Дело №2-33/2024 (№ 2-848/2023) 

36RS0027-01-2023-001126-31

Строка 2.180

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 января 2024 года город Павловск Воронежской области 

Павловский районный суд Воронежской области в составе

председательствующего судьи - Леляковой Л.В., 

с участием: представителя истца ФИО1 – адвоката Иванова А.Л., представившего ордер № 689,

при секретаре - Костромыгиной Ю.П. 

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, указав, что 21.04.2023 года между ней (истец/покупатель) и ответчиком (продавец), действовавшим за себя и в интересах (по доверенности) ФИО3, ФИО4, ФИО5 Алины (третьи лица), был заключен данный договор, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купила в свою собственность квартиру площадью 41,3 кв.м., К 

<

№>, находящуюся в 

<

адрес>. Стоимость (цена) указанной квартиры определена продавцом (ответчик) и покупателем (истец) в размере 2000000 рублей, из которых 300000 рублей покупатель передала ФИО2 до подписания договора, а 1700000 руб. подлежали оплате покупателем за счет средств по кредитному договору от 21.04.2023г. 

<

№> ПАО «Сбербанк» после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и регистрации ипотеки на проданную квартиру в пользу банка.

Проданная квартира поступила в собственность продавцов по наследству и принадлежит им на праве общей долевой собственности: ФИО2-1/4 доля по свидетельству о праве на наследство по закону от 28.09.2007г. реестр №7123; ФИО3 -1/8 доля, ФИО4 -1/8 доля, ФИО5 Алине – 5/8 долей по свидетельствам о праве на наследство по закону от 24.07.2006г. реестр №6421, реестр №6417, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи регистрации права собственности.

Договор купли-продажи квартиры от собственного имени и от имени третьих лиц подписал 21.04.2023 года ФИО2, который также получил от покупателя ФИО1 300000 руб., исходя из полномочий доверенности, о чем им была написана соответствующая расписка. Указанные денежные средства ответчик оставил себе, не перечислив их на банковский счет 

<

№> в АО «Райффайзенбанк» получателю 

<

ФИО>1

Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от 21.04.2023 года истец (покупатель) заключила 21.04.2023г. кредитный договор №396614 для получения от ПАО «Сбербанк» кредита в размере 1700000 рублей.

22.04.2023г. в МФЦ г.Павловска было подано совместное заявление ФИО1 (покупателя) и ФИО2 (действующего за всех продавцов) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся в 

<

адрес>, предоставив договор купли-продажи квартиры от 21.04.2023 года, согласие супруга, кредитный договор. Плановая дата выдачи документов была назначена на 05.05.2023 года, однако 03.05.2023г. она получила от уведомление Росреестра № КУВД-001/2023-16571721/5 о приостановке государственной регистрации права. Основанием для приостановки государственной регистрации права послужило то, что продавцы - третьи лица ФИО3, ФИО4 Яков, Западинская-Манди Алина являются гражданами 

<

данные изъяты> республики, которая пунктом 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022г. №254 отнесена к недружественным странам. В связи с этим у продавцов возникла необходимость предоставить в орган Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ, либо провести порядок проведения расчета сторон, предусмотренный действующим законодательством. Срок устранения данных недостатков установлен не более трех месяцев.

Однако, продавцами (в том числе их представителем по доверенности ФИО2) указанные требования исполнены не были, в связи с чем территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии – Управлением Росреестра по Воронежской области покупателю (истцу ФИО1) было направлено 03.08.2023г. уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении спорной квартиры. Таким образом, фактически по вине продавцов не были исполнены требования ч.1 ст.551, ст.553 ГК РФ и договор купли-продажи квартиры от 21.04.2023г. является незаключенным, в связи с чем она лишена возможности получить в свою собственность объект недвижимости, на который вправе была рассчитывать при заключении данной сделки, поэтому просит расторгнуть указанный договор купли-продажи квартиры.

ФИО2 до заключения договора получил с ее стороны, как от покупателя, исполнение обязательства по частичной оплате покупной цены в размере 300000 руб., однако не предоставил покупателю со своей стороны равноценное исполнение условий договора, поэтому в силу ч.4 ст.453 ГК РФ к отношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). Руководствуясь ст.1102 ГК РФ, она неоднократно обращалась к ответчику с требованием о возврате ей денежных средств 300000 руб., ранее полученным от нее ФИО2, который возвращать деньги отказался, в связи с чем просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение и госпошлину 6500 руб., уплаченную в связи с необходимостью обращения в суд. 

Истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить, рассмотреть дело в ее отсутствие. 

В судебном заседании представитель истца – адвокат Иванов А.Л. исковые требования ФИО1 поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 о дате, времени, месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковые требования ФИО1, в удовлетворении которых просил отказать в полном объеме по следующим основаниям: денежные средства от истицы он получал в качестве частичной оплаты договора купли-продажи квартиры, и т.о. эти деньги не могут считаться неосновательным обогащением. По сделке он исполнил все обязательства, подписал документы, принял частичную оплату, сдал документы на государственную регистрацию, передал объект недвижимости + ключи от него. От договора он не отказывался, это именно истец отказалась от ипотечного кредита и не оплатила покупку кредиты. Отказ в государственной регистрации он считает незаконным и намерен был его обжаловать, но ФИО1 отказалась от покупки квартиры. За действия Правительства РФ он не отвечает и от него не зависит государственной регистрации права собственности, поэтому в иске просит отказать. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4 Яков, Западинская-Манди Алина о дате, времени, месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, отзыв ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В порядке ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (ч.1 ст.488 ГК РФ). 

В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры площадью 41,3 кв.м., кадастровый номер 

<

№>, находящейся в 

<

адрес>:

-на имя ФИО2 -1/4 доля на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28.09.2007г. реестр 

<

№>; запись от 04.12.2012г. запись регистрации 

<

№>;

-на имя ФИО3 -1/8 доля на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.07.2006г. реестр 

<

№>; запись от 21.03.2023г. запись регистрации 

<

№>;

-на имя ФИО4 -1/8 доля на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.07.2006г. реестр 

<

№>; запись от 21.03.2023г. запись регистрации 

<

№>;

-на имя ФИО5 Алины -5/8 долей на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.07.2006г. реестр 

<

№>, реестр 

<

№>; запись от 21.03.2023г. запись регистрации 

<

№> (л.д. 10).

21 апреля 2023 года между ФИО2, гражданин РФ, действовавшим в собственных интересах и по доверенности в интересах граждан 

<

данные изъяты> Республики ФИО3, ФИО4, ФИО5 Алины (л.д. 14-16), именуемый «Продавец» и ФИО1, именуемой «Покупатель», заключен Договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавцы продали (каждый свою долю), а Покупатель купила в свою собственность квартиру площадью 41,3 кв.м., К 

<

№>, находящуюся в 

<

адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2000000 рублей, из которых 300000 рублей покупатель передала ФИО2 до подписания договора, а 1700000 руб. подлежали оплате покупателем за счет средств по кредитному договору от 21.04.2023г. №396614 ПАО «Сбербанк» после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и регистрации ипотеки на проданную квартиру в пользу банка (л.д. 9-12). На указанном договоре имеются подписи: продавца ФИО2, покупателя ФИО1, что не оспорено сторонами. 

По расписке ФИО2 получил 21.04.2023 года от ФИО1 денежные средства 300000 рублей в счет части оплаты за квартиру, К 

<

№>, находящуюся в 

<

адрес>, из согласованной цены 2000000 рублей (л.д. 13).

21.04.2023г. между ПАО «Сбербанк России»-кредитором и ФИО1-заемщик заключен кредитный договор. №396614, по условиям которого Банк выдает Заемщику кредитные средства 1700000 руб., под 12,00% годовых, сроком на 300 месяцев, для приобретения готового жилья (л.д. 23-26). 

Заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области подано 22.04.2023г. ФИО1 о регистрации права собственности на квартиру, находящуюся в 

<

адрес> (л.д. 17, 18). 

Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022г. №295 утверждены «Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными Указами Президента Российской Федерации, а также реализации иных полномочий в указанных целях».

Руководствуясь п.16 Правил №295, Министерством финансов РФ от 21 марта 2022г. №05-06-10/ВН-12886 утвержден «Протокол заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года №12», согласно которого разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации от 05.03.2022г. №95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (пункт 2).

Пунктом 13 Постановления Правительства РФ от 06.03.2022г. №295 предусмотрена выдача разрешений Правительственной комиссией на сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество у резидента при совершении сделки (операции) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают недружественные действия в отношении российских юридических и физических лиц. На совершение такой сделки (операции) Комиссия выдает разрешение или отказывает в ее выдаче.

Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022г. №430-р страны-члены Европейского союза (в т.ч. Эстонская Республика) включены в перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических и физических лиц.

Межмуниципальным отделом по Павловскому, Богучарскому и Верхнемамонскому району Управления Росреестра по Воронежской области (Павловский сектор) ФИО1 направлено 03.05.2023г. Уведомление №КУВД-001/2023-16571721/5 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении помещения, К 

<

№>, находящегося в 

<

адрес>, так как на основании требований пункта 3 Указа Президента от 28.02.2022г. №79, Указа Президента от 01.03.2022г. №81, пункта 5 Указа Президента от 04.05.2022г. №254, не предоставлено разрешение Правительственной комиссии на совершение ФИО1 сделки по отчуждению квартиры, в которой собственниками (продавцами) являются граждане 

<

данные изъяты> Республики ФИО3, ФИО4 Яков, Западинская-Манди Алина. Либо стороны на основании пункта 5 Указа Президента от 05.03.2022г. №95 при проведении покупателем с продавцами расчетов по сделке купли-продажи квартиры от 21.04.2023г. должны использовать счета типа «С» (л.д. 19-20).

Межмуниципальным отделом по Павловскому, Богучарскому и Верхнемамонскому району Управления Росреестра по Воронежской области (Павловский сектор) ФИО1 направлено 03.08.2023г. Уведомление №КУВД-001/2023-16571721/13 об отказе государственной регистрации прав в отношении помещения, К 

<

№>, находящегося в 

<

адрес>, так как не выполнены препятствия в регистрации, указанные в Уведомлении от 03.05.2023г. №КУВД-001/2023-16571721/5. В приложении к Уведомлению №КУВД-001/2023-16571721/13 указаны документы, приобщенные ФИО1 к заявлению о регистрации права (л.д. 21-22).

Уведомление №КУВД-001/2023-16571721/5 о приостановлении государственной регистрации прав, Уведомление №КУВД-001/2023-16571721/13 об отказе государственной регистрации прав в отношении квартиры 

<

№>, находящейся в 

<

адрес>, сторонами договора от 21.04.2023г., либо иным заинтересованным лицом (супругом покупателя, банком-кредитором/залогодержателем) не обжалованы, не отменены, не изменены, не признаны недействительными.

На основании п.1 ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. 

Следовательно, исходя из взаимосвязанных между собой положений законодательства, продавцу, не получившему от покупателя оплату за проданные объекты недвижимости, принадлежит право либо потребовать оплату по договору и проценты по ст.395 ГК РФ, либо, при существенном нарушении покупателем условий сделки, потребовать расторжение договора на основании ст. 450 ГК РФ.

Однако, исходя из содержания данного иска, отзыва ответчика ФИО2, он не потребовал от покупателя ФИО1 денежных средств, подлежащих оплате в пользу продавцов по договору от 21.04.2023г. (включая использование банковского счета типа «С»), а также не заявил исковые требования о расторжении указанного договора.

