По делу № 2-805/2018 г. ... 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

08 октября 2018 г. г. Саров

Саровский городской суд Нижегородской области в составе 

председательствующего судьи Соколова Д.В.,

при секретаре Федяевой Е.Н.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1 по доверенности и ордеру адвоката Пылева А.И 

представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 адвоката Абакумова А.Б., по доверенности ФИО3 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку платежей и по встречному иску ФИО2 к индивидуальном предпринимателю ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку платежей, указав что между МУП «Центр ЖКХ» как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения № от ****. Договор был заключён на срок с **** по **** (пункт 2.1). В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 договора аренды арендодатель должен был предоставить ответчику в аренду для использования под торговлю непродовольственными товарами часть нежилого помещения ВП1, площадью 612,9 кв.м., расположенного по адресу ..., и включающего расположенные на первом этаже комнаты №№. Арендодатель обязательство исполнил передав ответчику помещения по акту приема-передачи нежилого помещения от ****.

На основании договора купли-продажи от **** истец приобрел в собственность помещение ВП1, зарегистрировав право собственности в ЕГРН (ЕГРП) ****. В силу положений п. 1 ст 617 ГК РФ к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендная плата за пользование помещениями определяется в соответствии с решениями городской Думы г. Сарова об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями. Изменения арендной платы не требуют внесения изменений в договор аренды и считаются принятыми после получения арендатором соответствующего счёта арендодателя. Пунктом 2 решения городской думы г. Сарова №77/5-гд от 23 октября 2014 года с 01 января 2015 года базовая ставка арендной платы установлена в размере 3 000 руб. за квадратный метр в год. С учётом коэффициента вида деятельности равного 1,2, установленного для помещений, используемых под розничную торговлю, ставка арендной платы составляла 300 руб. за 1 кв.м, помещения в месяц (3 000 руб./кв.м. х 1,2 :12месяцев). В соответствии с условиями договора аренды размер арендной платы за пользование арендованными помещениями в период с 01 января по **** составлял 183 870 руб. в месяц.

Согласно пункту 5.4 договора аренды арендная плата и плата за коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным; отсутствие выставленного арендодателем счёта не является основанием для неоплаты. Однако ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование арендными помещениями в период с 01 сентября по ****. Размер долга ответчика составляет 735 480 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды помимо арендной платы ответчик должен был оплачивать коммунальные услуги из расчёта: за холодное водоснабжение 52,53 куб.м. в месяц, за водоотведение 127,79 куб.м. в месяц, за тепловую энергию на горячее водоснабжение 11,52 Гкал в месяц, за тепловую энергию на отопление 14,33 Гкал в месяц, за электрическую энергию 5 100 кВт/час в месяц, за сбор и вывоз ТБО в размере 1 640 руб. 60 коп. в месяц, плата за негативное воздействие на окружающую среду или по показаниям приборов учёта.

Как приводит доводы истец ответчик не исполнил обязанность по оплате коммунальных услуг за период с 01 июля по **** на сумму 156 402 рубля 85 копеек, в том числе: 17 033 руб. 41 коп. по счёту №ИП-000092 от ****, 15 310 руб. 48 коп. по счёту №ИП-000103 от ****, 7 906 руб. 41 коп. по счёту №ИП-000104 от ****, 13 768 руб. 16 коп. по счёту №ИП-000113 от ****, 7 345 руб. 08 коп. по счёту №ИП-000114 от ****, 22 205 руб. 26 коп. по счёту №ИП-000127 от ****, 8 372 руб. 82 коп. по счёту №ИП-000129 от ****, 24 187 руб. 78 коп. по счёту №ИП-000138 от ****, 8 128 руб. 91 коп. по счёту №ИП-000139 от ****, 23 600 руб. 44 коп. по счёту №ИП-000146 от ****, 8 544 руб. 10 коп. по счёту №ИП-000149 от ****.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды при просрочке уплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки платежа. Сумма пени, начисленной за нарушение срока уплаты арендной платы за период с **** по ****, составила 667 815 руб. 84 копейки. Также сумма процентов, по ст. 395 ГК РФ начисленных за нарушение ответчиком срока оплаты коммунальных услуг за период с **** по ****, составила 26 748 руб. 92 коп. 

