Дело № 2-173/2025

УИД 77RS0010-02-2024-004588-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года адрес

Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Тугушевой О.А., 

при секретаре фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-173/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, фио, ФИО6, ФИО7, ФИО8, фио, ФИО9, ФИО10, ФИО11, фио фио, фио, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 к ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании сооружения самовольной постройкой, обязании демонтировать установленное на сооружении оборудование, сносе сооружения, обязании восстановить земельный участок, обязании демонтировать коммуникации, снятии с кадастрового учета, внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании сооружения самовольной постройкой, обязании демонтировать установленное на сооружении оборудование, сносе сооружения, обязании восстановить земельный участок, обязании демонтировать коммуникации, снятии с кадастрового учета, внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований истцы указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном доме (далее – МКД) по адресу: адрес. Застройщиком МКД являлось ООО «Парк Пресня» (в настоящее время - ООО «ГП-Реновация»). 20 декабря 2020 года МКД был сдан в эксплуатацию. 1 июля 2021 года между ООО «Парк Пресня» (далее - арендодатель, застройщик) и ООО «ДЕЛА» (далее - арендатор) заключен договор аренды № И11-9775 земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:9775 для целей возведения сооружений связи (в том числе, опор двойного назначения, антенно-мачтовых сооружений) в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка. Договор аренды заключен после регистрации права собственности собственников помещений в МКД. По мнению истцов, данный договор аренды является ничтожным, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в МКД соответствующий земельный участок поступает в собственность иных лиц, а его собственник (ООО «Пресня Парк») утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, на дату заключения договора аренды у ООО «Пресня Парк» отсутствовали правомочия по распоряжению земельным участком. Кроме того, для принятия решения о сдаче в аренду земельного участка, находящегося под МКД, необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, однако такое решение общим собранием собственников помещений МКД не принималось. На переданном в аренду земельном адрес «ДЕЛА» осуществило строительство сооружения связи (опоры двойного назначения), поставило сооружение на кадастровый учет (кадастровый номер 77:03:0005001:14368) и зарегистрировало право собственности. На сооружении было установлено оборудование для обеспечения связи, принадлежащее ПАО «МТС». Истцы считают, что, поскольку оспариваемый договор аренды является ничтожным, возведенное на нём сооружение является самовольным строением и подлежит сносу, а подведенные к сооружению сети электрического снабжения и установленное на сооружении оборудование для обеспечения связи - демонтажу.

На основании изложенного, ссылаясь на нарушение ответчиками при заключении договора аренды прав жителей МКД, истцы просят: 

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 30 июля 2021 года № И11-9775, заключенный между ООО «ГП-Реновация» (ранее – ООО «Парк Пресня») и ООО «ДЕЛА» в отношении части земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:9775;

- применить последствия недействительности сделки – договора аренды в виде возврата земельного участка во владение и пользование собственникам помещений в МКД по адресу: адрес, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0005001:9775;

- признать самовольной постройкой сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368;

- обязать ООО «ДЕЛА» демонтировать установленное на сооружении с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 оборудование для обеспечения связи в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда;

- обязать ООО «ДЕЛА» снести сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 в течение 30 дней с даты вступления в силу решения суда;

- обязать ООО «ДЕЛА» после сноса сооружения с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 восстановить земельный участок в первоначальное состояние в течение 40 дней с даты вступления в силу решения суда;

- обязать ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» (ранее – ООО «Парк Пресня») демонтировать подведенные к сооружению с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 коммуникации (сети электрического снабжения, сети передачи данных и прочие), обеспечивающие работу установленного на опоре оборудования, в течение 30 дней с даты вступления в силу решения суда;

- обязать Управление Росреестра по адрес снять с кадастрового учета сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда;

- обязать Управление Росреестра по адрес внести в единый реестр недвижимости запись о прекращении права собственности ООО «ДЕЛА» на сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда;

- взыскать с ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» солидарно в пользу ФИО9 судебные расходы: на оплату услуг представителя в размере сумма, на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в сумме сумма, расходы по оплате банковской комиссии за перевод денежных средств за оказание юридических услуг в размере сумма

В судебное заседание явились истцы фио, ФИО5, ФИО18, представитель истца ФИО9 по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить в полном объёме.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, фио, ФИО19, ФИО6, ФИО7, ФИО8, фио, фио, ФИО11, ФИО20, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, фио в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не заявляли.

