Дело № 2-1667/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2019 г. г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Рыбкина М.И., 

при секретаре Косых Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РАДОГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «РАДОГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о расторжении договора аренды земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор) с правом арендатора на выкуп участка с кадастровым номером № общей площадью 4 588 ± 24 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торгового назначения. ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Срок аренды согласно пункту 2.1 договора составляет 3 года, течение арендного срока начинается с даты регистрации договора в установленном законодательством Российской Федерации порядке, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Участок передан истцом ответчику для подготовки необходимой документации под строительство гостинично-офисного комплекса, последующего выкупа участка и строительства комплекса в соответствии с условиями договора (пункт 1.4 договора). Истец считает свои права по договору нарушенными, а условия договора невыполненными ответчиком по следующим основаниям. Согласно пунктам 1.8.8. и 1.9. договора арендатор (ответчик) за свой счет должен был любым доступным способом демонтировать и снести все имеющиеся на земельном участке строения и сооружения, а также переложить имеющиеся на участке сети инженерного обеспечения, предварительно согласовав перенос с соответствующими организациями, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Все необходимые содействия в части согласований со стороны истца были оказаны. Однако вплоть до настоящего времени пункты 1.8.8. и 1.9. договора ответчиком не выполнены, в связи с чем истец несет дополнительные убытки, уплачивая налоги на недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1.8. договора, не представляющее для истца никакой ценности. Согласно пункту 4.2.3. договора сумму в размере 

<

данные изъяты>. ответчик должен был перечислить истцу в течение 14 рабочих дней с даты получения градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ), утвержденного Министерством строительного комплекса Московской области, позволяющего произвести строительство комплекса, а также размещение на участке объекта капитального строительства (а равно комплекса) с полезной площадью не менее 3 000 кв.м с учетом этажности не менее 5 этажей. С учетом раздела 4 договора главным требованием ответчика к истцу являлось обеспечение последним получения ГПЗУ, позволяющего размещение на участке объекта капитального строительства с полезной площадью не менее 3 000 кв.м. Первый ГПЗУ № по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ № №, позволяющий размещение на участке объекта капитального строительства, получен и утвержден распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 18 апреля 2017 г. № Согласно листам 9, 12 со ссылками на код ВРИ 4.1 «Деловое управление» и код 4.7 «Гостиничное обслуживание» ГПЗУ на участке можно было размещать здание гостинично-офисного комплекса с этажностью до 6 этажей и пятном застройки до 30% при варианте: 1-й, 2-й этажи - гостиничные номера, с 3-го по 6-й этажи - офисы. При таком варианте общая площадь комплекса могла составить 8 258 кв. м., а полезная площадь - до 5 780 кв. м. Необходимо было только согласовать с Главархитектурой Московской области чуть меньшую площадь Участка в 4 588 кв.м от минимально допустимой в 5 000 кв.м, и это можно было сделать в разумные сроки. Однако ответчик отказался двигаться в этом направлении и с учетом имевшейся информации о планируемом пересмотре по Московской области Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и Генпланов муниципальных образований изъявил желание об увеличении этажности Комплекса до 15 - 17 этажей, в связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ от Главархитектуры Московской области истцом была получена и предоставлена ответчику Градопроработка инвестиционного проекта, а ДД.ММ.ГГГГ направлены заявления на имя начальника Главархитектуры Московской области ФИО2 и исполняющего полномочия Главы г.о. Балашиха Московской области ФИО3 о намерениях строительства совместно с ответчиком в границах участка комплекса с общей площадью 12 884 кв. м. и переменной этажностью от 13 до 17 этажей. Впоследствии в строительстве высотного здания было отказано. Подтверждением того, что истцом с получением ДД.ММ.ГГГГ ГПЗУ № № фактически были выполнены обязательства, оговоренные договором, является факт начала осуществления ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ платежей для выполнения своих обязательств перед истцом в соответствии с пунктом 4.2.3. договора. Однако пункт 4.2.3. договора ответчиком не выполнен до настоящего времени. Вместо суммы в размере 

<

данные изъяты>. в течение 14 рабочих дней после ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика сумму 

