Дело № 2-3367/2025

УИД 25RS0003-01-2025-003154-85

в мотивированном виде

решение

 изготовлено 31.10.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2025 года г. Владивосток 

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе: 

председательствующего судьи Каленского С.В., 

при секретаре секретарем Беляевой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с названным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ» и истцами был заключен Договор №1 участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь г.Владивостока. 1 этап строительства»(адрес полсе ввода в эксплуатацию 

<

адрес>). По условиям Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер 1, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 1, количество комнат – 1, площадь комнат-30,71 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 58,20 кв.м., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 68,79 кв.м., расположенная в пределах строительных осей: 15-17 Б-д, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 10,59 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 27,49 кв.м. По условиям Договора (п.3.1.) цена Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 116 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 7 979 640 рублей. Свои обязанности по оплате Дольщик исполнил в полном объеме. Между тем, Застройщик указал, что в соответствии с п.1.6. Договора общая площадь объекта долевого строительства (планируемая) определяется в момент подписания Договора на основании проектной документации в соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ и состоит из суммы площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, за исключением лоджий, балконов, террас, эксплуатируемой кровли. Приведенная площадь объекта долевого строительства- площадь жилого помещения (квартиры), включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь лоджий, веранд, балконов, террас без понижающих коэффициентов. Стоимость квартиры оплачена истцом исходя из расчета: Площадь квартиры (68,79) * 116 000 рублей = 7 979 640 рублей. Истцы считают что, ответчик необоснованно увеличил стоимость объекта долевого строительства, нарушив права участников долевого строительства, установленные федеральным законом. Данное нарушение привлекло к излишней оплате денежных средств по договору. Просили суд взыскать в пользу истцов излишне уплаченные средства по договору в размере 614 800 рублей по 153640 рублей каждому из истцов и компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф, неустойку.

В судебном заседании представитель истцов поддержала изложенное в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований в полном объеме, поддержав письменные возражения. 

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ» и истцами был заключен Договор №1 участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь г.Владивостока. 1 этап строительства»(адрес полсе ввода в эксплуатацию 

<

адрес>). По условиям Договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер 1, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 1, количество комнат – 1, площадь комнат-30,71 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 58,20 кв.м., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 68,79 кв.м., расположенная в пределах строительных осей: 15-17 Б-д, количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 10,59 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 4, площадь помещений вспомогательного использования – 27,49 кв.м. По условиям Договора (п.3.1.) цена Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади за цену 1 кв.м. планируемой общей приведенной площади составляющую 116 000 руб./кв.м., исходя из чего стоимость Объекта составляет 7 979 640 рублей. Свои обязанности по оплате 

Дольщик исполнил в полном объеме. Выпиской по счету подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года платеж со счета эскроу по ДДУ № 1 от 28.07.2023г. перечислен на счет ООО «СЗ «Восточный Луч» в сумме 7 979 640 рублей. 

27.11.2023 года между сторонами составлен акт приема- передачи квартиры 1 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, составленный без замечаний.

Из выписки ЕГРН следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью 58 кв.м. зарегистрировано за ФИО1 ФИО2

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 05 октября 2021 года, заключенном между ООО «СЗ «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ» и истцом цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Также подлежат отклонению доводы представителя ответчика об указании в договоре общей стоимости квартиры 7 979 640 рублей, в связи стоимость за 1 кв.м приведенной площади при применении коэффициента для лоджии 0,5 составляет 125 673,52 рублей, поскольку в договоре указана в том числе стоимость за 1 кв.м в размере 116 000 рублей.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.

Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен 28.07.2023 года, то с учетом части 2 статьи 27 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.

Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

С учетом установленных судом обстоятельств суд полагает, что с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в пользу истцов подлежит взысканию необоснованно полученная сумму по договору в размере 614 800 рублей по 307 400 рублей в пользу каждого из истцов, из расчета (7 979 840 рублей – ((общая площадь Квартиры 58,20 кв.м. + площадь лоджии 5,29 кв.м. * 0,5) х 116 000 рублей) = 7 364 840 рублей) = 614 800 рублей.

Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку нарушение ответчиком прав истцов нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей в пользу каждого из истцов. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не усматривает.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям(ч.1 ст.7 Закона). За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства(ч.8 ст.7 Закона). Неустойка по требованиям истцов составит 2 302 рублей(614 000х7,5:300 х15).

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).

Указанная норма введена Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 266-ФЗ).

В соответствии со ст. 2 Закона N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

Статьей 3 названного Закона установлено, что настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 сентября 2024 года.

Таким образом, для начисления штрафа подлежат применению положения п. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Закона N 266-ФЗ.

Исходя из изложенного, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу каждого из истцов, составляет 15 870 рубля. ((307 400 рублей + 10 000 рублей) x 5%). 

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика также надлежит взыскать судебные расходы в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину в размере 9 860 рублей. 

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО1 необоснованно полученную сумму по договору в размере 307 400 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 15 870 рубля, неустойку 1 151 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО2 необоснованно полученную сумму по договору в размере 307 400 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 15 870 рубля, неустойку 1 151 рублей.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о взыскании компенсации морального вреда, штрафа неустойки в большем размере – оставить без удовлетворения 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 860 рубля.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Первореченский районный суд г. Владивостока.

Судья