УИД 05RS0018-01-2024-005920-12

№ 2-103/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

<

адрес> 12.02.2025

Кировский районный суд 

<

адрес> Дагестан в составе:

председательствующего судьи Магомедова А.Р.,

при секретаре судебного заседания ФИО9,

с участием

ФИО10 и его представителя ФИО12,

ФИО13– старшего помощника прокурора 

<

адрес>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по:

-иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2, третьим лицам Управлению Росреестра по 

<

адрес>, нотариусу ФИО5 о (об):

признании предварительного договора от 20.01.2021 года основным,

признании сделки договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО4 состоявшейся,

признании права собственности на однокомнатную квартиру площадью 52,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>,

применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 и ФИО2 недействительным, 

признании в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительной,

-встречному иску ФИО2 к ФИО1 о выселении с квартиры ФИО1, расположенной по адресу: 

<

адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО2, третьим лицам Управлению Росреестра по 

<

адрес>, нотариусу ФИО5 о (об):

признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основным,

признании сделки договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО4 состоявшейся,

признании права собственности на однокомнатную квартиру площадью 52,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>,

применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 и ФИО2 недействительным, 

признании в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительной.

В обоснование своих требований ФИО6 А.М. указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 А.М. заключил с ФИО4 предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес>, уч. 15 «в», 

<

адрес>, после чего заселился в эту квартиру. 

В счет аванса он передал ФИО4 835000 рублей, оставшуюся сумму 665 000 рублей по условиям предварительного договора, он обязался оплачивать частично до ДД.ММ.ГГГГ. 

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО6 А.М. перевел оставшуюся сумму на банковские карты ФИО4, в общей сумме 411 000 рублей, и ДД.ММ.ГГГГ передал ФИО4 200 000 рублей, о чем ФИО4 выдал ФИО1 расписку, написанную собственноручно, в которой указал, что он обязан до ДД.ММ.ГГГГ приватизировать квартиру. 

ФИО6 А.М. за квартиру расплатился раньше указанного срока в предварительном договоре, то есть выполнил все условия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО6 А.М. планировал жениться, для чего в квартире произвел капитальный ремонт, установил мебель и встроенную технику, с июня 2021 проживает в квартире с супругой ФИО7 по настоящее время, оплачивает коммунальные услуги. 

ФИО4 обратился к нему ДД.ММ.ГГГГ и сообщил, что на квартиру наложен арест, в связи с чем не получается ее оформить, стал говорить, чтобы ФИО6 А.М. обратно взял деньги и вернул ему 1 000 000 рублей. Примерно, через 2 недели, в середине июня 2022 ФИО6 А.М. через нотариуса получил информацию о том, что спорная квартира не находится под каким-либо арестом или обременением. В связи с этим истец встретился с ФИО4 и потребовал от него объяснений, в частности по обману с арестом, при этом разговоре ФИО6 А.М. вернул ФИО4 сумму 1 000 000 рублей, после этого ФИО4 обещал после приватизации квартиры заключить с ним основной договор купли-продажи.

ФИО6 А.М. указал, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ никто в квартиру не приходил, свои права на квартиру не заявлял. Примерно ДД.ММ.ГГГГ он находился в квартире, в дверь постучался незнакомый человек, передал к нему копию договора-купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2, копию выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, после чего сказал ему освободить квартиру. 

ФИО6 А.М., поняв, что ФИО4 совершил в отношении него мошенничество, получив за проданную квартиру денежные средства от ФИО1 в полном объеме, оформил квартиру на ФИО2, в связи с чем лишил его возможности оформить право собственности на жилую квартиру, путем обмана.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 А.М. нашел ФИО4 и после встречи с ним, через нотариуса, заверил нотариально факт передачи денег полученных ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.

После истечения срока предварительного договора с января 2024 года ФИО6 А.М. искал ФИО4, но он от него скрывался. 

ФИО6 А.М. работал в ООО «Новоуренгойской буровой компании» по вахтовому методу, прилетал в Махачкалу на две недели, после чего возвращался на работу, то есть за короткий срок его пребывания в Махачкале, не имел возможности в найти и встретится с ФИО4

ФИО6 А.А. обратился с заявлением о привлечении ФИО4 к уголовной ответственности, по данному факту возбуждено уголовное дело №, при этом потерпевшим является ФИО6 А.А.

