Дело № 2-10/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

«13» февраля 2017 г. г.Арзамас

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Гульовской Е.В.

с участием адвоката Гаврилова С.И., предоставившего удостоверение № и ордер № от 

<

дата>,

при секретаре Романовой К.И.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

ответчиков ФИО3 и ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Березовского сельсовета Арзамасского района, ФИО4, ФИО3 о признании права собственности и понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи, признании прекращенными обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении зарегистрированного права собственности и применении последствий недействительности сделок

Установил :

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Березовского сельсовета Арзамасского района о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указывает, что ФИО5 на праве собственности принадлежал жилой дом по адресу: 

<

адрес>, который состоит из двух объектов недвижимости: квартиры № № и нежилого встроенного помещения П1(ФАП) (лечебно-санитарное). Весь дом находится на земельном участке площадью ***. с кадастровым номером № 

<

дата>. между ней и А.. был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, а также договор купли-продажи нежилого встроенного помещения П1 (ФАП) (лечебно-санитарное). Указанные квартира и земельный участок по соглашению сторон договора были проданы за ***., из них квартиру оценили в ***., земельный участок в ***., нежилое встроенное помещение было продано за ***. 

<

дата>. договора были сданы для госрегистрации права собственности в Арзамасский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, расчет произведен в этот же день. 

<

дата>. регистратор сообщил им, что в кадастровом паспорте на квартиру имеется ошибка и квартира значится как нежилое помещение, в связи с чем они подали заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на 3 месяца. ФИО5 предпринял меры для получения кадастрового паспорта на квартиру. 

<

дата>. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в связи с тем, что по сведениям государственного кадастрового учета назначение данного здания нежилое. 

<

дата>. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес> было принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета. ФИО5 был подготовлен иск в суд о внесении сведений о квартире в государственный кадастровый учет, однако подать его он не успел, так как 

<

дата>. умер. Просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью ***

Определением Арзамасского городского суда от 

<

дата> к участию по делу в качестве соответчиков были привлечены ФИО4 и ФИО3

Впоследствии истец ФИО1 неоднократно изменяла исковые требования, предъявив их к администрации Березовского сельсовета Арзамасского района, ФИО4, ФИО3, просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью ***. и обязать осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № 

<

адрес>.

Ответчик ФИО3 предъявила встречный иск к ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры № 

<

адрес> и нежилого встроенного помещения П1 (ФАП) общей площадью *** договора купли-продажи земельного участка площадью *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, признать прекращенными обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое встроенное помещение П1 (ФАП) и земельный участок, площадью ***

В обоснование иска указывает на то, что А. является её отцом и отцом ФИО4 

<

дата> А. умер. Единственными наследниками по закону после его смерти являются ФИО3 и ФИО4, которые приняли наследство после его смерти в установленном законом порядке путем подачи соответствующего заявления нотариусу. А. являлся собственником земельного участка площадью ***., находящегося по адресу: 

<

адрес> расположенных на нем квартиры №№ общей площадью ***. и нежилого встроенного помещения П1 (ФАП) общей площадью *** В указанной квартире и нежилом помещении он проживал и был зарегистрирован до дня смерти. Как им стало известно в 

<

дата> отцом были подписаны ряд сделок по отчуждению данного имущества. Переход права собственности на ФИО1 зарегистрирован только на нежилое помещение и земельный участок. Полагает, что указанные договора являются недействительными. Поскольку квартира и нежилое помещение расположены на земельном участке и принадлежали одному лицу, распоряжение указанными объектами было юридически возможно только путем их одновременного отчуждения по одному договору. Отчуждение их по отдельности нарушает один из основных принципов ЗК РФ и прямо выраженный законодательный запрет на такое отчуждение. Таким образом, данные договора купли-продажи являются ничтожными. Рыночная стоимость данных объектов недвижимости примерно ***., что в несколько раз превышает продажную цену этих объектов. Явное несоответствие продажной цены спорных объектов недвижимости её рыночной стоимости свидетельствует о недобросовестности покупателя, получившего из своей недобросовестности выгоду. Более того, у А. отсутствовало еще какое-либо недвижимое имущество, кроме спорных объектов, заключив указанные договора, он продолжал состоять на регистрационном учете и проживать по указанному адресу. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для признания сделок недействительными. Ничтожность договоров купли-продажи исключает возможность удовлетворения исковых требований ФИО1 Между А. и ФИО1 заключены два раза договора купли-продажи в отношении земельного участка, сначала договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 

<

дата>, а затем только договор купли-продажи земельного участка от 

<

дата> Это означает, что стороны новировали договор купли-продажи от 

<

дата>, прекратив обязательства сторон по этому договору. Отсутствие обязательств по договору купли-продажи от 

<

дата> в части продажи квартиры исключает удовлетворение требований ФИО1

Впоследствии ответчик ФИО3 увеличила встречные исковые требования, просит применить последствия недействительности договоров купли-продажи квартиры и нежилого встроенного помещения от 

<

дата>., договора купли-продажи земельного участка от 

<

дата>., обязать ФИО1 возвратить квартиру, нежилое помещение и земельный участок, взыскать с ФИО3 и ФИО4 ***.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания должным образом извещена.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержал. Со встречным иском не согласен. В судебном заседании от 

<

дата> пояснил, что А. на праве собственности принадлежал дом, формально состоящий из двух объектов недвижимости: 

<

адрес> ФАПа. Весь дом расположен на одном земельном участке. 

<

дата> между Чугунной А.М. и А. был заключен договор кули-продажи квартиры, земельного участка и ФАПа. 

<

дата> оба договора были сданы на регистрацию и был произведен расчет. Сделка была одна. ФИО1 сообщили, что регистрация права собственности на квартиру невозможна. А. обратился в кадастр для внесения изменений в данные о квартире, в чем ему было отказано. Он намерен был обратиться в суд с заявлением о внесении сведений о квартире в кадастр, но не успел умер. С 

<

дата> ФИО1 несет бремя по содержанию данного имущества. Ко встречному иску просит применить срок исковой давности, который составляет 1 год. В судебном заседании от 

<

дата> ранее данные объяснения поддержал.

Ответчик ФИО3 с иском ФИО1 не согласна. Свои встречные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат Гаврилов С.И. с исковыми требованиями ФИО1 не согласен. Встречные исковые требования ФИО3 поддержал. В судебном заседании от 

<

дата> пояснил, что наследниками А. являются его дети, которые обратились к нотариусу. При жизни А. являлся собственником трех спорных объектов - квартиры, нежилого помещения и земельного участка. После начала судебного разбирательства, ФИО3 стало известно о сделке. Если это одна сделка, то должна быть применена ст. 550 ГК РФ. Если совершены несколько сделок, тони являются недействительными, поскольку нарушен принцип единства судьбы земельного участка и того, что на нем расположено. Считает, что при заключении данных договоров нарушены ст.1 и ст.10 ГК РФ, поскольку объекты проданы по существенно заниженной цене, то есть имеет место злоупотребление правом. Кроме того, было заключено две сделки от сентября и декабря 2013 г. В связи с чем сторонами сделки новирован договор от сентября. Просит признать сделки недействительными и применить последствия недействительности сделок. В судебном заседании от 

<

дата> пояснил, что в материалах дела отсутствуют письменные документы, подтверждающие оплату. Письменным документом является акт передачи от 

<

дата> Свидетель О. показала, что оплата произведена 

<

дата> Таким образом, договор является безденежным. В связи с отсутствием оплаты нельзя удовлетворить требования ФИО1

Ответчик ФИО4 с иском ФИО1 не согласен. Встречные исковые требования ФИО3 поддержал.

Представитель ответчика администрации Березовского сельского совета Арзамасского района в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания должным образом извещен.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания должным образом извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

Выслушав лиц, участвующих по делу, изучив письменные материалы дела, проанализировав и оценив все собранные по делу доказательства, взятые в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч.1, 2 ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.2,3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ч.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что 

<

дата> между ФИО5, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был подписан договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В этот же день между сторонами сделки был подписан акт о передаче нежилого помещения. На основании данного договора купли-продажи нежилого помещения была произведена государственная регистрация права собственности на данный объект за ФИО1 (л.д.№).

Также 

<

дата> между А., с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был подписан договор купли-продажи квартиры №№ и земельного участка общей площадью *** расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д№).

В этот же день между сторонами сделки был подписан акт о передаче квартиры и земельного участка (л.д.18 т.1).

Регистрация права собственности на данные объекты недвижимости за ФИО1 не была произведена. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 

<

дата> собственником спорной 

<

адрес> значится А. (л.д.№).

<

дата> между А., с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи того же земельного участка общей площадью *** расположенного по адресу: 

<

адрес>. В этот же день подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором указано, что А. передал ФИО1, а последняя приняла в собственность земельный участок. Расчет произведен. (л.д.№).

На основании данного договора купли-продажи земельного участка от 

<

дата> произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок площадью ***., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 

<

дата> и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 

<

дата> (л.д.№).

Свидетель О. в судебном заседании от 

<

дата> показала, что в 

<

дата>. она оформляла сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка между ФИО1 и А. 

<

дата> был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка. Второй договор был заключен на продажу нежилого здания. Сделка была совершена одна, в один день, но оформлена двумя договорами, которые подавались на регистрацию одновременно. 

