административное дело № 3а-616/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000468-03) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором (с учетом первичных уточнения требований) просил установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (помещения) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 5 996 594 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От администрации Павловского сельского поселения Павловского района поступил отзыв на административный иск, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие ее представителя и отказать в удовлетворении требований ФИО1

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

02 ноября 2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на административное исковое заявление, содержащие замечания в отношении заключения судебной экспертизы. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. 

07 ноября 2023 года от ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения, в которых приведены замечания на заключение судебной экспертизы. 

От эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» в Краснодарский краевой суд поступили письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», изложенные в возражениях. 

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 8 921 800 руб. (определенном в результате судебной экспертизы). 

Протокольным определением 08 ноября 2023 года суд принял уточнения административного иска. 

Протокольным определением от 22 ноября 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО3 - новый собственник помещения с кадастровым номером ......... 

В судебное заседание 06 декабря 2023 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения электронной почтой и размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что с 26.01.2021 года ФИО1 являлся собственником объекта недвижимого имущества (помещения) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 11.03.2022 года (л.д.107-108, том 1). 

С 03.07.2023 года (дата регистрации права) собственником объекта является ФИО3 на основании договора купли - продажи от 29.06.2023 года. 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества. При этом оспариваемая кадастровая стоимость объекта применяется с 01.01.2022 года, в связи с чем, затрагивает права как ФИО1, так и нового собственника ФИО3 В связи с чем, ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 22 918 857, 87 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с отчетом об оценке № 268н/23 от 12.05.2023 года, подготовленным ООО «Южно-региональное агентство оценки», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 5 996 594 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» № КС-616/2023 от 01.09.2023 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 8 921 800 руб. (ниже кадастровой стоимости на 61 %). 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке объекта экспертом обоснована. 

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», приведенные в возражениях, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объекта эксперт выбрал объекты - аналоги №№ 1-3, отличающиеся по площади от объекта экспертизы, при этом применение понижающего коэффициента в размере 24 % искажает итоговую рыночную стоимость помещения, является необоснованным, поскольку опровергается заключением судебной экспертизы. Экспертом использованы наиболее схожие с объектом оценки объекты - аналоги, а корректировка на масштаб площади помещения выполнена согласно источнику: Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 15. По состоянию на 01.01.2021г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2021 года), под ред. ФИО4 

Ссылка департамента и БТИ на не мотивированное и неверное применение экспертом значений корректировки на долю стоимости, приходящейся на земельный участок под объектами капитального строительства, в размере 29, 9 % и 38,8%, является несостоятельной. 

Эксперт в письменных пояснениях указал, что корректировка на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) выполнена согласно источнику: Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости №15. По состоянию на 01.01.2021г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2021 года), под ред. ФИО4 В качестве корректирующего коэффициента на долю стоимости земельного участка в стоимости ЕОН принимается среднее значение из представленного диапазона в размере 0,612 (-38,8%) для объекта- аналога №3, для объекта - аналога №1 принимается нижнее значение из доверительного интервала в размере 0,701 (-29,9%), поскольку у объекта - аналога земельный участок находится в аренде. Данный справочник не может отразить реальные значения стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости свободного назначения, так как объектом экспертизы выступает помещение производственно-складского назначения. В связи с чем, корректирующие коэффициенты выполнены экспертом методологически верно.

Довод департамента и БТИ о необоснованном применении экспертом в расчетах понижающей корректировки на состояние помещений для объектов-аналогов №№1-3 в размере 40%, 53%, 40% соответственно, не может быть принят во внимание, так как экспертом по результатам осмотра выявлено, что объект исследования находится в неудовлетворительном состоянии (требующем капитального ремонта), в свою очередь, объекты-аналоги №1 и №3 находятся в удовлетворительном состоянии, объект-аналог №2 - в хорошем состоянии. 

Эксперт письменно пояснил, что согласно расчету ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» объект-аналог № 2 находится в серой зоне. Согласно источнику «Справочник оценщика недвижимости - 2020, Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, г.Нижний Новгород, 2020г., под редакцией ФИО5, такие корректировки следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью. Данный источник также предполагает усредненные показатели по городам России. В связи с чем, экспертом применен корректирующий коэффициент на физическое состояние объекта согласно другому источнику - Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №15, под ред. ФИО4

Кроме того, ранее Краснодарским краевым судом рассматривалось административное дело № 3а-1294/2021 по административному иску ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости этого же помещения по состоянию на 24.09.2013 года. Вступившим в законную силу решением суда от 01.12.2021 года удовлетворен иск ФИО1 и установлена кадастровая стоимость равная рыночной стоимости в размере 6 928 700 руб. (ниже кадастровой стоимости на 82 %). 

При рассмотрении дела № 3а-1294/2021 судом было установлено, что годом введения объекта с кадастровым номером ........ в эксплуатацию является 1962г., а также принят во внимание фотоматериал, который подтверждает неудовлетворительное техническое состояние помещения, большая часть конструктивных элементов которого, имеют трещины и другие дефекты. 

Таким образом, вопреки доводам департамента и БТИ, как по состоянию на 2013 год, так и по состоянию на 01.01.2021 года, экспертами в ходе произведенных судебных экспертиз установлено неудовлетворительное техническое состояние спорного помещения.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости в юридически значимый период. 

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 30 мая 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 мая 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 8 921 800 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 30 мая 2023 года. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова