Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 сентября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1396/2018 по административному исковому заявлению акционерного общества «Самарские хозтовары» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, 

с участием представителя акционерного общества «Самарские хозтовары» ФИО2,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

акционерное общество «Самарские хозтовары» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило признать незаконным и нарушающим права и законные интересы общества решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 июля 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № и обязать комиссию повторно рассмотреть заявление общества от 10 июля 2018 года о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения в размере рыночной стоимости по отчету об оценке от 25 июня 2018 года №, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления».

Свои требования общество мотивировало тем, что выводы комиссии, содержащиеся в оспариваемом решении, незаконны и необоснованны, поскольку для сглаживания различий объекта оценки и объектов-аналогов по фактору этажности оценщиком введены корректировки. Рыночная стоимость, определённая в отчете без учета налога на добавленную стоимость и с учетом скидки на торг, соответствует диапазону стоимости 1 кв. м аналогичной недвижимости, представленной в анализе рынка, где стоимость представлена без учета вышеназванных показателей. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3 заявленные требования не признала в соответствии с позицией, изложенной в отзыве.

Административный ответчик - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что требования акционерного общества «Самарские хозтовары» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что собственник нежилого помещения с кадастровым номером № акционерное общество «Самарские хозтовары» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного нежилого помещения.

Решением комиссии от 25 июля 2018 года № заявление общества было отклонено.

Не согласившись с данным решением, административный истец 9 августа 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Согласно отчету об оценке, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления» 25 июня 2018 года №, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 апреля 2016 года в размере 30481146 руб. в отличие от кадастровой стоимости, установленной в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 в размере 48465685,68 руб..

Отклоняя заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости здания, комиссия указала, что фактор этажности расположения объекта оценки в анализе рынка не исследован, анализ данного фактора проведён не на рыночных данных по сегменту рынка, а на примере выбранных аналогов, которые могут не отражать ситуацию по сегменту рынка в целом, чем нарушен пункт 11 ФСО №7. 

Кроме того, по мнению комиссии, результат, полученный оценщиком, существенно ниже указанного в разделе, посвященном анализу рынка (страница 31 отчета), какие-либо пояснения по этому поводу в отчете отсутствуют.

Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке отвечает требованиям, предъявляемым к нему Федеральным законом об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно подпунктам «б», «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при анализе рынка оценщик определяет сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В отчете указано, что объект оценки расположен на 1 этаже ( площадь 431,4 кв. м ) и в подвале ( площадь 599,9 кв.м.), на дату оценки используется как нежилые помещения торгового, универсального назначения. В связи с этим оценщик пришел к выводу о том, что использование объекта оценки возможно в качестве торгового объекта, в связи с этим отнёс объект оценки к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

На странице 42 отчета оценщик привел основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, к которым, в том отнёс физические характеристики объекта (состояние объекта, его размер и другие).

Влияние фактора «этажность» учитывалось оценщиком при исследовании объекта оценки, на данный фактор в ходе применения сравнительного и доходного подходов оценщиком введена корректировка на основании данных ассоциации «СтатРиелт» (страницы 50-51, 70-71 отчета). 

Доводы административного ответчика о том, что анализ фактора этажности не может быть произведён на примере выбранных аналогов, являются несостоятельными, поскольку федеральные стандарты оценки такого запрета не содержат.

Относительно замечания комиссии о несоответствии полученного результата анализу рынка суд отмечает, что такое несоответствие вызвано тем, что представленные в анализе рынка диапазоны основаны на предложениях о продаже объектов без учета скидки на торг в то время как при определении величины рыночной стоимости скидка на торг учитывается. Обоснование этому приведено в отчете на странице 31.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований общества о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 июля 2018 года № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества от 10 июля 2018 года №.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования акционерного общества «Самарские хозтовары» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 июля 2018 года № и обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области повторно рассмотреть ранее поданное акционерным обществом «Самарские хозтовары» заявление от 10 июля 2018 года № о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.