01.10.2023г. в адрес продавца (их представителя) ФИО2, покупателем ФИО1 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры от 21.04.2023г., по причине того, что органом государственной регистрации прав (Росреестром) было отказано ей в регистрации перехода права собственности от продавцов на купленную квартиру, в связи с чем банком-кредитором не осуществлено перечисление кредитных денежных средств 1700000 руб. Так как еще до совместной подачи заявления и подписания договора от 21.04.2023г. она, в качестве покупателя, оплатила продавцу ФИО2 300000 руб., которые поэтому являются его неосновательным обогащением, в связи с чем просит возвратить данные денежные средства (л.д. 29-30). Указанная претензия ответчиком добровольно не исполнена.

Таким образом, судом установлено, что покупатель ФИО1 уплатила часть цены за купленную ею квартиру 

<

№> в 

<

адрес>, а также оформила кредитный договор для окончательного расчета с продавцами после осуществления государственной регистрации права собственности и регистрации ипотеки в пользу банка. Однако, ввиду невыполнения продавцами (их представителем по доверенности ФИО2) обязанности на получение разрешения Правительственной комиссии на совершение спорной сделки по отчуждению квартиры, либо согласования между сторонами перечисления денежных средств на банковский счет типа «С» (с указанием номера счета и банковского учреждения). Данные бездействия сторон привели к отказу Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации перехода права собственности на купленную квартиру от продавцов к покупателю, которая поэтому была лишена возможности получения того, на что вправе была рассчитывать при заключении сделки купли-продажи. Доводы ответчика о том, что он не может отвечать за действия Правительства РФ и органов государственной регистрации, суд признает несостоятельными, а установленные по делу указанные обстоятельства признает существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры от 21.04.2023г., который поэтому подлежит расторжению по основаниям, предусмотренным п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату. Денежные средства и иное имущество не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, если будет установлено, что воля передавшего их лица осуществлена в отсутствие обязательств, то есть безвозмездно и без встречного предоставления (Определение судебной коллегии по гражданским дела ВС РФ от 21.06.2022г. № 5-КГ22-37-К2). 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Исходя из условий п.2.2., п.2.3. договора купли-продажи квартиры от 21.04.2023г. покупатель (ФИО1) оплатила продавцу (от имени всех действовал ФИО2) 300000 руб., что подтверждается также его распиской в получении данной суммы денег. Учитывая, что данные денежные средства являются частью всей покупной цены; получение платежа не опровергается ответчиком, но при этом ФИО1, в качестве покупателя, должна была получить (после оплаты всей покупной цены) в собственность квартиру в 

<

адрес>, которая не была оформлена в ее собственность при отсутствии вины с ее стороны, поэтому сумма спорных денежных средств в размере 300000 руб. является неосновательным обогащением ответчика, подлежащим взысканию с него в пользу истца.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ. 

При подаче иска в суд ФИО1 за исковые требования имущественного характера, подлежащего оценке и не подлежащего оценке, уплатила государственную пошлину в размере 6500 руб. (л.д. 39-40), которая подлежит взысканию в пользу истца с ответчика ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи квартиры, кадастровый 

<

№>, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 апреля 2023 года между ФИО2, гражданином РФ, действовавшим в собственных интересах и по доверенности в интересах граждан 

<

данные изъяты> Республики ФИО3, ФИО4, ФИО5 Алины, именуемый «Продавец», с одной стороны, и ФИО1, именуемой «Покупатель», с другой стороны.

Взыскать с ФИО2, 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, в пользу ФИО1, 

<

ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, денежные средства в качестве неосновательного обогащения в размере 300000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 6500 рублей, а всего 306500 рублей (триста шесть тысяч пятьсот рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Л.В. Лелякова

Решение принято в окончательной форме 11 января 2024 года.