Представитель ответчика ООО «ДЕЛА» по доверенности фио в судебное заседание явился, с иском не согласился, представил письменные возражения на иск, доводы которых поддержал в судебном заседании, просил отказать в удовлетворении исковых требований, в том числе, ввиду пропуска истцом срока исковой давности (1 год). Также указал, что антенно-мачтовая опора является инженерным сооружением, которое хоть и подчинено режиму недвижимой вещи, в силу своих природных свойств таковым не является. Указал, что, вопреки доводам истцов, положения ст. 36 ЖК РФ к возникшим между сторонами правоотношениям не применимы, поскольку на земельном участке расположено несколько объектов недвижимости, в связи с чем, земельный участок, на котором расположено спорное сооружение, не перешел в общую долевую собственность истцов с даты регистрации права собственности первого лица на помещение в МКД, и, исходя из специфики сооружения (сети связи, необходимые для оказания услуг связи абонентам, являющимся собственниками помещений в МКД), его размещение не требовало согласования с собственниками МКД.

Представитель ответчика ООО «ГП-Реновация» по доверенности фио в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, представил письменные возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований, в том числе, ввиду пропуска истцом срока исковой давности. Также указал, что на дату заключения договора аренды ответчик ООО «ГП-Реновация» являлся собственником земельного участка, в связи с чем, имел право на сдачу его в аренду. Полагал, что положения ст. 36 ЖК РФ к данным правоотношениям не применимы, поскольку на земельном участке расположено несколько объектов недвижимости, в связи с чем, земельный участок, на котором расположено спорное сооружение, не перешел в общую долевую собственность истцов с даты регистрации права собственности первого лица на помещение в МКД, а специфика спорного сооружения не требовала согласования его размещения с собственниками МКД.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «МТС» по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменные возражения на иск, которые поддержал в ходе судебного разбирательства, полагал необходимым отказать в удовлетворении исковых требований. Указал, что, поскольку на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов и иные объекты, земельный участок, на котором расположено спорное сооружение, не перешел в общую долевую собственность истцов после регистрации права собственности первого лица на помещение в МКД. Право собственности ООО «Парк Пресня» на земельный участок не было прекращено ранее 26 сентября 2022 года, в связи с чем, ООО «Парк Пресня», являвшийся на дату заключения договора аренды собственником земельного участка, имел право на сдачу его в аренду. Также полагал, что истцами пропущен срок исковой давности (1 год), заявил о применении правил эстоппеля, указав, что оспариваемый договор исполнялся и действовал в течение длительного времени, никем не оспаривался, от данного договора его стороны не отказывались, при этом истцы являются правопреемниками стороны по оспариваемому договору. Отметил, что из общего количества собственников помещений МКД, составляющих около 1 500 лиц в суд с настоящим иском обратились только 21 человек, не согласовав со всеми собственниками свои действия и волеизъявление, не поставив данный вопрос на разрешение на общем собрании собственников. Также указал на необходимость применения к возникшим правоотношениям нормы ст. 131 ГК РФ. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ПИК-Комфорт Сириус» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил письменные возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований. Указал, что право собственности ООО «Парк Пресня» на спорный земельный участок прекращено 26 сентября 2022 года, в связи с чем, на дату заключения договора аренды от 1 июля 2022 года ООО «Парк Пресня» имело правомочия на его заключение, следовательно, оспариваемый договор не имеет пороков, тем самым не может быть признан недействительным.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Ловител» по доверенности фио в судебное заседание явилась, с иском не согласилась, представила письменные возражения на иск, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований, в том числе, ввиду пропуска истцом срока исковой давности (1 год), полагала иск не обоснованным, не доказанным. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, отзыва на иск не представил, ходатайств не заявлял. 

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан фио, фио, фио, фио и фио», Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права. 

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ). 

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ). 

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке. 

Из материалов дела следует и установлено судом, что истцы являются собственниками квартир в МКД по адресу: адрес. Застройщиком МКД являлось ООО «Парк Пресня» - в настоящее время ООО «ГП-Реновация». 20 декабря 2020 года МКД сдан в эксплуатацию. МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0005001:9775.

1 июля 2021 года между ООО «Парк Пресня» (арендодатель, застройщик) и ООО «ДЕЛА» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № И11-9775 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:9775 для целей возведения сооружений связи (в том числе, опор двойного назначения, антенно-мачтовых сооружений) в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка. 

Согласно п. 1.3 договора аренды, земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от 8 мая 2015 года № 77-77/003-77/003/030/2015-96/1.

Согласно Приложению № 1 к договору аренды, арендатору предоставляется часть земельного участка, имеющая следующие характеристики: участок площадью 6 кв.м., прямоугольной формы, ширина 2 м, длина 3 м.

Договор аренды заключен после регистрации права собственности собственников помещений в МКД.

На переданном в аренду земельном адрес «ДЕЛА» осуществило строительство сооружения связи (опоры двойного назначения), поставило сооружение на кадастровый учет (кадастровый номер 77:03:0005001:14368) и зарегистрировало право собственности (запись в ЕГРН от 13 ноября 2023 года). 

В соответствии с дополнительным соглашением № 23 о пользовании объектом № БС 20285 от 6 октября 2021 года к рамочному договору пользования от 24 ноября 2020 года № D200359802/АМС-М-20, на сооружении было установлено оборудование для обеспечения связи, принадлежащее ПАО «МТС».

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на нарушение ответчиками при заключении договора аренды прав жителей МКД, в связи с тем, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ спорный земельный участок является общедомовой адрес, расположенного по адресу: адрес, так как с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в МКД, соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений в МКД и относится к общему имуществу МКД.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. Положения настоящей части о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости применяются также в отношении общего имущества в здании или сооружении, которое в соответствии с законом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений и (или) машино-мест в таких здании или сооружении.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики указали, что положения ст. 36 ЖК РФ, п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к возникшим между сторонами правоотношениям не применимы, поскольку на спорном земельном участке расположено несколько объектов недвижимости. Учитывая изложенное, земельный участок, на котором расположено сооружение, не перешел в общую долевую собственность истцов с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в МКД. 

Суд соглашается с доводами ответчиков ввиду следующего. 

Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0005001:9775 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 77:03:005001:1070, 77:03:0005001:9812, 77:03:0005001:11775, 77:03:0005001:11790, 77:03:0005001:11782, 77:03:0005001:11789, 77:03:0005001:13208, 77:03:0005001:13209, 77:03:0000000:4119, 77:03:0005001:10204.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:03:0005001:9775 был предоставлен для строительства и последующей эксплуатации не только МКД по адресу: адрес, но и иных объектов недвижимости. 

Законодательство РФ о градостроительной деятельности не запрещает осуществление на одном земельном участке строительства и, соответственно, ввода в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов. При этом, в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК РФ не подлежат применению, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не соответствует нормам действующего законодательства. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что положения статьи 36 ЖК РФ, п. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к правоотношениям, возникшим между сторонами, по пользованию спорным земельным участком не применимы, и право общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:9775, площадью 35 010 кв.м. у собственников МКД по адресу: адрес на дату заключения оспариваемого договора аренды не возникло, вопреки доводам истцов, основанным на неверном понимании закона.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 Закона Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). 

Согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; 

в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Право собственности ООО «Парк Пресня» на земельный участок было прекращено 26 сентября 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН, таким образом, на дату заключения оспариваемого договора аренды, ООО «Парк Пресня» являлось собственником спорного земельного участка и обладало правомочиями по распоряжению им, в том числе путем заключения договора аренды.

Заключая оспариваемый договор, его стороны действовали добросовестно, так как арендодатель реализовывал своё право собственника, предусмотренное законом, а арендатор основывался на подтвержденной в ЕГРН информации о собственнике данного земельного участка.

Доводы истцов о том, что размещение спорного сооружения было произведено без согласия собственников помещений в МКД суд признает несостоятельными, поскольку согласно п. 4.2 ст. 36 ЖК РФ, в целях, предусмотренных п. 6 ст. 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2.1 статьи 12 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», при градостроительном планировании развития территорий и поселений, их застройке должны определяться состав и структура объектов связи - сооружений связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, отдельных помещений для размещения средств связи, а также необходимые мощности в инженерных инфраструктурах для обеспечения функционирования средств связи, включая размещение сетей связи в многоквартирных домах.

При переносе или переустройстве линий связи и сооружений связи вследствие строительства, расширения территорий поселений, капитального ремонта, реконструкции зданий, строений, сооружений, дорог и мостов, освоения новых земель, переустройства систем мелиорации, разработки месторождений полезных ископаемых и иных нужд оператору связи возмещаются расходы, связанные с такими переносом или переустройством, если иное не предусмотрено законодательством об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»).

Согласно ст. 7 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи» сети связи и сооружения связи находятся под защитой государства.

Таким образом, оператор связи имеет право размещать оборудование на общем имуществе собственников МКД во исполнение договоров с этими собственниками без решения общего собрания собственников МКД и беспрепятственно, с целью соблюдения права граждан на информацию.

Тот факт, что спорное оборудование смонтировано до вступления в законную силу Федерального закона от 6 апреля 2024 года № 67-ФЗ «О внесении изменений в ст. 6 Федерального Закона «О связи» и Жилищный кодекс РФ» (в части внесения дополнения в ст. 36 ЖК РФ пунктом 4.2 и дополнения ст. 6 Закона «О связи» пунктом 6) не является основанием для демонтажа оборудования, поскольку в соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 6 апреля 2024 года № 67-ФЗ сети связи, монтаж которых на объектах общего имущества в многоквартирном доме осуществлен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению операторами связи в соответствие с порядком монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требованиями к такому монтажу, установленными правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовыми техническими требованиями к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2.1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение одного года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Операторы связи и застройщики при строительстве и реконструкции зданий, строений, сооружений (в том числе сооружений связи), а также при построении сетей связи должны учитывать необходимость защиты средств связи и сооружений связи от несанкционированного доступа к ним. 

Размещение антенн базовых станций сотовой связи, как на отдельно стоящих опорах, так и на крышах общественных и других зданий допускается санитарными нормами и правилами СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации средств сухопутной подвижной радиосвязи (п. 3.13) при условии отсутствия превышений предельно-допустимых уровней электромагнитных полей на территории жилой застройки и внутри жилых помещений – не более 10 мкВт/см2.

Согласно СП-134 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования» (п. 8.3.1) в целях оказания жильцам МКД современных услуг связи, включая услуги ШПД, на этапе проектирования должны быть предусмотрены места, предназначенные для размещения средств связи и линий связи.

На сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 получено положительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 20 декабря 2023 года.

Сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 обеспечивает МКД по адресу: адрес, средствами связи ПАО «МТС», сетями передачи данных и пр., которыми пользуются все собственники МКД. Данное обстоятельство истцами не оспорено.

Таким образом, поскольку оспариваемый договор аренды заключен правомочным собственником земельного участка, оснований для признания его недействительным суд не усматривает. Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что площадь предоставленного в аренду участка незначительная – 6 кв.м., в связи с чем, права истцов на пользование спорным земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, не нарушены. Учитывая положительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 20 декабря 2023 года, суд приходит к выводу о том, что сооружение не нарушает прав истцов на благоприятную окружающую среду, закрепленное в Конституции РФ и Федеральном законе от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Суд также учитывает то обстоятельство, что 26 сентября 2022 года спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений МКД. В соответствии с положениями ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в настоящее время арендодателем части земельного участка по договору аренды являются все собственники помещений в МКД. Исковое заявление подано группой лиц в количестве 21 человек, тогда как жилой комплекс, расположенный на земельном участке, включает в себя более 1 571 помещений, то есть, исковые требования затрагивают права и законные интересы всех собственников помещений в МКД. Общее собрание собственников помещений МКД по вопросу оспаривания договора аренды не проводилось, консолидированная воля всех собственников, направленная на оспаривание договора аренды и демонтаж антенно-мачтового сооружения не установлена. В силу закона для принятия решения о демонтаже сетей связи требуется решение общего собрания собственников помещений в МКД, однако такого решения до настоящего времени в МКД по адресу: адрес, не принято (доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом права и законные интересы собственников помещений МКД в данном случае затрагиваются, поскольку услугами ПАО «МТС», ООО «Ловител» пользуются собственники помещений МКД, заключившие с ними договоры на предоставление услуг, следовательно.

Доводы истцов о том, что они не знали об указанных обстоятельствах, суд находит безосновательными, поскольку, полагая свои права нарушенными, истцы не были лишены возможности обратиться за выпиской из ЕГРН в целях установления сведений о собственнике земельного участка, данная информация не является закрытой.

Начиная с 27 сентября 2022 года, истцы являлись стороной арендодателя в составе лиц, владеющих помещениями в указанном МКД, в оспариваемом договоре аренды, однако не предпринимали действий по оспариванию данного договора, который исполнялся на протяжении длительного времени.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Истцы от исполнения договора аренды не отказывались, данный договор действовал на протяжении длительного времени и по настоящее время продолжает своё действие. При таких данных действует также правило эстоппеля.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30 июля 2021 года № И11-9775, заключенного между ООО «ГП-Реновация» (ранее – ООО «Парк Пресня») и ООО «ДЕЛА» в отношении части земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:9775, применении последствий недействительности сделки – договора аренды, в виде возврата земельного участка во владение и пользование собственникам помещений в МКД по адресу: адрес, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0005001:9775.

Ответчиками заявлено о пропуске истцами срока исковой давности, определенного для оспоримых сделок п. 2 ст. 181 ГК РФ в один год.

Истцы, возражая против применения срока исковой давности, указали на то, что сделка является ничтожной, т.к. нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, срок исковой давности составляет три года. Поскольку о нарушении своего права истцы узнали лишь 16 ноября 2023 года, когда представители ПАО «МТС» начали выполнение работ по монтажу оборудования на вышке, срок исковой давности, как по ничтожности, так и при оспоримости сделки истцами не пропущен.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 30 июля 2021 года является оспоримой сделкой, т.к. заключен правомочным лицом (собственником земельного участка по сведениям ЕГРН на дату заключения договора, право собственности не оспорено), не нарушает требования закона, не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, срок исковой давности по требованиям о его недействительности данной сделки составляет 1 год. Согласно имеющимся в открытых источниках сведениям, по состоянию на лето 2022 года спорное сооружение связи уже было построено, таким образом, истцы не могли не знать о нарушении своего права уже летом 2022 года. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН, согласно которой год завершения строительства сооружения связи – 2022, а также не оспаривается сторонами. Учитывая данные обстоятельства, а также принимая во внимание дату заключения договора аренды – 30 июля 2021 года и дату обращения истцов в суд с настоящим иском – 26 марта 2024 года, суд приходит к выводу о том, что истцами пропущен срок исковой давности, составляющий по оспоримым сделкам 1 год, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки – сооружения с кадастровым номером 77:03:0005001:14368, поскольку оно возведено на предоставленном в аренду земельном участке, с соблюдением санитарных норм и правил, то есть на законных основаниях. Доказательств того, что сооружение угрожает жизни и здоровью граждан, нарушает их права и законные интересы, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, истцами в материалы дела не представлено. 

Кроме того, указанное сооружение не является капитальным строением.

Из разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года, указано, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Исходя из приведенных положений вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

По смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 не является объектом недвижимости, поскольку представляет собой металлоконструкцию, состоящую из комбинации секций, а наличие у нее элементов фундамента само по себе не предопределяет физические свойства установленного на нем объекта. Спорное сооружение не является капитальным строением, представляет собой «антенну» - мачтовое сооружение, которое может быть разобрано и перемещено в другое место.

Учитывая изложенное, требования истцов о сносе самовольно возведенной постройки, основанные на ст. 222 ГК РФ, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлено на основании представленных доказательств, что спорное сооружение не является объектом недвижимого имущества в смысле положений ст. 130 ГК РФ, так как не имеет прочной связи с землей и может быть без ущерба для его назначения разобрано и перемещено в иное место. Кроме того, возведение спорного сооружения не нарушает права и законные интересы граждан, соответствуют требованиям закона. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки, сносе самовольной постройки судом отказано, производные от них требования истцов об обязании ООО «ДЕЛА» после сноса сооружения с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 восстановить земельный участок в первоначальное состояние, обязании ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» демонтировать подведенные к сооружению с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 коммуникации (сети электрического снабжения, сети передачи данных и прочие), обеспечивающие работу установленного на опоре оборудования, обязании Управления Росреестра по адрес снять с кадастрового учета сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368 и внести в единый реестр недвижимости запись о прекращении права собственности ООО «ДЕЛА» на сооружение с кадастровым номером 77:03:0005001:14368, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Отдельно следует отметить, что возложение обязанности совершить определенные действия судебным решением на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора (в данном случае – на Управление Росреестра по адрес), не предусмотрено законом.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ требования истцов о взыскании с ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» солидарно в пользу истца ФИО9 судебных издержек, связанных с рассмотрением настоящего гражданского дела, в виде расходов по оплате услуг представителя, по оплате оформления нотариально удостоверенной доверенности на представителя, почтовых расходов, расходов по оплате государственной пошлины и банковской комиссии за перевод денежных средств, удовлетворению не подлежат, так как в удовлетворении исковых требований судом отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, фио, ФИО6, ФИО7, ФИО8, фио, ФИО9, ФИО10, ФИО11, фио фио, фио, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 к ООО «ДЕЛА», ООО «ГП-Реновация» о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании сооружения самовольной постройкой, обязании демонтировать установленное на сооружении оборудование, сносе сооружения, обязании восстановить земельный участок, обязании демонтировать коммуникации, снятии с кадастрового учета, внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности, взыскании судебных расходов – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Измайловский районный суд адрес.

Мотивированное решение составлено 11 июня 2025 года.

Судья фио