**** ответчик прекратил свою предпринимательскую деятельность, что подтверждается сведениями из ЕГРИП. 

**** истец направил ответчику претензию с требованием об уплате долга, пени и процентов. Претензия ответчиком не удовлетворена, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец ИП ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу 891 882 руб. 85 коп. в счёт долга; 667 815 руб. 84 коп. в счёт пени, начисленной за просрочку уплаты арендной платы за период по ****; пени за просрочку уплаты арендной платы, начисленные на сумму долга по ставке 0,1% за каждый день просрочки, начиная с **** по день уплаты долга; 156 402 руб. 85 коп. в счёт долга по оплате коммунальных услуг; 26 748 руб. 92 коп. в счёт процентов за нарушение срока оплаты коммунальных услуг; проценты за нарушение срока оплаты коммунальных услуг, начисленные на сумму долга по ключевой ставке Банка России за период с **** по день уплаты долга. Также просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 914 руб. 25 коп. в счет возмещения почтовых расходов 62 руб. 50 коп. в счет возмещения расходов по оплате услуг адвоката 9 000 руб. 

В ходе рассмотрения дела в суде, от истца ИП ФИО1 принято заявление об уменьшении исковых требований, в котором истец указал, что платежным поручением № от **** ответчик вместе с ежемесячной арендной платой за сентябрь 2011 года выплатил истцу страховой депозит в размере 159 108 руб. 84 коп. В связи с чем истец считает возможным уменьшить размер исковых требований о взыскании арендной платы на сумму уплаченного страхового депозита, то есть на 159 108 руб. 84 коп. Также при проверке взаимных расчетов установлено, что ответчиком был оплачен счет №ИП-000092 от **** на сумму 17 033 руб. 41 коп. В связи с чем истец считает возможным уменьшить размер исковых требований о взыскании коммунальных услуг на уплаченную сумму, то есть на 17 033 руб. 41 коп.

В окончательной редакции просительной части исковых требований истец ИП ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу 576 371 руб. 16 коп. в счёт долга; 564 668 руб. 85 коп. в счёт пени, начисленной за просрочку уплаты арендной платы за период по ****; пени за просрочку уплаты арендной платы, начисленные на сумму долга по ставке 0,1% за каждый день просрочки, начиная с **** по день уплаты долга; 139 369 руб. 44 коп. в счёт долга по оплате коммунальных услуг; 25 469 руб. 07 коп. в счёт процентов за нарушение срока оплаты коммунальных услуг; проценты за нарушение срока оплаты коммунальных услуг, начисленные на сумму долга по ключевой ставке Банка России за период с **** по день уплаты долга. Также просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 914 руб. 25 коп. в счет возмещения почтовых расходов 62 руб. 50 коп. в счет возмещения расходов по оплате услуг адвоката 9 000 руб. (Т.1, л.д.139-140).

В процессе рассмотрения дела, ответчик ФИО2, не согласившись с заявленными требованиями, обратился в суд с встречными исковыми требованиями к ИП ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения указав, что в ходе рассмотрения дела в суде представитель ИП ФИО1 заявил, что истец ФИО1 не является плательщиком НДС, тогда как согласно расчетным и платежным документам, а также договору аренды на протяжении всех арендных отношений незаконно включал в арендную плату сумму НДС в размере 18%. Кроме того, согласно ответу МРИ ФНС № 3 полученному по запросу суда ИП ФИО1 плательщиком НДС не являлся. Таким образом, по мнению истца ФИО2 со стороны ИП ФИО1 с момента возникновения арендных отношений сторон с сентября 2011 года имело место неосновательное обогащение в виде получения денежных средств в размере большей размера ежемесячной арендной платы.

Как указывает истец по встречному иску ФИО4 общая сумма уплаченных арендных платежей в пользу предпринимателя ФИО1 за период с **** по **** составила в 2011 году (4 месяца) - 636 435 руб. 36 коп. из расчета 159 108 руб. 84 коп. в месяц; в 2012 году (12 месяцев) - 2 082 879 руб. 36 коп. из расчета 173 573 руб. 28 коп. в месяц; в 2013 году (12 месяцев) - 2 256 452 руб. 64 коп. из расчета 188 037 руб. 72 коп в месяц; в 2014 году (12 месяцев) - 2 430 025 руб. 92 коп из расчета 202 502 руб. 16 коп. в месяц; в 2015 году (8 месяцев) - 1 735 732 руб. 80 коп. из расчета 216 966 руб. 60 коп. в месяц.

Общая сумма арендных платежей составила 9 141 529 руб. 08 коп., из которых переплата по НДС 18% составляет 9 141 529 руб. 08 коп.*18/118=1 394 470 руб. 08 коп.

Кроме того, ФИО2 оплатил по договору аренды страховые депозиты, а именно **** страховой депозит в сумме 159 108 руб. 84 коп. в пользу МУП «Центр ЖКХ», права на который в силу п. 2 ст. 617 и п. 1 ст. 384 ГК РФ перешли к ИП ФИО1 и **** страховой депозит в сумме 159 108 руб. 84 коп. в пользу ИП ФИО1 по его требованию. Всего уплачено страховых депозитов на сумму 318 217 руб. 68 коп.

Истец ФИО2 указывает, что страховой депозит в сумме 159 108 руб. 84 коп., уплаченный первоначально в адрес МУП «Центр ЖКХ» подлежит взысканию с ответчика ИП ФИО1, а заявленная ИП ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 576 371 руб. 16 коп. подлежит зачету в счет переплаченных денежных средств по арендной плате, вследствие чего сумма неосновательного обогащения подлежащая взысканию с ИП ФИО1 составит 818 098 руб. 92 коп. (1 394 470,08 – 576 371,16).

Истец ФИО2, с учетом изменения исковых требований в окончательной редакции просительной части иска, просит суд взыскать с ИП ФИО1 в свою пользу в счет неосновательного обогащения 818 098 руб. 92 коп., а также сумму страхового депозита в размере 159 108 руб. 84 коп., а всего общую сумму 977 207 руб. 76 коп. (Т.1, л.д.141-146, Т.2 л.д.16-18).

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ИП ФИО1 и ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 не явились, обеспечили явку своих представителей.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1 по доверенности и ордеру адвокат Пылев А.И. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал, суду пояснил, что в период действия договора аренды ответчик с сентября 2015 года по декабрь 2015 года арендную плату не вносил, вносить арендную плату отказывается, вследствие чего просит исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просит отказать, поскольку ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО4 пропущен срок исковой давности, который подлежит исчислению по каждому платежу в отдельности.

Представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО3 и адвокат Абакумов А.Б. исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали, суду пояснили, что в период арендных правоотношений с ИП ФИО1 последний не являясь плательщиком НДС, однако выставлял ФИО2 счета для оплаты арендной платы в большем размере на 18%, чем неосновательно обогащался, в связи с чем с зачетом задолженности по арендной плате с ответчика ИП ФИО1 подлежит взысканию неосновательное обогащение. В период с сентября 2015 года по декабрь 2015 года ФИО2 не вносил арендную плату поскольку с предыдущим арендодателем МУП «Центр ЖКХ» была договоренность об уменьшении размера арендной платы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении ФИО2 произвел ремонт, то есть существенные и неотделимые улучшения. Считают срок исковой давности по взысканию неосновательного обогащения не пропущен в связи с тем, что о нарушении своего права, а именно то, что ИП ФИО1 необоснованно выставлял счета на арендную плату с учетом НДС, чем фактически завышал размер арендной платы истец ФИО2 узнал только после получения искового заявления ИП ФИО1, в котором расчет задолженности по арендной плате был произведен ИП ФИО1 без учета НДС.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что **** между МУП «Центр ЖКХ» как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения № на срок с **** по ****. 

