Дело № 3а-26/2021

33OS0000-01-2020-000256-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 2 апреля 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Самылова Ю.В.,

при секретаре Малыгиной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – банковская и страховая деятельность, для иных видов жилой застройки.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена постановлением администрации Александровского района Владимирской области от 18 ноября 2016 г. № 1982 « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Александровского района Владимирской области, за исключением земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области» в размере **** рублей по состоянию на 1 января 2016г. 

Вместе с тем, согласно отчету №20/2020 от 19 октября 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, подготовленному оценщиком ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 1 января 2016 года составляет **** (четыре миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере **** (****) рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

После проведения по делу судебной оценочной экспертизы представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, согласившись с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года, представил в суд уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – **** (****) рублей.

Административный истец ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении дела не заявили. В ранее представленном в суд письменном ходатайстве представитель административного истца по доверенности ФИО2 просит рассмотреть административное дело без их участия в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Административный ответчик – администрация Александровского района Владимирской области, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, об отложении дела не ходатайствовал. В ранее направленном в суд письменном ходатайстве поддержал возражения, изложенные в отзыве на административное исковое заявление, в полном объеме и просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Указывает, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, также не оспаривает заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года.

Заинтересованное лицо – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ****, определенному заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года). Данное заключение эксперта, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** – **** рублей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области также не оспаривает.

Заинтересованное лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указало, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не оспаривает, под сомнение правильность заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года не ставит. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся административного истца ФИО1 и её представителя по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика – администрации Александровского района Владимирской области, представителей заинтересованных лиц – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области; Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №1 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенный по адресу: **** относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – банковская и страховая деятельность, для иных видов жилой застройки. Зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на основании договора об ипотеке № **** от ****, номер государственной регистрации ипотеки **** – **** – 9, дата государственной регистрации ипотеки 5 августа 2020 г., а также обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на основании договора купли – продажи недвижимого имущества с последующей арендой данного имущества (с обратной арендой) от 23 декабря 2019 № 67/258, номер государственной регистрации ипотеки в силу закона ****, дата государственной регистрации ипотеки в силу закона 15 января 2020.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации Александровского района об утверждении результатов государственной кадастровой оценки от 18 ноября 2016 г. № 1982 по состоянию на 1 января 2016 г. и составляет **** рублей.

23 ноября 2020 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает ее права как плательщика земельного налога, обратилась в лице своего представителя по доверенности ФИО2 с настоящим административным исковым заявлением в суд (т. 1, л.д. 2-4).

Поскольку размер налоговых платежей, подлежащих уплате ФИО1 в силу ст. 391 НК РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью представлен выполненный оценщиком ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 отчет № 20/2020 от 19 октября 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 4 678 000 (четыре миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л.д.184-190).

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет – **** (****) рублей. Относительно соответствия отчета № 20/2020 от 19 октября 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, выполненного оценщиком ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта отмечено следующее. 

Отчет ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3 № 20/2020 от 19 октября 2020 г. не соответствует стандартам и правилам оценки, федеральным стандартам оценки. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки:

п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7 – в части задания на оценку нет информации о правах на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки; 

ст. 11 ФЗ-135, п. 8 ФСО № 3 – в части сведений о заказчике оценки и об Оценщике (ах) нет информации о местонахождении оценщика; нет сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор;

п. 22 в ФСО № 7 – не описаны правила отбора объектов – аналогов для проведения расчетов; не обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных;

п. 5 ФСО № 3 – информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена;

п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ-135 – содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

По мнению эксперта, в качестве объектов – аналогов в расчетах некорректно брать предложения о переуступке прав аренды, которыми являются объекты – аналоги №№ 1,2, при имеющихся аналогах продажи участков в собственность. Приобретая право аренды ( переуступка данного права), на арендатора ложится бремя по выкупу земельного участка, если он пожелает оформить его в собственность, корректировка по справочнику оценщика недвижимости, под. ред. ФИО5, 2014 г. при среднем значении такой корректировки от 13 до 21 % может отражать действительную стоимость выкупа. Данные нарушения не позволяют утверждать, что информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой. 

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет № 20/2020 от 19 октября 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:17:000407:124, выполненный оценщиком ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3, суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно экспертом общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2013 года, стаж работы судебного эксперта с 2014 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:17:000407:124 по состоянию на 1 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО4 № Э-21/2021 от 5 февраля 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет №20/2020 от 19 октября 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, подготовленный оценщиком ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО3, вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – банковская и страховая деятельность, для иных видов жилой застройки по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – **** (****) рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 23 ноября 2020 года, то есть дату её обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: обл. ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – банковская и страховая деятельность, для иных видов жилой застройки по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – **** (****) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – 23 ноября 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда Ю.В. Самылов

Мотивированное решение изготовлено 9 апреля 2021 года.