Дело № 3а-151/2023 

УИД 26OS0000-04-2022-000443-31

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 15 июня 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым № наименование: зерносклад, площадью 1479,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу

<

адрес>, примерно в 300 м. от поселка, северная окраина.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17 августа 2020 года установлена в размере 32 311 191,22 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилого здания, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «Таис» от 06 февраля 2023 года № 342/к-2023, в размере 1 953 000 (один миллион девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей по состоянию на 17 августа 2020 года.

Административный истец ФИО1, извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Туркменского муниципального округа Ставропольского края, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО5 в представленных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, административные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, не возражал против взыскания судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы с административного истца.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3 и представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4 возражали против удовлетворения уточненных административных исковых требований, выразили несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ФИО1 17 января 2023 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым №, наименование: зерносклад, площадью 1479,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, примерно в 300 м. от поселка, северная окраина, свидетельство о государственной регистрации права от 22 марта 2014 года 26-АИ 687057.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17 августа 2020 года установлена в размере 32 311 191,22 рублей, выписка из ЕГРН от 12 января 2023 года № КУВИ-001/2023-556158.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Таис» от 06 февраля 2023 года № 342/к-2023 в котором рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 17 августа 2020 года определена в размере в размере 1 953 000 (один миллион девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке, по делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» №50 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым № по состоянию на 17 августа 2020 года определена в размере 4 299 714,28 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро «Профи» в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на даты его государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением двух подходов определения рыночной стоимости объекта недвижимости: затратного (метод сравнительной единицы имущества) и сравнительного (метод сравнения продаж).

Исследуемый объект капитального строительства при анализе рынка недвижимости отнесен экспертом к сегменту коммерческого (складского) назначения.

При этом, на рынке недвижимости экспертом установлено 9 предложений в Ставропольском крае по продаже объектов складского назначения и 4 объекта представленных к аренде, поэтому в экспертом в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 в качестве объектов аналогов отобраны предложения максимально схожих по основным ценообразующим параметрам. 

В экспертном заключении представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках сравнительного подхода с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Для определения стоимости затрат на замещение оцениваемых объектов в рамках затратного подхода экспертом использован Сборник Ко-Инвест на уровне цен на 01 января 2014 года для условий строительства в Московской области.

При расчете стоимости замещения экспертом применена дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий, а также ввиду неполного соответствия объекта экспертизы объекту-аналогу расчет рыночной стоимости затратным подходом произведен с учетом поправок на различие в конструктивных элементах и на отсутствие прочих и специальных конструкций, коэффициент на сейсмичность, инфляцию, на износ, на региональный экономический коэффициент, коэффициент на различие в конструктиве, а также на прибыль предпринимателя.

Переход к уровню фактических цен на дату экспертизы произведен экспертом по индексам и коэффициентам на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений, видам работ в региональном разрезе.

Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, поддержал, на изложенные в возражениях ГБУ СК «Ставкрайимущество» замечания подробно дал свои письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный ООО «Таис» не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилого здания административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере рыночной по состоянию на 17 августа 2020 года, подлежат удовлетворению с учетом размера, определенного в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 17 января 2023 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения АНО судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 60000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Ставропольского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 08 февраля 2023 года расходы по ее оплате возложены на административного истца.

Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Принимая во внимание мнение представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, не возражавшего о взыскании судебных расходов с административного истца, заявление АНО СЭБ «ПРОФИ» о взыскании расходов на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей, суд находит подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда от 08 февраля 2023 года о назначении судебной оценочной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 111-114.1, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, наименование: зерносклад, площадью 1479,6 кв.м, этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, примерно в 300 м. от поселка, северная окраина, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2020 года в размере 4 299 714 (четыре миллиона двести девяносто девять тысяч семьсот четырнадцать) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым №

Административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 17 января 2023 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с административного истца ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты: 

Автономная некоммерческая организация судебно-экспертное бюро «ПРОФИ»: 

Юридический адрес: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, д.330а, офис 306

ИНН 

<

***>

КПП 263401001

Филиал «Ставропольский» АО «Альфа-Банк» г.Ставрополь

БИК 040702752

Сч.№

Сч.№

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23 июня 2023 года.

Судья подпись В.А. Кострицкий

Копия верна:

Судья В.А. Кострицкий