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 договора аренды арендодатель должен был предоставить ответчику в аренду для использования под торговлю непродовольственными товарами часть нежилого помещения №, площадью 612,9 кв.м., расположенного по адресу ..., и включающего расположенные на первом этаже комнаты №№. Арендодатель обязательство исполнил передав ответчику помещения по акту приема-передачи нежилого помещения от ****.

На основании договора купли-продажи от **** истец ИП ФИО1 приобрел в собственность помещение ВП1, зарегистрировав право собственности в ЕГРН (ЕГРП) ****. В силу положений п. 1 ст. 617 ГК РФ к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

**** между арендодателем ИП ФИО1 и арендатором ИП ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды по условиям которого арендатор ежемесячно начиная с **** компенсирует расходы арендодателя в связи с обеспечением предоставления эксплуатационных и коммунальных услуг: отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, техническое обслуживание приборов учета тепловой энергии, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в виду того, что арендодатель оказывает вышеперечисленные услуги собственными силами. 

Согласно пункту 5.1 договора аренды арендная плата за пользование помещениями определяется в соответствии с решениями городской Думы г. Сарова об арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями. Изменения арендной платы не требуют внесения изменений в договор аренды и считаются принятыми после получения арендатором соответствующего счёта арендодателя. Пунктом 2 решения городской думы г. Сарова №77/5-гд от **** с **** базовая ставка арендной платы установлена в размере 3 000 руб. за квадратный метр в год. С учётом коэффициента вида деятельности равного 1,2, установленного для помещений, используемых под розничную торговлю, ставка арендной платы составляла 300 руб. за 1 кв.м, помещения в месяц (3 000 руб./кв.м. х 1,2 :12месяцев). В соответствии с условиями договора аренды размер арендной платы за пользование арендованными помещениями в период с 01 января по **** составлял 183 870 руб. в месяц.

В период с 01 сентября по **** арендатор ФИО2 арендную плату не вносил, доказательств обратного суду не представлено, задолженность по арендной плате за указанный период составила 735 480 руб. (183 870 х 4).

Установлено, что платежным поручением № от **** ответчик ФИО2 вместе с ежемесячной арендной платой за сентябрь 2011 года выплатил истцу страховой депозит в размере 159 108 руб. 84 коп. в соответствии с п.5.5 договора аренды (т.1, л.д.154), вследствие чего истец ИП ФИО1 с учетом зачета страхового депозита уменьшил исковые требования в части взыскания арендной платы до 576 371 руб. 16 коп. (735 480 – 159 108,84).

Согласно пункту 5.4 Договора аренды арендная плата и плата за коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчётным; отсутствие выставленного арендодателем счёта не является основанием для неоплаты. 

За период с **** по **** задолженность по оплате коммунальных услуг составила 139 369 руб. 44 коп. Представленный истцом расчет задолженности по оплате коммунальных услуг ответчиком не оспорен.

**** ответчик ФИО2 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (т.1, л.д.16).

Направленная истцом ИП ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 претензия об оплате задолженности по договору аренды оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось для истца ФИО1 основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

В ходе рассмотрения дела, судом из ответа на судебный запрос МРИ ФНС № 3 по Нижегородской области от ****, установлено, что ИП ФИО1, с **** применял систему налогообложения в виде специального налогового режима ЕНВД, а также традиционный режим налогообложения, с **** ИП ФИО1 находился на УСНО. ИП ФИО1 являлся плательщиком НДС с **** по ****. Информации об уплате в бюджет НДС по договору аренды № от **** не имеется.

ИП ФИО2 при ведении предпринимательской деятельности применял упрощенную систему налогообложения.

Доказательствами по делу подтверждается, что в период арендных правоотношений между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 арендодатель выставлял счета для оплаты арендной платы в повышенном размере включая в счет для оплаты арендной платы НДС в размере 18% при этом плательщик НДС, за исключением периода с **** по **** ИП ФИО1 не являлся.

Исходя из представленного ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО2 расчета в период времени с **** по август 2015 ответчик ФИО2 произвел переплату по договору аренды в размере 1 394 470 руб. 08 коп. Указанный расчет стороной истца (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1 не оспорен.

Истец ФИО4 с учетом имеющейся задолженности перед ИП ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ИП ФИО1 в счет неосновательного обогащения 818 098 руб. 92 коп. (1 394 470,08 – 576 371,16), а также страховой депозит уплаченный в МУП «Центр ЖКХ» в размере 159 108 руб. 84 коп.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, по общему правилу лицо которое без установленных на то оснований приобрело неосновательное обогащение обязано возвратить последнему неосновательное обогащение.

Вместе с тем, представителем ответчика ИП ФИО1 в процессе рассмотрения спора заявлено о применении срока исковой давности. 

В соответствии ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, установление в законе общего срока исковой давности, т.е. срока для защиты интересов лица, право которого нарушено (ст. 196 ГК РФ), а также последствий его пропуска (ст. 199 ГК РФ) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота (Определения от 18.12.2007 года № 890-О-О, от 25.02.2010 года № 266-О-О, от 25.01.2012 года № 241-О-О, от 24.01.2013 года № 66-О и др.).

По смыслу закона, срок исковой давности по периодическим платежам, каковой в рассматриваемом деле является арендная плата, подлежащая ежемесячной оплате, исчисляется по каждому платежу отдельно.

Из материалов дела следует, что ФИО2 с иском о взыскании неосновательного обогащения обратился в суд, предъявив по делу встречный иск в судебном заседании ****, следовательно, с учетом периодических платежей в виде арендной платы подлежащих выплате ежемесячно пропустил срок исковой давности по всем заявленным к взысканию платежам с переплатой, за исключением двух платежей от **** за июль 2015 года (т.1, л.д.248) и от **** за август 2015 года (т.1, л.д.249), всего переплата за указанное время составила 66 193 руб. 20 коп. (33 096,60 х 2).

Таким образом, суд применяя срок исковой давности, приходит к выводу, что только указанная денежная сумма в размере 66 193 руб. 20 коп. подлежит взысканию с ИП ФИО1 в пользу истца ФИО2 в качестве неосновательного обогащения, в остальной части применение срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Доводы представителей истца ФИО2 о том, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку о нарушении своего права (факте переплаты денежных средств по арендным платежам) истец ФИО2 узнал только после получения искового заявления ИП ФИО1 о взыскании долга по договору аренды, суд отклоняет, поскольку в рассматриваемом случае при должной степени заботливости и осмотрительности истец ФИО2 о нарушении своего права должен был узнать в момент уплаты арендной платы. Ответчик ФИО2 в момент уплаты арендной платы являлся индивидуальным предпринимателем, и осуществляя предпринимательскую деятельность на свой страх и риск должен был знать размер производимой им арендной платы. Кроме того, расчет арендной платы был четко определен договором аренды, являлся приложением к договору (Т.1, л.д.29) и при проявлении должной хозяйственной заботливости ФИО2 имел реальную возможность определить размер арендной платы, то есть должен был узнать о нарушении своего права в момент внесения соответствующего периодического платежа в виде арендной платы. 

Ходатайство о восстановлении срока исковой давности представители истца ФИО2 в ходе судебного разбирательства не заявляли.

Вместе с тем в момент арендных правоотношений сторон ФИО2 являлся индивидуальным предпринимателем и осуществлял предпринимательскую деятельность.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВС от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со статьей 205 ГК РФ, в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Из материалов дела следует, что при заключении ИП ФИО2 договора аренды с МУП «Центр ЖКХ» ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 внес в МУП «Центр ЖКХ» гарантийный платеж в сумме 159 108 руб. 84 коп. (Т.1, л.д.118).

Указанный гарантийный платеж ФИО2 возвращен не был, договором купли-продажи от **** заключенным между МУП «Центр ЖКХ» и ФИО1 вопрос о внесенном ФИО2 гарантийном платежа также не разрешался.

С учетом требований ст. ст. 384, п.1 ст. 617 ГК РФ права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли от МУП «Центр ЖКХ» к ФИО1, следовательно, к ФИО1 перешло обязанность зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы, поскольку стороны договора МУП «Центр ЖКХ» и ФИО1 при заключении договора купли-продажи данный вопрос не урегулировали.

Таким образом, применяя зачет заявленных взаимных требований, о чем заявлено ответчиком ФИО2, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 351 069 руб. 12 коп. (576 371,16 - 66 193, 20 – 159 108,84).

Также принимая во внимание условия заключенного договора аренды, суд взыскивает с ответчика ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженность по оплате коммунальных услуг за период с **** по **** в размере 139 369 руб. 44 коп.

Доводы представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 о применении к рассматриваемым договорным правоотношениям сторон п.5.6. договора аренды судом отклоняются, поскольку из содержания указанного пункта договора, следует, что стороны предусмотрели лишь при наличии задолженности зачет переплаты возникшей в связи с внесением платежей по договору аренды в большем размере, в частности досрочно, одновременно за один или несколько будущих периодов, следовательно, арендная плата, переплаченная в предыдущем периоде в силу условий договора, автоматически могла учитывается в счет арендной платы за следующий период, что в рассматриваемом случае не имело место быть.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В ходе судебного заседания представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 пояснили суду, что с сентября 2015 года по декабрь 2015 года ФИО2 не вносил арендную плату по причине того, что с предыдущим арендодателем МУП «Центр ЖКХ» была договоренность об уменьшении размера арендной платы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении ФИО2 произвел ремонт, то есть существенные и неотделимые улучшения.

Таким образом, из поведения стороны арендатора следует, что арендная плата не вносилась арендатором с сентября 2015 года по декабрь 2015 года не в связи с зачетом переплаты по НДС, а в связи произведенным ремонт в арендуемом нежилом помещении. Об указанном также свидетельствуют и объяснения представителей ФИО2 о том, что о переплате денежных средств в размере суммы НДС (18%) ФИО2 стало известно после получения иска ИП ФИО1 о взыскании арендной платы. 

Из материалов дела следует, что до сентября 2015 года арендатор ФИО2 своевременно вносил арендную плату по выставляемым счетам, о возникшей переплате арендодателю не заявлял, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения предъявил лишь как встречные в ходе рассмотрения дела по иску ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

В соответствии с п. 6.1. договора аренды при просрочке срока выплаты арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Исходя из представленного расчета размер договорной неустойки с **** по **** составляет 33 832 руб. 08 коп., а с **** по **** размер пени с учетом зачета однородных требований составит 351 771 руб. 26 коп. (351 069,12 х 0,1% х 1002). Общий размер пени составит 385 603 руб. 34 коп.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Принимая во внимание, что истец ИП ФИО1 на протяжении длительного времени не обращался в суд иском о взыскании долга по договору аренды, чем содействовал увеличению размера неустойки, при этом ответчик ФИО2 с августа 2016 года прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, вследствие чего суд учитывая требований ч.6 ст. 395 ГК РФ, приходит к выводу и снижении размера договорной неустойки до 95 000 руб.

