Дело № 3а-2/2025 (№ 3а-248/2024) 

73OS0000-01-2024-000290-79

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2025 года                                                                       г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску закрытого акционерного   общества «Управление механизации № 5» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости  земельных участков в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости  земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ЗАО «Управление механизации № 5» обратилось в суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро  технической  инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости  земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 1 062 913 руб. 27 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 848 746 руб. 77 коп. 

Требования мотивировало тем, что общество является  собственником земельного участка с кадастровым номером *** и арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, при  этом земельный налог и арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 1  июня 2023 года определена в размере 8 008 024 руб. 76 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1  июня 2023 года определена в размере 6 503 437 руб. 76 коп.

Установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 1 мая 2024 года, определенную отчетами об оценке    земельного участка № *** от 2 августа 2024 года и № *** от 2 августа 2024 года, выполненными оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1

По вопросу установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года № *** и № *** в удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленных отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данными решениями административный истец не согласен.

Судом привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр»,  администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области, администрация города Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО1

ЗАО «Управление механизации № 5» представлено заявление об уточнении требований, в котором административный истец, просит признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** и № ***, указывая на то, что  в соответствии с заключением судебного эксперта № *** от 3 декабря 2024 года нарушения, указанные в данных решениях ОГБУ «БТИГКО», не выявлены, соответственно, отсутствовали основания для вынесения решения об отказе в установлении кадастровой стоимости  земельных участков в размере их рыночной стоимости; просила установить кадастровую  стоимость вышеуказанных земельных участков  в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером ***  –             1 369 263 руб.,

земельного участка с кадастровым номером *** – 886 791 руб.

Представитель ЗАО «Управление механизации № 5» ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен, в письменном отзыве и дополнениях к нему  указал, что решение учреждения законно, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельных участков подлежит отклонению ввиду его  несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования  об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного органа.  

Выражает несогласие с выводом эксперта о том, что нарушение, указанное учреждением в решениях не выявлено. Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает  возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.  При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность  исходной информации, допущения и ограничения оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта оценки доходным подходом не позволяет установить, что расчет сравнительным подходом к наиболее достоверному результату оценки.

В отношении расчета рыночной стоимости объектов недвижимости с  кадастровыми номерами *** и  ***, выполненного экспертом, ошибок не выявлено.  

Оценщик ФИО1 в судебном заседании поддержал  уточненные требования административного истца, указывая на то, что в результате проведения судебной экспертизы было подтверждено, что указанные в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО» нарушения, не выявлены.

Представители Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,   администрации города Ульяновска, администрации МО «Ульяновский район» Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ЗАО «Управление механизации № 5»  является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 48 161 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: недропользование, расположенного по адресу: *** (т. 1 л.д. 28-34). 

ЗАО  «Управление механизации № 5» на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № *** от *** года, заключенного с Министерством строительства и архитектуры  Ульяновской области, арендует земельный участок  с кадастровым номером ***, площадью 37 047 кв.м, категория  земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для целей размещения карьера песка, расположенного по адресу: *** (т. 1 л.д. 49-53).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости действующая кадастровая стоимость, применяемая с 1 января 2023 года,  нижеприведенных земельных участков определена в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером *** –            8 008 024 руб. 76 коп. (т. 1 л.д. 27),

земельного участка с кадастровым номером *** –          6 503 437  руб. 76 коп. (т. 1 л.д. 38).

Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2024 года, составленному  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 1 мая 2024 года составляет 1 062 913 руб. 27 коп. (т. 1 л.д.55-133). 

Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2024 года, составленному  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 1 мая 2024 года составляет 848 746 руб. 77 коп. (т. 1 л.д. 135-208).

Поскольку  исходя из вышеуказанной действующей кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** подлежит расчету  земельный налог, а исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** подлежат расчету арендные платежи, начиная с даты начала применения действующей кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельных  участков  в размере их рыночной  стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что ЗАО «Управление механизации № 5» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» 20 августа 2024 года с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке  документы,  в том  числе  отчеты об оценке земельного участка № *** от 2 августа 2024 года и № *** от 2 августа 2024 года, составленные  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1 (т. 2 л.д. 54, 61).

Решениями ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** и № *** по результатам рассмотрения указанных заявлений  ЗАО «Управление механизации № 5» отказано в установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере   их  рыночной  стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года (т. 1  л.д. 35-37, 46-48). 

Причиной принятия указанных решений    явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1.Земельные участки под недропользования отличаются от остальных такими ценообразующими факторами, как: порядком приобретения прав, характером использования, физически существуют только до начала горных работ и после окончания цикла рекультивации безвозвратно теряют исходные качественные  характеристики, которые различны для каждого земельного участка, для возвращения в хозяйственный оборот требуют рекультивации -  восстановления утраченных качественных характеристик и т.п.  При этом земельные участки, предназначенные для недропользования могут генерировать доходность в течении цикла использования.

Земельные участки  под недропользование представляют собой особую группу объектов недвижимости, отличающихся от прочих специально установленным порядком представления прав на них, изменением  во времени  физических и экономических характеристик в процессе  их использования по разрешенному виду и ограничениями в рыночном обороте.  Отказ от использования доходного подхода не обоснован.

Такие земельные участки могут оцениваться методами доходного подхода, поскольку:  обладают способностью генерации земельной ренты в течении всего срока действия лицензии или периода отработки запасов вне зависимости от физических и качественных характеристик; способность  генерации ренты присуща всей совокупности земель, находящихся в земельном отводе, и доходность каждого элемента этой совокупности (земельных участков, из которых состоит  земельный отвод) рассматривается с учетом остальных; определение стоимости участков  осуществляется методом капитализации земельной ренты, при этом ставка капитализации  рассчитывается из нормативного срока эксплуатации земельного отвода  (срока действия лицензии или иного срока, установленного для отработки конкретного месторождения).

Расчет стоимости данных участков осуществляется по специальной методологии, учитывающей уникальность характеристик этих объектов и базирующейся на выявлении и учете степени влияния фактора единства  судьбы земельных участков, расположенных в зоне разработки недр, фактора сохранения способности генерации доходности  независимо от изменения физических характеристик.

Сравнительный подход можно применять только при условии наличия достаточной информации об участках недр, аналогичных оцениваемому участку. Оценщиком не описаны и не рассмотрены ценообразующие факторы: общий объем залежей песка, толщина песчаного слоя, состояние карьера (разработан/не разработан) и т.п.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.13 п.7 ФСО VI.

Порядок, сроки принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке земельного участков  № *** от 2 августа 2024 года и № *** от 2 августа 2024 года, составленных  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Из заключения эксперта № *** от 3 декабря 2024 года, выполненного экспертом ФБУ ФИО3 (т. 2 л.д.105-142), усматривается, что экспертом сделан вывод  о том, что  на основании проведенных исследования и анализа отчетов № *** и № *** от 2 августа 2024 года, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет  на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1)  Неверное указание на использование методических рекомендаций или их отсутствие.  Указанные на стр. 7 «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», разработанные  и утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года  №568-р не одобрены Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. 

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения  (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

2) Аналог 4 в отчете № ***, аналог 5 в отчете № *** – земельный участок  с кадастровым номером *** не имеет действующей лицензии, является уже выработанным (на участке началось складирование ***), так как участок  просматривается при осмотре земельных участков с кадастровыми номерами  ***, в ходе  проведения осмотра оценщиком данный факт не отмечен.

Несмотря на то, что объем запасов полезных ископаемых не является ценообразующим фактором, использование данного участка в дальнейшем для добычи полезных ископаемых достоверно не установлено, следовательно, данный аналог может быть не сопоставим  с другими аналогами и объектом оценки по функциональному назначению, что может оказать влияние на стоимость объекта оценки.

Нарушение п. 22 д), е) ФСО № 7.

Факты, указанные выше, также свидетельствуют о нарушении статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.1 п.2 ФСО VI.

Нарушения, указанные в решениях об отказе в установлении кадастровой стоимости от *** года № *** и № ***:

- по п. 1 решений – нарушения  не выявлены (отсутствуют).

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчетов об оценке № *** и № *** от 2 августа 2024 года, является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***.

Заключением эксперта № *** от 3 декабря 2024 года, выполненным экспертом ФБУ ФИО3, определено, что рыночная  стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 мая 2024 года составляла  - 1 369 263 руб.; рыночная  стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,    по состоянию на 1 мая 2024 года составляла - 886 791 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 3 декабря 2024 года выполнено экспертом ФБУ ФИО3, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт ***  предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с  пунктом 2 ФСО V  в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объектов недвижимости проведена экспертом  с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. 

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца указанное заключение эксперта не оспаривалось.

В силу вышеизложенного довод административного ответчика о несогласии с выводом эксперта об отсутствии нарушения, указанного бюджетным учреждением в оспариваемых решениях, является несостоятельным. Как следует из дополнительных пояснений эксперта ***, отказ от применения какого-либо подхода к оценке и применение только одного подхода к оценке не свидетельствует о снижении достоверности результатов оценки. 

Поскольку из заключения эксперта № *** от 3 декабря 2024 года, выполненного экспертом ФБУ ФИО3, по вопросу соответствия отчетов об оценке земельных участков № *** и № *** от 2 августа 2024 года, составленных  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1,  требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что в указанных отчетах имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований  административного  истца  о  признании  незаконными   решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года               № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет эксперта ***,  и с учетом этого считает необходимым: 

установить  кадастровую  стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 48 161 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере  1 369 263 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года;

установить  кадастровую  стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 37 047 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере  886 791 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления закрытого акционерного   общества «Управление механизации № 5» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро  технической  инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 48 161 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере  1 369 263 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 37 047 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2024 года в размере  886 791 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                              О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 17 января 2025 года.