Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2020 года Самарский районный суд г. Самара в составе председательствующего Саломатина А.А.,

при секретаре Михальчук И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-90/20 по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании решений незаконными и возложений обязанностей,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указав, что 21.09.2017 года между застройщиком ООО Строительная компания "Новый город", участником ООО «СТРОЙРЕСУРС» и новым участником ФИО1 заключен договор № ИП-35/ЗП об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35, № ИП-121 об уступке прав и обязанностей от 20.04.2017 года по договору участия в долевом строительстве №ИП-30, № ИП-31, № ИП-33, № ИП-35, №ИП-121, № ИП-125, № ИП-126, № ИП-120 от «04» декабря 2015 года (С дополнительным соглашением от 22.03.2016 года, с дополнительным соглашением от 12.09.2016 года и с дополнительным соглашением от 13.09.2016 года.), согласно условиям которого к истцу перешло право требования на получение в собственность после завершения строительства квартиры № 35 ориентировочной площадью 110,19 кв.м., расположенной в строящемся жилом доме на земельном участке с кадастровым номером №

Административный истец, как участник долевого строительства, своевременно и в полном объеме исполнил свои обязательства по данному договору. Согласно пункту 9 договора № ИП-35/ЗП об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35, № ИП-121 об уступке прав и обязанностей от 20.04.2017 года по договору участия в долевом строительстве №ИП-30, № ИП-31, № ИП-33, № ИП-35, №ИП-121, № ИП-125, № ИП-126, № ИП-120 от «04» декабря 2015 года новый участник долевого строительства не в праве уступать свои права и обязанности по договору до 01.12.2017 года - срок окончания строительства и передачи объекта в собственность нового участника.

Как указал истец, в нарушение своих обязательств, застройщик по состоянию даже на 15.11.2019 года объект новому участнику долевого строительства не передал.

26 июня 2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор № ИП-35/4П об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35/ЗП об уступке прав и обязанностей от «21» сентября 2017 года по договору № ИП-35, № ИП-121 об уступке прав и обязанностей от 20.04.2017 года по договору участия в долевом строительстве №ИП-30, № ИП-31, № ИП-33, № ИП-35, №ИП-121, № ИП-125, № ИП-126, № ИП-120 от «04» декабря 2015 года (С дополнительным соглашением от 22.03.2016 года, с дополнительным соглашением от 12.09.2016 года и с дополнительным соглашением от 13.09.2016 года.)

02.10.2019 года договор № ИП-35/4П об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35/ЗП об уступке прав и обязанностей от «21» сентября 2017 года по договору № ИП-35, № ИП-121 об уступке прав и обязанностей от 20.04.2017 года по договору участия в долевом строительстве №ИП-30, № ИП-31, № ИП-33, № ИП-35, №ИП-121, № ИП-125, № ИП-126, № ИП-120 от «04» декабря 2015 года (С дополнительным соглашением от 22.03.2016 года, с дополнительным соглашением от 12.09.2016 года и с дополнительным соглашением от 13.09.2016 года.) от 26.06.2019 года, подписанный ФИО1 и ФИО2 был сдан административному ответчику для регистрации. Однако, государственная регистрация договора уступки была приостановлена, а в дальнейшем, решением ответчика от 13.01.2020г. в проведении государственной регистрации отказано в связи с тем, что договор заключён без участия ООО Строительная компания "Новый Город" (не подписан данным юридическим лицом).

Полагая свои права нарушенными, административный истец просил суд (с учетом уточненных и дополненных исковых требований) незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> от 27.11.2019г. и от 13.01.2020г, о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора № ИП-35/4П от 26.06.2019г. об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35П/3П об уступке прав и обязанностей от 21.09.2017г. с ФИО1 на ФИО2 и обязать ответчика осуществить государственную регистрацию договора уступки с ФИО1 на ФИО2

В судебном заседании административный истец и его представитель, действующая на основании ордера, уточненные требования поддержали, просили суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представитель административного ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила суд в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Отвечая на вопросы суда, пояснила, что при совершении регистрационных действий, административному ответчику было известно о полном исполнении своих обязательств по оплате уступаемого права требования на жилое помещение как первоначальным участником, так и всеми последующими участниками.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ООО СК «Новый Город», ООО «Стройресурс», ООО «ИК «Ильинская плаза» явку в суд своих представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела судом были надлежащим образом уведомлены по адресу их регистрации, причин неявки не сообщили, в связи с чем, суд полагает возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание 21.02.2020г. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была надлежащим образом уведомлена, ранее при рассмотрении дела, заявленные требования истца поддерживала.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд полагает административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

Рассмотрение дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего регламентировано положениями гл. 22 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Суд удовлетворяет такое заявление при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения или действия (бездействия) закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением или действием (бездействием) прав либо свобод заявителя (часть 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд полагает, что при рассмотрении дела нашли свое подтверждение доводы административного истца о незаконности решений Управления Росреестра по 

<

адрес> о приостановлении и последующего отказа в государственной регистрации договора.