Также с ответчика ФИО2 подлежит взысканию проценты за нарушение срока уплаты коммунальных платежей на основании требований ст. 395 ГК РФ, а также положений ч.3 ст. 196 ГК РФ (истцом заявлены требований из минимальной ставки ЦБ РФ 7,25%) исходя из представленного истцом расчета за период с **** по **** в размере 25 469 руб. 07 коп., а также с **** по **** в размере 1 633 руб. 30 коп. (139 369,44 х 7,25%/365 х 59) и с **** по **** (день принятия решения) в размере 630 руб. 03 коп. (139 369,44 х 7,5%/365 х 59). Общая сумма процентов составит 27 732 руб. 40 коп.

Рассматривая требования истца ИП ФИО1 о взыскании неустойки и процентов по день уплаты задолженности с **** (день следующий после дня принятия решения), суд приходит к следующему.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями.

По условиям договора аренды и с учетом требований ст. 330 ГК РФ стороны предусмотрели пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1%, а по внесения коммунальных расходов договорная неустойка не предусмотрена, истец просит взыскать проценты за нарушения сроков выплаты по ст. 395 ГК РФ. 

По смыслу статьи 333 ГК РФ, разрешая вопрос об уменьшении неустойки, суд сопоставляет последствия нарушения обязательства с размером уже начисленной кредитором неустойки. Освобождение должника от уплаты неустойки, начисляемой по день фактического исполнения обязательства, по мотиву ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства нормами статьи 333 ГК РФ не предусмотрено.

С учетом положений п. 1 ст. 333 ГК РФ в рассматриваемых правоотношениях суд считает возможным взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ИП ФИО1 неустойку (проценты за просрочку уплаты) за период с **** по день фактической уплаты задолженности по ключевой ставке ЦБ Российской Федерации, действующей на момент внесения платежа, как исходя из размера задолженности по арендной плате, так и исходя из размера задолженности по коммунальным расходам, так как размер неустойки, установленный договором за просрочку уплаты арендной платы (0,1% в день) явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств должником.

Общий размер задолженности по арендной плате и коммунальным расходам на момент вынесения решения суда с которого изначально подлежат исчислению неустойка (проценты за нарушение срока оплаты) составит 490 438 руб. 56 коп. (351 069,12 + 139 369,44).

В силу ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям суд взыскивает с ответчика ФИО2 в пользу истца ИП ФИО1 в расходы по оплате почтовых услуг в размере 42 руб. 50 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 125 руб., а также с ответчика ИП ФИО1 в пользу истца (по встречному иску) ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 453 руб. 02 коп.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы на оплату услуг представителя понесенных истцом ИП ФИО1 составляют 9 000 руб. и уплачены за составление претензии и иска в суд. 

Исходя из требований разумности и справедливости, сложности дела, объема выполненной работы представителем, связанной с составлением претензии и искового заявления, требующих производства расчетов, суд приходит к выводу о снижении подлежащих взысканию расходов на оплату услуг адвоката до 4 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку платежей и встречные исковые требования ФИО2 к индивидуальном предпринимателю ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 351 069 руб. 12 коп., договорную неустойку 95 000 руб., задолженность по оплате коммунальных платежей 139 369 руб. 44 коп., проценты за нарушение срока оплаты коммунальных платежей в размере 27 732 руб. 40 коп., почтовые расходы в размере 42 руб. 50 коп., расходы на оплату услуг адвоката в размере 4 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 125 руб. 

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойку, начисленную на остаток задолженности по договору аренды нежилого помещения состоящей из долга по арендной плате и коммунальным платежам в размере ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на момент внесения платежа, за период с **** по день фактической уплаты задолженности (задолженность на момент вынесения решения составляет 490 438 рублей 56 копеек).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 453 руб. 02 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 и встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы через Саровский городской суд Нижегородской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 октября 2018 года. 

... 

...

Судья Саровского городского суда Д.В. Соколов