Дело № 2-1263/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года город Иваново

Ленинский районный суд г.Иваново в составе 

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Алеева И.Ю.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Иванова о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Иванова о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, мотивировав его следующим.

Истец является собственником земельного участка площадью 447 кв. м, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Документами-основаниями, в соответствии с которыми истец владеет участком, являются: договор купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности ФИО4 и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ №. Данные сведения подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.03.2019. На участке имеется следующий объект недвижимости: жилой двухэтажный дом площадью 105,7 кв.м, который был создан в результате реконструкции строения - жилого двухэтажного дома, площадью 89,4 кв.м., 2010 года постройки, кадастровый №. Согласно сведениям ЕГРН жилой дом площадью 89,4 кв.м, принадлежит истцу на праве собственности на основании: договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в собственности ФИО4 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №, решения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок, расположенный по адресу:

<

адрес> принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.03.2019, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию города Иванова с заявлением о выдаче разрешения на перепланировку жилого дома, с приложением проекта реконструкции. Ответа до настоящего времени не последовало, поэтому реконструкция была произведена без разрешения администрации города Иваново. На день обращения в суд постройка соответствует всем необходимым параметрам. В акте технического заключения от 27.11.2018 № сделаны выводы, что объект исследования (индивидуальный жилой дом и баня, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

адрес>) является результатом реконструкции, перепланировки и переустройства ранее существовавшего жилого дома. Жилой дом, приобретенный в 2013 году, технические характеристики которого отражены в техническом паспорте, составленном по состоянию на 13.08.2008, в 2018 году истцом был изменен: у дома увеличилась общая площадь объекта с 89,4 кв.м до 105,7 кв.м, что подтверждается техническим паспортом здания. Земельный участок использовался для целей индивидуального строительства с момента его предоставления под застройку и был застроен жилым домом намного раньше установления органом местного самоуправления градостроительной зоны Ж-3 для данной территории - в 1910 году. Размещение на таком земельном участке объектов многоэтажной жилой застройки без прекращения прав собственника на индивидуальный жилой дом, права на который зарегистрированы в установленном порядке, невозможно. В связи с изложенным собственнику расположенного на данном земельном участке жилого дома не может быть отказано в праве реконструкции такого жилого дома и продолжения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением лишь на том основании, что вновь изданным правовым актом для соответствующей территории установлен иной градостроительный регламент.

На основании изложенного истец просит суд признать за собой право собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, площадью 105,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнил, просил признать за собой право собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 121,9 кв.м, согласно техническому плану здания.

Представитель ответчика Администрации города Иванова ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, в письменных возражениях просила рассмотреть дело без участия представителя, пояснила, что ФИО1 обратился в Администрацию города Иванова с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения от 25.05.2018 (с приложением документов. Заявление было рассмотрено Администрацией города Иванова в порядке, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». В ответе на указанное заявление ФИО1 от 14.06.2018 № было разъяснено, что строительство (реконструкция) объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство в соответствии с порядком, установленным ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Застройщик вправе приступить к строительству (реконструкции) объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство (реконструкцию) такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Следовательно, представить заявление в орган местного самоуправления о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо до начала строительства. Нормами градостроительного законодательства Российской Федерации не установлены возможность и процедура выдачи разрешения на строительство на возведенный объект. Указанное означает, что строительство (реконструкция) индивидуального жилого 

<

адрес> осуществлено в отсутствие необходимого разрешения (разрешения на реконструкцию). ФИО1 осуществил реконструкцию жилого 

<

адрес> (возведена пристройка и увеличение площади мансардного этажа к существующему жилому дому; выполнены работы по возведению фундамента, стен, кровли) на земельном участке с кадастровым номером №, который принадлежит истцу на праве собственности (дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок с кадастровым номером № площадью 447 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (дом индивидуальной жилой застройки). Вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки Ж-3. Кроме того, земельный участок полностью расположен в границе зоны с особыми условиями использования территории - зоны охраны объектов культурного наследия (зона регулирования застройки - 2-я режимная зона). На основании заявления ФИО1 от 29.03.2018 был подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от 19.04.2018 (далее - ГПЗУ от 19.04.2018), в котором содержится полная информация о видах разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны многоэтажной жилой застройки Ж-3. На чертеже ГПЗУ от 19.04.2018 обозначены границы, в пределах которых разрешено строительство объектов капитального строительства, устанавливаемые с учетом минимальных отступов от границ земельного участка; указаны минимальные отступы от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство и нанесены красные линии, а также зона регулирования застройки (2-я режимная зона застройки). В пункте 5 ГПЗУ от 19.04.2018 (Информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий) указано на тот факт, что земельный участок полностью расположен в границе зоны с особыми условиями использования территории - зоны охраны объектов культурного наследия (зона регулирования застройки - 2-я режимная зона), что отражено на чертеже ГПЗУ от 19.04.2018. Представленное истцом техническое заключение о состоянии индивидуального жилого дома и бани № не содержит выводов о том, что объект в целом возведен с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, а значит и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на государственном кадастровом учете стоит объект недвижимости здание: двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 89,4 кв.м, право собственности зарегистрировано за ФИО1 (дата регистрации права 10.04.2014). Из чего следует вывод, что увеличилась общая площадь всего жилого дома с 89,4 кв.м до 105,7 кв.м, как объекта недвижимости, следовательно, изменился объект права собственности, который отличается от первоначального объекта размерами, планировкой и площадью. Указанное означает, что право собственности на реконструируемый объект недвижимости с измененными параметрами в установленном порядке не зарегистрированы.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Иваново» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело без участия представителя, указав, что нарушений состояния охранных зон наружного газопровода низкого давления при использовании земельного участка по 

<

адрес>, не выявлено, против удовлетворения требований не возражал.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело без участия представителя, разрешение спора оставил на усмотрение суда, пояснив, что объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия не является. Зоны охраны объектов культурного наследия, территории памятников истории и культуры, защитные зоны объектов культурного наследия на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, будучи извещенными о слушании дела надлежащим образом, в связи с чем, при отсутствии возражений сторон, дело рассмотрено без участия третьих лиц.

Суд, заслушав истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, в том числе выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 447 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. 

Кроме того, истец является собственником жилого двухэтажного дома площадью 105,7 кв.м, который был создан в результате реконструкции строения - жилого двухэтажного дома, площадью 89,4 кв.м., 2010 года постройки, кадастровый №

В 2018 году истец вновь произвел реконструкцию жилого дома: возвел пристройку, мансардные помещения, в связи с чем увеличилась площадь объекта капитального строительства.

Попытка истца оформить свое право на реконструированный объект во внесудебном порядке не удалась, поскольку необходимое для внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН разрешение на строительство объекта Администрацией города Иванова выдано истцу не было, учитывая, что жилой дом уже был реконструирован истцом без получения такого разрешения.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 03.08.2018) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда. 

Из материалов дела усматривается, что жилой дом, построенный в 2010 году и реконструированный в 2018 году, технические характеристики которого отражены в Техническом плане на него, составленном по состоянию на 21.05.2019 кадастровым инженером 

<

данные изъяты> ФИО2, расположен в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Разрешение на реконструкцию жилого дома истец не получал, несмотря на то, что на заявленную им дату– 2018 год – статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимость его получения была предусмотрена, в связи с чем жилой дом истца является самовольной постройкой.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, отсутствие разрешения на строительство объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В материалы дела представлен ответ Администрации города Иванова на заявление ФИО1 о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (индивидуального жилого дома) по адресу: 

<

адрес>, которым истцу отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что жилой дом на момент обращения уже возведен, истцу предложено обратиться в суд с соответствующими требованиями.

С обоснованностью ответа Администрации города Иванова суд соглашается; оснований для признания соответствующего решения органа местного самоуправления, принятого в пределах его компетенции и с соблюдением норм административного регламента предоставления муниципальной услуги, незаконным не усматривается.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции от 03.08.2018), введенного в действие в указанной редакции с 04.08.2018, разрешение на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок осуществления застройщиком строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства с получением от уполномоченного органа местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Вместе с тем, по смыслу вышеуказанных норм закона, они применимы к объектам индивидуального жилищного строительства, строительство или реконструкция которых еще не завершены застройщиком.

В рассматриваемом случае жилой дом истца завершен его реконструкцией в 2018 году, что подтверждается Техническим планом здания от 21.05.2019.

Следовательно, право на самовольную постройку иначе, чем в судебном порядке, истцом оформлено быть не может.

Из материалов дела следует, что реконструированный истцом жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, следовательно, целевое использование земельного участка при реконструкции объекта не нарушено. 

В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения. 

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.

Вместе с тем, из анализа норм частей 8, 9 статьи 36 ГрК РФ следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ; тем же пунктом установлено, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Таким образом, с учетом прав собственника, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, ст.ст. 40, 43 ЗК РФ, отнесение земельного участка к территориальной зоне, для которой не предусмотрен установленный вид разрешенного использования земельного участка, не препятствует использованию этого участка в соответствии с видом разрешенного использования, не соответствующего градостроительному регламенту, если этим не создается угроза жизни и здоровью граждан, а также если в противоречии с градостроительным регламентом не создается новый объект недвижимости.

В рассматриваемом случае имеет место реконструкция имеющегося объекта, что следует из Технического плана на жилой дом по состоянию на 21.05.2019.

Земельный участок фактически использовался для указанных целей с момента его предоставления под застройку. 

Размещение на таком земельном участке объектов многоэтажной жилой застройки без прекращения прав собственника на индивидуальный жилой дом, права на который зарегистрированы в установленном порядке, невозможно. 

В связи с изложенным собственнику расположенного на данном земельном участке жилого дома не может быть отказано в праве реконструкции такого жилого дома в целях улучшения жилищных условий и продолжения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Доказательств планируемого использования соответствующей территории ив соответствии с видами разрешенного использования зоны Ж-3, в том числе проектов планировки и застройки, планируемого изъятия земельного участка истца, суду ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах истец имел право осуществлять использование своего земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства (согласно виду его разрешенного использования) без учета требований, предусмотренных утвержденным градостроительным регламентом для вновь установленной территориальной зоны Ж-3.

В заключении ООО «ПроектСтрой», выполненном по заявлению истца в 2018 году, специалистами общества сделаны выводы о том, что дефектов, деформации и угрозы разрушения строительных конструкций не выявлено; связанный с состоянием строительных конструкций сооружения риск причинения вреда жизни и здоровью граждн, и их имуществу отсутствует; объект находится в работоспособном техническом состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации; максимальный процент застройки земельного участка не превышен (составляет 27% при разрешенных 40%); выполнено подключение инженерных коммуникаций к существующим сетям инженерного обеспечения (центральное газоснабжение, центральное электроснабжение, центральное водоснабжение, центральная канализация); на момент обследования монтаж несущих конструкций здания выполнен полностью, здание полностью отделано и пригодно для использования.

Данное доказательство, вопреки доводам ответчика и в отсутствие доказательств обратного, отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности, выполнено экспертами, обладающими познаниями в области проектных и строительных работ. 

Правообладатели смежных с земельным участком истца земельных участков и домовладений возражений относительно сохранения самовольно реконструированного истцом жилого дома в новых параметрах не представили, о нарушении своих прав не заявили; доказательства наличия таких нарушений в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, учитывая, что жилой дом истца возведен им самовольно, без получения предусмотренного законом разрешения на его строительство, однако его возведение не противоречит целевому использованию земельного участка, право на использование которого для индивидуального жилищного строительства у истца имеется; при реконструкции объекта не нарушены строительные и иные нормы и правила, влияющие на безопасность объекта капитального строительства; сохранение объекта недвижимости в измененных параметрах не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, с учетом сложившихся границ жилой застройки, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что вновь возведенный жилой дом истца может быть сохранен в настоящем виде.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное и нормы ст.222 ГК РФ в действующей редакции, на самовольно реконструированный жилой дом следует признать за истцом право собственности. 

Согласно п.31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества в измененных параметрах, а также осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Иванова удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 121,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, сохранив его в реконструированном состоянии с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от 21.05.2019, выполненном кадастровым инженером 

<

данные изъяты>» ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 19.07.2019