<

дата> документы были сданы на регистрацию. Оплата была произведена 

<

дата> Расписка не оформлялась, так как факт оплаты зафиксирован в акте. 

<

дата> ФИО1 позвонили из росреестра и сообщили, что регистрацию перехода прав на квартиру произвести невозможно, поскольку в данном доме квартира не значится. Они обратились в кадастровую палату для постановки квартиры на кадастровый учет. Поскольку в регистрации перехода права собственности на квартиру было отказано, то они в 

<

дата> оформили отдельно договор купли-продажи земельного участка. 

<

дата> им отказали в постановке квартиры на кадастровый учет. В 

<

дата> А. умер. ФИО1 и А. жили вместе. Цена сделки ***. за все. Деньги передавались один раз 

<

дата>.

<

дата> А. умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от 

<

дата> (л.д.№).

Согласно копии наследственного дела А., умершего 

<

дата> за № г., с заявлением о принятии наследства 

<

дата> обратились его дети ФИО3 и ФИО4 (л.д.№).

Судом установлено, что оплата по договору купли-продажи квартиры №№ и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> от 

<

дата> в день его подписания не производилась, что подтверждается показаниями свидетеля О., которая пояснила, что она оформляла и сопровождала спорную сделку. 

<

дата> были подписаны два договора один - купли-продажи: квартиры и земельного участка, другой - нежилого помещения. оплата по договору производилась 

<

дата>, расписка не оформлялась.

Данные обстоятельства не оспариваются стороной истца.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи квартиры №№ и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> является незаключенной, поскольку по ней не произведена оплата, а во вторых не произведена государственная регистрация права собственности за ФИО1, напротив был заключен иной договор купли-продажи того же земельного участка, по которому произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок за ФИО1

В связи с чем в иске ФИО1 о признании права собственности на 

<

адрес> и о регистрации перехода права собственности на данный объект суд находит отказать. 

В применении срока исковой давности к требованиям ФИО1 о признании права собственности и регистрации перехода права собственности на квартиру №№ расположенных по адресу: 

<

адрес> суд находит отказать, поскольку в соответствии с требованиями ст. 208 ГК РФ срок исковой давности на данные требования не распространяется. 

В силу ч.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1 и ч.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании договоров купли-продажи от 

<

дата> 

<

адрес>, земельного участка площадью ***., нежилого помещения, находящихся по адресу: 

<

адрес> договора купли-продажи от 

<

дата> земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес> недействительными, применении последствий недействительности сделки суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

ФИО3 в качестве основания признания сделки недействительными указывает на два обстоятельства: во-первых отчуждение спорных объектов должно осуществляться по одному договору, поскольку квартира и нежилое помещение расположены на земельном участке и принадлежали одному лицу, во-вторых рыночная стоимость данных объектов недвижимости значительно выше продажной цены этих объектов, что свидетельствует о недобросовестности покупателя, получившего из своей недобросовестности выгоду.

Суд находит данные доводы необоснованными, поскольку продажа спорных объектов осуществлялась одному лицу и фактически одновременно. Что касается цены, то стороны свободны при заключении договора и вправе самостоятельно определять цену объектов.

Во встречных требованиях о прекращении зарегистрированного права ФИО1 на спорные нежилое помещение и земельный участок суд находит отказать, поскольку ФИО3 отказано в признании сделок недействительными, на основании которых и произведена данная регистрация.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что ФИО1 и А. фактически проживали совместно до дня смерти А.

Во встречных требованиях о признании прекращенными обязательств по договору купли-продажи от 

<

дата> квартиры №№ и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> суд находит отказать, поскольку данный договор является незаключенным, так как денежные средства по данному договору не передавались и государственная регистрация перехода права собственности по нему не осуществлена.

В соответствии с ч.2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО3 

<

дата> обращалась к нотариусу К. с заявлением о принятии наследства после смерти отца А. Следовательно она должна была знать о том, кому принадлежит спорное имущество. Никаких мер по владению и содержанию спорного имущества она не принимала, а именно не вселялась, не оплачивала содержание нежилого помещения, налоги. 

Таким образом, ФИО3 пропущен срок исковой давности для обращения со встречным иском в суд о признании недействительными договоров купли-продажи, признании прекращенными обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении зарегистрированного права собственности и применении последствий недействительности сделок.

В связи с чем суд находит применить к встречным исковым требованиям ФИО3 срок исковой давности и во встречном иске отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Березовского сельсовета 

<

адрес>, ФИО4, ФИО3 о признании права собственности и понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи, признании прекращенными обязательства по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении зарегистрированного права собственности и применении последствий недействительности сделок отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Арзамасского городского суда: Е.В. Гульовская.