Дело №3а-2/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

24 января 2025 г. г.Элиста 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М., 

при секретаре Чимидовой Я.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Завод «Звезда» к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости 

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Завод «Звезда» обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением и в обоснование заявленного требования указало, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание столовой с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, общей площадью 3292,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

Данные изъяты>. Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. №145-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. По состоянию на 1 января 2023 г. кадастровая стоимость здания составляет 66124090 рублей 12 копеек. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость в размере 37780000 рублей, установленную оценщиком ООО «Местный Колорит» 

<

Данные изъяты> в отчете об оценке от 10 сентября 2024 г. №117-08/2024. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество организаций. 

Просит суд установить кадастровую стоимость столовой с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, общей площадью 3292,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 37780000 рублей по состоянию на 1 января 2023 г. и утвердить период действия установленной кадастровой стоимости для целей налогообложения с 1 января 2023 г. до даты утверждения очередной государственной кадастровой оценки. 

В отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» указывается на несоответствие отчета об оценке требованиям ФЗ №135 и ФСО.

Из письменных пояснений оценщика Общества с ограниченной ответственностью «Местный Колорит» 

<

Данные изъяты>, представленных представителем Акционерного общества «Завод «Звезда» ФИО1, следует, что данные для расчета применялись согласно описанию в объявлении и предоставленным фотографиям в объявлении, все данные отчета об оценке соответствуют законодательству. 

25 октября 2024 г. в суд поступило ходатайство представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 о назначении по настоящему административному делу судебной экспертизы.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 11 ноября 2024 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 

<

Данные изъяты>, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения. 

9 января 2025 г. в суд поступило заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 

<

Данные изъяты> №1276-Э/2024 от 16 декабря 2024 г. 

9 января 2025 г. производство по административному делу возобновлено, административное дело назначено к судебному разбирательству на 24 января 2025 г. в 10 часов 00 минут. 

23 января 2025 г. представитель Акционерного общества «Завод «Звезда» ФИО1 представил в суд заявление об уточнении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости столовой в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной экспертизы, в размере 40601000 рублей, по состоянию на 1 января 2023 г. 

В судебном заседании представитель Акционерного общества «Завод «Звезда» ФИО1 заявление об уточнении административного искового заявления поддержал. 

Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 против удовлетворения уточненного административного искового заявления не возражала. 

Представители административных соответчиков Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации г.Элисты, Правительства Республики Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. 

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база по налогу на имущество организаций в силу пункта 1 статьи 375 Налогового кодекса РФ определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК.

Как следует из материалов дела, Открытое акционерное общество «Завод «Звезда» (ИНН 

<

Данные изъяты>, ОГРН 

<

Данные изъяты>) является собственником здания, назначение: нежилое, наименование: столовая, общей площадью 3292,8 кв.м., количество этажей:3, в том числе подземных 1, с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано 20 января 2010 г. 

Из сообщения Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 21 октября 2024 г. следует, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> внесены в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенные 20 ноября 2011 г. на основании данных, переданных Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Калмыкия (БТИ) а рамках Госконтракта 120Д от 30 сентября 2010 г. Право собственности на здание зарегистрировано с 20 января 2010 г., актуальная площадь - 3292,8 кв.м. По сведениям ЕГРН собственником объекта недвижимости с момента постановки на государственный кадастровый учет и до настоящего времени является Открытое акционерное общество «Завод «Звезда». Иные сведения о собственниках, арендаторах, субарендаторах объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> в ЕГРН отсутствуют. 

Общим собранием акционеров ОАО «Завод «Звезда» 22 марта 2018 г. (протокол №б/н от 26 марта 2018 г.) принято решение об утверждении Устава Общества в новой редакции Акционерного общества «Завод «Звезда». 13 апреля 2018 г. в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении юридического лица Акционерное общество «Завод «Звезда» (ОГРН 

<

Данные изъяты>) внесена запись о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридического лица, связанных с внесением изменений в сведения о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ, на основании заявления (т.2 л.д. 57-60, 61-93, 94).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 66124090 рублей 12 копеек и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 № 145-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест». 

Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 ноября 2023 г. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 г. 

Принимая во внимание, что Акционерное общество «Завод «Звезда» является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». 

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. 

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, Акционерное общество «Завод «Звезда» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило отчет №117-08/2024, выполненный 10 сентября 2024 г. оценщиком ООО «Местный Колорит» 

<

Данные изъяты>, из которого следует, что рыночная стоимость здания столовой, общей площадью 3292,80 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 37780000 рублей. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Бюджетным учреждением Республики Калмыкия приведены доводы о том, что оценщиком не учтена достаточность и достоверность информации по аналогам №№1,2,3 относительно площади зданий и материла стен; в отчете отсутствуют скрин-копии справочников, используемых оценщиком для определения размера корректировок, что не позволяет проверить введенные корректировки при определении стоимости оцениваемого нежилого здания; для определения размера корректировок оценщиком использованы данные интернет-источника https://statrielt.ru/ по состоянию на 1 июля 2022 г. (дата оценки 01.01.2023, дата составления отчета 10.09.2024); не применена корректировка для устранения различий между объектом оценки и аналогами по местоположению, что существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости, вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

Поскольку устранение возникших у суда сомнений в обоснованности выводов оценщика 

<

Данные изъяты> без определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, невозможно, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу судебной оценочной экспертизы. 

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 

<

Данные изъяты> №1276-Э/2024 от 16 декабря 2024 г., вывод по вопросу 1: в отчете №117-08/2024 об оценке рыночной стоимости здания столовой с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, общей площадью 3292,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, дата составления отчета 10 сентября 2024 г. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчета, к корректному подбору объектов-аналогов, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены верно. Допущены нарушения к описанию Объекта оценки и к методам расчета рыночной стоимости конкретного Объекта оценки. Ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная Оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, подтверждаемой. Вывод по вопросу 2: Рыночная стоимость здания с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, назначение: нежилое, наименование: столовая, общей площадью 3292,8 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2023 г. с учетом округления составила 40601000 рублей. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной оценочной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 

<

Данные изъяты> №1276-Э/2024 от 16 декабря 2024 г. содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

Экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, техническое описание конструктивных элементов здания, состояние внутренней отделки, фасадов, описание земельного участка, в пределах которого расположено исследуемое здание. Экспертом установлено, что объект экспертизы расположен в Восточном районе г.Элисты Республики Калмыкия, его окружение представлено преимущественно объектами коммерческого и промышленного назначения, а также жилой застройкой. Район расположения характеризуется достаточно развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Объект экспертизы относится к рынку объектов недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса, а именно к объектам общественного питания. В этой связи экспертом был проанализирован рынок объектов общественного питания, а также объектов свободного назначения, которые возможно использовать в качестве объектов общественного питания в г.Элисте Республики Калмыкия, наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектов экспертизы. Цена предложения с учетом цены земельного участка составляет от 7200 руб./кв.м. до 100000 руб./кв.м. Арендная плата за аналогичные объекты коммерческой недвижимости находится в пределах от 185 руб./кв.м. до 900 руб./кв.м. в месяц с учетом цены земельного участка. В ходе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости экспертом не выявлены сведения о состоявшихся сделках с объектами недвижимости, наиболее сопоставимыми с исследуемым нежилым зданием по ценообразующим факторам. Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников, а также собственного архива за период с 01.01.2021-01.01.2023. В ходе анализа сегмента рынка за анализируемый период были выявлены объекты: дата предложения объектов в период с 04.02.2021 по 26.11.2022; площадью от 106,4 кв.м. до 4998,3 кв.м.; с указанием цены предложения. Анализ рынка объекта экспертизы показал, что средняя цена предложения 1 кв.м. объектов общественного питания, а также объектов свободного назначения, которые возможно использовать в качестве объектов общественного питания, в г.Элисте Республики Калмыкия, наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом экспертизы, с учетом цены земельного участка составляет 41955 рублей; интервал значений цен предложений с учетом цены земельного участка составляет 7200 руб./кв.м. до 99756 руб./кв.м (без учета минимального и максимального значения цены предложения с учетом цены земельного участка от 8939 руб./кв.м. до 74740 руб./кв.м.). В ходе анализа рынка аренды за анализируемый период выявлены объекты: дата предложения объектов период 11.02.2021 по 14.11.2022 г.г.; площадь от 34 кв.м. до 60 кв.м.; с указанием назначения объекта и цены предложения. Анализ показал, что средняя цена аренды 1 кв.м. с учетом цены земельного участка составляет 468 руб./мес.; интервал значений цен аренды с учетом цены земельного участка составляет от 185 руб./кв.м./мес. до 896 руб./кв.м./мес. (без учета минимального и максимального значения цен предложений с учетом цены земельного участка от 214 руб./кв.м./мес. до 808 руб./кв.м./мес.).

Экспертом осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Отказ от применения затратного подхода в отношении объекта экспертизы мотивирован тем, что при определении рыночной стоимости затратным подходом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположение объекта и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества. Кроме того в ходе исследования сегмента рынка, к которому относится исследуемое недвижимое имущество, было выявлено достаточное количество объектов, предложенных к продаже и аренде, что позволяет определить рыночную стоимость исследуемого недвижимого имущества в рамках сравнительного и доходного подходов. 

Вывод эксперта о рыночной стоимости здания основан на применении доходного и сравнительного подходов. 

Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом были проанализированы предложения на дату проведения экспертизы по выставленным на продажу аналогичным объектам из сегмента рынка объекта экспертизы, отобраны 6 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Процесс отбора объектов-аналогов представлен в таблице №12 заключения. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 15 заключения. Подобранные аналоги расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить рыночную стоимость объекта экспертизы. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым недвижимым имуществом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) объекта экспертизы и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы, что обеспечивает соблюдение требований ФСО №7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта экспертизы. Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы методом сравнения продаж приведен в таблице 16 заключения. Рыночная стоимость объекта экспертизы, с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2023 г., полученная в рамках сравнительного подхода, составила 48601728 рублей. 

В рамках доходного подхода эксперт посчитал возможным применить метод прямой капитализации, поскольку имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду объекта экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации. Для расчета величины потенциального валового дохода объекта экспертизы был проанализирован рынок аренды объектов общественного питания, а также объектов свободного назначения, которые возможно использовать в качестве объектов общественного питания, в г.Элисте Республики Калмыкия, наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом экспертизы. В ходе анализа рынка экспертом были выявлены объекты, представленные в разделе анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта экспертизы, для определения рыночной стоимости объекта экспертизы были отобраны 6 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Процесс отбора объектов-аналогов представлен в таблице №13 заключения. Подобранные аналоги расценены как показательные для того, чтобы адекватно определить потенциальный валовый доход исследуемого объекта недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом недвижимости сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) исследуемого объекта недвижимости и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости исследуемого объекта недвижимости, что обеспечивает соблюдение требований ФСО №7. Объекты-аналоги №№1,2,3,4,5,6 сопоставимы с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам. По выявленным отличиям объектов-аналогов №№1,2,3,4,5,6 и исследуемого объекта недвижимости цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах. Стоимость аренды 1 кв.м. общей площади после корректировки составляет 221 руб. Потенциальный валовый доход объекта экспертизы по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 8732508 руб./год. Величина недонагрузки для исследуемого недвижимого имущества составляет 19,25%. Величина операционных расходов для объекта экспертизы составит: 21,50% от потенциального валового дохода и 20,00% от действительного валового дохода. Ставка капитализации для исследуемого недвижимого имущества составляет 11,25%. По результатам расчета экспертом сделан вывод о рыночной стоимости здания с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2023 г., полученной в рамках доходного подхода, в размере 48067600 рублей. 

По итогам согласования полученных результатов определения стоимости объекта экспертизы экспертом установлено, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, назначение: нежилое, наименование: столовая, общей площадью 3292,8 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2023 г. с учетом округления составляет 40601000 рублей. 

Изучение исследовательской части заключения показало, что размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено. Введенные экспертом корректировки мотивированы, их значения подтверждены. Итоговые выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Введение дополнительных корректировок не требовалось.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Экспертом 

<

Данные изъяты> проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт 

<

Данные изъяты> предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных законом оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривает. 

Лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности выводов эксперта, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в заключении эксперта, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта 

<

Данные изъяты> лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

С учетом вышеизложенного суд признает заключение эксперта №1276-Э/2024 от 16 декабря 2024 г. надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. 

Отчет об оценке №117-08/2024 от 10 сентября 2024 г., выполненный оценщиком 

<

Данные изъяты>, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку опровергается заключением эксперта №1276-Э/2024 от 16 декабря 2024 г., согласно которому в отчете №117-08/2024 от 10 сентября 2024 г. оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчета, к корректному подбору объектов-аналогов, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены верно. Допущены нарушения к описанию Объекта оценки и к методам расчета рыночной стоимости конкретного Объекта оценки. Ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная Оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, подтверждаемой.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Акционерное общество «Завод «Звезда» обратилось в Верховный Суд Республики Калмыкия 8 октября 2024 г. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в размере 115000 рублей, суд приходит к следующему. 

Согласно заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» от 16 декабря 2024 г. стоимость проведения экспертного исследования составила 115000 рублей. Из экономического обоснования стоимости оказания услуг ООО «Экспертное бюро» видно, что стоимость одного часа работы эксперта в организации составляет 2000 рублей. Экспертом было затрачено на проведение экспертизы 56 часов, сумма почтовых расходов, курьерской службы составила 3000 рублей. 

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108). 

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо применять с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г.№ 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 66124090 рублей 12 копеек. 

Рыночная стоимость, определенная судом в качестве кадастровой, составляет 40601000 рублей.

В рассматриваемом случае процент расхождения составляет 38,6 %. 

Поскольку в отношении указанного объекта недвижимости процент расхождения между установленной судом рыночной стоимостью и государственной кадастровой стоимостью составил менее 50 процентов, что свидетельствует о его незначительном интервале и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, следовательно, не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца как налогоплательщика, суд полагает необходимым взыскать судебные расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы экспертным учреждением Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в размере 115000 рублей с административного истца Акционерного общества «Завод «Звезда», как с лица реализовавшего право на обращение в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Размер судебных расходов, подлежащих взысканию с административного истца, подтвержден документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенной экспертной организацией работ, их расчетом, отвечающим требованиям допустимости и достоверности. Судом отмечается также, что размер судебных расходов находится в диапазоне региональных расценок за подобные экспертизы.

Изложенное обуславливает правомерность возложения судебных расходов по оплате экспертного заключения в размере 115000 рублей по настоящему делу на административного истца Акционерного общества «Завод «Звезда». 

Руководствуясь статьями 106, 108, 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

административное исковое заявление Акционерного общества «Завод «Звезда» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 

<

Данные изъяты>, общей площадью 3292,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: столовая, количество этажей: 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: 

<

Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 40601000 (сорок миллионов шестьсот одна тысяча) рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Взыскать с Акционерного общества «Завод «Звезда» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы №1276-Э/2024 от 16 декабря 2024 года в размере 115000 (сто пятнадцать тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 октября 2024 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Л.М.Кутланова