Дело № 2-146/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Баташевой М.В.

при секретаре Птица Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение. встречному иску Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о признании строений самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу объектов капитального строительства, признании отсутствующим право собственности, прекращение записей в ЕГРН, взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с иском о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на нежилые помещения. В обоснование своих требований истцы указали, что они являются собственниками (по 1/2 доле каждая) земельного участка с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Бытовое обслуживания, площадью 286 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.07.2023 г., а также являются собственниками жилого дома с кадастровым номером: №, площадью 55,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, строение 1, на указанном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.09.2019 г.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 25.09.2007 г., жилой дом литер М(А) состоит из: жилая комната, 15,9 кв.м., жилая комната, 8,9 кв.м., жилая комната, 7,8 кв.м., совмещенный санузел, 3,2 кв.м., коридор, 7,6 кв.м., кухня, 6,4 кв.м., коридор, 4,0 кв.м., холодный коридор, 1,5 кв.м. Итого: общая площадь - 55,3 кв.м., жилая - 32,6 кв.м., подсобная - 22,7 кв.м.

Истцами принято решение о реконструкции указанного жилого дома в нежилое здание и возведении еще одного нежилого здания, для чего заказана проектная документация. После чего в полном соответствии с проектной документацией произведена реконструкция жилого дома и возведено нежилое строение.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 11.10.2023 г. на объекты бытовых услуг:

Нежилое здание литер А состоит из: основная, 40,2 кв.м. санузел, 6,0 кв.м. коридор, 7,5 кв.м. санузел, 3,5 кв.м., подсобная, 9,1 кв.м. Всего по зданию: 66,3 кв.м., в том числе, основная - 40,2 кв.м., вспомогательная - 26,1 кв.м.

Нежилое здание литер В состоит из: основная, 45,3 кв.м. подсобная, 11,6 кв.м. подсобная, 1,8 кв.м. основная, 43,2 кв.м., подсобная, 3,9 кв.м. Всего по зданию: 105,8 кв.м., в том числе, основная - 88,5 кв.м., вспомогательная - 17,3 кв.м.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> (№) одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является: 3.3 - бытовое обслуживание.

В градостроительном плане земельного участка № РФ№ указаны виды разрешенного использования, в том числе основной Р.3.09.00 - бытовой обслуживание.

Из чертежа градостроительного плана усматривается разрешенное расположение объектов капитального строительства на земельном участке.

По заявлению истцов ИП ФИО3 разработаны отчеты по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями на объектах «Нежилое здание Литер А» и «Нежилое здание Литер А», расположенных по адресу: г. 

<

адрес>

Истцы в лице представителя обратились в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 66,3 кв.м., и нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 105,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с отказом от 23.09.2024 г. № 59.34.2/28996 и отказом от 23.09.2024 г. № заявителям отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов капитального строительства, в связи с тем, что разрешение на строительство (реконструкцию) указанных объектов Департаментом не выдавалось. Подготовка разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства после самовольного выполнения строительных работ к полномочиям Департамента не относится.

Спорные объекты недвижимости реконструированы и возведены истцами в полном соответствии с проектной документацией, выпиской из ПЗЗ. на принадлежащем им на праве собственности земельном участке, с соблюдением действующих строительных, градостроительных, противопожарных, иных требований и правил, в отсутствие наличия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав третьих лиц.

В соответствии с и. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 263 ГК РФ - 1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации - Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 222 ГК РФ - самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 настоящей статьи.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ - право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка ил проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В соответствии с Постановлением от 29.04.2010 г. № 10 Пленума Верховного Суда РФ, № 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 26, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм г правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную достройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, прося суд: 

Сохранить нежилое здание - объект бытовых услуг с кадастровым номером: 61:44:0051032:24, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии, состоящем из: основная, 40,2 кв.м., санузел, 6,0 кв.м., коридор, 7,5 кв.м., санузел, 3,5 кв.м., подсобная, 9,1 кв.м. Всего по зданию: 66,3 кв.м., в том числе, основная - 40,2 кв.м., вспомогательная - 26,1 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг с кадастровым номером: №, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>

Признать за ФИО2 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг с кадастровым номером № площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг, площадью 105,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг, площадью 105,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону обратился со встречными исковыми требования, в обоснование указал о том, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с КН № имеет площадь 286 кв.м., вид разрешенного использования: Бытовое обслуживание, право собственности в равных долях зарегистрировано за ФИО1, ФИО2.

Право собственности на жилой дом, площадью 55,3 кв.м КН №, расположенный на земельном участке КН №, также зарегистрировано за ФИО1, ФИО2.

Истцами произведена реконструкция указанного жилого дома в нежилое здание и возведено еще одно нежилое здание.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Часть 1 статьи 51 ГрК РФ определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Ростова-на-Дону Департаментом разрешений на строительство, реконструкцию и на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по 

<

адрес>, не выдавалось.

Таким образом, усматривается факт самовольного возведения строений без получения необходимой разрешительной документации.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

При таких обстоятельствах, Департамент полагает, что ответчиком по иску являются ФИО1, ФИО2.

Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки – санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Статья 10 ГК РФ регламентирует недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом вышеуказанных обстоятельств допущенные при возведении объекта капитального строительства существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки, создание сохранением постройки угрозы жизни и здоровью граждан свидетельствует о применении санкции ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Пунктом 32 Постановление Пленума № 44 от 12.12.2023 установлено, что принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения. Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос довольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную Документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт части 11 статьи 55.32 ГрК РФ).

Пунктом 34 ранее указанного постановления Пленума от 12 декабря 2023 № 44 установлено, что вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», абзац первый пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах принятое по делу решение о сносе самовольной постройки - жилой дом, площадью 55,3 кв.м, с КН № будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО1 и ФИО2 на указанный объект, а также о прекращении всех обременений в отношений указанного объекта.

Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.

С учетом позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 305-ЭС17-17260 от 15.03.2018, полагают о необходимости расчета судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый календарный день неисполнения судебного акта по настоящему делу.

На основании изложенного, просят суд:

признать самовольно реконструированным объект капитального строительства жилой дом с КН № площадью 55,3 кв.м, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес>

признать самовольной постройкой нежилое здание, площадью 105,8 кв.м, расположенное по адресу: г. 

<

адрес>

Обязать ФИО1, ФИО2 трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу произвести снос

объекта капитального строительства с КН №, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> 1

объекта капитального строительства - нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (регистрационная запись Е №.10.2018), прекратить все имеющиеся в ЕГРН записи о правах на объект недвижимости - жилой дом, площадью 55,3 кв.м., КН № по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

В случае неисполнения решения суда в трехмесячный срок со дня его вступления в законную силу взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону неустойки за неисполнение в размере 1 000 рублей за каждый календарный день просрочки исполнения решения по день фактического исполнения.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены, направили своих представителей. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представители истцов ФИО11, ФИО4, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание явились, требования поддержали, просили иск удовлетворить, указав о том, что строения соответствуют действующим нормам и правилам, возведены на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, установленные экспертами нарушения устранены, возражений со стороны собственников смежных земельных участков возражений не имеется, перевод в нежилое без обращения в суд невозможен ввиду отсутствия определенного порядка, отсутствие разрешения на реконструкцию строительство само по себе, при условии соответствия зданий предъявляемым нормам и правилам, не является основанием для отказа в иске, а также не может являться основанием и для сноса, полагая указанный ДАиГ г.Ростова-на-Дону такой способ как нос крайней мерой, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, поддержала доводы встречного иска, который просила удовлетворить. 

Представитель Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ФИО6 действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила иск оставить без удовлетворения, ссылаясь на доводы встречного иска, который просила удовлетворить.

Третьи лица Управление Росреестра по Ростовской области ФИО15АА., ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16.Ф. извещались о времени и месте судебного заседания, в судебное заедание не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, возражений не представили. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 209 ГК Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу статьи 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, обстоятельствами, имеющими значение и подлежащими установлению судом, являются: наличие у лица, осуществившего постройку, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем данной постройки; на день обращения истца в суд постройка отвечает установленным требованиям, целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, не нарушает права и охраняемых законом интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан; истец принимал меры к легализации самовольной постройки.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об архитектурной деятельности) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с постановлением от 29.04.2010 года № 10 Пленума Верховного Суда РФ, № 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 26, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, следовательно бремя доказывая соответствия самовольно возведенного объекта требованиям действующего законодательства несет истец.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками в 1/2 доле каждая земельного участка с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Бытовое обслуживания, площадью 286 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, а также собственниками в 1\2 доле каждая жилого дома с кадастровым номером: №, площадью 55,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, строение 1, расположенного на указанном земельном участке, что подтверждается сведениями ЕГРН.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 25.09.2007 г., жилой дом литер М(А) состоит из: жилая комната, 15,9 кв.м., жилая комната, 8,9 кв.м., жилая комната, 7,8 кв.м., совмещенный санузел, 3,2 кв.м., коридор, 7,6 кв.м., кухня, 6,4 кв.м., коридор, 4,0 кв.м., холодный коридор, 1,5 кв.м. Итого: общая площадь - 55,3 кв.м., жилая - 32,6 кв.м., подсобная - 22,7 кв.м.

Истцами произведена реконструкция указанного жилого дома, а также осуществлено строительство еще одного здания, разрешение на реконструкцию и строительство которых получено не было.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 11.10.2023 г. на объекты бытовых услуг:

Нежилое здание литер А состоит из: основная, 40,2 кв.м. санузел, 6,0 кв.м. коридор, 7,5 кв.м. санузел, 3,5 кв.м., подсобная, 9,1 кв.м. Всего по зданию: 66,3 кв.м., в том числе, основная - 40,2 кв.м., вспомогательная - 26,1 кв.м.

Нежилое здание литер В состоит из: основная, 45,3 кв.м. подсобная, 11,6 кв.м. подсобная, 1,8 кв.м. основная, 43,2 кв.м., подсобная, 3,9 кв.м. Всего по зданию: 105,8 кв.м., в том числе, основная - 88,5 кв.м., вспомогательная - 17,3 кв.м.

Истцы в лице представителя обратились в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 66,3 кв.м., и нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 105,8 кв.м., расположенных по адресу: г

<

адрес>.

В соответствии с отказом от 23.09.2024 г. № и отказом от 23.09.2024 г. № заявителям отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов капитального строительства, в связи с тем, что разрешение на строительство (реконструкцию) указанных объектов Департаментом не выдавалось. Подготовка разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства после самовольного выполнения строительных работ к полномочиям Департамента не относится.

Также Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону 28.10.2024г. распоряжением №5051 было отказано в переводе жилого помещения площадью 55,3 кв.м, КН № в нежилое со ссылкой на необходимость обеспечения минимум одного входа, доступного для маломобильных групп населения с поверхности земли в виде изолированного входа, обеспеченного пандусом либо подъемным устройством, обеспечения тактильными средствами, выполняющими предупредительную функцию на покрытии пешеходных путей на участке до объекта, обеспечение на входной двери символа. указывающего на ее доступность маломобильным группам населения. обеспечение тактильного предупреждающего указателя на участке пола на путях движения маломобильных групп населения пере дверными проемами, обеспечение информационными табличками у дверей санитарно-бытовых помещений на высоте 1,2 д 1,6 м., обеспечением мерами противопожарной защиты, обеспечении системами оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях, обеспечение аварийного освещения.

Также указано на не предоставление определенных пп.6,7 ч.2 ст.23 ЖК РФ оригиналов документов, а именно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещении., на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также указано на то, что перевод жилого здания в нежилое помещение не предусмотрен положениями ЖК РФ и административным регламентом №АР-026-04 муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение в нежилого помещения в жилое помещении», утвержденного постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 11.09.2017 №863. Также указано, что перевод жилого (нежилого) здания в нежилое (жилое) предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования объекта капитального строительства, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и административным регламентом №АР-274-04 муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство», утвержденного постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 30.10.2018г. №987. 

Распоряжением ДАиГ г.Ростова-на-Дону №5015 от 28.10.2024г. было отказано в переводе жилого помещения в нежилое здания площадью 105,8 кв.м. со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов, уведомления.

Также указано, что не предоставление определенных пп.6,7 ч.2 ст.23 ЖК РФ оригиналов документов, а именно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещении., на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> (№) одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является: 3.3 - бытовое обслуживание.

В градостроительном плане земельного участка № № указаны виды разрешенного использования, в том числе основной Р.3.09.00 - бытовой обслуживание.

С целью установления значимых для дела обстоятельств, определения соответствия спорных строений действующим нормам и правилам, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России.

Согласно заключению ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №6829\10-2-24 от 05.05.2025г. следует, что в нежилом здании литер «А», расположенном по адресу: 

<

...>, выполнена реконструкция, заключающаяся в изменении функционального назначения здания, демонтаже коридора №7х, демонтаже ненесущих перегородок, разделяющих помещения №1, №2, №3 и №3а с образованием основного помещения №1 площадью 40,2 кв. м, заделке оконных проемов в количестве 3-х штук, расположенных в тыльной стене помещения №1, демонтаже кухонной газовой плиты 4-х конфорочной и котла газового в помещении кухни №6. демонтаже ванны в совмещенном санузле №4, увеличение площади здания на 3.4 кв. м (с 53.8 до 57,2 кв. м).

Нежилое здание литер «А», расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону 

<

адрес>. после проведения работ по реконструкции, эксплуатация которого ведется по функциональному назначению, как объекта торговли (строительных материалов), относящегося по функциональной пожарной опасности к классу ФЗ. 1 – здания организаций торговли, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно- техническому решениям, при условии выполнения работ по увеличению глубины входной площадки главного входа, расположенного со стороны главного фасада исследуемого здания, устройства воздушно-тепловой завесы при входе в здание со стороны главного входа, устройство пандуса или кнопки вызова помощи для МГН для доступа МГН в здание, устройства системы пожарной сигнализации, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно- эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к общественным зданиям торгового назначения, а именно требованиям: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (п.п.: 4.27. 5.1. 5.6. 6.10. 7.4. 8.1. 8.11. 8.18), Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 80. 87), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 10. 11), СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.1.3. -.1.6, 4.2.7, 4.2.9, 4.2.18, 4.2.19. 4.2.22. 4.2.24, 4.3.2. 4.3.3. 4.3.5. 4.3.6. 7.6.3 и таблицы 12,. 6.4, 7.6.5), СП 52.13330.2016. Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95* (п. 5.1), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п.п.: 5.4.4, 6.7.1 и таблицы 6.11). СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.7.1,8.1.1,8.1.4,8.1.6) СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системам пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» (и. 4.9 и таблицы 1), СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализация и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (п.1.1 и таблицы А. 1).

Конструктивные элементы исследуемого здания лит. «А» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех помещениях в исследуемом здании, независимо от режима их эксплуатации (основные или санузлы), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций здания лит. «А», либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Как было указано выше, эксплуатация исследуемого здания лит. «А» ведется по функциональному назначению, как объекта торговли, а именно как магазина по продаже строительных материалов. При этом земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером №. на котором расположено исследуемое здание лит. «А», имеет вид разрешенного использования - бытовое обслуживание. Вместе с тем. исследуемое здание лит. «А» и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, расположены в территориальной зоне реформирования жилой застройки (ЗР-4), градостроительный регламент которой разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для реформирования (трансформации) сложившейся жилой застройки в общественно-деловую и иную коммерческую застройку. В перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны ЗР-4, представленным в ст. 56 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, помимо видов «Бытовое обслуживание» (код 3.3) с описанием: «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг»), что наиболее соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051032:143 («бытовое обслуживание»), входит и вид «Магазины» (код 4.4 с описанием: «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., что соответствует фактическому функциональному назначению исследуемого здания лит. «А». 

Высота и количество этажей исследуемого 1-но этажного здания лит. «А» соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4). приведенному в ст. 56 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Расположение исследуемого здания лит. «А» на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051032:143 с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защитит Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям» (7.1, 8.1.1, 8.1.4, 8.1.6), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (и.и.: 4.3.2. 4.3.3). Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 80), а также градостроительному регламент} территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4), приведенному в ст. 56 Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону.

Эксперты отмечают, что выполненные конструктивное, объемно-планировочное и архитектурно-планировочное решения исследуемого нежилого здания лит. «А» обеспечивают техническую возможность выполнения вышеуказанных работ в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: работ по увеличению глубины входной площадки главного входа, расположенного со сторонв1 главного фасада исследуемого здания лит. «А» (шириной не менее полуторной ширинв1 наружной двери), что предусмотрено и. 6.10 СП 118.13330.2022, и. 4.2.21 СП 1.13130.2020: устройству воздушно-тепловой завесы при входе в здание со стороны главного входа, что предусмотрено и. 5.2, и. 8.13 СП 118.13330.2022; устройству пандуса или кнопки вызова помощи для МГН для доступа МГН в здание, что предусмотрено п. 5.4, п. 6.10 СП 118.13330.2022, 6.1.1, 6.2.8 СП 59.13330.2020; устройству системы пожарной сигнализации, что предусмотрено п. 1.1. п. 4.9, табл. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», и. 1.1, приложение А табл. А.1 СП 484.1311500.2020 «ФИО7 противопожарной защитит ФИО7 пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защитит Нормы и правила проектирования».

Также отмечают, что работы по увеличению входной горизонтальной площадки и устройство пандуса согласно требованиям п. 5.4, п. 6.10 СП 118.13330.2022. п. 4.2.21 СП 1.13130.2020. и. 6.1.1. 6.2.8 СП 59.13330.2020 технически возможно реализовать в увязке с тротуарной частью 

<

адрес>, посредством организации пешеходного движения непосредственно по входной группе, состоящей, например, из двух пандусов, примыкающих к входной площадке с противоположно расположенных ее сторон.

Расположение исследуемого нежилого здания лит. «А», на расстоянии 0.67 м по отношению к 1-но этажному зданию по адресу: 

<

адрес> а также на расстоянии 3.81 м по отношению к 1-но этажному кирпичному жилому дому, по адресу: 

<

адрес>. на расстоянии 3.00 -ъ 3.29 м по отношению к 2-х этажному кирпичному жилому дому, по адресу: 

<

адрес>. не соответствует требованиям п. 4.3 и таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям», регламентирующих минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями, согласно которым, в данном случае, противопожарное расстояние должно быть не менее 8 м.

Указанное несоответствие расположения исследуемого здания лит. «А» отношению к существующей застройке, согласно п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», допускается уменьшать при условии подтверждения предотвращения распространения пожара в соответствии с приложением А. Указанное уменьшение должно проводиться с учетом требований к параметрам проездов и подъездов для пожарной техники. Для случаев, подпадающих под область применения приложения А. уменьшение противопожарных расстояний допускается при разработке дополнительных противопожарных мероприятий, подтверждением предотвращения распространения пожара на основании результате исследований, испытаний или расчетов по апробированным методикам. В материалах настоящего гражданского дела имеется отчет по результатам определения безопасны противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиям! сооружениями на объекте «Нежилое здание Литер А» расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону. 

<

адрес> (л.д. 86-115), который проведен в целях оценки возможного сокращения противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми, общественными зданиями и сооружениями, в выводах которого указано, что сокращение противопожарного расстояния между рассматриваемыми в сценариях зданиями допускается, при соблюдении дополнительных противопожарных мероприятий - помещения Объекта защиты оборудовать автоматической установкой пожаротушения (модульной, водяной или порошковой); чердачное покрытие Объекта защиты, кровлю, стропила и обрешетку чердачного покрытия обработать огнезащитными составами с пределом огнестойкости не менее R15; не допускать в противопожарных разрывах хранение горючих материалов).

Нежилое здание литер «В», расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону 

<

адрес> эксплуатация которого ведется по функциональному назначению, как объекта торговли (табачной продукции), относящегося по функциональной пожарной опасности к классу Ф3.1 - здания организаций торговли, по выполненным объемно-планировочному. конструктивному и инженерно-техническому решениям при условии выполнения работ по увеличению глубин входных площадок двух входов, расположенных со стороны главного фасада исследуемого здания, устройства воздушно-тепловой завесы при входе в здание со стороны главного входа, устройство пандуса или кнопки вызова помощи для МГН для доступа МГН в здание, устройства пожарной лестницы для выхода! на кровлю, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим. противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к общественным зданиям торгового назначения, а именно требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения СНиП 31 -06-2009» (п.п.4.27, 5.1. 5.6, 6.10, 7.4, 8.1, 8.11, 8.18), Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. –I Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 80. 87), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 10, 11). СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.1.3, 4.1.6. 4.2.7. 4.2.9. 4.2.18, 4.2.19. -2.22, 4.2.24, 4.3.2, 4.3.3. 4.3.5, 4.3.6. 7.6.3 и таблицы 12. 7.6.4, 7.6.5). СП 52.13330.2016. Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95* п..5.1), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п.п.: 5.4.4. 6.7.1 и таблицы 6.11), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.: 7.1, 8.1.1), СП -86.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, замещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» (п. 4.9 и таблицы 1), СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной зашиты. Нормы и правила проектирования» (п. 1.1 и таблицы А.1).

Конструктивные элементы исследуемого здания лит. «В» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном (нормативном) техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций во всех замещениях в исследуемом здании, независимо от режима их эксплуатации (основные или подсобные), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций здания лит. «В», либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Как было указано выше, эксплуатация исследуемого здания лит. «В» ведется по функциональному назначению, как объекта торговли, а именно как магазина по продаже табачной продукции. При этом земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером №, на котором расположено исследуемое здание лит. «В», имеет вид разрешенного использования - бытовое обслуживание. Вместе с тем, исследуемое здание лит. «В» и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, расположены в территориальной зоне сформирования жилой застройки (ЗР-4), градостроительный регламент которой разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для реформирования (трансформации) сложившейся жилой застройки в общественно-деловую и иную коммерческую застройку. В перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной ЗР-4\4\49, представленным в ст. 56 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, помимо видов «Бытовое обслуживание» (код 3.3) с описанием: «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахере прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства оказания населению или организациям бытовых услуг»), что наиболее соответствует в разрешенного использования земельного участка с кадастровым номе 61:44:0051032:143 («бытовое обслуживание»), входит и вид «Магазины» (код 4.4 с описанием: «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.), что соответствует фактическому функциональному назначению исследуемого здания лит. «В».

Выполненная высота и количество этажей исследуемого 1-но этажного здания литер «В» соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4). приведенному в ст. 56 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Расположение исследуемого здания лит. «В» на земельном участке с кадастров номером 61:44:0051032:143 с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям» (7.1, 8.1.1, 8.1.4. 8.1.6), СП 1.13130.2021 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2. 4.3. Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 80), а также градостроительному регламенту территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4), приведенному в ст.56 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Эксперты отмечают, что выполненные конструктивное, объемно-планировочное, архитектурно-планировочное решения исследуемого нежилого здания лит. «В» обеспечивают техническую возможность выполнения вышеуказанных работ в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: работ по увеличению глубины двух входных площадок, расположенных со стороны главного фасада исследуемого здания лит. «В», что предусмотрено п. 6.10 СП 118.13330.2022, п. 4.2.21 СГ 1.13130.2020; устройству воздушно-тепловой завесы при входе в здание со стороны главного входа, что предусмотрено п. 5.2. п. 8.13 СП 118.13330.2022: устройству пандуса или кнопки вызова помощи для МГН для доступа МГН в здание, что предусмотрено п. 5.4. п. 6.10 СП 118.13330.2022, 6.1.1. 6.2.8 СП 59.13330.2020: устройство пожарной лестницы для выхода на кровлю, что предусмотрено п. 7.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Также, что работы по увеличению входных горизонтальных площадок и устройство пандуса согласно требованиям п. 5.4, п. 6.10 СП 118.13330.2022, п. 4.2.21 СП 1.13130.2020. п. 6.1.1. 6.2.8:СТТ59.13330.2020 технически возможно реализовать в увязке с тротуарной частью. 

<

адрес>. посредством организации пешеходного движения непосредственно по входной группе, состоящей, например, из двух пандусов, примыкающих к входной площадке с противоположно расположенных ее сторон.

Расположение исследуемого нежилого здания лит. «В» на расстоянии 5,86 ч- 6,14 м по отношению к 2-х этажному кирпичному жилому дому по адресу: 

<

адрес> на расстоянии 3,81 м по отношению к 1-но этажному кирпичному жилому дому по адресу: 

<

адрес>. на расстоянии 3.00 - 3.29 м по отношению к 2-х этажному кирпичному жилому дому по адресу: 

<

адрес> не соответствует требованиям п. 4.3 и таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям», регламентирующих минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями, согласно которым, в данном случае, противопожарное расстояние должно быть не менее 6 м.

Указанные несоответствия расположения исследуемого здания лит. «В», по отношению к существующей застройке, согласно п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», допускается уменьшать при условии подтверждения предотвращения распространения пожара в -соответствии с приложением А. Указанное уменьшение должно проводиться с учетом требований к параметрам проездов и подъездов для пожарной техники. Для случаев, не попадающих под область применения приложения А, уменьшение противопожарных расстояний допускается при разработке дополнительных противопожарных мероприятий с подтверждением предотвращения распространения пожара на основании результатов исследований, испытаний или расчетов по апробированным методикам. В материалах настоящего гражданского дела имеется отчет по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, вооружениями на объекте «Нежилое здание Литер В» расположенном по адресу: г.Ростов-на-Дону, № (л.д. 117-145), который проведен в целях оценки возможности сокращения противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми, общественными зданиями и сооружениями, в выводах которого указано, что сокращение противопожарного расстояния между рассматриваемыми в сценариях зданиями - допускается, при соблюдении дополнительных противопожарных мероприятий - помещения Объекта защиты оборудовать автоматической установкой пожаротушения модульной, водяной или порошковой); не допускать в противопожарных разрывах хранение горючих материалов).»

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером № -оставляет 83.8 %, что более максимально допустимого процента застройки (80%), предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны сформирования жилой застройки (ЗР-4). приведенному в ст. 56 Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону. Превышение максимально допустимого процента застройки земельного участка с кадастровым номером №, исходя из расположения исследуемых зданий по отношению к существующей застройке, не ведет к отсутствию технической возможности эксплуатации исследуемых зданий лит. «А» и лит. В» по их функциональному назначению.

Описание результатов осмотра на месте объектов исследования произведено исследовательской части заключения и показано на фото в приложении к заключению. Также в приложении к заключению приведены скриншоты, содержащие сведения о земельном участке с кадастровым номером № по данным публичной кадастровой карты, размещенной на Геоинформационном портале пространственных данных Национальной системы пространственных данных, расположение исследуемых объектов на карте границ территориальных зон Ленинского района г. Ростова-на-Дону Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, размещенной на портале городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону. 

Суд считает возможным принять заключение эксперта ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №6829\10-2-24 от 05.05.2025г., поскольку исследования проведены в соответствии с установленным порядком его проведения в рамках ст.84 ГПК РФ, заключение содержит подробные описания проведенных исследований; сделанные в результате выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, то есть соответствуют требованиям ст.86 ГПК РФ, ответчиками по первоначальному иску в установленном законом порядке не оспорено.

Суд приходит к выводу о том, что данное заключение удовлетворяет требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ о допустимости и относимости доказательств, выполнено экспертами, имеющими необходимое образование и квалификацию. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Заключение содержит необходимые выводы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В ходе судебного разбирательства истцами в порядке ст.56 ГПК РФ суду представлена проектная документация ООО «Пожарный щит» Автоматическая система пожарной сигнализации и оповещения людей при пожаре 02-2\11-2025-АУПС и 0-2\10\2025-АУПС в отношений здании литер «А» и литер «В» по 

<

адрес> в г.Ростове-на-Дону с указанием перечня мероприятий по обеспечению системой пожарной сигнализации.

