№ 2-132/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Крыловская 17 февраля 2025 года 

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Береза Т.Н., 

при секретаре Коломиец М.Ю.., 

с участием представителя истца ФИО2 действующей на основании доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, 

установил:

В Крыловской районный суд поступило исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки под личным подсобным хозяйством и жилого дома площадью 34,2 кв.м., с инвентарным номером 5756, расположенные по адресу: 

<

адрес>, за 100 000 (сто тысяч) рублей.

В этот же день был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому основной договор купли-продажи должен быть подписан после оформления документов на указанный объект недвижимости. На указанные объекты недвижимости отсутствовали правоустанавливающие документы, соответственно, заключение основного договора купли-продажи не представлялся возможным.

Расчеты между сторонами были произведены в полном объеме.

Ответчик, ФИО4, обязался в ближайшее время оформить документы на жилой дом с земельным участком и в будущем заключить с истцом договор купли-продажи. В настоящее время произвести регистрацию перехода права собственности на указанное имущество не представляется возможным, поскольку ФИО4 уклоняется от оформления документов и подписания договора, объясняя тем, что предыдущий собственник С.Л.М. отказался от переоформления документов.

С момента передачи денег и по настоящее время истец открыто владеет и пользуется жилым домом с земельным участком, как своим собственным, обрабатывает земельный участок.

Никаких претензий по поводу владения истцом данным имуществом ни от родственников бывшего владельца, ни от других лиц, не поступало.

Факт покупки жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подтверждается предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Указывает истец, что данный факт продажи также может подтвердить ФИО3, которая является дочерью собственника - С.М.П., а также сестрой С.Л.М.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать за ним право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, уведомлен судом надлежащим образом, направил своего представителя.

В судебном заседании представителя истца ФИО1 , исковые требования поддержала, сообщила суду, что истец в 2018 году на основании предварительного договора приобрел у ФИО4 земельный участок, по указанному в иске адресу, домовладение оформлено не было, в свою очередь ФИО4 также по расписке приобрел у С.Л.М., который умер, соответственно оформить недвижимость на свое имя не смог. После смерти С.Л.М., ни кто в наследство на вышеуказанное имущество не вступал.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, уведомлялся судом надлежащим образом, причины не явки не известны, ходатайств не поступило.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации Октябрьского сельского поселения, не явился, уведомлен судом надлежащим образом, заявлений, ходатайств не поступило.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации МО Крыловский район, не явился, уведомлен судом надлежащим образом, заявлений, ходатайств не поступило.

Третье лицо, ФИО3, которая является дочерью собственника - С.М.П., а также сестрой С.Л.М., сообщила суду, что слышала, что дом братом был продан.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки под личным подсобным хозяйством и жилого дома площадью 34,2 кв.м., с инвентарным номером 5756, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>., за 100 000 (сто тысяч) рублей, в связи, с чем между сторонами был заключен договор предварительный договор купли-продажи земельного участка. Поскольку у продавца отсутствовали правоустанавливающие документы, о чем покупателю (истцу) были известно, основной договор купли-продажи не был заключен. Продавец (ответчик) ФИО4, взятые на себя обязательства в течение шести месяцев оформить документы не выполнил, и уклоняется до настоящего времени, что и послужило поводом для обращения за судебной защитой. При этом как указывает истец, он с 2018 года открыто владеет и пользуется не только земельным участком, но и жилым домом, как своим собственным.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки под личным подсобным хозяйством состоит на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ, в разделе особые отметки, выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, значиться (собственность частная), правообладатель С.М.П., реквизиты документа основания - инвентаризационная опись от ДД.ММ.ГГГГ №б\н.

Органами технической инвентаризации, которые до ДД.ММ.ГГГГ осуществляли полномочия по технической инвентаризации и регистрации прав, а именно ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району предоставлена копия технического паспорта на жилой дом № расположенный по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер №, технический паспорт изготовлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведений о правообладателях значиться собственник С.М.П..

Из предоставленных суду нотариусом Крыловского нотариального округа ФИО5 копий наследственных дел № после смерти С.М.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, и № на его сына С.Л.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, установлены следующие обстоятельства.

После смерти ДД.ММ.ГГГГ собственника спорных объектов недвижимости С.М.Ф., с заявлением о принятии наследства по всем основаниям ДД.ММ.ГГГГ обратился сын умершего С.Л.М., он же ДД.ММ.ГГГГ дал согласие на принятие наследства после смерти С.М.П. и его супруги ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ, у родной сестрой (дочерью наследодателя) М.Н.М..

ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства обратилась М.Н.М.. 

Справкой администрации Октябрьского сельского совета №, подтверждается, что на дату смерти С.М.Ф. проживал один.

Свидетельства о праве на наследство по закону получены как С.Л.М., так и М.Н.М., по ? долю наследства, однако на спорное имущество свидетельства получены не были.

В соответствии с ч.1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

В силу положений ст.1111 ГК РФ, ст.1112 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ). Поскольку наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. 

Согласно п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п.2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу. 

Связь существующих объектов жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, не подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Спорный жилой дом, является объектом недвижимости, права на которые возникли до 1997 г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу), и сведения об их правообладателях в ЕГРН отсутствуют. Поскольку государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке, а закон не устанавливает для граждан обязательную перерегистрацию прав на недвижимость, то такие сведения в ЕГРН вполне могут отсутствовать. В то же время сведениями о ранее учтенных объектах недвижимости и их правообладателях могут располагать органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, нотариусы, органы инвентаризации, имеющих сведения об инвентаризации недвижимости (права на которые возникли до 1997 г.)

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

Ранее учтенными объектами недвижимости признаются: 1) объекты, права на которые возникли до 1 марта 1998 г., т.е. до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, и государственный кадастровый учет которых не был осуществлен; 2) объекты, поставленные на технический или государственный учет до 1 марта 2008 г., т.е. до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН; 3) объекты, учет которых не был проведен, но права на них зарегистрированы и не прекращены. 

Таким образом, права на ранее учтенные объекты недвижимости могут быть подтверждены различными документами, выданными до вступления в силу Закона 122-ФЗ: свидетельствами старого образца, выписками из похозяйственных книг, актами органов государственной власти и местного самоуправления, договорами и т.д.

Из предоставленных суду объяснений, следует, что С.Л.М. распорядился самостоятельно спорным имуществом, продав ФИО4, когда была осуществлена передача истцу неизвестно, распорядился С.Л.М. согласованно с М.Н.М. сторонам неизвестно, судом не установлено, надлежащих доказательств суду не предоставлено.

С.Л.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, после его смерти также заведено наследственное дело, из которого судом установлены следующие сведения, ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства обратился сын умершего ФИО7.

Наследниками по завещанию являются: ФИО7 (сын), Салиенко Зейтуна (супруга умершего), в завещании указанно следующее имущество: земельный участок, кадастровый №, мерой 780001 кв.м., категория земель с\х назначения, место нахождение: 

<

адрес>». ФИО8 отказалась от наследства в пользу ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 получено свидетельство о праве на наследство по завещанию на вышеуказанный земельный участок.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании", при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, - также требования о признании права собственности в порядке наследования.

Ни С.Л.М., ни М.Н.М., ни ФИО9 с требованиями о признании права собственности в порядке наследования на спорное имущество не обращались. 

Судом установлено, что правообладатели (в хронологическом порядке С.М.П., С.Л.М., М.Н.М., ФИО7) спорных объектов либо не совершали с ними сделок после 1997 г., или совершали их в простой письменной форме или в форме расписок без прохождения государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю.

Федеральный закон от 30.12.2020 N 518-ФЗ (ред. от 31.07.2023) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не ограничивает участников гражданского оборота в возможности осуществить государственную регистрацию прав на ранее учтенные объекты недвижимости в любой период времени по их усмотрению и не отменяют принцип законодательства, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Однако, при отсутствии волеизъявления самого правообладателя сведения о нем не могут быть внесены в ЕГРН, дополнены или изменены без соответствующей процедуры, предусмотренной действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Анализ приведенных норм законов позволяет сделать вывод о том, что собственнику принадлежат полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Отчуждение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости, во всяком случае, заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права.

Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1).

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Предварительный договор между истцом и ответчиком был заключен в 2018 году, С.Л.М. умер в 2023 году.

При установленных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, поскольку ответчик не вправе был распоряжаться спорной недвижимостью (отчуждать). Доводы истца, основаны на неверном примени норм права, неверно избран способ защиты права, в обход предусмотренных законом оснований для защиты права, предусмотренных положениями статей 58, 551, 1110 и 1112 ГК РФ.

Суд исследовал все обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, в 

<

адрес>, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья Т.Н. Береза

мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