На указанный иск, представитель ФИО2 - адвокатом ФИО14 подано возражение в котором он просил, применить последствия пропуска срока исковой давности, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО10

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 о выселении с квартиры ФИО1, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В обосновании встречного иска указала, что ФИО2 является собственницей квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>. В квартире проживали квартиранты, которые собирались выселиться в течении 1-2 недели после заключения договора купли-продажи, однако по настоящее время не выселились. Проживая в ее квартире, ФИО6 А.М. ограничивает ее права владения, пользования и распоряжения жилым помещением. 

В подтверждение своих доводов ФИО2 были предоставлены четыре долговые расписки о получении ФИО4 у ФИО2 денежных средств за приобретение квартиры, они составлены в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО11 был заключен предварительный договор о намерении продать спорную квартиру, по истечению срока предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ее матерью ФИО2. 

В подтверждение доводов о том, что ФИО4 возвратил деньги ФИО1, предоставили договор займа денежных средств в сумме 1000 000 рублей, заключенный между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. 

Кроме того, в июне 2022 году ФИО11 приходила на спорную квартиру, видела, что в ней проводится ремонт, однако, она не интересовалась, кем и почему производится ремонт в квартире. До заключения договора купли-продажи квартиры, она ее не проверяла, ключи от спорной квартиры от продавца ФИО4 она не получала, в каком состоянии находится квартира также не интересовалась. 

ФИО11 занималась оформлением приватизации квартиры ФИО4, а после приватизации оформила квартиру на свою мать ФИО2

Основной договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО1 не заключен, ни одна из сторон другой стороне соответствующего предложения виде заключить договор не направляла, в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в установленный законом шестимесячный срок ФИО6 А.М. не обратился, в связи, с чем пропустил срок обращения в суд.

С учетом указанных обстоятельств, она просит суд отказать в удовлетворении требований ФИО1 и удовлетворить ее встречные исковые требования о выселении ФИО1

На встречное исковое заявление ФИО1 подано возражение, в котором он просит в его удовлетворении отказать, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании ФИО6 А.А. и его представитель ФИО12 поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить в полном объеме, а встречные требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

В судебном заседании старший прокурор 

<

адрес> ФИО13 полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения. 

Ответчик ФИО4, ФИО2 ее представитель ФИО17 надлежаще извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.

Ранее в судебном заседании представитель ФИО2 - ФИО17 просил в удовлетворении требований ФИО1 отказать в полном объеме по основаниям, изложенным встречном иске, а встречный иск о выселении удовлетворить.

Иные лица, участвующие по настоящему делу, извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и дне рассмотрения дела, как это предусмотрено статьей 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, старшего помощника прокурора 

<

адрес>, изучив доводы иска, возражения на него, встречного иска, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу: РД, 

<

адрес>, уч. 15 «в», 

<

адрес>, принадлежала ответчику ФИО4 по договору социального найма.

Ответчик ФИО4 заключил предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 о намерении продать указанную квартиру, после приватизации и регистрации в Россрестре. 

По условиям предварительного договора стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец ФИО4 обязуется продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, а покупатель ФИО6 А.М. ее купить. 

Согласно п. 3 Предварительного договора, договор купли–продажи должен быть заключен между ФИО1 и ФИО4 в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу пункта 4 Предварительного договора покупатель ФИО6 А.М. выдал в качестве аванса ФИО4 денежную сумму в размере 835 000 руб. Передача денег произведена до подписания указанного договора, в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры. 

Оставшуюся денежную сумму 665 000 рублей ФИО6 А.М. обязался оплачивать частями, до приватизации указанной квартиры, а именно до ДД.ММ.ГГГГ, которые были перечислены на номера банковских карт указанных ФИО4

Так в исполнение Предварительного Договора, оставшуюся денежную сумму ФИО6 А.М. частями переводил на банковскую карту ФИО4 в следующие дни, что подтверждается выписками из банковского счета. ДД.ММ.ГГГГ -50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ -50 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ -86 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ -50 000 рублей ;ДД.ММ.ГГГГ - 5000 рублей;ДД.ММ.ГГГГ – 5000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 35000 рублей, итого с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 А.М. перевел на карту ФИО4 остаток денежных средств в сумме 411 000 рублей.

При этом ФИО6 А.М. согласно расписке передал ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 200 000 рублей и полностью расплатился денежными средствами за квартиру по условиям Предварительного договора. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). 

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются. 

Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительные, предусмотрены обязанность ФИО4 передать ФИО1 квартиру, а ФИО1 как покупатель обязан в полном объеме оплатить стоимость спорной квартиры, до заключения в будущем договора купли-продажи. 

При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры исполнена до срока указанного в предварительном договоре, что подтверждается содержанием его пункта 3, банковскими перечислениями и распиской продавца ФИО4 в получении от покупателя денежных средств в сумме 200 000 рублей. 

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. 

В соответствии с п.п. 1 п.1. ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу ст. 9, 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, однако не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах. 

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной. 

В соответствии с ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

В ходе рассмотрения данного дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО6 А.М. заключил с ответчиком ФИО4 предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, сразу заселился в нее, то есть стал проживать в спорной квартире. 

Как указано выше, и усматривается из предварительного договора, ФИО6 А.М. передал ФИО4 835 000 рублей, оставшуюся часть суммы 665 000 рублей по условиям указанного договора, он обязался оплачивать частично до приватизации указанной квартиры до ДД.ММ.ГГГГ.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 осуществлялись переводы денежных средств на банковские карты ФИО4, при этом ДД.ММ.ГГГГ он передал ФИО4 200 000 рублей, в счет чего ФИО4 выдал ФИО1 расписку, написанную собственноручно, в которой указал, что получил денежную сумму за приобретение квартиры, не имею претензий, обязуется переоформить квартиру до 20.09.2021

ФИО6 А.М. в свою очередь расплатился за квартиру в полном объеме, раньше указанного срока в предварительном договоре, выполнил все условия предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства, ответчиками ФИО4 и ФИО2 не опровергнуты и фактически не оспаривались.

В судебном заседании исследованный договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, который подтверждает то, что по распискам, имеющимся в настоящем деле, денежные средства ФИО4 были получены от ФИО11 с условием возврата. 

Доводы представителя по встречному иску ФИО2 – ФИО14 о том, что ранее ФИО11 переданы денежные средства ФИО4 за приобретенную квартиру, не нашли своего подтверждения. 

Судом также установлено, что Предварительный договор между ФИО4 с ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в период действия предварительного договора заключенного между ФИО4 и ФИО1, срок действия которого был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. 

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. 

Как указано в п.86 указанного Постановления, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. 

ФИО6 А.М. с момента составления предварительного договора, сделал ремонт в квартире и после заключения брака, совместно со своей супругой проживает в указанной квартире, пользуется и распоряжается как своим собственным имуществом, производит оплату коммунальных услуг.

Фактически ФИО2 не приняла от ФИО4 спорную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, уч. 15 «в», 

<

адрес>, ею не пользуется, ключи от квартиры она не получала, перед ее приобретением, она не приходила посмотреть свободна ли эта квартира от посторонних проживающих в ней лиц, не пришла и не сообщила проживающему в спорной квартире ФИО1 о том, что она приобрела эту квартиру и произвела ее регистрацию права, в связи с чем она претендует на нее, при этом указанные события происходят в длительный период. 

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что в отношении ФИО4 возбужденно уголовное дело, в котором потерпевшим признан ФИО6 А.М., что подтверждается постановлением от ДД.ММ.ГГГГ о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении ФИО15 в качестве обвиняемого, в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст.159 УК РФ и постановлением ДД.ММ.ГГГГ о признании ФИО1 потерпевшим. 

Доводы представителя ФИО2 – ФИО14 о необходимости применения сроков исковой давности не основаны на требованиях закона и установленных судом обстоятельств дела.

Каждая сторона, если иное не предусмотрено федеральным законом, согласно положениям ч. 1 ст. 55, ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как основания своих требований и возражений, при этом путем представления суду соответствующих доказательств, содержащих сведения о фактах на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

В ходе рассмотрения данного дела истцом ФИО1 и его представителем адвокатом ФИО12 в суд представлены соответствующие доказательства, на которые они ссылаются как на основания своих требований, в связи с чем, суд считает их требования обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению. 

В ходе рассмотрения данного дела ФИО2 и ее представителем ФИО14 в суд не представлены соответствующие доказательства, на которые они ссылаются как на основания своих требований, в связи с чем суд считает встречные требования ФИО2 необоснованными, а потому они подлежат оставлению без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4, ФИО2 удовлетворить.

Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО1 основным.

Признать сделку - договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД 

<

адрес>, между ФИО1 и ФИО4, состоявшейся.

Признать за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО2 недействительным.

Признать в Едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительной.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о выселении с квартиры ФИО1, расположенной по адресу: 

<

адрес>, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РД через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий А.Р. ФИО6

Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

УИД 05RS0№-12