Согласно акту экспертного исследования ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России № от 29.07.225г. следует, что в нежилом здании (лит. «А»), площадью 66.3 кв. м, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>. на настоящее время выполнены следующие работы и мероприятия по устранению несоответствий действующим нормам и правилам, указанные в заключении эксперта ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России № от 05.05.2025г.:

выполнены работы по увеличению ширины горизонтальной площадки главного входа расположенного со стороны главного фасада исследуемого здания лит. «А», которая составляет не менее 1.5 ширины дверного полотна в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; п.4.2.21 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

выполнены работы по устройству воздушно-тепловой завесы при входе в здание стороны главного входа здания лит. «А» в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 5.2, п. 8.13 СП 118.13330.2022 2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»;

при входе в нежилое здание лит. «А» выполнены работы по устройству кнопки вызова помощи для МГН для доступа МГН в здание лит. «А» в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 5.4, п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; 6.1.1 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01 2001»;

в помещениях здания лит. «А» выполнены работы по устройству системы пожарной сигнализации в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 4.9, т. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности»; п. 1.1, т.А1 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования»;

В нежилом здании (лит. «В»), площадью 105,8 кв. м, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, на настоящее время выполнены следующие работы и мероприятия по устранению несоответствий действующим нормам и правилам, указанные в заключении эксперта ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России № от 05.05.2025:

выполнены работы по увеличению глубин входных площадок двух входов здания лит. «В», расположенных со стороны главного фасада исследуемого здания, которые составляют не менее 1,5 ширины дверного полотна в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; п. 4.2.21 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

выполнены работы по устройству воздушно-тепловой завесы при входе в здание со стороны главного входа лит. «В» в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 5.2. п. 8.13 СП 118.13330.2022 2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»;

при входе в нежилое здание лит. «В» выполнены работы по устройству кнопки вызова помощи для МГН для доступа МГН в здание лит. «В» в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 5.4. п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; 6.1.1 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНнП 35-01-2001»;

в помещениях здания лит. «В» выполнены работы по устройству системы пожарной сигнализации в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 4.9, т. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности»; п. 1.1. т. А1 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования»

выполнены работы по устройству пожарной лестницы для выхода на кровлю здания лит. «В», что соответствует требованиям и.и.: 7.1, 7.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты, Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051032:143 составляет 83,8 %, что более максимально допустимого процента застройки (80%I предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4), приведенному в ст. 56 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону. Превышение максимально допустимого процента застройки земельного участка с кадастровым номером №, исходя из расположения исследуемых зданий по отношению к существующей застройке, не ведет к отсутствию технической возможности эксплуатации исследуемых зданий лит. «А» и лит. «В» по их функциональному назначению.

Таким образом, в результате выполнения указанных выше работ и мероприятий несоответствия требованиям действующих норм и правил, указанные в заключении эксперта ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России № 6829/10-2-24 от 05.05.2025 (п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; п. 4.2.21 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; п. 5.2. п. 8.13 СП 118.13330.2022 2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»: п. 5.4, п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»: 6.1.1 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001»; п. 4.9, т. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности»; п. 1.1. т. А1 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования»; п.п.: 7.1. 7.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» - устранены.

В пунктах 10, 25 и 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Анализируя обстоятельства дела, представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, действующее в сфере правового регулирования законодательства, вышеизложенные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования истцов о признании права собственности подлежат удовлетворению, учитывая при этом, что спорные строения возведены истцами на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает возможность возведения подобного рода объектов капитального строительства, строения соответствует предъявляемым нормам и правилам, что следует из сведений ЕГРН, заключения ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №6829\10-2-24 от 05.05.2025г., акта экспертного исследования ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №333\10-6\25 от 29.07.2025г., не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц, поскольку выявленные нарушение градостроительных и строительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков, максимального процента застройки в границах земельного участка, с учетом выполненных истцами мероприятий по их устранению, не являются значительными, не препятствуют сохранению указанных зданий.

Представленные суду заключения содержат достаточные и однозначные выводы об отсутствии обстоятельств, угрожающих жизни и здоровью граждан, собственников смежных земельных участков, а также о пожарной и строительной безопасности объектов капитального строительства, учитывая, что истцами проведены компенсационные противопожарные мероприятия, предотвращающие распространение пожара.

При этом, суд учитывает, что собственники смежных земельных участков были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, при этом каких-либо возражений относительно иска о сохранении строений и признании права собственности не высказали, требований относительно предмета спора не заявили.

Учитывая, что суд, установив, что единственным нарушением является отсутствие разрешения на реконструкцию (строительство), при том, что здания соответствуют предъявляемым нормам и правилам, возведены на земельном участке, вид разрешенного использования которого позволяет соответствующее строительство, пришел к выводу о возможности сохранения зданий, оснований для его сноса е имеется.

Доводы ответчиков по первоначальному иску относительно несоблюдения требований по обустройству зданий входом, доступным для маломобильных групп населения, оборудованным пандусом либо подъемным устройством, судом не принимаются, поскольку, как следует из акта экспертного исследования ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №333\10-6\25 от 29.07.2025г., указанные нарушение истцами были устранены одним из предусмотренных законом способом, в частности, путем оборудования специальной кнопки для вызова сотрудника, что свидетельствует о выполнении требований п. 5.4, п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009»; 6.1.1 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01 2001».

