Дело № 2-609/19 

42RS0016-01-2019-000502-41

РЕШЕНИЕ

 

г. Новокузнецк 23 мая 2019 года

Куйбышевский районный г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Аксиненко М.А.,

при секретаре судебного заседания Прохоренко О.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрайонной ИФНС России № 4 по Кемеровской области о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома основным, признании права собственности на жилой дом, 

УCTAHОBИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Межрайонной ИФНС России № 4 по Кемеровской области, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома основным, признании права собственности на жилой дом. 

Требования мотивированы тем, что 11.04.2008 г. между З.Н.Ф. в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО2, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. По условиям настоящего договора З.Н.Ф. принял обязательство передать в собственность, а она принять жилой дом по указанному адресу, оплатить его стоимость в размере 450 000 руб., их которых 440 000 руб. передать продавцу на момент заключения данного договора, а оставшуюся сумму в размере 10 000 руб. после снятия З.Н.Ф. с регистрационного учета. Стороны обязались оформить договор купли-продажи до 31.12.2008 г. Пунктом 2.3 данного договора определена сумма в размере 15 000 руб. по сбору документов для продажи жилого дома и регистрации договора купли-продажи и права собственности в учреждении юстиции, которые по квитанциям оплачивает покупатель. Согласно расписке от 11.04.2008 г. она передала ФИО2 440 000 руб. за проданный дом по 

<

адрес>, а 10.07.2008 г. передала ему оставшуюся денежную сумму в размере 10 000 руб. 29.04.2008 г. З.Н.Ф. снялся с регистрационного учета и передал ей в собственность спорный жилой дом. Она до настоящего времени владеет и пользуется жилым домом, обеспечивает его сохранность и оплачивает все коммунальные платежи. 11.02.2009 г. З.Н.Ф. умер. Однако документы на дом на тот период еще оформлены не были, в связи с чем, заключение основного договора купли-продажи в установленный срок стало невозможным. Просила признать основным предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 11.04.2008 г. между нею и З.Н.Ф. в лице представителя ФИО2, признать за ней право собственности на указанный жилой дом.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования. Просит признать предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 11.04.2008 г., заключенный между ФИО1 и З.Н.Ф. в лице представителя ФИО2, договором купли-продажи жилого дома.

Определением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 07.05.2019 г. по делу произведена замена ненадлежащего ответчика Межрайонной ИФНС России № 4 по Кемеровской области на надлежащего Администрацию г. Новокузнецка.

В судебное заседание истица ФИО1, не явилась о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Предоставила заявления с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 104). 

Представитель истицы ФИО3, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что по условиям договора, заключенного между З.Н.Ф. в лице ФИО2, действующего на основании доверенности, и ФИО1, покупатель оплатил продавцу стоимость жилого дома в размере 450 000 руб. до заключения основного договора, что подтверждается представленными расписками в передаче денежных средств. Таким образом, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", указанный договор содержит все обязательные условия договора купли-продажи. Сразу после заключения предварительного договора семья истицы въехала в спорный дом. ФИО1 проживает там до настоящего времени. В связи с чем, просит признать указанный предварительный договор договором купли-продажи жилого дома по 

<

адрес>; признать за ФИО1 право собственности на указанный дом.

Представитель ответчика Администрации г. Новокузнецка в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.100).

Привлеченный к участию в деле в качестве ответчика ФИО2 в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом путем направления судебной повестки заказным письмом с уведомлением, возвращенным в адрес суда почтовой организацией, в связи с истечением срока хранения (л.д. 102-103). 

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При этом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Таким образом, ответчик ФИО2 считается извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела. Доказательств уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание не представлено.

В связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившегося ответчика. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Предоставил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал (л.д. 105).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Из письменных объяснений начальника Отдела по г. Новокузнецку Управления Росреестра по КО ФИО5 следует, что право собственности и иные вещные права на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, в ЕГРН не зарегистрированы. 19.11.2010 г. поступили заявления от З.Н.Ф. в лице ФИО1, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, на государственную регистрацию первичного права, на регистрацию договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности к ФИО4, а также от ФИО4 на государственную регистрацию договора купли-продажи, государственную регистрацию права собственности. В качестве правоустанавливающих документов были представлены дубликат регистрационного удостоверения (для государственной регистрации первичного права З.Н.Ф. договор купли-продажи жилого дома от 19.11.2010 г. (для регистрации перехода права собственности к ФИО4 09.12.2010 г. в государственной регистрации первичного права, договора купли-продажи, перехода права собственности и права собственности было отказано, в связи с тем, что в ходе проведения правовой экспертизы была установлена смерть продавца З.Н.Ф. Решение суда о признании права собственности, представленное на государственную регистрацию, будет являться самостоятельным основанием для совершения регистрационных действий и внесения соответствующих записей в ЕГРН. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра (л.д.68-72).

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан… В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из судебного решения, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. 

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе и путем признания права.

В соответствии с Приказом Минкоммунводхоза РСФСР от 21.02.1968 года N 83 "Об утверждении Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР" ведение реестров и производство регистрации строений в 1993 г. возлагалось на Бюро технической инвентаризации.

Согласно п. 1, п. 2 названной Инструкции в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации производится их регистрация независимо от того, в чьем ведении данные строения находятся.

В соответствии с п. 8 указанной выше Инструкции к числу видов основных документов, устанавливающих право собственности на строения, были отнесены нотариально удостоверенные договоры купли-продажи строений, договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство, регистрационные удостоверения коммунальных органов и т.д.

Пунктом 17 Инструкции предусматривалось, что после регистрации прав собственности в реестровых книгах бюро технической инвентаризации на правоустанавливающих документах собственников строений (кроме регистрационного удостоверения) выполнялись соответствующие регистрационные надписи.

Из регистрационного удостоверения, выданного филиалом № 12 БТИ г. Новокузнецка ЦТИ КО, следует, что на домовладение по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано право личной собственности за З.Н.Ф. на основании Решения Горисполкома г. Новокузнецка № 213 от 22.04.1993 г. (л.д. 80).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Из анализа ст. 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением. Обязанности передать имущество у сторон предварительного договора купли-продажи не возникает, поскольку исполнение такой обязанности составляет предмет основного договора. Данный вывод соответствует разъяснениям, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011.

Предварительный договор купли-продажи порождает у его сторон обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи того или иного имущества по цене и на условиях, которые согласованы в предварительном договоре. По условиям предварительного договора купли-продажи у продавца возникает обязательство в будущем после заключения основного договора передать в собственность покупателя определенный товар, а у покупателя - его принять и внести оплату (п. 1 ст. 429 и п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При этом, следует учитывать, что, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Такая правовая позиция применительно к объектам недвижимости, которые будут построены или приобретены в будущем, была сформулирована в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". 

По мнению суда, данный подход применим и к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, в силу сходства рассматриваемых правоотношений (ст. 6 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно условиям предварительного договора от 11.04.2008 г., З.Н.Ф. в лице представителя ФИО2, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, принял на себя обязательство передать в собственность ФИО1 жилой дом общей площадью 40,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена жилого дома установлена договором в размере 450 000 руб., из них 440 000 руб. Покупатель передает продавцу в момент заключения договора, а оставшуюся сумму 10 000 руб.- после снятия продавца с регистрационного учета. Стороны обязались оформить договор купли-продажи до 31.12.2008 г. (л.д. 16).

Однако, как следует из представленных доказательств, договор купли-продажи дома оформлен в указанный срок не был.

11.02.2009 г. собственник дома З.Н.Ф. умер, что подтверждается записью акта и свидетельством о смерти (л.д.23, 64).

Однако, условия заключенного предварительного договора свидетельствуют о том, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора купли-продажи. Кроме того, по условиям договора было предусмотрено, что стоимость продаваемого объекта недвижимости будет оплачена покупателем еще до заключения основного договора.

Данная обязанность истицей ФИО1 исполнена. В соответствии с расписками, предоставленными суду, ФИО2 (сын собственника дома (л.д.61), действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д.40), 11.04.2008 г. получил от ФИО1 в счет оплаты стоимости дома денежные средства в размере 440 000 руб. (л.д. 82). 10.07.2008 г. ФИО2 получил от ФИО1 10 000 руб. в счет погашения задолженности по оплате стоимости дома по адресу: 

<

адрес> (л.д. 81).

Таким образом, установлено, что стоимость проданного жилого дома была оплачена истицей в сроки, установленные условиями предварительного договора купли -продажи, заключенного 11.04.2018 г. З.Н.Ф. в лице представителя ФИО2, и ФИО1 Спорный жилой дом передан продавцом покупателю, что подтверждается показаниями свидетеля Ш.Н.П. пояснившей, что с 2008 г. истица постоянно проживает в доме по 

<

адрес>. 

Обязанность по снятию с регистрационного учета, установленную п. 1.2 предварительного договора, З.Н.Ф. исполнил, что подтвреждается отметкой УФМС в домой книге, о том, что 29.04.2008 г. он был снят с регистрационного учета по 

<

адрес> (л.д. 20-22).

Какой-либо спор между продавцом (его правопреемником) и покупателем по поводу законности заключенной сделки и исполнения сторонами ее условий, отсутствует. Доказательств иного суду не представлено.

В материалах дела имеется договор купли-продажи жилого дома по 

<

адрес> от 19.11.2010 г., заключенный между З.Н.Ф. в лице ФИО1, действующей на основании доверенности, выданной в порядке передоверия, и ФИО4 (л.д. 83). По сведениями Управления Росреестра по КО указанный договор не прошел государственную регистрацию, в связи со смертью собственника дома. Таким образом, каких-либо прав и обязанностей у сторон данного договора не возникло. Соответственно, указанный договор не имеет правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела.

В связи с чем, имеются правовые основания для признания указанного предварительного договора договором купли-продажи, исходя из его действительного содержания и существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

При таких обстоятельствах исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора. Данный подход представлен в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности за ФИО1 во внесудебном порядке не представляется возможным, поскольку собственник дома З.Н.Ф. умер и его правоспособность в силу ст. 17 ГК РФ прекращена.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости признания за ФИО1 в соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ права собственности на спорный дом в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договором купли-продажи предварительный договор купли продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, заключенный 11.04.2008 г. между З.Н.Ф. в лице представителя ФИО2, действовавшего на основании нотариально удостоверенной доверенности, и ФИО1.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 39,1 кв.м. (кадастровый номер №).

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2019 г.