Дело № 2-1891/18 04 июля 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пановой А.В.

при секретаре Малявине А.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3, ФИО3, ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании убытков, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО3, ФИО3, ФИО3, ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании убытков, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 18 декабря 2017 года между ним и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (соглашение об авансе), расположенной по адресу: 

<

адрес> Согласно которого, стороны обязались в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 141,3 кв.м, площадь кухни -12,8 кв.м, жилая площадь – 89,8 кв.м. по цене 9 300 000 руб. в качестве аванса была уплачена сумма в размере 50 000 руб. Соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до 28 февраля 2018 года включительно. 24 февраля 2018 года он отправил ответчикам предложение заключить основной договор. Основной договор в указанный срок не был заключен в связи с отказом ответчиком от его заключения. В связи с чем истец просил понудить ответчиков к заключению основного договора недвижимости на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи недвижимости от 18 декабря 2017 года, взыскать с ответчиков убытки, связанные с арендой жилого помещения в размере 481 949 руб. 50 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица Орган опеки и попечительства Муниципального округа №78.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, уточнив основание иска – соглашение об авансе от 18 декабря 2017 года в редактированной версии, также просил дополнить текст основного договора изложением условий договора.

Ответчики ФИО4, ФИО5 и представитель ответчиков по доверенности ФИО6 в судебное заседание явились, исковые требования не признали по основаниям, изложенным в возражениях и дополнениях к ним, а именно не соблюдение формы договора, спорная квартира является коммунальной квартирой, находящейся в долевой собственности, при подписании соглашения об авансе не было получено предварительное разрешение органа опеки и попечительства, истцом не представлено доказательств наличия денежных средств необходимых для совершения сделки, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении дела не заявляли, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Местной администрации Муниципального округа №78 о доверенности ФИО9 в судебное заседание явилась, полагала исковые требования истца необоснованными, нарушающими права несовершеннолетней ФИО10, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав истца, ответчиков, представителя третьего лица МО №78, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18 декабря 2017 года между ФИО1 и ФИО11 ХХ, ФИО12, ФИО3, ФИО3, ФИО2, ФИО3, ФИО2 было подписано Соглашение об авансе. 

По условиям данного Соглашения стороны обязуются в течение срока действия данного соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по цене 9 300 000 руб. При этом при отсутствии согласования с покупателем днем, временем и местом совершения сделки считается предпоследний день срока действия соглашения 19 часов 00 минут 28 февраля 2018 года. Срок действия соглашения - до 28 февраля 2018 года. 

По данному соглашению ФИО7 был получен аванс в размере 50 000 руб.

Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> площадью 141,3 кв.м является коммунальной квартирой, находящейся в долевой собственности проживающих в ней? ФИО3 – 10/90 долей, ФИО3 ХХ 9/90 долей, ФИО3 – 9/90 долей, ФИО2 – 10/90 долей, ФИО2 – 10/90 долей, ФИО13 – 28/90 долей, ФИО12 – 14/90 долей. 

24 февраля 2018 года истцом в адрес ответчиков предложение о заключении основного договора купли-продажи, которое ответчиками было оставлено без ответа.

В судебном заседании ответчики заявили об отказе от заключения основного договора, подписывая соглашение ответчики закрепляли намерение разъехаться, приобретя другое жилое помещение, которое им не удалось найти, в связи с чем невозможно получить разрешение на сделку органа опеки и попечительства, квартира имеет большую стоимость чем предложено истцом.

Из выписки из ЕГРП следует, что кадастровая стоимость квартиры составляет 12 523 140 руб. 95 коп.

Пунктом 1 ст. 157 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Ни предварительный договор купли-продажи, ни договор купли-продажи между сторонами заключен не был, сумму аванса ответчики не вернули, т.к. не получали его.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд полагает, что оснований полагать заключенное между сторонами соглашение об авансе предварительным договором купли-продажи не имеется.

Соглашение об авансе не содержит условия о сроках полной оплаты договора.

Спорная квартира является коммунальной, находится в долевой собственности как ответчиков, так и третьих лиц, которые могли дать обязательство лишь по отчуждению принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности, но не всего объекта.

Одним из участников долевой собственности на спорную квартиру является несовершеннолетняя ХХ, о чем истцу было известно.

В силу ст. 56 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Семейного кодекса РФ регулирование семейных отношений осуществляется в соответствии с принципами равенства прав супругов в семье.

Семейное законодательство исходит из равенства прав и обязанностей родителей в отношении их детей (родительские права) (п. 1 ст. 61 Семейного кодекса Ф). Представлять интересы ребенка может один из родителей, и при этом предполагается, что он действует по поручению и с согласия второго родителя.

Согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В силу ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ, к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Согласно ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 169 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки Ч." п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Положения п. 1 ст. 18 и п. 2 ст. 27 Конвенции о правах ребенка 1989 года возлагают на родителя (родителей) основную ответственность за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых для его развития.

Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 1 п. 3 Постановления от 8 июня 2010 года N 13-П указал на то, что забота о детях, их воспитание как обязанность родителей, по смыслу ст. 38 ч. 2 Конституции Российской Федерации, предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихся и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации в Постановлении от 8 июня 2010 года N 13-П в силу ст. ст. 38, 40 во взаимосвязи со ст. 17 Конституции Российской Федерации родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение ст. ст. 55, 56 Конституции Российской Федерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного ст. 40 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи со ст. 38 Конституции Российской Федерации.

По смыслу данных статей Конституции Российской Федерации при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Нарушен или не нарушен баланс прав и законных интересов детей при наличии спора о праве, в конечном счете, должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

В соответствии с п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в качестве сделок, совершенных с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

При таких обстоятельствах, учитывая, что для совершения сделки по отчуждению доли несовершеннолетней ... необходимо разрешение органа опеки и попечительства, заключение основного договора купли-продажи на условиях, изложенных в Соглашении об авансе будет нарушать права несовершеннолетней ... т.к. стоимость квартиры и принадлежащей ей доле соответственно, ниже кадастровой стоимости, какого-либо встречного предоставления либо обеспечения несовершеннолетнего жилым помещением данное Соглашение не предусматривает. Как пояснил представитель органа опеки и попечительства заключение основного договора на указанных в Соглашении об авансе условиях будет нарушать права несовершеннолетней, что не позволит им разрешить продажу доли несовершеннолетней. Кроме того, представитель отметил, что процедура получение разрешения на совершение сделки регламентирована. 

Пунктом 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Статьей 54 указанного Закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Из анализа обозначенных норм права следует, что предварительный договор купли-продажи, направленный на заключение в будущем договора купли-продажи жилого помещения, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Истцом заявлены ко взысканию в качестве убытков 481 949 руб. 50 коп., уплаченные им по договору аренды квартиры №1 от 01 апреля 2017 года заключенного им с ФИО14 в отношении квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес> площадью 85 кв.м, сроком на 11 месяцев с оплатой 80 000 руб. ежемесячно. Дополнительным соглашением к договору аренды о от 01 марта 2018 года об изменении срока до 01 сентября 2018 года. 

Таким образом, договор аренды квартиры был заключен истцом еще до заключения Соглашения о задатке. Заключая договор аренды квартиры, истец предусмотрел срок 11 месяцев до 01 марта 2018 года. При этом срок в Соглашении о задатке не позволял истцу проживать в квартире принадлежащей ответчикам после 01 марта 2018 года, учитывая необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства. В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между расходами истца на наем квартиры и действиями ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

р е ш и л :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья 

...