<

данные изъяты>. отдельными частичными платежами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. В начале ДД.ММ.ГГГГ истцом по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ № получен новый ГПЗУ № от Главархитектуры Московской области, позволивший строительство на участке комплекса с общей площадью до 6 193 кв.м. и полезной площадью - до 4 335 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ в дополнение к действующему ГПЗУ № № истцом получено распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, позволяющее строительство на земельном участке семиэтажного здания комплекса, что позволяет размещение объекта капитального строительства общей площадью до 9 955 кв.м и полезной площадью до 7 000 кв.м. Все указанные выше документы у ответчика имеются. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости выполнения условий договора, однако до настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства перед истцом согласно пункту 4.2.3. договора. Никакого ответа от ответчика, в том числе быстрым способом посредством электронной почты, предусмотренным пунктом 9.3. договора, истец не получил. Все свои обязательства по договору, в том числе по изменению вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренные пунктом 6.2. договора и Градопроработкой инвестиционного проекта, истец выполнил. Ответчик же не только не выполняет обязательства по договору, но и уклонился от подписания нового Приложения № (План-график совместных работ по получению разрешения на строительство), несмотря на то, что прежнее Приложение № полностью сорвано (предусмотренный по нему срок получения разрешения на строительство - ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия о невыполнении условий договора, в которой истец указал ответчику о своих нарушенных правах и на то, что на тот момент сроки выполнения работ, согласованных в пункте 1.9 договора и пункте 1 Приложении № к нему, нарушены ответчиком более, чем на 18 месяцев. Сроки оплаты суммы, предусмотренной пунктом 4.2.3. договора, нарушены ответчиком более, чем на 20 месяцев. В приложении к указанной претензии, в соответствии с пунктами 8.6., 8.7. договора истец направил ответчику дополнительное соглашение № к договору о расторжении договора, подготовленное в соответствии с пунктом 8.5. договора, а также передаточный акт в трех экземплярах, подписанные истцом, которые истец просил ответчика подписать в разумные сроки (в течение 7 календарных дней) со дня получения претензии, а также направить уполномоченного представителя для совместной подачи документов через МФЦ г.о. Балашиха Московской области для регистрации соглашения о расторжении договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако до настоящего времени истцом не получен ответ на претензию со стороны ответчика, соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, от переговоров с истцом ответчик уклоняется. В связи с изложенным истец просит суд расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с правом арендатора на выкуп участка.

Истец ФИО1 судебное заседание явился, иск поддержал.

Представители ответчика ООО «РАДОГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ» в судебное заседание явились, иск не признали.

Суд, выслушав стороны по делу, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (арендодатель) и ответчиком ООО «РАДОГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор) с правом арендатора на выкуп участка с кадастровым номером № общей площадью 4 588 ± 24 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торгового назначения. 

ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. 

Срок аренды согласно пункту 2.1 договора составляет 3 года, течение арендного срока начинается с даты регистрации договора в установленном законодательством Российской Федерации порядке, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

Участок передается истцом ответчику для подготовки необходимой документации под строительство гостинично-офисного комплекса, последующего выкупа участка и строительства комплекса в соответствии с условиями договора (пункт 1.4 договора). 

Согласно подпунктам 1.8.8. и пункту 1.9. договора арендатор (ответчик) за свой счет должен был любым доступным способом демонтировать и снести все имеющиеся на земельном участке строения и сооружения, а также переложить имеющиеся на участке сети инженерного обеспечения, предварительно согласовав перенос с соответствующими организациями, в срок до ДД.ММ.ГГГГ 

Однако, как указал истец и представителями ответчика не оспаривалось, вплоть до настоящего времени пункты 1.8.8. и 1.9. договора ответчиком не выполнены, демонтаж и снос всех имеющихся на земельном участке строений и сооружений, а также перекладка имеющихся на участке сетей инженерного обеспечения не осуществлено.

В силу пункта 4.1 договора стороны согласовали, что выкупная стоимость земельного участка напрямую зависит от согласованной в разрешительной документации на строительство площади предполагаемого к строительству комплекса, в связи с чем исчисляется из расчета 7 000 руб. за каждый квадратный метр полезной площади комплекса.

Согласно пункту 4.2 договора оплата выкупной стоимости земельного участка производится арендатором в следующем порядке: сумму в размере 500 000 руб. арендатор перечисляет арендодателю в день подписания настоящего договора (подпункт 4.2.1 договора), сумму в размере 500 000 руб. арендатор перечисляет арендодателю в течение 5 рабочих дней с даты регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (подпункт 4.2.2 договора); сумму в размере 2 000 000 руб. арендатор перечисляет арендодателю в течение 14 рабочих дней с даты получения Градостроительного плана Земельного участка, утвержденного Министерством строительного комплекса Московской области, позволяющего произвести строительство комплекса, а также размещение на участке объекта капитального строительства (а равно комплекса) с полезной площадью не менее 3 000 кв.м с учетом этажности не менее 5 этажей (подпункт 4.2.3 договора).

Как пояснил истец, подтверждается материалами дела и представителями ответчика не оспаривалось, подпункты 4.2.1, 4.2.2 в части уплаты арендодателю денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> ответчиком исполнены. Подпункт 4.2.3 договора в части уплаты арендодателю денежных средств в размере 

<

данные изъяты>. исполнен ответчиком частично, в сумме 

<

данные изъяты>

Первый ГПЗУ № № по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ № №, позволяющий размещение на участке объекта капитального строительства, получен и утвержден распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № № 

Согласно данному ГПЗУ на участке можно было размещать здание гостинично-офисного комплекса с этажностью до 6 этажей и пятном застройки до 30% при варианте: 1-й, 2-й этажи - гостиничные номера, с 3-го по 6-й этажи - офисы. Вместе с тем по условиям данного ГПЗУ минимальная площадь земельного участка должна была составлять не менее 5 000 кв.м. Данному условию земельный участок не соответствовал, в связи с чем указанный ГПЗУ был неприемлем для целей заключенного сторонами договора аренды. 

Согласно ГПЗУ от ДД.ММ.ГГГГ № № на участке допускалось возвещение комплекса с общей площадью до 6 193 кв.м. Однако допустимая этажность комплекса 3 этажа не соответствовала условиям договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ в дополнение к действующему ГПЗУ № истцом получено распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № позволяющее строительство на земельном участке 7-этажного здания комплекса, что соответствует условиям договора аренды.

В судебном заседании представители ответчика подтвердили, что ГПЗУ от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № в полной мере соответствовали условиям договора аренды, поскольку позволяли произвести строительство комплекса с полезной площадью не менее 3 000 кв.м с учетом этажности 5 этажей.

Таким образом, в силу подпункта 4.2.3 договора с даты получения распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № арендатора (ответчика) возникла обязанность доплатить арендодателю (истцу) сумму в размере 

<

данные изъяты> в течение 14 рабочих дней, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ Однако ответчик данную обязанность не исполнил по настоящее время, что представителями ответчика не оспаривалось.

Согласно пункту 8.7 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты выкупной стоимости участка, оговоренных в пункте 4.2 настоящего договора, более, чем на 60 календарных дней, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке.

Разрешая спор по существу, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, приходит к выводу о том, что предусмотренный пунктом 8.7 договора юридический факт, с наступлением которого у арендодателя (истца) возникает право расторгнуть договор аренды, наступил ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 8.7 договора аренды вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Обстоятельств, исключающих расторжение договора по причине нарушения ответчиком его пункта 4.2.3, не установлено.

Довод представителя ответчика о том, что требование о расторжении договора аренды направлено истцом ответчику до истечения срока окончательного расчета по пункту 4.2.3 договора, является несостоятельным, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что данное обстоятельство объективно препятствовало ответчику исполнить договор аренды в соответствии с его условиями, в том числе в части своевременной и полной оплаты по пункту 4.2.

При таких обстоятельствах суд находит заявленные ФИО1 исковые требования обоснованными, а иск – подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

исковое заявление ФИО1 к ООО «РАДОГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ» о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с правом аренды на выкуп участка, заключенный между ФИО1 и ООО «РАДОГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме 

решение принято 12 июля 2019 г.