Дело № 3а-408/2021 УИД 76OS 0000-01-2021-000236-21 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 28.05.2021г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 21 мая 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: №, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ФИО1 является собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рублей. 

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере № рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов понесенных при рассмотрении дела. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал. 

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области имеются возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. 

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (приложение к отчету). 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере № рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика ФИО3

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Доводы Департамента о заключенных договорах аренды объектов – аналогов (

<

адрес> и 

<

адрес>) и невозможность арендаторов передать права на указанные земельные участки третьим лицам, не могут ставить под сомнение отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку вопросы правового характера не входят в компетенцию оценщика, не являются предметом его исследования и не должны отражаться в отчете.

При анализе данных аналогов оценщик с учетом имеющейся информации установил, что на дату предложений каких-либо улучшений на земельных участках не имеется, что давало возможность не применять корректировку на наличие капитальных строений. 

Кроме того, доказательств, подтверждающих наличие строений на указанных земельных участках, суду не представлено.

Отсюда, оснований для применения корректировки на тип сделки не имеется.

Критика Департаментом отбора оценщиком аналогов, в том числе присвоения баллов объекту-аналогу (

<

адрес>, у 

<

адрес>), не нашла своего подтверждения в суде.

Судом установлено, что объект оценки используется для эксплуатации нежилого здания с гаражами.

С учетом особенностей его фактического назначения оценщик обоснованно присвоил при выборке объекту-аналогу (

<

адрес>, у 

<

адрес>) только один балл, а не два, поскольку данный аналог используется для делового управления.

Данные действия оценщика не противоречат требованиям пункта 22 ФСО №7, не вводят потребителя отчета в заблуждение.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Доводы административного ответчика о необоснованном использовании оценщиком в качестве аналогов объекты из другого района города Ярославля суд находит необоснованными. 

Оценщик в отчете исследовал рынок в тех сегментах, к которым относится объект оценки с учетом его фактического использования (эксплуатация по д нежилое здание с гаражами). Недостаток сопоставимых предложений в том районе города, где расположен объект оценки, не препятствует оценщику использовать в качестве аналогов и иные земельные участки, расположенные в другом районе. При этом, оценщиком для расчетов рыночной стоимости приняты наиболее сопоставимые со спорным земельным участком по ценообразующим факторам объекты. 

При описании объекта оценки установлено, что он расположен в градостроительной зоне П6 в окружении производственных объектов, что, как определил оценщик, нехарактерно для земельного участка, расположенного в наиболее выгодном районе города (историческом, административном и пр.).

С учетом местоположения объекта оценки и выбранных объектов-аналогов оценщиком применена соответствующая корректировка на основе методической литературы.

Таким образом, утверждение Департамента о неправильном подборе оценщиком аналогов является недоказанным. 

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление в данной части подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ. 

Разрешая требования административного истца о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, т.е. по данному делу с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционным Судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: 

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, 

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска. 

С учетом приведенных положений, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью, а также установление соотношения размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Суд отмечает, что расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, и кадастровой стоимостью, установленной судом, превышает двукратный размер, т.е. более 50%, что является существенным и не освобождает административного ответчика от несения судебных расходов.

Расходы на составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости являются необходимыми, подтверждены договором на проведение оценки с оценочной организацией, платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму № рублей.

Оплата государственной пошлины в размере № рублей является обязательным условием при подаче административного иска. Данные расходы признаются необходимыми и подтверждены чеком от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно статье 112 КАС РФ по письменному ходатайству стороны суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору об оказании юридических услуг между ФИО1 и ИП ФИО2, последний обязался оказать юридические услуги, связанные с оспариванием кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. В договоре оговорен конкретный объем юридических услуг, включающие изучение, подбор документов, консультирование, подготовку административного искового заявления и других документов, участие в судебных заседаниях, за что предусмотрена оплата в размере № рублей. 

Материалами дела подтверждается исполнение представителем своих обязательств по договору. 

Понесенные расходы по оплате услуг представителя подтверждаются платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. 

При определении размера расходов по оплате услуг представителя, подлежащих возмещению, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов и административного искового заявления, время рассмотрения дела в суде, удовлетворение заявленных требований.

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере № рублей. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> в пользу ФИО1 судебные расходы в виде оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - № рублей, расходы по оплате государственной пошлины № рублей, услуг представителя – № рублей, всего – №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья С.В. Нуждин