К делу № 2-5130/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2017 г. г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края 

в составе председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Бочковской Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Сочи, ООО «СаМиН», ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи, ООО «СаМиН», ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора, которые мотивированы следующим.

Как указывает истец, она является собственником квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Истцу стало известно, что права на земельный участок площадью 1000 кв.м., на котором расположен жилой дом – общественно-жилищный комплекс, администрацией города Сочи переданы в аренду нескольким арендаторам. То есть земельный участок, который по закону является общим имуществом собственников помещений строений, обременён правами аренды, в том числе в пользу лиц, которые не являются собственниками какого-либо имущества в данном доме. Истец указывает, что данные обстоятельства нарушают права и законные интересы собственников помещений в целом, должны быть устранены в судебном порядке. ФИО1 и иные собственники обращались с заявлением в администрацию г. Сочи с просьбой о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ №,однако, заявителям поступил неправомерный отказ, который нарушает права и законные интересы обратившихся лиц. Учитывая указанные обстоятельства и нормы действующего законодательства РФ, регулирующие соответствующий вопрос, ФИО1 просит расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № с датой расторжения от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец и ее представитель по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явились, в адресованном суду письменном заявлении ходатайствовали о рассмотрении дела по существу в их отсутствие, на требованиях настаивали.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца и ее представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СаМиН» по доверенности ФИО7 исковые требования признал, просил об их удовлетворении в полном объёме, обратил внимание суда на то, что данный ответчик не владеет на праве собственности какими-либо объектами недвижимости, расположенными на земельном участке.

Представитель ответчика – администрации г. Сочи по доверенности ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила суд отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отказе администрации г. Сочи на заявление о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, направили в адрес суда письменные ходатайства о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражали.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения указанного гражданского дела без участия ответчиков.

Заслушав мнение представителей явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Истец ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что права на земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, на котором расположен жилой дом – общественно-жилищный комплекс, администрацией города Сочи переданы в аренду нескольким арендаторам на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с момента его государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ.

Между администрацией города Сочи и ООО «СаМиН», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключён договор о предоставлении в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) № земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204014:40, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, с видом разрешённого использования «общественно-жилищный комплекс».

Таким образом, вышеуказанный земельный участок площадью 1000 кв.м., который по закону является общим имуществом собственников помещений строений, расположенных на нем, обременён правами аренды, в том числе, в пользу ООО «СаМиН», которое не является собственником какого-либо имущества в данном доме.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № г., которым исковое заявление ФИО1 к ООО «СаМиН» о прекращении права собственности ООО «СаМиН» на помещения №№, 52, 53 в 

<

адрес> в Центральном районе г. Сочи, внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности в отношении указанных помещений, удовлетворено, прекращено право собственности ООО «СаМиН» на помещения №№,52,53 в 

<

адрес> Центральном районе г. Сочи, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения суда должна быть внесена запись о прекращении права собственности ООО «СаМиН» в отношении помещений №№, 52, 53, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>, помещения №№, 52, 53 в указанном жилом доме признаны общим имуществом собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>.

Данные помещения были единственным объектом собственности ООО «СаМиН» по указанному адресу.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № вступило в законную силу.

Таким образом, в настоящее время ООО «СаМиН» не является собственником помещений, находящихся в 

<

адрес> в Центральном районе г. Сочи.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды на указанный земельный участок в случае продажи объекта недвижимости или его части, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору, арендаторы обязаны письменно уведомить об этом арендодателя.

В соответствии с п. 8.1 договора аренды, любые изменения и дополнения к договору (за исключением п. 3.5.) оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заинтересованным лицом отправлено заявление с просьбой расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ, №. 

Как следует из материалов гражданского дела, ответ на указанное заявление направлен не был.

Исходя из объяснений сторон, а также материалов гражданского дела, следует, что граждане-собственники иных помещений в доме также обратились к ответчику с заявлением, в котором просили расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказал в удовлетворении заявления, ссылаясь на тот факт, что при передаче земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204014:40 в общую долевую собственность жильцам уменьшится поступление арендных платежей за земельный участок в бюджет города Сочи, а также по тем основаниям, что администрация города Сочи не привлекалась в качестве третьего лица к рассмотрению гражданского дела №.

Суд относится к данному доводу департамента имущественных отношений администрации города Сочи критически по следующим основаниям.

Исходя из п. 1.1 указанного договора аренды, следует, что земельный участок имеет вид разрешённого использования - «Общественно-Жилищный комплекс», из чего следует, что земельный участок предоставлялся для строительства Общественно-Жилищного комплекса.

Однако указанный комплекс построен и сдан в эксплуатацию, а все помещения, расположенные в доме-комплексе, перешли в собственность иных граждан, и, в связи с этим, ООО «СаМиН», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 утратили право пользоваться и распоряжаться земельным участком, так как в настоящее время земельный участок должен перейти в собственность иных собственников помещений названного жилого дома - общественно-жилищного комплекса. 

Так, все помещения в данном жилом доме сданы и переданы в собственность гражданам, и поэтому организация-застройщик утратила право пользоваться земельным участком, что является существенным изменением условий аренды. 

В связи с прекращением права собственности ООО «СаМиН» на помещения №, 52, 53 в 

<

адрес> в Центральном районе города Сочи, в данном объекте недвижимости не осталось помещений, находящихся в собственности у одного из арендаторов земельного участка, который был застройщиком.

Также установлено, что, и остальные участники арендного договора на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, № с 2014 года переменились.

Поскольку в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учёт и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст. 606, 607, 615 ГК РФ).

Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные ст. ст. 606, 607, 615 ГК РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют. 

Дальнейшее исполнение условий договора аренды невозможно, следовательно, отказ администрации в его расторжении не может быть признан законным и обоснованным.

Исходя из положения п. 8.4 договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, и договором, за исключением случая, предусмотренного п. 8.5 договора. 

Пункт 8.5 вышеуказанного договора аренды предусматривает условия одностороннего расторжения данного договора по инициативе арендодателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с невозможностью дальнейшего использования земельного участка ООО «СаМин», суд считает правомерным заявленное требование о расторжении договора аренды.

В силу ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Руководствуясь ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Помимо этого, имеются и иные основания для расторжения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ №.

Как уже указано выше, земельный участок предоставлялся для строительства Общественно-Жилищного комплекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно данным, имеющий свободный доступ, предоставленным на сайте Росреестра, земельный участок с кадастровым номером 23:19:0204014:40 был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Так, в соответствии правовой позицией, изложенной в абз. 3 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 5 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из изложенного, следует, что в силу закона право собственности на спорный земельный участок принадлежит собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>. 

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом в статье 305 ГК РФ указано, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно материалов дела, истец ФИО1 является собственником помещений в многоквартирном доме по 

<

адрес>, однако не является собственником земельного участка, на котором он расположен.

При этом споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, также регламентируются положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Так, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 названного Постановления, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 68 названного Постановления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Следовательно, требование о расторжении договора аренды земельного участка вправе заявить собственник помещений многоквартирного жилого дома, расположенного на данном земельном участке.

С учётом изложенного суд делает вывод, что истец вправе заявлять указанные требования, которые подлежат удовлетворению.

Доводы, содержащиеся в ответе Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи, о том, что администрация города Сочи не была привлечена к участию в деле при рассмотрении иска о прекращении права собственности ООО «СаМиН» на помещения №, № в доме по 

<

адрес>, суд признает не состоятельными, не влияющими на правильность рассмотрения данного спора.

В соответствии с п.3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для признания договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации г. Сочи, ООО «СаМиН», ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № с датой расторжения от ДД.ММ.ГГГГ.– удовлетворить в части.

Расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ №.

В остальной части требований – отказать.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.М. Вергунова