дело № 3а-136/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 сентября 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО Фирма «Стройматериалы-1» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО Фирма «Стройматериалы-1» (далее – общество) обратилось в суд с названным иском, указывая в обоснование, что является собственником объектов капитального строительства: зданий с кадастровыми номерами №27, №28, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации Костромской области от 15 ноября 2016 г. №438-а «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области» кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена в следующих размерах:

- для объекта капитального строительства с кадастровым номером №27 – 21 072 272,02 руб.;

- для объекта капитального строительства с кадастровым номером №28 – 1 554 498,02 руб.

Между тем согласно отчету ООО «Костромская служба оценки и консалтинга» (оценщик К.Е.А.) рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01.03.2016 г. составляет 9 038 701 руб. и 617 690 руб. соответственно. 

Таким образом, размер кадастровой стоимости объектов недвижимости завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии № № от 06.12.2017 г. заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отклонено.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО1 и с согласия стороны административного истца изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании представители административного истца ООО Фирма «Стройматериалы-1» ФИО2 и ФИО3 административные исковые требования уточнили, просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером №27 и с кадастровым номером №28 в размере рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 марта 2016 года заключением эксперта № 011/132-2018, соответственно 10 600 000 руб. и 600 000 руб.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области – ФИО4 не возражала против установления кадастровой стоимости здания магазина в размере рыночной стоимости, однако полагала, что требование о пересмотре кадастровой стоимости здания склада удовлетворению не подлежит, поскольку административным истцом не подтверждено право собственности на данный объект недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО5 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО Фирма «Стройматериалы-1» является собственником следующих объектов недвижимости:

- магазина, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №27, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

- склада, назначение: нежилое здание, кадастровый номер №28, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности ООО Фирма «Стройматериалы-1» на указанные объекты недвижимости подтверждается следующими документами:

- договором купли-продажи № № от 01.10.1993 г., из которого видно, что ООО Фирма «Стройматериалы-1» приобрело муниципальное предприятие – магазин № 1 «Строительные материалы», расположенное 

<

адрес>, состоящее из основных средств и помещения магазина, включающего одноэтажное здание из металла, склад кирпичный с размерами в плане 

<

данные изъяты> кв.м и два металлических склада;

- свидетельством о собственности № № от 14.10.1993 г.;

- выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (в выписке по зданию магазина собственником указано общество, в выписке по зданию склада собственник объекта не указан);

- налоговыми расчетами по авансовому платежу по налогу на имущество организаций, требованиями об уплате налога и платежными ордерами, свидетельствующими об уплате налога на имущество организаций по указанным объектам недвижимости /том 1 л.д. 9, 173-177, 178-182, том 2 л.д. 74-75, 76-121, 122-124/.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость объектов по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером №27 в размере 21 072 272,02 руб. /том 1 л.д. 10/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером №28 в размере 1 554 498,02 руб. /том 1 л.д. 11/.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2017 году налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.12.2016 г. N 84-од, налоговая база по принадлежащим обществу зданиям определяется как их кадастровая стоимость (№ п/п 4821, 4823).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В отчете об оценке рыночной стоимости № 349/17, выполненном ООО «Костромская служба оценки и консалтинга» (оценщик К.Е.А..), рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером №27 – 9 038 701 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером №28 – 617 690 руб. /том 1 л.д. 16-160/.

ООО Фирма «Стройматериалы-1» 27 ноября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.

Решением комиссии № № от 06 декабря 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /том 1 л.д. 12-15/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой отчётом № 349/17, по ходатайству представителя заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО5 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объектов капитального строительства и определению рыночной стоимости объектов капитального строительства.

В выводах заключения эксперта № 011/135-2018, составленного экспертом С.О.А., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки:

- по учёту фактора «местоположение в пределах города»: описание объекта оценки (достаточно привлекательный район, хорошая престижность) не даёт точного определения местоположения относительно типовых территориальных зон, не соответствует фактору, учтенному при расчетах (оценщик учел местоположение объектов оценки как расположенных в спальном районе среднеэтажной застройки), поэтому экспертом проведено дополнительное исследование местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, в результате которого эксперт отнёс объекты оценки в соответствии с градацией справочника оценщика 2016 года к типовой зоне «центр административного района»;

- по фактору «расположение относительно первой (красной) линии»: характеристика данного фактора в описании объектов оценки («на незначительном удалении») не соответствует фактору, учтенному при расчетах («вдоль дороги»), поэтому экспертом проведено дополнительное исследование, в результате которого эксперт пришёл к выводу, что местоположение объекта оценки № 1 (здание магазина) на некотором удалении от автомагистрали вполне сопоставимо с местоположением объектов-аналогов на первой линии второстепенных дорог (дополнительные корректировки не требуются), а местоположение объекта оценки № 2 (здание склада) несколько хуже, объект находится в глубине квартала, вход со стороны двора, для аналогов по объекту оценки № 2 требуется дополнительная корректировка стоимости;

- по фактору «возможность парковки»: фактор не учтен при расчете рыночной стоимости доходным подходом, в разделе «Анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено, поэтому экспертом определена возможность парковки для объектов-аналогов в доходном подходе, в результате чего эксперт пришёл к выводу, что аналог № 1 в доходном подходе не соответствует объектам оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (п. 22б и п. 22в ФСО № 7);

- по фактору «наличие отдельного входа»: не учтен при расчете рыночной стоимости доходным подходом, в разделе «Анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено, поэтому экспертом определено наличие отдельного входа для объектов-аналогов, используемых в доходном подходе, в результате чего эксперт пришёл к выводу, что аналоги № 2 и № 3 в доходном подходе не соответствуют объектам оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (пункты 22б и 22в ФСО № 7);

- по фактору «общая площадь»: оценщиком в анализе рынка ошибочно сделан вывод об отсутствии влияния данного фактора на ценообразование при аренде, фактор не учтен при расчете стоимости доходным подходом, по результатам проведённого экспертом анализа сделан вывод о том, что аналоги в доходном подходе не соответствуют объектам оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (пункты 22б и 22в ФСО № 7);

- по фактору «этаж (этажность)»: оценщиком в анализе рынка ошибочно сделан вывод об отсутствии влияния данного фактора на ценообразование при аренде, фактор не учтен при расчете стоимости доходным подходом, по результатам проведённого экспертом исследования сделан вывод о том, что аналог № 3 в доходном подходе не соответствует объектам оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (пункты 22б и 22в ФСО № 7);

- по фактору «материал стен (класс конструктивной системы)»: оценщиком в анализе рынка ошибочно сделан вывод об отсутствии влияния данного фактора на ценообразование при аренде, фактор не учтен при расчете стоимости доходным подходом, по результатам проведённого экспертом исследования сделан вывод о том, что аналоги в доходном подходе не соответствуют объектам оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (пункты 22б и 22в ФСО № 7);

- по фактору «тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание)»: в анализе рынка не рассматривается влияние данного фактора на ценообразование, фактор не учтен при расчете рыночной стоимости, по результатам проведённого экспертом исследования сделан вывод о том, что объекты-аналоги в доходном подходе не соответствуют объектам оценки по данному элементу сравнения, требуется дополнительная корректировка стоимости, нарушение может привести к искажению итогового результата (пункты 22б и 22в ФСО № 7);

- при расчете рыночной стоимости объекта оценки № 1 затратным подходом оценщик ошибочно отнес объект оценки ко второй группе капитальности, сделав для него соответствующую поправку. Однако объект оценки № 1 согласно техническому паспорту относится к первой группе капитальности, и поправка на группу капитальности для него не требуется;

- при расчете рыночной стоимости объекта оценки № 1 затратным подходом оценщик делает корректировку на отличие материала стен объекта оценки (сэндвич-панели, по мнению оценщика) и аналога (кирпич). При этом оценщик использует данные справочника оценщика, которые предназначены для использования в сравнительном подходе. Однако в качестве ограждающих конструкций объекта оценки выступает металлический лист, который по своим параметрам не соответствует сэндвич-панелям, используемым при строительстве современных зданий. Таким образом, поправка, приведенная в справочнике оценщика, относится к современным сэндвич-панелям и не соответствует металлическим стенам объекта оценки. Следовательно, использование в затратном подходе корректировки из справочника оценщика является некорректным. В справочнике УПВС отсутствуют поправки на различия в материале стен, так как данные различия учитываются группой капитальности. В связи с этим при совпадении групп капитальности объекта и аналога поправка на отличие материала стен не требуется;

- у аналога № 3 в доходном подходе определено среднее состояние внутренней отделки, корректировка отсутствует (стр. 94). Однако в объявлении указано, что помещения с ремонтом (стр. 89). В связи с этим экспертом при расчете арендной платы для объекта оценки № 1 сделана корректировка стоимости.

Указанные нарушения и ошибки, допущенные оценщиком, привели к искажению итоговой рыночной стоимости объектов оценки, не позволяют признать отчет соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночную стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определил для объекта недвижимости с кадастровым номером №27 в размере 10 600 000 руб., для объекта недвижимости с кадастровым номером №28 – в размере 600 000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость в соответствии с выводами данного экспертного заключения.

Довод представителя административного ответчика администрации Костромской области – ФИО4 об отсутствии доказательств, подтверждающих право собственности административного истца на объект недвижимости с кадастровым номером №28, противоречит материалам дела.

Представленные административным истцом доказательства (указаны выше) с очевидностью свидетельствуют о приобретении по договору купли-продажи в собственность зданий магазина и склада, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Отсутствие государственной регистрации права собственности административного истца на здание склада не исключает данное право в силу прямого указания на это в действующих, а также в ранее действовавших нормах.

Так, частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Аналогичная норма содержалась в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, ООО Фирма «Стройматериалы-1» согласно представленным в дело документам является собственником здания склада и при отсутствии государственной регистрации данного права.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 27 ноября 2017 года /том 1 л.д. 12-15/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (магазин), с кадастровым номером №27, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 10 600 000 (десять миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (склад), с кадастровым номером №28, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 27 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов