Дело № 3а-476/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Таганрога об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что пользователем земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014 года) является ФИО1 Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26.12.2016 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена (более чем в 8 раз). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки (ФСО №№1,3,7), а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, административный иск просил удовлетворить, пояснил, что дата предъявления административного искового заявления связана с обращением арендатора 28 марта 2017 года в Комитет с заявлением о перерасчете арендной платы на основании оспариваемого решения.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд явилась, представила и поддержала возражения на административный иск, в том числе в связи с пропуском трехмесячного срока на обращение в суд.

ФИО1 и его представитель – адвокат Малыхин А.М. в суд явились, возражали против удовлетворения административного иска, полагали срок на обращение в суд пропущенным. 

Представитель Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного истца и ответчика, заинтересованного лица и его представителя, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для размещения многофункционального здания (детского кафе, косметического салона, офисов). 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года и составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

1 декабря 2016 года ФИО1 обратился в Комиссию при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23 ноября 2016 года (выполнен ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков от 28 ноября 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков из сегмента коммерческой и офисно-торговой застройки на рассматриваемую дату (таблицы 6,8 л.д.132,134-135 том 1). Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 10: участки «коммерческого назначения» в удаленных от центра города районах с интервалом стоимости 1 квадратного метра от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до 1 486,5 рублей – л.д.137 том 1). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 17 с приведением корректировок на торг, на инженерное обеспечение, на площадь, расчетная стоимость 1 кв.метра составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (л.д.162 том 1).

26 декабря 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 87,6 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Согласно копии сопроводительного письма секретаря Комиссии от 27 декабря 2016 года о результатах рассмотрения ФИО1 уведомлен исполняющий обязанности Мэра г.Таганрога (л.д.88 том 1), это же должностное лицо уведомлено 7 декабря 2016 года о подаче заявления и назначении заседания Комиссии.

После пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка ФИО1 28 марта 2017 года обратился в Комитет по управлению имуществом г.Таганрога с заявлением об изменении арендной платы (л.д.37 том 1). После получения этого заявления Комитет 14 апреля 2017 года обратился в суд с административным исковым заявлением.

Оценивая доводы административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица о соблюдении трехмесячного срока на подачу административного искового заявления Комитетом об оспаривании решения Комиссии, суд с точки зрения статьи 219 (части 1,7,8) Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приходит к следующему выводу. 

Срок для оспаривания решения Комиссии органом местного самоуправления, по общему правилу и по смыслу ч.1 ст.219 КАС РФ, подлежит исчислению после дня направления копии решения заинтересованному лицу в соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263. В рассматриваемом случае, если исчислять трехмесячный срок после даты принятия оспариваемого решения (с 27 декабря 2016 года), то трехмесячный срок считается истекшим к 27 марта 2017 года, вместе с тем Комиссией и Управлением Росреестра не представлены сведения о конкретной дате получения уведомления Администрацией г.Таганрога (с учетом праздничных и выходных дней), Комитет как арендодатель (и самостоятельный муниципальный орган в соответствии с Положением о Комитете) не уведомлялся ни о дате рассмотрения заявления, ни о результате рассмотрения, что очевидным образом подлежит учету при оценке вопроса о соблюдении срока оспаривания решения. Мотивы предъявления административного искового заявления в пределах разумного срока после получения заявления арендатора 28 марта 2017 года Комитетом разъяснены в ходе судебного разбирательства, они соответствуют фактическим обстоятельствам спора и дают основания для вывода о получении информации о пересмотре кадастровой стоимости. Опубликование текстов решений Комиссии в сети Интернет не освобождает Комиссию от направления уведомлений о рассмотрении заявлений, правовой режим земельных участков в этих решениях не приводится. Учитывая единство системы органов местного самоуправления города и исполнение Комиссией обязанности по направлению уведомления в адрес исполняющего обязанности Мэра г.Таганрога на следующий день после принятия решения от 26 декабря 2016 года, следует признать пропущенным срок на предъявление иска за пределами даты 27 марта 2017 года, между тем, такой срок пропущен по уважительной причине, что подтверждают вышеприведенные факты. Публично-правовой характер спора и содержание статьи 219 КАС РФ позволяют суду восстановить пропущенный по уважительной причине срок на предъявление административного искового заявления, что необходимо сделать в данном случае, независимо от позиции административного истца, полагающего такой срок не пропущенным. 

Таким образом, оспариваемое решение подлежит проверке по существу.

Протоколом заседания Комиссии от 26 декабря 2016 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91 (и последующими) о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.11.2016; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2 июня 2017 года) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.11.2016 года, не подтверждается, 

2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, 

3) не были допущены нарушения к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта, не были допущены ошибки при выполнении математических действий,

4) информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении отмечено, что в отчете допущены существенные нарушения п.5 ФСО 3 (отчет вводит в заблуждение в отношении использованной информации), п.11 ФСО 3 (в отчете должны присутствовать ссылки на источники информации, используемые в отчете), п.8д ФСО 3 (в отчете об оценке должна быть приведена информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени участия), п.22в ФСО 7 (должно быть обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, п.8и ФСО 3 (описание должно позволять пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости). 

Экспертом особо обращено внимание на то, что при выборе объектов-аналогов из выборки участков коммерческого и офисно-торгового назначения оценщик использовал объявления с площадью участков, которая не является наиболее сопоставимой с объектом оценки, при этом в таблице 8 отчета представлены объекты, наиболее сопоставимые по общей площади с объектом оценки. В таблице 8 представлены объекты с диапазоном стоимости от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб/кв.м, между тем оценщик использовал объявления с меньшим диапазоном (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб/кв.м). По используемым оценщиком интернет-источникам эксперт за период с 01.01.2012 по 01.01.2014 установил наличие других земельных участков, сопоставимых по своим параметрам и характеристикам с объектом оценки, в связи с чем эксперт пришел к выводу о том, что оценщик проанализировал не все данные, которые были представлены на рынке и были доступны для исследования, данные, использованные оценщиком, не позволяют судить о тенденциях рынка на дату оценки (нарушение пункта 22 в ФСО 7).

Экспертом обращено внимание в качестве нарушения ФСО 3 использование оценщиком метода парных продаж (а не иных методов) при расчете корректировки на наличие коммуникаций (с учетом конкретного размера корректировки и разнице в информации о коммуникациях), что влечет вывод о некорректном использовании конкретных аналогов при расчете (л.д.22 том 2).

Из заключения следует сделать вывод о том, что на определение рыночной стоимости повлиял произвольный выбор оценщиком объектов-аналогов, даже исходя из сформированной оценщиком выборки, что в совокупности с иными нарушениями ФСО влечет неподтверждение экспертом указанной в отчете стоимости.

Следует отметить, что аналогичные нарушения федеральных стандартов оценки (пункты 5,11,13 ФСО 3, п.22 ФСО 7) были указаны одним из членов Комиссии при рассмотрении заявления (л.д.81 том 1). 

Суд учитывает, что Комиссия, признав отчет удовлетворительным и имея отрицательное заключение на него члена Комиссии, при наличии многократной разницы между заявленной рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью не создала условий для всестороннего и тщательного рассмотрения отчета. 

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа.

Следовательно, решение Комиссии признается не соответствующим вышеприведенным нормативным правовым актам, нарушающим права и свободы административного истца.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180,219 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

восстановить Комитету по управлению имуществом г.Таганрога пропущенный процессуальный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением. 

Административное исковое заявление Комитета по управлению имуществом г.Таганрога удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 26 декабря 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2 853 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете от 23 ноября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей по состоянию на 1 января 2014 года из Единого государственного реестра недвижимости.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов