Гражданское дело № ******

Мотивированное 

решение

 изготовлено 18.02.2019

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<

адрес> 13 февраля 2019 года

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО5, с участием истца ФИО3 по первоначальному иску и ее представителя ФИО6, представителей ответчика по первоначальному иску ФИО7, ФИО8, третьего лица ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании страхового депозита, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с иском к ООО «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (арендодателем) и ООО «Брусника. Управляющее бюро» (арендатором) был заключен договор аренды жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 48,9 кв.м. По условиям договора арендная плата определена в размере 40 229, 90 руб., срок уплаты – не позднее 25 числа текущего месяца в качестве авансового платежа за следующий месяц. ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 подарил указанную квартиру своей супруге ФИО3 Договор аренды сохранил свое действие, супруга была в курсе арендных отношений с ответчиком. С ноября 2016 года ООО «Брусника. Управляющее бюро» прекратило оплату за аренду квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обратился к ответчику с претензией, по результатам рассмотрения которой в ответе от ДД.ММ.ГГГГ общество отказало в оплате за аренду квартиры, ссылаясь на то, что арендодатель по договору ФИО10 не является собственником квартиры. При этом, квартира не была возвращена ни истцу ФИО3, ни третьему лицу ФИО10, ключи находятся у ответчика. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора, которое было получено последним ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного ФИО3 просил взыскать с ООО «Брусника. Управляющее бюро» задолженность по арендной плате за период с февраля 2017 года (обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц в размере 40 229, 90 руб. зачтен истцом в счет оплаты за январь 2017 года) по ДД.ММ.ГГГГ в размере 351 686, 52 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 26 569, 36 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 6 983 рубля.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ООО «Брусника. Управляющее бюро» обратилось в суд со встречным иском к ФИО3 о взыскании страхового депозита, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ общество на основании п. 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке отказалось от договора аренды, заключенного со ФИО10 Договор прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ. При этом, квартира была освобождена ДД.ММ.ГГГГ. Факт получения уведомления о расторжении договора ФИО10 не отрицается. По условиям договора страховой депозит в размере 40 229, 90 руб. подлежит возврату арендатору при досрочном расторжении договора, однако истцом указанная сумма неправомерно зачтена в счет оплаты за январь 2017 года. В связи с чем, общество просило взыскать со ФИО3 неосновательное обогащение в виде страхового депозита в размере 40 229, 90 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 859, 31 руб. по день уплаты денежных средств.

В судебном заседании истец ФИО3 по первоначальному иску и ее представитель ФИО6 требования и доводы, изложенные в иске, поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, при этом возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на отсутствие на то оснований. Дополнительно пояснили, что действующий договор аренды не запрещает арендодателю предлагать иным лицам сдачу квартиры в аренду в целях заключения договора на более выгодных условиях. 

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании полагал, что иск ФИО3 подлежит удовлетворению. Дополнительно пояснил, что по электронной почте им было получено письмо - уведомление о расторжении договора от неуполномоченного лица, без подтверждений соответствующих полномочий. В качестве приложения к этому письму был приложен проект акта приема – передачи квартиры, которая вообще не являлась предметом договора (вместо 

<

адрес> был указан 

<

адрес>). Кроме того, оно поступило с адреса электронной почты, который не указан в договоре аренды. Поэтому данное письмо не было принято им во внимание. Адрес регистрации и фактического проживания у него совпадает. В установленном же договором порядке уведомлений о расторжении договора по средствам его доставки заказной почты последний от ответчика не получал. Описи вложения о расторжении договора ООО «Брусника. Управляющее бюро» не представлено, поэтому не доказан факт его уведомления ответчиком о расторжении договора.

Представители ответчика по первоначальному иску ФИО7, ФИО8 возражали против удовлетворения иска ФИО3 по доводам встречного иска и возражений. Дополнительно пояснили, что уведомление о расторжении договора было сначала направлено ФИО10 на электронный адрес, указанный в договоре. Затем ДД.ММ.ГГГГ уведомление о расторжении договора было направлено истцу почтой, однако корреспонденция была возвращена за истечением срока хранения. По мнению стороны ответчика, факт освобождения квартиры подтверждается также тем, что ФИО3 предлагала эту же квартиру по адресу: 

<

адрес> аренду уже в декабре 2016 года, что подтверждается нотариально удостоверенными протоколами осмотров Интернет-страниц электронного сообщения.

Суд, заслушав пояснения сторон, третьего лица и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Как следует из материалов дела и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10, именуемым арендодателем, и ООО «Брусника. Управляющее бюро», именуемым арендатором, был заключен договор аренды жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 48,9 кв.м. 

По условиям договора арендная плата определена в размере 40 229, 90 руб. (п.4.1), срок уплаты – не позднее 25 числа текущего месяца в качестве авансового платежа за следующий месяц (п.4.2). Также стороны предусмотрели, что первый платеж в размере 80 459, 80 руб. производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ, включает оплату за первый месяц аренды и оплату страхового депозита (п.4.3). Арендатор обязан передать арендодателю квартиру после окончания срока действия или досрочного его расторжения по акту приема-передачи (п.3.1.7). Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателя путем вручения письменного уведомления уполномоченному лицу арендодателя под расписку либо направлением заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении; договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения уведомления; датой уведомления об отказе считается дата вручения уведомления уполномоченному лицу арендодателя либо дата получения отправления арендодателем (п.3.2.1). Страховой депозит в размере 40 229, 90 руб. арендодатель обязуется вернуть арендатору в полном объеме при окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора (п.7.4).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, именуемый даритель, и ФИО3, именуемая одаряемая, подписали договор дарения указанной квартиры по адресу: 

<

адрес>. В Единый же государственный реестр недвижимости сведения об изменении собственника указанной квартиры были внесены ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации права 66-66/001-66/001/4272/2015-537/2).

С учетом изложенного, принимая во внимание положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, после смены собственника арендованной квартиры по адресу: 

<

адрес> со ФИО10 на ФИО3, договор аренды указанного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сохранил свое действие на тех же условиях. 

При этом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу прямого указания закона именно новый собственник становится новым арендодателем. Поэтому в рассматриваемом случае смена арендодателя не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендных платежей.

По смыслу п. 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие доказательств уведомления должника о состоявшемся переходе права требования к другому лицу не освобождает должника от выполнения обязательств, а влечет для нового кредитора риск такого неблагоприятного последствия, как исполнение обязательства первоначальному кредитору.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено обязательство кредитора получить согласие должника для перехода к другому лицу права требования, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с чем в данном случае не имеет юридического значения то обстоятельство, что ответчик не был уведомлен о состоявшемся переходе прав собственности на объекта недвижимости к другому лицу, поскольку в этом случае истец лишь несет риск неполучения арендных платежей в случае их уплаты первоначальному кредитору. 

Вместе с тем, факт оплаты ООО «Брусника. Управляющее бюро» в пользу ФИО10 арендных платежей по договору аренды до декабря 2016 года включительно, а также страхового депозита в размере 40 229, 90 руб. и получение их, в том числе истцом, поскольку последние ведут совместное хозяйство, сторонами не оспаривается, подтверждается выписками по счетам. Утвержденным определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ мировым соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассмотрения гражданского дела № ****** стороны согласовали, что в связи с договором дарения между ФИО10 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ произошла замена лица в договоре на стороне арендодателя. А именно ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ выбыл из договора аренды на стороне арендодателя, а третье лицо ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ вступила в договор на стороне арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, в п. 3.2.1 договора аренды сторонами предусмотрено не только право на односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды, но и конкретный порядок его реализации, что в силу диспозитивности правового регулирования данных правоотношений является обязательным к соблюдению всеми сторонами сделки. В частности, указано, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателя путем вручения письменного уведомления уполномоченному лицу арендодателя под расписку либо направлением заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении; договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения уведомления; датой уведомления об отказе считается дата вручения уведомления уполномоченному лицу арендодателя либо дата получения отправления арендодателем (п.3.2.1)

В решении Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ******, имеющим в данном случае в силу ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, преюдициальное значение, указано, что ООО «Брусника. Управляющее бюро» доказательств расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления почтовым отправлением с уведомлением, как это предусмотрено договором, а не посредствам электронных сообщений, представлено не было. В почтовой же квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, на которую ссылается сторона ответчика в подтверждение факта направления уведомления о расторжении договора ФИО10, отправителем указана – «Брусника», а не ООО «Брусника. Управляющее бюро», адрес получателя - 

<

адрес> (без указания улицы, дома, квартиры). Почтовая опись вложения суду не представлена. Довод стороны ответчика о том, что в данном почтовом отправлении находилось уведомление о расторжении договора, подтверждается только пояснениями самой стороны. Из отчета об отслеживании следует, что отправление адресатом не получено, за истечением срока хранения выслано обратно отправителю, получено отправителем ДД.ММ.ГГГГ. Конверт, в котором находилось извещение ФИО10, сторона ответчика суду не предоставила.

Таким образом, доказательств надлежащего извещения ФИО10 об одностороннем отказе ООО «Брусника. Управляющее бюро» от исполнения договора аренды в предусмотренном в нем порядке стороной ответчика не представлено. Иного не было предоставлено последним и при рассмотрении настоящего дела. 

При этом, суд учитывает, что при подписании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в реквизитах сторон указаны как персональные данные контрагентов, так и их конкретные адреса электронной почты, что в силу принципа свободы договора и обычаев делового оборота предусматривает их правовые взаимоотношения по указанным в сделке каналам связи. Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, на электронную почту ФИО10 в ноябре 2016 года поступило письмо о расторжении договора аренды с иного адреса электронной почты, нежели указан в договоре аренды. При том, что подписано письмо было ФИО2, действующей на основании доверенности б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, никаких документов, самой доверенности, на которую имеется ссылка в письме, подтверждающих ее полномочия действовать от имени и в интересах юридического лица, приложено не было, что сторонами не оспаривается. Во вложении к письму лишь был приложен акт приема – передачи квартиры, которая не имеет отношения к предмету договора. В связи с чем, получение данного письма, подписанного лицом, полномочия которого не были подтверждены в установленном законом порядке, причем с иного адреса электронной почты, чем указан в договоре, к которому был также приложен проект акта приема – передачи квартиры, не являющейся предметом договора аренды, не может свидетельствовать о реализации ответчиком своего права на односторонний отказ от исполнения договора. Надлежащих же доказательств соблюдения указанной процедуры в предусмотренном договоре порядке суду представлено не было.

Кроме того, акт приема – передачи арендованной квартиры между сторонами подписан не был, доказательств ее передачи обратно в пользование собственнику, ключей от нее стороной ответчика суду не представлено, равно как и не приведено фактов уклонения арендатора от подписания соответствующего акта приема – передачи квартиры. 

Довод стороны ответчика о том, что ФИО3 предлагала уже в декабре 2016 года квартиру по адресу 

<

адрес> аренду протоколы осмотра Интернет-страниц не подтверждают, поскольку в предложениях отсутствует номер квартиры, указанная в предложениях площадь квартиры не совпадает с площадью спорной квартиры.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В связи с существенными нарушениями условий договора ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику уведомление о расторжении договора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что арендные платежи не производятся ответчиком с января 2017 года. При этом, при расчете задолженности истец учитывает обеспечительный платеж в сумме 40 229 рублей 90 копеек взаимозачетом за арендные платежи за январь 2018 года. В связи с чем, и просит взыскать задолженность за период с февраля 2017 по ДД.ММ.ГГГГ в заявленном размере.

Находя требования истца обоснованными, при определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендным платежам суд исходит из расчетов арендной платы, представленных стороной истца, которые ответчиком в этой части не оспариваются. В связи с чем, суд взыскивает с ООО «Брусника. Управляющее бюро» в пользу истца задолженность по арендным платежам в сумме 351 683 рублей 52 копейки. 

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом установленного судом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей в предусмотренный договором аренды срок, у ответчика возникла обязанность по уплате истцу процентов на сумму задолженности в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, проверяя представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, находит таковой арифметически верным. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленной сумме 26569 рублей 36 копеек.

Разрешая встречные требования ООО «Брусника. Управляющее бюро», суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 7.4 договора аренды страховой депозит в размере 40 229 рублей 90 копеек арендодатель обязуется вернуть арендатору в полном объеме при окончании срока действия настоящего договора или при досрочном его расторжении.

Вместе с тем, несмотря на досрочное расторжение договора еще в октябре 2017 года страховой депозит арендодателем ответчику возвращен не был. В связи с чем, требования ООО «Брусника. Управляющее бюро» в этой части являются обоснованными. Вместе с тем, поскольку при расчете задолженности по арендным платежам за январь 2017 года указанная сумма была уже зачтена истцом, оснований для взыскания указанной суммы с ответчика в пользу истца суд не усматривает. 

Несмотря на это, поскольку страховой депозит не был возвращен ответчику после расторжения договора, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию проценты з пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ. 

При сумме задолженности 40 229,90 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют: - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (7 дн.): 40 229,90 x 7 x 8,50% / 365 = 65,58 руб. - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (49 дн.): 40 229,90 x 49 x 8,25% / 365 = 445,56 руб. - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (56 дн.): 40 229,90 x 56 x 7,75% / 365 = 478,35 руб. - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (42 дн.): 40 229,90 x 42 x 7,50% / 365 = 347,19 руб. - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (175 дн.): 40 229,90 x 175 x 7,25% / 365 = 1 398,40 руб. - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (91 дн.): 40 229,90 x 91 x 7,50% / 365 = 752,24 руб. - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (59 дн.): 40 229,90 x 59 x 7,75% / 365 = 503,98 руб. Итого: 3 991,30 руб., которые подлежат взаимозачету за счет взысканных процентов за пользование чужими денежными средствами с ответчика в пользу истца.

Таким образом, суд окончательно определяет подлежащие ко взысканию с ООО «Брусника. Управляющее бюро» в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22 578 рублей 06 копеек (26569,36-3991,30=22578,06). Поскольку судом произведен взаимозачет взыскиваемых сумм, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с истца в пользу ответчика по день фактического исполнения обязательств не имеется. 

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В связи с чем, с ответчика в пользу истца по первоначальному иску подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6943 рубля. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ООО «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, а также встречное исковое заявление ООО «Брусника. Управляющее бюро» к ФИО3 о взыскании страхового депозита и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Путем произведенного судом взаимозачета взыскать с ООО «Брусника. Управляющее бюро» задолженность по договору аренды в сумме 351 686 рублей 52 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22578 рублей 06 копеек, расходы по оплате государственно пошлины в сумме 6943 рубля. 

В остальной части встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>

Судья В.Ю. Темников