Дело № 3а-124/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

18 сентября 2020 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,

с участием представителя административных истцов ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 и ФИО4 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:39:0260331:1, зданий с кадастровыми номерами 69:39:0260331:16 и 69:39:0260331:22, расположенных по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административных истцов как налогоплательщиков земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц: Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра, ОАО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 75», надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административным истцам на праве собственности принадлежат: 

- земельный участок с кадастровым номером 69:39:0260331:1, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, площадью 23752 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения промышленных объектов;

- нежилое здание (автомастерская совмещенная с бытовыми помещениями) с кадастровым номером 69:39:0260331:22, площадью 510.5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

- нежилое здание (контора управления) с кадастровым номером 69:39:0260331:16, площадью 510.5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Государственная регистрация права истцов на данные объекты недвижимости произведена 10 января 2020 года. Предыдущим собственником указанных объектов недвижимого имущества являлось ОАО «Дорожное эксплуатационное предприятие № 75».

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером 69:39:0260331:1 вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. 

Согласно выписке из ЕГРН от 15 июня 2020 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 23904725.36 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп. 

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 69:39:0260331:22 и 69:39:0260331:16 вошли в перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 15 июня 2020 года их кадастровая стоимость определена по состоянию на 02 июня 2011 года в размере:

- нежилого здания (автомастерская совмещенная с бытовыми помещениями) с кадастровым номером 69:39:0260331:22 в размере 50750234.4 рублей;

- нежилого здания (контора управления) с кадастровым номером 69:39:0260331:16 в размере 15730592.95 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества административными истцами представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, составленные оценщиком ОБЩЕСТВО ФИО1, согласно которым рыночная стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером 69:39:0260331:1 по состоянию на 01 января 2013 года составила СУММА; 

- нежилого здания (автомастерская совмещенная с бытовыми помещениями) с кадастровым номером 69:39:0260331:22 по состоянию на 02 июня 2011 года составила СУММА;

- нежилого здания (контора управления) с кадастровым номером 69:39:0260331:16 по состоянию на 02 июня 2011 года составила СУММА.

Оценив представленные отчеты об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчеты содержат необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области, в том числе из состава земель населенных пунктов, предназначенных под индустриальную застройку, к сегменту которых относится земельный участок, а также анализ рынка производственно-складской недвижимости в Тверской области, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость.

В отчетах имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки обосновано применение метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов.

Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал по три аналога, расположенные в Тверской области, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объекты оценки, сопоставимые с ними по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемыми объектами недвижимого имущества и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину их рыночной стоимости.

Приведенные представителем Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области возражения относительно отчетов об оценке мотивированы ссылками на необоснованный выбор в качестве аналога № 1 помещения, не являющееся отдельным зданием в отличие об объектов оценки; исходя из таблицы на страницах 44-45 отчета № оценщиком не учтена стоимость земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги № 2 и № 3, входящих в стоимость единого объекта недвижимости; в объявлениях о продаже объектов-аналогов на страницах 54-55 отчета № и страницах 59-60 отчета № отсутствует какая-либо информация о капитальности (материале стен), общем физическом состоянии объектов, однако оценщик признает их состояние удовлетворительным; из объявлений о продаже аналогов № 1, 2, 3 на страницах 71-72 отчета № невозможно установить дату их публикации; обоснование применение корректировки на условия рынка (время продажи) на странице 56 отчета № противоречит расчетам на странице 60 указанного отчета; использование корректировки на условия рынка (время продажи) по рынку жилья необоснованно в отношении земельного участка производственно-складского назначения и после даты оценки; использование на странице 41 отчета № лишь одного объекта-аналога для определения стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости нарушает принцип достаточности и достоверности информации; используемые в расчетах объекты аналоги № 1 и № 2 на страницах 49-50 отчета № отсутствуют в Перечне объектов на страницах 29-30 отчета.

Между тем, приведенные возражения не опровергают выводы оценщика, достоверность которых, а также сведений, используемых при производстве оценки, оценщик ФИО1, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.

Так, из содержания отчета об оценке и показаний свидетеля следует, что при развитом рынке недвижимости объективно отражают ситуацию на нем методы сравнительного подхода, имеющие в связи с этим приоритетное значение по сравнению с доходным и затратным подходами. 

Оценщик пояснил, что, вопреки доводам административного ответчика, объект-аналог № 1 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области как отдельное помещение при том, что фактически является пристройкой к основному строению без земельного участка. Об этом указывается на странице 40 отчета № при описании характеристик объектов-аналогов. Данный факт также следует из объявления о продаже аналога № 1 на странице 54 указанного отчета.

Стоимость земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги № 2 и № 3 не учитывались оценщиком при расчетах, поскольку, исходя из текста объявлений об их продажах на страницах 54-55 отчета №, нет указаний на отчуждение земельных участков совместно с объектами капитального строительства. С учетом ретроспективной даты оценки, наличия имеющейся информации, оценщик не вправе учитывать наличие земельного участка под строением, как ценообразующий фактор без достаточных на то доказательств.

В отсутствии информации в объявлениях о продаже объектов-аналогов на страницах 54-55 отчета № и страницах 59-60 отчета №н о капитальности (материале стен), общем физическом состоянии объектов, оценщик признал состояние указанных объектов удовлетворительным исходя из имеющихся данных, таких как фото, информации из базы оценщика с 2008 года, а также исходя из анализа рыночной стоимости 1 кв.м. возможных предложений на дату оценки.

Указание в объявлениях о продаже аналогов № 1, 2, 3 на страницах 71-72 отчета № только числа и месяца их размещения объясняется тем, что сайт «Авито», данные которого применялись в процессе оценки, не предусматривает публикацию года подачи объявления. В связи с этим оценщиком был скопирован экран с указанием даты получения данной информации, в которой указан год 2012, что подтверждает приведенную в отчете дату предложений аналогов.

На странице 60 отчета об оценке № оценщиком допущена опечатка в части расчета корректировки на условия рынка (время продажи) в отношении аналога № 3, а именно: указан аналог № 3 вместо аналога № 1. В обосновании применения корректировок на странице 56 содержится правильная информация. Данная опечатка на странице 60 отчета не повлияла на расчет.

При внесении корректировки на условия рынка (время продажи) оценщик учитывал динамику цен рынка жилья, что объяснил ограниченностью рынка земельных участков коммерческого назначения в гор. Вышний Волочек на дату оценки, что, по мнению суда, не противоречит требованиям п. 8 ФСО № 3. При этом, имеющиеся сведения на 1 квартал 2013 года действуют в период с 01.01.2013 по 31.03.2013 и актуальны на дату оценки.

Использование на странице 41 отчета № лишь одного объекта-аналога для определения стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости не нарушает принцип достаточности и достоверности информации, поскольку количество объектов-аналогов законодательством не урегулировано, не установлено их минимальное количество. Более того указанный аналог участвует лишь в промежуточном расчете. 

Отсутствие в Перечне объектов на страницах 29-30 отчета № аналогов № 1 и № 2, используемых в расчетах на страницах 49-50 указанного отчета, является опечаткой, не влияющей на произведенные оценщиком расчеты. 

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

Оснований для удовлетворения требований истцов об обязании административного ответчика внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании решений и действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях административным ответчиком требований законодательства и прав административных истцов, суду не сообщалось. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

В то же время учет изменений кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть осуществлен органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 69:39:0260331:1, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (автомастерская совмещенная с бытовыми помещениями) с кадастровым номером 69:39:0260331:22, расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 02 июня 2011 года в размере СУММА.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (контора управления) с кадастровым номером 69:39:0260331:16, расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 02 июня 2011 года в размере СУММА.

Требования об обязании административного ответчика - Управления Росреестра по Тверской области внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие изменения - оставить без удовлетворения.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 25 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение составлено 21 сентября 2020 года.

Председательствующий С.А. Гришина