Дело № 3а-479/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ПАО Сбербанк об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк, Банк) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 3026,6 кв.м, этаж: 1,2,3, подвал, тех.этаж на отм.+12,600, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район б. ФИО3, д. 65 «а», равной его рыночной стоимости в размере 115760000 рублей по состоянию на 01.01.2018, взыскании расходов по уплате госпошлины в размере 2000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости помещения, расположенного в пределах здания, которое включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости спорного помещения на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении. 

Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) направило в суд письменные возражения, в которых указало на наличие недостатков в отчете об оценке.

Представитель административного соответчика Управление Росреестра по Пермскому краю в суде не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены, представили в суд письменный отзыв. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ПАО Сбербанк является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 3026,6 кв.м, этаж: 1,2,3, подвал, тех.этаж на отм.+12,600, расположенного в пределах здания с кадастровым номером ** по адресу: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район б. ФИО3, д. 65 «а», о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости и выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 4555 таблица 1) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь б. ФИО3, д. 65 «а».

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, поскольку здание, в пределах которого расположено помещение, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта.

Кадастровая стоимость помещения составила 155376170, 74 рубля и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещения кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Банком представлен отчет об оценке от 11.04.2019 № 231-04/19, составленный оценщиком Союза «Пермская торгово-промышленная палата» М. Как следует из отчета, рыночная стоимость помещения по состоянию на 01.01.2018 составила 115760 000 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, проанализировал рынок купли-продажи и аренды объектов офисной недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, а также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов. Наиболее вероятный диапазон стоимости объекта оценки (объекта капитального строительства), расположенного в г. Перми определен оценщиком 11803 – 65800 руб./кв.м (раздел 4.8 отчета об оценке). 

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объекта оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» без учета местоположения объекта, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

При определении стоимости объекта недвижимости оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован (раздел 6.1 отчета об оценке). 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта оценки и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также характеристикам. По результатам выборки оценщиком определены 5 объектов-аналогов для встроенного нежилого помещения и 3 объекта-аналога для земельного участка. Вся информация о принятых оценщиком для расчета объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Выбор предложений о продаже встроенных помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов.

При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (встроенных помещений и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. 

Доводы административного ответчика о необоснованном отказе оценщика от осуществления корректировки на физическое состояние в отношении одного из объектов аналогов (объект № 2), а также не введение корректировки на функциональное назначение (класс качества здания) проверены судом и не принимаются в качестве основания для отказа в принятии Отчета как достоверного доказательства определения рыночной стоимости объекта оценки. Как следует из письменных пояснений оценщика, на вторичном рынке такой фактор как «физическое состояние», не является ценообразующим, так как стоимость коммерческого помещения напрямую не зависит от года постройки здания (если только здание не находится в аварийном состоянии). Для отнесения объекта к определенному классу качества, требуется, чтобы он отвечал всем критериям соответствующего класса качества (для класса качества «В»: сроки эксплуатации здания не превышали 10 лет, организован охраняемый паркинг, наличие современных лифтов в здании 3 и более этажей). Доказательств того, что предмет спора соответствует классу качества «В» Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края материалы дела не представлено.

При описании объекта оценки, а также в своем письменном ответе оценщик указал, что объект оценки и объекты-аналоги являются фактически зданиями (имеют фундамент, капитальные стены, отдельные входы) с земельными участками. В связи с чем, применение корректировки на тип объекта в данном случае не является необходимым.

С учетом изложенного, проведенных оценщиком расчетов по корректировке, стоимость объектов аналогов достаточно полно отражает среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (офисных помещений и земельного участка). Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. 

Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен оценщиком в отношении единого объекта недвижимости 139332 558 рублей (46 036 руб./кв.м.), после исключения стоимости земельного участка 23 5672 894 рубля, рыночная стоимость помещения определена как 115759664 рубля.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 05.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы, согласно статье 103 КАС РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017, указано, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Следовательно, определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объектов недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Принимая во внимание процент снижения кадастровой стоимости (25,5 %), а также то обстоятельство, что в материалы дела не представлено сведений о допущенных при проведении кадастровой оценки нарушениях методологии проведения массовой оценки, а в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено, суд приходит к выводу, что оснований для возмещения судебных расходов административного истца по уплате госпошлины за счет ответчиков не имеется.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ПАО Сбербанк удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 3026,6 кв.м, этаж: 1,2,3, подвал, тех.этаж на отм.+12,600, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район б. ФИО3, д. 65 «а», равной его рыночной стоимости в размере 115760000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 5 июня 2019 года. 

В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей – отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 17 июля 2019 года.

Судья (подпись)