Дело № 2-1505/2025 

УИД 23RS0050-01-2025-001235-06

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 08 сентября 2025 года 

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Зениной А.В., 

при секретаре судебного заседания в отделе обеспечения судопроизводства ФИО1, 

рассмотрев на стадии досудебной подготовки гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский район о признании права собственности на реконструированную квартиру, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Темрюкский район, в котором просит:

- сохранить квартиру №, с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии; 

- признать за ФИО2 право собственности на реконструированную квартиру (жилое помещение) № 2, общей площадью 422 кв.м., расположенную в двухквартирном жилом доме с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером №; 

- считать решение суда основанием для регистрации права собственности в УФСГРКиК по Краснодарскому краю, за ФИО2 на жилое помещение (квартиру) №, общей площадью 422 кв.м., расположенную в двухквартирном жилом доме с кадастровым номером №, с адресом: 

<

адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером №; 

- считать, что решение суда является основанием для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилом помещении (квартире) №, общей площадью 422 кв.м, расположенную в двухквартирном жилом доме с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым №, в виде самостоятельного объекта недвижимости без внесения изменений в ЕГРН о здании, в котором оно расположено; 

- считать решение суда основанием для подготовки технического плана на реконструированную квартиру.

В обоснование заявленных требований истица указала на то, что ей принадлежит на праве собственности квартира №, общей площадью 55 кв.м., с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес> что подтверждается Выпиской ЕГРН, выданной 15.12.2023 УФСГРКиК по Краснодарскому краю, запись регистрации №

Вышеуказанная квартира № находится в двухквартирном одноэтажном жилом доме, с кадастровым №, находящемся по адресу: 

<

адрес>. Двухквартирный одноэтажный жилом дом расположен на земельном участке с кадастровым №.

В 2024 году истица без разрешительной документации произвела реконструкцию квартиры, для улучшения жилищных условий своей семьи.

Реконструкция заключается в увеличении параметров и площади за счет возведения пристройки к двухквартирному дому в части к квартире №

При реконструкции и перепланировке квартиры были увеличены параметры многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира. Сведения о многоквартирном доме внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Также, для того чтобы внести изменения в сведения ЕГРН о квартире, нужно внести изменения сведения ЕГРН о двухквартирном доме.

В январе 2025 года ФИО2 обратилась с уведомлением о вводе в эксплуатацию квартиры после реконструкции в администрацию МО Темрюкский район, на которое получила письмо УАиГ администрации МО Темрюкский район № от 05.03.2025 об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция квартиры №», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Реконструированный истицей объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По мнению истицы, возведенная ею самовольная пристройка к квартире, не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной пристройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При проведении реконструкции квартиры, права и законные интересы собственника земельного участка (владельца квартиры №) затронуты не были, конфликт интересов в пользовании земельным участком отсутствует.

В приложении к исковому заявлению имеется письменное заявление собственника квартиры № о согласии с исковыми требованиями ФИО2

Нормы действующего права предусматривают возможность легализации самовольно проведенной перепланировки, в случае отсутствия нарушения прав третьих лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Так все необходимые действия истицей были предприняты и соблюдены, иным путем, кроме обращения в суд, она лишена возможности признать право собственности на самовольно реконструированную квартиру.

В судебное заседание истица ФИО2, будучи извещенной, в судебное заседание не явилась. Представитель истицы – ФИО3, действующая на основании доверенности представила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, на иске настаивает.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район – ФИО4 в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, доводы, изложенные в представленных ранее суду письменных возражениях, поддерживает, просит в иске ФИО2 отказать.

Третье лицо ФИО8 извещалась судом о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явилась. В деле имеется заявление ФИО9 о рассмотрении дела в её отсутствие и согласии с исковыми требованиями ФИО2

Суд, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие извещенных, но неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Суд, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, истице ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира №, общей площадью 55 кв.м., с кадастровым №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской ЕГРН, выданной 15.12.2023, запись регистрации №

Вышеуказанная квартира № находится в двухквартирном одноэтажном жилом доме, с кадастровым №, находящемся по адресу: 

<

адрес>. Двухквартирный одноэтажный жилом дом расположен на земельном участке с кадастровым №.

Согласно доводам иска, в 2024 году истица без разрешительной документации произвела реконструкцию квартиры, для улучшения жилищных условий своей семьи.

Обратившись в администрацию муниципального образования Темрюкский муниципальный район с уведомлением о вводе в эксплуатацию квартиры после реконструкции, истица получила письмо УАиГ администрации МО Темрюкский район № от 05.03.2025 об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция квартиры №», расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, поскольку разрешительная документация на реконструкцию квартиры не выдавалась, имеются признаки самовольной реконструкции.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в суд с настоящим иском.

В силу требований п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 39 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением суда от 14.05.2025 в рамках настоящего дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от 08.08.2025, выполненном экспертами ООО «Независимая оценка», реконструированная квартира (жилое помещение) №, общей площадью 422 кв.м., расположенная в двухквартирном жилом доме с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, частично не соответствует правилам землепользования и застройки в редакции, действующей на дату проведения экспертизы - от 24.12.2024 г. №;

Указанное несоответствие выражено в превышении допустимых значений пространственных параметров, а именно: количество этажей спорного объекта - 4, в том числе 1 цокольный и 1 мансардный, при нормативном значении 2 этажа, включая цокольный или мансардный (больше нормативного значения на 2 этажа или в 2 раза); общая площадь спорного объекта - 422 кв. м., при нормативном значении 300 кв.м. (больше нормативного значения на 122 кв. м. или на 41 %); площадь застройки спорного объекта – 208,9 кв. м., при нормативном значении 200 кв.м. (больше нормативного значения на 8,9 кв. м. или на 4,5%).

При этом, в полном объеме соответствует требованиям обязательного исполнения установленным Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральным законом № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в полном объеме соответствует требованиям установленным Федеральным законом № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Устранение выявленных несоответствий не представляется возможным в виду того, что спорный объект является капитальным объектом, имеющим неразрывную связь с землей, перемещение, разборка части здания, приведут к утрате прочности здания.

Учитывая заявление долевого собственника земельного участка (собственника квартиры №) ФИО11. (л

<

данные изъяты>1), наличие организованного, между долевыми собственниками, порядка пользования земельным участком, наличие отдельных доступов на части земельного участка, находящиеся в пользовании квартиры № и квартиры №, реконструированная квартира №, в реконструированном виде не создает препятствия смежным землепользователям и собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в пользовании принадлежащим им общим имуществом; не создает угрозу жизни и здоровью человека.

Квартира № в реконструированном виде является частью многоквартирного жилого дома с кадастровым №, расположенного в границах земельного участка с кадастровым № по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край 

<

адрес>: соответствует разрешенному использованию земельного участка; частично не соответствует правилам землепользования и застройки в редакции, действующей на дату проведения экспертизы - от 24.12.2024 г. № (указанное несоответствие выражено в превышении допустимых значений пространственных параметров).

Спорный объект является жилым помещением – квартирой, и не имеет коммерческого назначения.

Спорный объект - квартира №, общей площадью 55 кв. м, (после проведения реконструкции 422 кв. м.) этаж расположения - цокольный этаж, 1 этаж, 2 этаж, мансардный этаж, назначение жилое, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, отступы от всех границ земельного участка соответствуют нормативным требования, предъявляемым к объектам такого вида.

Оценив экспертное заключение по результатам проведенной судебно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что каких-либо противоречий заключение не содержит, соответствует требованиям закона, сомнений в его достоверности не имеется. Заключение эксперта является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности данного заключения у суда отсутствуют. Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, основаны на анализе фактических данных и материалов, представленных в распоряжение эксперта. 

Таким образом, реконструированная квартира частично не соответствует правилам землепользования и застройки, и единственным нарушением, допущенным при реконструкции спорного объекта недвижимости, является превышение допустимых значений пространственных параметров. 

При этом, спорный объект, в полном объеме соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью человека, не создает препятствий в пользовании смежным землепользователям и собственникам помещения в многоквартирном жилом доме, является жилым помещением – квартирой и не имеет коммерческого назначения, соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п.29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При этом, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

По мнению суда, указанные в заключении эксперта нарушения, не препятствуют возможности сохранения квартиры в реконструированном виде.

Оценивая представленные доказательства в совокупности с материалами дела, принимая во внимание заключение эксперта № от 08.08.2025, выполненном экспертами ООО «Независимая оценка», суд учитывает, что при реконструкции квартиры истцом существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, жилое помещение не создает угрозы жизни и безопасности граждан, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме, тем более, что единственным возможным способом реализации прав на возведенные объекты недвижимости в порядке ст.222 ГК РФ для истца, является обращение в суд.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования Темрюкский район о признании права собственности на реконструированную квартиру, – удовлетворить.

Сохранить квартиру № 2, с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии. 

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированную квартиру (жилое помещение) № общей площадью 422 кв.м., расположенную в двухквартирном жилом доме с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым №. 

Решение суда является основанием для регистрации права собственности в УФСГРКиК по Краснодарскому краю, за ФИО2 на жилое помещение (квартиру) №, общей площадью 422 кв.м., расположенную в двухквартирном жилом доме с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым №. 

Решение суда является основанием для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилом помещении (квартире) №, общей площадью 422 кв.м, расположенную в двухквартирном жилом доме с кадастровым №, с адресом: 

<

адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым №, в виде самостоятельного объекта недвижимости без внесения изменений в ЕГРН о здании, в котором оно расположено. 

Решение суда является основанием для подготовки технического плана на реконструированную квартиру.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Мотивированное решение составлено 16 сентября 2025 года.

Судья Темрюкского 

районного суда А.В. Зенина