатой, условия сделки содержат данные о стоимости объектов, месте их расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество подлежащее передаче при заключении основного договора, а также о порядке внесения оплаты. Заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность. 

Спорный договор, заключенный между сторонами, не расторгнут и недействительным не признан. 

На момент смерти продавца истцом оплачено 540000 рублей из согласованной суммы 645000 рублей, то есть существенная часть цены. 

В свою очередь в ходе рассмотрения дела ФИО1 представлены платежные документы (том 2 л.д. 5) о внесении денежных средств в размере 105000 рублей на счет Управления Судебного департамента в Ленинградской области в качестве обеспечения иска. Следовательно, покупатель в полном объеме исполнил свои обязанности по договору. 

С учетом изложенного суд полагает, что между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи объектов недвижимости с предварительной оплатой, в связи с чем ФИО1 вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а в случае его уклонения, что установлено в ходе рассмотрения дела, требовать защиты своих прав путем предъявления иска о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что истцом пропущен установленный законом шестимесячный срок с момента неисполнения обязательств по договору, по мнению суда, подлежат отклонению, поскольку ввиду квалификации судом спорного договора как основного правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

Является несостоятельной и ссылка ответчика на то обстоятельство, что предварительным договором не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату продавцу полностью или в значительной части до подписания основного договора.

Действительно, п. 4 договора от 29 декабря 2022 года большая часть выкупной цены (500000 рублей) подлежала оплате после заключения основного договора.

Между тем, непосредственно в день подписания настоящей сделки стороны фактически изменили установленный график платежей, что подтверждается вышеуказанными расписками о передаче денежных средств от 29 декабря 2022 года на сумму 240000 рублей и от 23 января 2023 года на сумму 270000 рублей.

Вопреки утверждениям ответчика ставить под сомнение факт получения продавцом указанных сумм оснований не имеется.

Допрошенный в судебном заседании 

<

данные изъяты> ФИО. подтвердил, что являлся очевидцем передачи ФИО оплаты в сумме 30000 рублей и 240000 рублей в день подписания сделки, тогда как 270000 рублей дополнительно переданы продавцу в январе 2023 года (том 1 л.д. 210-211).

Оснований не доверять показаниям 

<

данные изъяты>, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Суд также считает необходимым отметить, что в ходе рассмотрения дела ответчику и его представителю разъяснено право ходатайствовать о проведении соответствующей экспертизы, в том числе почерковедческой, в отношении представленных истцом расписок, однако последние посчитали проведение таких исследований излишним (том 1 л.д. 212). 

Таким образом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, ФИО3 не представила каких-либо доказательств в обоснование своих доводов о безденежности рассматриваемого договора.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что 7 декабря 2021 года между сторонами был заключен в целом аналогичный предварительный договор купли-продажи, по которому денежные средства не передавались, не смотря на наличие соответствующей записи, указанных выводов не опровергает (том 1 л.д. 187-188).

В рамках рассмотрения дела истец ФИО1 не оспаривал тот факт, что договор от 7 декабря 2021 года между сторонами фактически не исполнялся, денежные средства по нему продавцу не передавались. 

Между тем, указанное обстоятельство, само по себе, не свидетельствует о неисполнении предварительного договора от 29 декабря 2022 года, не опровергает факт передачи денег в размере 30000 рублей, подтвержденной не только соответствующей записью в тексте договора, но и совокупностью собранных по делу доказательств, включая свидетельские показания. 

С учетом изложенного суд находит обоснованными доводы истца и его представителя о том, что получив оплату за отчуждаемые объекты недвижимого имущества, продавец, а затем и его наследник, не вправе отказаться от договора купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка - основным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, заключенный 29 декабря 2022 года между ФИО и ФИО1 - основным.

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, право собственности на земельный участок площадью 1198,5 кв.м с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 80,7 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Денежные средства, внесенные на счет Управления Судебного Департамента в Ленинградской области ФИО1 по чеку ПАО «Сбербанк России» от 23 июля 2025 года в сумме 105 000 рублей, в счет обеспечения исполнения решения суда, перечислить в пользу ответчика ФИО3 по представленным ею реквизитам. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья А.В. Матвейчук

Мотивированное решение изготовлено 27 августа 2025 года