Дело № 3а-134/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 17 июня 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сплав Петро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

ООО «Сплав Петро» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (склад), № (коровник № 1068), № (буровая скважина, башня), № (сарай сенной № 1014), № (кормоцех), № (коровник № 1069), № (телятник-конюшня), № (телятник №1073), № (сарай сенной № 1015), № (телятник №1073) по адресу: 

<

адрес> в размере равном их рыночной стоимости, составляющей соответственно – 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб.. 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость склада составляет 

<

данные изъяты> руб., коровника № 1068 – 

<

данные изъяты> руб., буровой скважины, башни – 

<

данные изъяты> руб., сарая сенного № 1014 – 

<

данные изъяты> руб., кормоцеха – 

<

данные изъяты> руб., коровника № 1069 – 

<

данные изъяты> руб., телятника-конюшни – 

<

данные изъяты> руб., телятника №1073 – 

<

данные изъяты> руб., сарая сенного № 1015 – 

<

данные изъяты> руб., телятника №1073 – 

<

данные изъяты> руб. Следовательно. кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости. Указанное обстоятельство существенно нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер налога на имущество организаций.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № рыночная стоимость определена на 16.08.2013, а не на дату определения кадастровой стоимости – 08.07.2012. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № определена в порядке ст.24.19 ФЗ № 135-ФЗ, то Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. При этом, обращено внимание, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № оценщиком подобраны аналоги не соответствующие по строительному объему, строительным материалам, высоте объектам оценки. Удовлетворение требований в части объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № Правительство Ленинградской области оставляет на усмотрение суда.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку. Дата определения их кадастровой стоимости 08.07.2012. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № не вошли в перечень объектов оценки. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН объекта недвижимости с кадастровым номером № – 02.06.2016. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН объекта недвижимости с кадастровым номером № – 15.04.2014. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 07.11.2016. Досудебный порядок урегулирования спора ООО «Сплав Петро» соблюден. Самостоятельных возражений по существу заявленных требований Управление не имеет.

Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра».

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующие в судебном заседании представители административного истца ФИО1 и ФИО2 поддержали доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просил удовлетворить заявленные требования и установить рыночную стоимость в размере, указанном в исправленном оценщиком отчете об оценке. 

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 указала, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 30.09.2003 за ООО «Сплав Петров» зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости в д. 

<

адрес>: коровник № 1068 (кадастровый номер №), буровая скважина, башня (кадастровый номер №), сарай сенной инв. № 1014 (кадастровый номер №), кормоцех инв.№1072 (кадастровый номер №), коровник № 1069 (кадастровый номер №), телятник-конюшня инв. 1076 (кадастровый номер №), телятник инв. № 1073 (кадастровый номер №), сарай сенной № 1015 (кадастровый номер №), телятник инв. 1074 (кадастровый номер №). 

08.06.2018 за ООО «Сплав Петров» зарегистрировано право собственности на здание склада (кадастровый номер №) по адресу: 

<

адрес>.

Как разъяснено в п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности.

Следовательно, ООО «Сплав Петров» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Из выписок из ЕГРН от 28.01.2019 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № – 08.07.2012. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 02.06.2016. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 15.04.2014. Дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – 07.11.2016.

Поскольку в представленном с административным исковым заявлением отчете рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № определена на 16.08.2013, административному истцу судом было предложено представить отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 17.05.2018 № 44/18-2-2 следует, что по состоянию на 08.07.2012 рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № составляет соответственно 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб. 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб. На 02.06.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. На ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. На 07.11.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. 

Отчет подготовлен оценщиком ФИО7, членом СРО «Ассоциация оценщиков «СПО».

Будучи допрошенным в качестве свидетеля ФИО7 указал на наличие технических ошибок и описок в отчете об оценке от 17.05.2018 № 44/18-2-2 и представил отчет об оценке с внесенными исправлениями.

В результате устранения в отчете технических ошибок и описок рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № на 08.07.2012 составила 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб., 

<

данные изъяты> руб. соответственно. На 02.06.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб. На 15.04.2014 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб. На 07.11.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб. 

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке 17.05.2018 № 44/18-2-2, с учетом исправленных оценщиком описок, судом установлено, что оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась затратным подходом. В рамках затратного похода оценщик использовал метод сравнительной единицы.

Для определения затрат на строительство оценщик использовал справочники КО-ИНВЕСТ-Укрупненные показатели стоимости строительства «Здания и сооружения агропромышленного комплекса», «Сооружения городской инфраструктуры».

Индексы пересчета цен сборника к датам проведения оценки приняты оценщиком в соответствии с данными справочников КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Из указанных справочником оценщик отобрал в качестве аналогов объекты по своим конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкции, объемно-параметрическим параметрам максимально схожи с объектами оценки. 

Приведенное в отчете подробное описание объектов-аналогов подтверждает обоснованность их выбора.

С учетом выявленных оценщиком отличий аналогов от объектов оценки проведены необходимые корректировки, обоснование размера которых приведено в отчете, и произведен расчет затрат на замещение без накопленного износа. 

Размер прибыли предпринимателя определен оценщиком с использованием метода DCF-анализа, заключающегося в определении разницы между невозмещенными инвестициями и стоимостью нового строительства. При этом, в отчете приведен подробный расчет ставки дисконтирования и продолжительности строительства. Также, при определении размера прибыли предпринимателя оценщик использовал Справочники оценщика недвижимости, под ред. ФИО4.

Размер физического износа принят оценщиком в соответствии с данными технических паспортов на объекты недвижимости. 

С учетом вышеуказанных показателей оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что определенная оценщиком рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (буровая скважина, башня) превышает его кадастровую стоимость и учитывая цель обращения административного истца в суд (уменьшение размера налогооблагаемой базы), суд не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления в указанной части.

Руководствуясь ст.ст.175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сплав Петро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (здание склада) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 15 апреля 2014 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (коровник № 1068) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 02 июня 2016 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (сарай сенной инв. № 1014) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (кормоцех инв.№1072) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (коровник № 1069) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (телятник-конюшня инв. 1076) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубль по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (телятник инв. № 1073)по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (сарай сенной № 1015) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 1407364 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 08 июля 2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № (телятник инв. 1074) по адресу: 

<

адрес>, Лопухинское сельское поселение, Сельскохозяйственная зона 5, здание 3 в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 08 июля 2012 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Сплав Петро» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (буровая скважина, башня) по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> руб. отказать.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Сплав Петро» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, № считать 26 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.