РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-169/2019

19 марта 2019 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе 

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Кармановой Ж.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-169/2019 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при участии в судебном заседании представителя административного истца ФИО2, 

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 10 августа 2013 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок) в размере его рыночной стоимости 3169628 руб.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчет об оценке от 18 декабря 2018 года № 24-03Н, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Н.А.С.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу в письменном отзыве подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Представитель акционерного общества «Комэнерго» в письменном отзыве вопрос о разрешении административного иска оставил на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области своего отношения к рассматриваемому делу не выразило.

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО2, которая требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поддержала, заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля Ч.Н.А.. 

Иные лица, участвующие в деле: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, СОГУП «Областной Центр недвижимости», АО «Комэнерго», Администрация Североуральского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу, ФИО3, ФИО4, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие указанных выше лиц.

Рассмотрев заявленное представителем административного истца ходатайство о допросе в качестве свидетеля Ч.Н.А., суд приходит к выводу о его удовлетворении, поскольку из представленной Выписки из ЕГРЮЛ усматривается, что Ч.Н.А. является директором общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга». 

Согласно должностной инструкции на директора юридического лица, последний осуществляет контроль путем проверки на предмет соответствия действующему законодательству об оценочной деятельности отчета об оценке и в его обязанность вменено утверждение отчета об оценке.

Имеющийся в материалах административного дела отчет об оценке от 18 декабря 2018 года № 24-03Н составлен оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Н.А.С. и утвержден Ч.Н.А. 

В связи с невозможностью допроса в качестве свидетеля Н.А.С. суд считает возможным допросить в качестве свидетеля Ч.Н.А., поскольку указанное лицо принимало участие в составлении отчета об оценке, исследуемого судом в качестве письменного доказательства.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля Ч.Н.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ). 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4). 

По материалам рассматриваемого административного дела судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке общей площадью 3 515 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объект административной застройки (административное здание), расположенного по адресу: ....

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 14 января 2014 года № 39 по состоянию на 10 августа 2013 года утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 6587848, 15 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 11 февраля 2014 года.

Являясь фактическим пользователем земельного участка и лицом, имеющим исключительное право выкупа, либо аренды земельного участка, административный истец обоснованно обратился в суд с административным иском, поскольку установление в отношении земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, имеет правовое значение для административного истца, так как плата за фактическое пользование земельного участка производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном порядке.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 18 декабря 2018 года № 24-03Н, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Н.А.С., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 августа 2013 года определена в размере 3169628 руб.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

В связи с возникшими у суда вопросами о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, судом в судебном заседании 19 марта 2019 года была допрошена в качестве свидетеля директор общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» Ч.Н.А., утвердившая отчет от 18 декабря 2018 года № 24-03Н, и имеющая высшее профессиональное образование по специальности оценщик стоимости предприятия (бизнеса).

Указанный свидетель сообщил суду в устной форме об известных обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка, и выводов, положенных в основу составленного отчета об оценке от 18 декабря 2018 года № 24-03Н.

Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок общей площадью 3514 кв. м., расположен по адресу: ...; относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объект административной застройки (административное здание) под объект торговли (магазин).

На оцениваемом земельном участке имеются улучшения в виде административного здания, в котором располагается нежилое помещение общей площадью 935, 8 кв. м., принадлежащее административному истцу на праве собственности.

По данным карты градостроительного зонирования ... оцениваемый земельный участок расположен в зоне ОДС-7 – Зона административных комплексов.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, его текущее и фактическое использование – административно-торговое, оценщик пришел к выводу о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель для размещения торговых, административных и подобных зданий с возможностью размещения административных объектов.

На дату оценки – 10 августа 2013 года, исходя из сегмента рынка, к которому был отнесен оцениваемый земельный участок, оценщик произвел выборку предложений по продаже земельных участков для размещения торговых, административных и подобных зданий с возможностью размещения административных объектов.

Свидетель пояснил, что при определении рыночной стоимости земельного участка им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. 

Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве 4-ех штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, местоположение, вид разрешенного использовании и кадастровые номера. 

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на местоположение, на передаваемые права, на площадь, на коммуникации.

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля Ч.Н.А. не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка выполнил оценщик Н.А.С., член Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», имеющий специальное образование в области оценочной деятельности.

Отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, утвержден директором Ч.Н.А. и скреплен печатью общества с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки и юридического консалтинга».

Выводы, изложенные в отчете об оценке, соответствуют предмету исследования. 

В отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 10 августа 2013 года.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Применение конкретных размеров корректировок оценщиком предметно описано.

Размер введенных корректировок является проверяемым, поскольку основан на указанных в отчете об оценке методиках.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который не превысил 33 % и составил в итоге 23%. 

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок. 

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Оценив представленный в материалы административного дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в материалах административного дела не имеется. 

С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 10 августа 2013 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 3169628 руб. 

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора. 

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 указанного постановления, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ). 

В рассматриваемом случае, датой обращения административного истца в суд является 04 февраля 2019года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 10 августа 2013года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 515 кв.м., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости 3169628 (три миллиона сто шестьдесят девять тысяч шестьсот двадцать восемь) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 04 февраля 2019года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 21 марта 2019 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова