дело № 3а-174/2025 (3а-976/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000940-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «КАВКАЗ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КАВКАЗ» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2022 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:

№ (единое землепользование), площадью 26140278 +/- 44737 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес> в размере рыночной стоимости – 125 154 000 рублей;

№ (единое землепользование), площадью 7046735 +/- 23867 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 37 504 000 рублей,

установленной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Аманейдж» от 18.12.2024 г. № 096-24-К.

Административный иск обоснован тем, что административный истец является собственником долей указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000115 от 16.04.2024 г. и по состоянию на 01 января 2022 года составляет: в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 235 523 904,78 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 63 491 082,35 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов. 

Представители административного истца, административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Кировского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представителем административного истца заявлено письменное ходатайство об уточнении исковых требований и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативных актов об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков. 

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником долей следующих объектов недвижимости: 

№ (единое землепользование), площадью 26140278 +/- 44737 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-312602127,

№ (единое землепользование), площадью 7046735 +/- 23867 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-312602126.

Кадастровая стоимость объектов определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2024/000115 от 16.04.2024 г. и по состоянию на 01 января 2022 года составляет: в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 235 523 904,78 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 63 491 082,35 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 12.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-276119500, от 12.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-276122187 (т. 1 л.д.14,15). 

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости ООО «Аманейдж» от 18.12.2024 г. № 096-24-К рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 125 154 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 37 504 000 рублей (т. 1 л.д. 72-125).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» (АНО СЭБ «Профи»), выполненной экспертом ФИО2 от 06.03.2025 г. № 189 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года с кадастровыми номерами: № определена в размере 131 398 149,15 рублей, № определена в размере 39 339 417,23 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» (АНО СЭБ «Профи»), выполненной экспертом ФИО2 от 06.03.2025 г. № 189 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из экспертного заключения следует, что при производстве экспертизы участники процесса не присутствовали.

Так как осмотр объекта оценки мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстающую от даты исследования, то эксперт делает допущение, что идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с данными, имеющимися в открытом доступе. 

Так как характер оценки – ретроспективный, то использование участков было определено с помощью https://pkk.rosreestr.ru/ и https://roscadastr.com/map.

Эксперт дополнительно произвел осмотр объектов оценки 1 там, где использование участков требует визуального подтверждения на 05.03.2025 г.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков – по виду разрешенного использования, выполнен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки. 

По результатам осмотра эксперт установил, что объекты оценки 1-2 относятся к пашням, относятся к рынку доходной недвижимости – способен генерировать самостоятельный доход, представляет собой земельный участок для сельскохозяйственного производства – без возможности строительсва.

Эксперт на основе результатов исследования установил, что наиболее эффективное оценки исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использование объекта.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

В заключении приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки 1-2, в рамках затратного подхода не определялась, в рамках сравнительного подхода – методом сравнения продаж, в рамках доходного подхода – методом капитализации земельной ренты.

Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, применения подходов и отказа в применении иных подходов и методов оценки экспертом в заключении приведено. 

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования. 

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 23 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «КАВКАЗ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 131 398 149,15 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 39 339 417,23 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №. 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 23 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 28 апреля 2025 года. 

Судья О.Н. Ситькова