Ссылка на то обстоятельство, что спорные строения не обеспечены тактильными средствами, выполняющими предупредительную функцию на покрытии пешеходных путей на участке до объекта, не обеспечены на входной двери символом, указывающим на ее доступность маломобильным группам населения, не обеспечены тактильными предупреждающими указателями на участке пола на путях движения маломобильных групп населения перед дверными проемами, не обеспечены информационными табличками у дверей санитарно-бытовых помещений на высоте 1,2 д 1,6 м., не обеспечены мерами противопожарной защиты, системами оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях, обеспечение аварийного освещения, также не являются основанием для отказа в сохранении указанных строений, не могут являться основанием для их сноса, поскольку истцами проведены мероприятия по обеспечению входной двери символом, указывающим на ее доступность маломобильным группам населения, что подтверждается представленными фотографиями с иллюстрацией указанных знаков, размещенных на входных дверях, а также проведены работы по обустройству системы пожарной сигнализации в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а именно: п. 4.9, т. 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности»; п. 1.1. т. А1 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», а также выполнены работы по устройству пожарной лестницы для выхода на кровлю здания, что соответствует требованиям и.и.: 7.1, 7.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты, Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», что подтверждается актом экспертного исследования ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №333\10-6\25 от 29.07.2025г., при том, что иные несоответствия не являются существенными, носят устранимый характер не препятствуют сохранению спорных объектов капитального строительства не могут являться основанием для их сноса.

Доводы ответчиков относительно того, что спорные здания могут нарушать установленные красные линии, не могут являться основанием для удовлетворения иска о сносе, поскольку указанное обстоятельство являлось предметом экспертной проверки, согласно заключению ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России №6829\10-2-24 от 05.05.2025г., следует, что спорные строения расположены в пределах земельного участка КН 61:44:0051032:143, экспертами при этом учитывались сведения о земельном участке с кадастровым номером № по данным публичной кадастровой карты, размещенной на Геоинформационном портале пространственных данных Национальной системы пространственных данных, расположение исследуемых объектов на карте границ территориальных зон Ленинского района г. Ростова-на-Дону Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, размещенной на портале городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону. 

Доказательств тому обстоятельству, что спорные строения расположены за пределами принадлежащего истцам на праве собственности земельного участка, ответчиками по первоначальному иску в порядке ст.56,57 ГПК РФ, суду не представлено.

При этом суд учитывает, что истцы предпринимали меры для легализации объектов строительства, поскольку обращались с заявлением о вводе объектов в эксплуатации, а также переводе из жилого помещения в нежилое, в котором им было отказано ввиду отсутствия установленного порядка для перевода зданий.

Распоряжениями ДАИГ г.Ростова-на-Дону было отказано в переводе строения литер «А» в нежилое, в связи с тем, что перевод жилого здания в нежилое здание не предусмотрен положениями гл.3 Жилищного Кодекса РФ и административного регламента № АР-026-04 муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 11.09.2017г. № 863, ссылаясь также отсутствие в ЖК РФ понятия «нежилое здание», которое не может быть истолковано как помещение, что в свидетельствует о наличии пробела в правовом регулировании, отсутствии иной возможности изменения статуса реконструированного жилого дома в нежилое здание кроме как в судебном порядке.

Требования встречного иска о признании отсутствующим права собственности ФИО1 и ФИО2, прекращении всех имеющихся сведениях о правах в ЕГРН на жилой дом КН № площадью 55,3 кв.м., по адресу г.Ростова-на-Дону 

<

адрес> удовлетворению не подлежат, поскольку судом отказано в удовлетворении иска о сносе строений.

Ввиду того, что в удовлетворении иска о сносе строений отказано, также отсутствуют основания для возложения на ФИО2, ФИО1 обязанности по выплате неустойки в порядке ст.308.3 ГК РФ, требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Сохранить нежилое здание КН №, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> реконструированном состоянии, состоящем из помещении 1 - основное, 40,2 кв.м., 2 - санузел 6 кв.м., 3 - коридор, площадью 7,5 кв.м., 4- санузел 3,5 кв.м, 50- подсобное 9,1к кв.м. всего по зданию 66,3 кв.м., основной 40,2 кв.м., вспомогательной 26,1 кв.м..

Признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на нежилое здание литер КН №, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> по 1\2 доле за по 1\2 доле за каждой соответственно

Признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на нежилое здание, площадью 105,8 кв.м., расположенное по адресу г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> по 1\2 доле за каждой соответственно

Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о признании строений самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу объектов капитального строительства, признании отсутствующим право собственности, прекращение записей в ЕГР, взыскании неустойки - оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 04 сентября 2025 года