Дело № 2-445/2024

31RS0016-01-2023-009240-65

Решение

Именем Российской Федерации

05 июля 2024 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Аносове А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «Самолет-4» - ФИО3,

в отсутствие истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО Специализированный застройщик «Самолет-4» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Самолет-4», в котором просит, с учетом заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ, взыскать 420000 рублей в счет стоимости устранения недостатков, 27900 рублей- излишне уплаченную сумму, 81648 рублей- неустойку за период с 09 октября 2023 года по 04 ноября 2023 года, неустойку с 05 ноября 2023 года до момента фактического исполнения обязательства из расчета 1% от 326592 рублей за каждый день просрочки, 24000 рублей- убытки, связанные с оплатой экспертизы и приемки квартиры, 20000 рублей- компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истицы.

В обоснование заявленных требований указано на следующее. Между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом договора является жилое помещение- 

<

адрес>, количество комнат-3, этаж-9 подъезд 2. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту без учета площади лоджий и предварительно составляет 80,4 кв.м. Проектная общая площадь с лоджиями составляет 85,9 м. с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджий. Многоквартирный дом- литер 1, входящий в состав жилого комплекса, расположенного в 

<

адрес>, строительство которого ведет застройщик на земельном участке площадью 13864 кв.м. с кадастровым номером №, находящемся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий застройщику на праве собственности, на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Для помощи в приемке квартиры истец обратился к специалисту, оплатив его услуги в размере 9000 рублей. В момент принятия квартиры в ней были выявлены недостатки, которые отражены в заключении специалиста №э-2023-04-03. Наличие недостатков ответчиком не оспаривается. Стоимость устранения недостатков составляет 326592 рублей. За проведение исследования истцом были понесены убытки в размере 15000 рублей. При приеме квартиры ответчик выдал квитанцию на оплату 27900 рублей, без оплаты которой отказывал в передачи квартиры. В связи с тем, что истица приехала из Белгорода в Краснодар в заранее согласованную дату и не могла отложить приемку, истица вынужденного оплатила квитанцию и тут же потребовала вернуть уплаченную сумму. 20.09.2023 истица обратилась к ответчику с претензией с требованием возместить стоимость устранения недостатков. В ответ на претензию ответчик обратился с требованием предоставить доступ в квартиру для проверки наличия недостатков. 12.10.2023 ответчик произвел осмотр квартиры. Наличие недостатков подтвердилось и ответчик предложил предоставить доступ для устранения недостатков, однако истица просила возместить стоимость устранения недостатков, реализуя свое право, гарантированное положениями п.6 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Извещенная о дате, времени и месте судебного заседания истица в судебное заседание не явилась, дело просила рассмотреть в ее отсутствие, обеспечила явку представителя, представитель истицы поддержал требования, изложенные в иске с учетом их уточнений, изложенных в заявлении, поданном в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что фактически ремонт в квартире выполнен за счет средств истицы и истицей фактически понесены расходы по устранению недостатков в размере 420000 рублей. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, указывая на следующее. Денежные средства, уплаченные истцом в размере 27900 рублей являются стоимостью за увеличение общей площади объекта долевого строительства согласно условиям п.3.3.1 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № СМ4 (592)-1-4-703. Согласно данным технического паспорта здания по 

<

адрес>, изготовленного Южным филиалом ППК «Роскадастр» от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь 

<

адрес> составляет 80,7 кв.м с учетом холодных помещений- 91,7 кв.м., площадь 

<

адрес> холодными пристройками с учетом коэффициента 0,5 составляет 86,2 кв.м, что подтверждает увеличение фактической площади на 0,3 кв.м. Технический паспорт домовладения согласно ч.5 ст. 19 Жилищного кодекса РФ является официальным документом государственного учета жилищного фонда, а данные технической инвентаризации предоставляются в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю с целью постановки объектов на кадастровый учет. Денежные средства в размере 27900 рублей являются стоимостью за увеличение общей площади объекта долевого строительства, а не излишне уплаченные. Положениями п.1 постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 установлен мораторий на начисление нестойки в рамках спорных правоотношений на период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года. Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 также установлен мораторий на начисление неустойки начиная с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. Не подлежит начислению неустойка, начиная с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно. Требование о взыскании 1% неустойки от 326592 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства, а также штрафа в размере 50% от присужденной суммы является несоразмерным и нарушает баланс интересов сторон. Взыскание неустойки в размере 1% от суммы устранения недостатков до момента фактического исполнения обязательства, а также штрафа приведет к возникновению неосновательного обогащения на сторону истца, так как присужденная неустойка и штраф будут значительно превышать действительную стоимость устранения недостатков. Учитывая, что возможный размер устранения недостатков ниже заявленной неустойки, по мнению ответчика имеются основания для снижения ее размера и ограничения фактической стоимости устранения недостатков. Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ к размеру заявленной к взысканию нестойки, штрафных санкций, предусмотренных п.6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». На ответчика не возлагается обязанность по оплате стоимости услуг специалиста, привлеченного самостоятельно истцом для помощи в приемке квартиры. Специалист, принимавший участие в приемке квартиры не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, не включен в реестр специалистов в области строительства, инженерных изысканий и проектирования и не обладает необходимой квалификацией. Материалы дела не содержат в себе доказательства заключения договора между истцом и ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки», а также оригиналы платежных поручений, подтверждающих перечисление денежных средств. Требование истца о взыскании компенсации морального вреда является необоснованным. Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 422 установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период с 09.10.2023 по 30.06.2023 включительно. Указанные особенности истцом соблюдены не были. 25.04.2023 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи 

<

адрес>, подтверждающий отсутствие претензий по качеству, комплектации квартиры инженерным оборудованием, техническому состоянию, требованиях технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Истец ссылается на досудебное заключение эксперта от 10.05.2023 №Э-2023-04-03. Исследование спорной квартиры и составление заключения проводилось истцом в одностороннем порядке в отсутствие извещения ответчика. Из заключения судебной экспертизы следует, что в периоду производства экспертизы в квартире осуществлены ремонтные работы, в связи с чем осмотр спорной квартиры не проводился, исследование проводилось исключительно на основании материалов дела. Материалы дела не содержат в себе проектной, рабочей и исполнительной документации, согласно которой могут быть определены верные и конкретные выводы о соответствии произведенных строительных работах по отделке и качеству выполненных работ, указанного объекта исследования. Запроса и ходатайства об истребовании дополнительных необходимых документов для достоверного и объективного исследования от исполнителя не поступило в адрес суда и сторон. На стр. 17 эксперт указывает, что фотографии, приложенные к заключению, не несут информативных сведений ввиду невозможности идентификации самого объекта исследования. Достоверные сведения о том, что в материалы дела представлены фотографии 

<

адрес>, на основании которых эксперт определил стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков отсутствуют. Отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие в спорной квартире истца недостатков строительного характера. Истцом не представлено доказательств передачи ему объекта долевого строительства с недостатками, влекущими расходы на их устранение. В адрес ответчика требование по устранению недостатков во внесудебном порядке не поступало. Представленным ответчиком заключением специалиста от 09.01.2024 № Н-2023-12-03 ответчик не признавал наличие недостатков в спорной квартире, а лишь указал на то, что представленная досудебная экспертиза от 10.05.2023 №Э-2023-04-03 проведена с нарушением норм действующего законодательства. 

Исследовав материалы гражданского дела, доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1,2,5,5.1,6,7,8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; о возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Материалами дела подтверждено, что 20.02.2023 между ООО Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-4»- застройщиком и ООО «Д-Инвест»- участником долевого строительства» заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами Договор № СМ4 (592)-1-4-703 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки согласно условиям договора. 

Цена договора складывается из расчета цены 1 кв.м площади объекта долевого строительства с учетом его технических характеристик, указанных в договоре. При этом стороны установили, что площадь объекта долевого строительства для расчета цены договора, принять как сумму общей проектной площади квартиры, площади балконов, лоджий и прочих помещений, входящих в состав объекта долевого строительства, с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджий. (п.3.2.1 Договора).

Цена договора является твердой и может быть изменена по соглашению сторон либо в случае корректировки площади объекта долевого строительства в соответствии с данными органа технической инвентаризации в сторону ее увеличения (п.3.3 Договора). 

Если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение общей площади объекта долевого строительства, участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства, соответствующие разнице между размером цены договора, указанной в п.3.2, и размером цены договора, рассчитанной исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджий. В этом случае застройщик направляет участнику долевого строительства счет, по которому эта доплата должна быть произведена участнику долевого строительства. Доплата осуществляется в течение 10 календарных дней со дня уведомления участника долевого строительства застройщиком, но не позже дня подписания передаточного акта (п.3.3.1 Договора). 

Застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. (п.4.1.3 Договора).

Участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта долевого строительства по акту приема-передачи в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче. (п.4.3.2).

Обязательства застройщика, за исключением гарантийных обязательств, считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (п.4.4 ).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.4.5).

Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если факт ненадлежащего качества выявлен в течение гарантийного срока. (п.6.1).

Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства и/или оборудования, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие их нормального износа или неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта, произведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п.6.2).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (п.7.3). 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Д-Инвест»- цедент и ФИО4- цессионарий заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор уступки прав по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого права требования к ООО «Д-Инвест» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ № перешли ФИО4. 

По Акту приема-передачи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана О.Т.НБ. 

Утверждая, что переданная квартира не отвечает условиям п.6.1 Договора № № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО4 представила в материалы гражданского дела Акт приемки квартиры от застройщика, подготовленный 25.04.2023 ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» в одностороннем порядке и подписанный только директором ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» ФИО5 В указанном Акте содержится информация о том, что проверка состояния квартиры проводилась 24.04.2023, объект- 

<

адрес> предчистовой отделке. В Акте отражено, что на стыках деформационных швов на полу образуется перепад в 5 мм, этот дефект требуется устранить. Коробка в входной двери отогнута снаружи, установлена не по уровню с отклонением до 5 мм, подлежит замене. На пути прокладки канализации в помещение ванной комнаты находится вентиляционная шахта, не позволяющая провести канализационную трубу- дефект проекта застройщика. В одной из комнат труба отопления не утоплена в стену и пол при подъеме к радиатору, что является браком, необходимо утопить трубу, чтобы была возможность смонтировать впоследствии напольный плинтус. Оштукатуренные стены во многих местах имеют значительные отклонения по вертикали от 12 до 20 мм, что является нарушением по таблице 7.4 СП 71.1.13330.2017 актуализированной редакции СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» для простой штукатурки стен(3 мм на 1 м, но не более 10мм на всю высоту помещения), что является браком, подлежащим устранению. Присутствуют отклонения от горизонтали до 6 мм, превышающие нормы (не более 3 мм на 1 м) необходимо устранить. Дефекты присутствуют также на дверных откосах в виде отклонения от вертикали до 15 мм. Нормативом установлено не более 10мм на весь элемент. Имеется дефект на перегородке санузел- ванна- сквозная трещина, что является недопустимым дефектом. Перегородка входа в санузел, выполненная из газоблока, имеет отклонение от вертикали более 10 мм, что является браком и не соответствует СП 70.133302012 несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СпиП 3.03.01-87, таблица 9.8 Отклонения кладки от вертикали на один этаж не должно превышать 10мм. Вентиляционная шахта в санузле, выполненная из газоблока внутри завалена раствором- брак.Требуется очистка внутреннего пространства. Указаны выводы: квартира имеет некоторые дефекты, в соответствии с ГОСТ 15467-79 9 «Управление качеством продукции» являющиеся значительными и малозначительными, явными и устранимыми, требуется: перештукатурить дефектные стены и поверхности в каждом помещении, исправить кладку блоков в санузле и ванной комнате. Освободить вентиляционную шахту от остатков раствора и материалов, заменить входную дверь, выровнять стяжку на перепадах методом шлифования. 

Справка подписана директором ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>)ФИО5 и его подпись скреплена печатью ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>) разрешено выполнять следующие виды деятельности: производство прочих отделочных и завершающих работ, строительство автомобильных дорог и автомагистралей, разборка и снос зданий, расчистка территории строительной площадки, производство земляных работ, производство электромонтажных работ, производство санитарно- технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха, производство штукатурных работ, работы столярные и плотничные, работы по устройству покрытий полов и облицовке стен, производство малярных работ, производство стекольных работ, производство кровельных работ, деятельность специализированная в области дизайна.

Указанный Акт составлен ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>) в одностороннем порядке. Акт не содержит подписей ни ФИО4, ни представителя ООО Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-4». Осмотр квартиры согласно сведениям, содержащимся в Акте, произведен ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>) до передачи квартиры застройщиком ФИО4-ДД.ММ.ГГГГ. В материалы гражданского дела не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчик извещался и его представитель приглашался для осмотра квартиры, который выполнялся ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в одностороннем порядке составила и подписала акт предварительного смотра 

<

адрес>, в котором указала перечень установленных ею недостатков в квартире. 

ФИО4, подписав Акт приема-передачи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ без замечаний, в п.2 которого отражено, что техническое состояние передаваемого объекта полностью соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям; какие-либо недостатки (дефекты), в том числе препятствующие использованию объекта по назначению и/или его эксплуатации отсутствуют, ДД.ММ.ГГГГ вручила ООО Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-4» заявление, в котором указано на то, что квартира передана с недостатками, перечень которых содержится в Акте. 

По инициативе ФИО4 ИП ФИО6 выполнено заключение специалиста №Э-2023-04-03 по определению качества выполненных строительных работ и отделочных работ в 

<

адрес>, соответствия работ требованиям строительных норм и правил, а также в целях определения стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов, из которого следует, что строительные и отделочные работы в 

<

адрес> не соответствует требованиям строительных норм и правил. В квартире имеются дефекты, которые в соответствии с терминологией ГОСТ 15467-79 9 «Управление качеством продукции» являются значительным и малозначительными, явными и устранимыми. Стоимость устранения дефектов и отклонений от требований строительных норм и правил составляет 326592 рублей. 

Из заключения специалиста №Э-2023-04-03 ИП ФИО6 не следует, что ответчику была обеспечена возможность согласования кандидатуры ИП ФИО6 как специалиста, выполняющего осмотра квартиры на предмет наличия в ней недостатков, и была обеспечена возможность участия представителя ответчика в осмотре квартиры специалистом ИП ФИО6 и копия заключения была направлена специалистом в адрес ответчика.

Из заключения специалиста №Э-2023-04-03 ИП ФИО6 также не следует, что сведения об ИП ФИО6 внесены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства; ИП ФИО6 является членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации.

Требования истицы основаны на выводах ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>), выводах ИП ФИО6 о наличии в квартире недостатков. Иных доказательств в подтверждение наличия в квартире недостатков истицей не представлено.

В соответствии с п.5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Истица не представила в материалы гражданского дела доказательства, подтверждающие, что ею было направлено в адрес застройщика требование о составлении акта о соответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в п.6.1 Договора № СМ4 (592)-1-4-703 долевого участия в строительстве жилого дома от 20.02.2023 №266 и ответчик отказался от составления такого акта. 

Истицей подписан Акт приема-передачи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в п.2 которого указано, что техническое состояние передаваемого объекта полностью соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям; какие-либо недостатки (дефекты), в том числе препятствующие использованию объекта по назначению и/или его эксплуатации отсутствуют, без замечаний. 

Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442 установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 30 июня 2023 г. включительно:

а) срок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и без внесения изменений в проектную декларацию;

б) сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее - договор) и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре;

в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта;

г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

д) при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;

е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

ж) в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;

з) требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;

и) в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд;

к) под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

л) техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства;

м) если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства;

н) при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Установить, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Осмотр квартиры истицы ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>) и ИП ФИО6 произведен без учета особенностей, установленных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем, Акт приемки квартиры от застройщика, составленный ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>) и заключение специалиста №Э-2023-04-03 ИП ФИО6 не могут быть приняты во внимание как допустимые доказательства, подтверждающие факт наличия в квартире недостатков. 

По ходатайству ответчика ООО Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-4» судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «ФИО2».

В заключении эксперта № СТЭ/СЭ-10086 от 27 марта 2024 года ООО «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» указано на то, что ввиду проведения приемки квартиры с несоблюдением требований ФЗ-214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» результаты осмотра квартиры следует считать фиктивными и недостоверными. Строительные и отделочные работы, произведенные ООО Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-4» в 

<

адрес>, находящейся в доме, расположенному по адресу: 

<

адрес> выполнены с отклонением от требований технических регламентов: СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», СП 70.13330.212 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» и несоблюдением условий договора от 20.02.2023 № СМ4 (592)-1-4-703 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части несоответствия качества выполненных работ: сверхнормативное отклонение от вертикали оштукатуренных поверхностей стен; сверхнормативное отклонение от вертикали внутренних перегородок; отклонение от вертикали и дефект установки дверных и оконных заполнений; засорение вентиляционных каналов; устройство подводки труб к радиаторам отопления без заделки в пол. Данные отклонения не влияют на безопасность эксплуатации объекта в соответствии с требованиями ФЗ от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент и безопасность зданий и сооружений». Эксперт указывает, что причиной возникновения дефектов отделочных работ является недостаточный технический надзор (строительный контроль) за качеством при производстве данных видов работ, связанный с соблюдением договорных обязательств таких как срок сдачи объекта в эксплуатацию. Технический надзор таких работ со стороны застройщика в подавляющем большинстве случаев практически отсутствует в связи с небольшой значимостью данных видов работ и отсутствием их влияния на техническую безопасность объекта в целом. Среднерыночная стоимость материалов и работ, необходимых для устранения выявленных недостатков качества строительных и отделочных работ, выполненных ООО Специализированный застройщик «САМОЛЕТ-4» в 

<

адрес> находящейся в доме, расположенном по адресу 

<

адрес>, составляет 126697 рублей. 

При этом из заключения эксперта № СТЭ/СЭ-10086 от 27 марта 2024 года следует, что квартира экспертом не осматривалась, поскольку в квартире истицей произведен ремонт, что подтверждено в судебном заседании. 

Экспертом приняты за основу материалы гражданского дела и выводы, изложенные в Акте приемки квартиры от застройщика, составленном ООО Бюро добрых услуг «Золотые руки» (ОГРН 

<

***>) и заключении специалиста №Э-2023-04-03 ИП ФИО6, которые являются недопустимыми доказательствами при подтверждении факта наличия в квартире недостатков.

При таких обстоятельствах выводы, изложенные в заключении эксперта № СТЭ/СЭ-10086 от 27 марта 2024 года ООО «Эксперт Сервис Плюс» о наличии в квартире недостатков не подлежат принятию во внимание как достоверные и допустимые. 

Поскольку в настоящее время в квартире истицей самостоятельно выполнен ремонт, отсутствуют условия для установления факта наличия либо отсутствия в квартире недостатков.

Заявляя доводы о том, что истицей фактически понесены расходы на устранение недостатков в сумме 420000 рублей, истица не представила в материалы гражданского дела доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, достоверности и достаточности, подтверждающие заявленные ею доводы.

Кроме этого истицей не представлены в материалы гражданского дела доказательства, подтверждающие, что истица обращалась к ответчику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, предоставляла ответчику возможность устранить выявленные недостатки в течение срока, установленного постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442. 

Исходя из изложенного требования истицы о взыскании расходов, понесенных при устранении недостатков, выявленных при приемки квартиры, удовлетворению не подлежат как неподтвержденные и заявленные с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 года № 442. 

Не подлежат удовлетворению и требования о взыскании излишне уплаченной суммы в размере 27900 рублей по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.3.2, 3.2.1, 3.3, 3.3.1 Договора № СМ4 (592)-1-4-703 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.02.2023 цена договора составляет 1793418250. Участник долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены Договора путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика после даты регистрации договора в срок до 31.12.2023. Цена договора складывается из расчета цены 1 кв.м площади объекта долевого строительства с учетом его технических характеристик, указанных в договоре. Площадь объекта долевого строительства для расчета цены принимается как сумма общей проектной площади квартиры, площади балконов, лоджий и прочих помещений, входящих в состав объекта долевого строительства, с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджий. Цена договора является твердой и может быть изменена по соглашению сторон либо в случае корректировки площади объекта долевого строительства в соответствии с данными органа технической инвентаризации в сторону ее увеличения. Если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение общей площади объекта долевого строительства, участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства, соответствующие разнице между размером цены договора, указанной в п.3.2 и размером цены договора, рассчитанной исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства с применением понижающего коэффициента 0,5 для лоджий. 

Из Приложения №1 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что 

<

адрес> строится площадью 85,9 кв.м., площадь без учета неотапливаемых помещений- 80,4, стоимость 1 кв.м. составляет 182000 рублей, общая стоимость квартиры составляет 15633800 рублей. 

Техническим паспортом здания многоквартирного жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что характеристики 

<

адрес> : жилая площадь- 43,2 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования- 37,5 кв.м., площадь балконов, лоджий, веранд и террас- 11, кв.м., общая площадь- 80,7 кв.м.

Доплата истицей произведена в соответствии с условиями заключенного договора и фактических характеристик квартиры.

Оспаривая фактическую площадь квартиры истица не представила доказательств, ее опровергающих, сведения о которой содержатся в Техническом паспорте здания многоквартирного жилого дома и внесены в ЕГРН.

По условиям Договора № СМ4(592)-1-4-703 квартира подлежала передаче с частичной отделкой.

В настоящее время в квартире выполнен ремонт, в связи с чем, достоверно установить площадь квартиры, которая подлежала передачи участнику, не представляется возможным.

Доводы истца не нашли своего доказательственного подтверждения, в связи с чем требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 к ООО Специализированный застройщик «Самолет-4» о взыскании 420000 рублей- стоимости устранения недостатков, 27900 рублей- излишне уплаченной суммы, 81648 рублей- неустойки за период с 09.10.2023 по 04.11.2023, неустойки с 05.11.2023 по дату фактической выплаты 326592 рублей из расчета 1% от 326592 рублей за каждый день просрочки, 24000 рублей- убытков, 20000 рублей- компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья 

Решение суда составлено 12 июля 2024 года