Так, судом установлено, что 04.12.2015г. между застройщиком ООО СК «Новый Город» и ООО «ИК «Ильинская плаза» заключен договор долевого участия в строительстве (л.д. 91-96), предметом которого являлось, в том числе, право требования на получение в собственность после завершения строительства 

<

адрес> ориентировочной площадью 110,19 кв.м., расположенной в строящемся жилом доме на земельном участке с кадастровым номером №. Обязательства участника строительства (ООО ИК «Ильинская Плаза» перед застройщиком по оплате выполнены в полном объеме.

В последующем на основании договоров уступки, заключенных между ООО ИК «Ильинская Плаза» и ООО «Стройресурс» и ООО «Стройресур» и ФИО1 (договор от 21.09.2017г. л.д. 7-8) право требования на получение в собственность указанного жилого помещения было уступлено ФИО1, при этом, указанные договоры являлись трехсторонними, заключались с участием ООО СК «Новый Город» и застройщиком (ООО СК «Новый Город») признавался факт исполнения обязанностей предыдущих участников строительства (ООО «ИК «Ильинская Плаза» и ООО «Стройресурс») об оплате стоимости уступаемого права требования перед застройщиком (п. 4 договора уступки).

В настоящее время право требования ФИО1 и, соответственно, договор уступки от 21.09.2017г. зарегистрирован в установленном законом порядке, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

26 июня 2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор № ИП-35/4П об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35/ЗП об уступке прав и обязанностей от «21» сентября 2017 года по договору № ИП-35, № ИП-121 об уступке прав и обязанностей от 20.04.2017 года по договору участия в долевом строительстве №ИП-30, № ИП-31, № ИП-33, № ИП-35, №ИП-121, № ИП-125, № ИП-126, № ИП-120 от «04» декабря 2015 года (С дополнительным соглашением от 22.03.2016 года, с дополнительным соглашением от 12.09.2016 года и с дополнительным соглашением от 13.09.2016 года.). Указанный договор заключен без участия застройщика ООО СК «Новый Город».

При обращении к административному ответчику за государственной регистрацией вышеуказанного договора уступки, государственная регистрация договора была приостановлена, а в дальнейшем в таковой регистрации ответчиком отказано в связи с тем, что не предоставлены документы, необходимые для регистрации, а форма документа, предоставленного для регистрации не соответствует требованиям норм действующего законодательства – договор, заключенный между ФИО1 и ФИО2 заключен без участия застройщика ООО СК «Новый Город», что противоречит положениям п. 3.8.2 договора долевого участия в строительстве жилья от 04.12.2015г., заключенного между ООО СК «Новый Город» и ООО «ИК «Ильинская плаза».

Суд считает вышеуказанные доводы государственного регистратора ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права по следующим основаниям.

Как установлено судом при рассмотрении дела, согласно п. 3.8.2 договора долевого участия в строительстве жилья от 04.12.2015г., заключенного между ООО СК «Новый Город» и ООО «ИК «Ильинская плаза» (л.д. 94) участник строительства вправе уступить права и обязанности по настоящему договору третьим лицам с согласия застройщика, с обязательным заключением письменного трёхстороннего соглашения об уступке права с обязательным указанием цены.

Как следует из положения п. 2 договора уступки права требования, заключенного между ООО «Стройресурс» и ФИО1, последним принимаются на себя все права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве жилья от 04.12.2015г.

В оспариваемом решении об отказе в государственной регистрации договора уступки между ФИО3 и ФИО2 (л.д. 89-90) государственным регистратором указывается на несоответствие предоставленного на государственную регистрацию договора требованиям действующего законодательства РФ со ссылкой на положения ст. 434 ГК РФ, а также на право государственного регистратора по оценке предоставленных на экспертизу документов, являющихся основанием для регистрации перехода права требованиям законодательства Российской Федерации.

Действительно, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Между тем, суд полагает, что государственный регистратор в оспариваемом решении об отказе в государственной регистрации договора уступки вышел за пределы своих полномочий, предоставленных ему вышеуказанным законом и высказал суждение о недействительности договора цессии, указав на его несоответствие требованиям норм действующего законодательства Российской Федерации с точки зрения заключения его без участия ООО СК «Новый Город».

Суд полагает необходимым особо обратить внимание на следующее.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 11 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. 

То есть специальной нормой закона, регулирующей правоотношения сторон при переуступке прав в области долевого строительства установлена единственное условия для таковой уступки – оплата застройщику первоначальным участником долевого строительства цены договора либо перевод долга. В рассматриваемом споре участником цена за уступаемое право требование оплачена в полном объеме, более того, ФИО1 предыдущему участнику – ООО «Стройресурс» также оплачена стоимость переуступаемого права, что подтверждается соответствующей справкой (л.д. 18).

Таким образом, суд полагает, что обязанность согласовывать перемену лица в договоре долевого участия в строительстве на застройщика законом не возложена.

В силу ч. 3 ст. 388 ГК РФ соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Суд полагает, что при определении нормы закона, подлежащей применению, в рассматриваемом споре необходимо детерминировать вид обязательства, являющегося предметом спора по делу.

Так, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016г. денежным является обязательство, в котором в качестве средства платежа используются деньги.

В связи с тем, что в существующем обязательстве сторон по передаче участнику строительства, по завершению такового, жилого помещения, в качестве оплаты используются деньги, данное обстоятельство позволяет суду специфицировать данное обязательство сторон как денежное.

При этом, в силу прямого указания положений ч. 3 ст. 388 ГК, соглашение между кредитором и должником о запрете уступки не лишает силы таковую уступку, в связи с чем, доводы государственного регистратора о необходимости заключения трехстороннего соглашения с ООО СК «Новый Город» не основаны на законе и отвергаются судом.

Более того, судом в рамках рассматриваемого спора, проанализированы доводы ответчика о необходимости в рассматриваемом споре выполнения требований п. 3.8.2 договора долевого участия в строительстве жилья от 04.12.2015г., заключенного между ООО СК «Новый Город» и ООО «ИК «Ильинская плаза», устанавливающего запрет на уступку без получения согласия застройщика по мотивам того обстоятельства, что данное исполнение является неденежным. 

Судом данное основание отвергается, поскольку по смыслу норм ГК РФ обязательство, его правовая природа, не могут быть оценены исходя из того, с точки зрения кого из сторон в обязательстве совершается таковая оценка. Именно единство действий как одной стороны, так и ее контрагента, порождает само обязательство, которое, по мнению суда, представляет собой ни что иное как такое юридическое отношение между определенными лицами, в силу которого одно из них (кредитор) вправе требовать от другого (должника) совершения известного действия или воздержания от такового. В связи с чем, наличие хотя бы у одной из сторон обязанности по передаче денежных средств другой стороне, делает таковое обязательство денежным.

При этом, при анализе доводов административного ответчика судом учитываются положения абзаца 3 ч. 4 ст. 388 ГК РФ, согласно которому если договором был предусмотрен запрет уступки права на получение неденежного исполнения, соглашение об уступке может быть признано недействительным по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона соглашения знала или должна была знать об указанном запрете.

То есть, из буквального содержания данной норм закона следует, что договор цессии неденежного обязательства при наличии запрета на уступку права требования, является оспоримым, а не ничтожным договором и таковой договор в силу прямого указания норм ГК РФ может быть признан недействительным лишь судом по иску лиц, чьи права и законные интересы затрагиваются данным договором, а не государственным регистратором при осуществлении функций по регистрации договора.

Между тем, как установлено судом, в рамках рассматриваемого спора, договор цессии заключен между лицом, которому принадлежит уступаемое им право требования и лицом, имеющим право выступать самостоятельным субъектов в гражданских правоотношениях, с соблюдением требований к форме договора. Данный договор в установленном законом порядке судом недействительным не признан, кем-либо не оспорен, в связи с чем, должностное лицо регистрирующего органа не вправе давать оценку договору цессии, заключенному между ФИО1 и ФИО2 аналогичная правовая позиция нашла свое подтверждение в кассационном определении Верховного Суда России № 46-КА19-2 от 12.04.2019г. по административному делу по иску ФИО4 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании решения незаконным.

Более того, суд полагает необходимым отметить, что в рассматриваемом деле установлен факт принятия на себя государственным регистратором несвойственных ему функций по проверки законности и обоснованности заключения договора, не признанного судом в установленном законом порядке недействительным, что также свидетельствует о незаконности оспариваемых решений административного ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании решений незаконными и возложений обязанностей удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 27.11.2019г. и от 13.01.2020г, о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора № ИП-35/4П от 26.06.2019г. об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35П/3П об уступке прав и обязанностей от 21.09.2017г. с ФИО1 на ФИО2

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора № ИП-35/4П от 26.06.2019г. об уступке прав и обязанностей по договору № ИП-35П/3П об уступке прав и обязанностей от 21.09.2017г. с ФИО1 на ФИО2

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 26.02.2020г.