Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 13 августа 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-872/2025 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером №, площадью 172,3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 5 278 822 рубля. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого помещения, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, не соответствующая его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске, заключение судебной экспертизы не оспаривала.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица администрация г.о. Самара, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, межрайонная инспекция ФНС России № 20 по Самарской области, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объект недвижимости, определенная в заключение эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемый объект недвижимости. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившегося представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве общей собственности принадлежит объект недвижимости - помещение с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 172,7 кв.м, назначение – нежилое, наименование – помещение.

02.01.2024 в ЕГРН внесены сведения на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2023 объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 9 497 536 рублей 33 коп.

Административный истец, будучи сособственником рассматриваемого объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Установление кадастровой стоимости помещения в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 26.03.2025 обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 05-03-1/2025 от 05.03.2025 оценочной компании ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы» об определении итоговой рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 объекта оценки с кадастровым номером № в размере 5 278 822 рубля. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в связи с возникшими сомнениями судом с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости назначена судебная экспертиза определением от 05.05.2025, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и права «Визит».

Заключением эксперта № 226/06-2025-Э от 27.06.2025 экспертной организации ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено:

- в отчете об оценке № 05-03-1/2025 от 05.03.2025, выполненном оценщиком ФИО3 оценочной организации ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы», допущены незначительные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке. В отчете об оценке не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу (нарушение п. 10 ФСО V), не использованы наиболее сопоставимые аналоги (нарушение пп. 2,4, п. 5 ФСО V, п. 9 ФСО V, п. 10 ФСО V, п. 22б ФСО № 7), годовой доход от объекта оценки определен неверно (нарушение п. 23 ФСО № 7),

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2023 составляет 7 004 571 рубль.

Замечаний по судебной экспертизе, а также ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы от участников процесса не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах каждого объекта оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что подлежат частичному удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по выводам заключения эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26.03.2025, что следует отразить в резолютивной части решения. 

Издержки экспертной организации на проведение судебной экспертизы составили 45 000 рублей, что следует из счета № 154 от 30.06.2025 и акта приема-передачи. 

ГБУ Самарской области «Центр независимой оценки», как инициатор ходатайства о назначении судебной экспертизы, на расчетный (депозитный) счет суда внесена денежная сумма в счет оплаты экспертизы в размере 45 000 рублей (платежное поручение № 320 от 19.06.2025). 

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Суд полагает, что издержки ООО «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 45 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 7 004 571 рубль.

Датой подачи заявления в суд считать 26.03.2025.

Перечислить с расчетного (депозитного) счета Самарского областного суда на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») денежные средства в размере 45 000 рублей, внесенные ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-872/2025, по следующим реквизитам:

Получатель: ООО «ЦОП «Визит», ИНН №, КПП №, счет №№, банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, БИК 044525411, сч. № №.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Самарский областной суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 15.08.2025.

Судья И.А. Щетинкина