№2-1175/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

21 июля 2017 года г. Астрахань

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Шамухамедовой Е.В.

при секретаре Хаернасовой А.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

<

ФИО>2 к 

<

ФИО>1 о признании сделки купли-продажи и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными, 

у с т а н о в и л :

Истец 

<

ФИО>2 обратился в суд с иском к 

<

ФИО>1, указав, что является генеральным директором 

<

адрес> В 

<

дата> году в связи кризисной ситуацией фирма понесла убытки, в связи с чем он обращался в кредитные организации с целью получения займа денежных средств для развития фирмы. В 

<

дата> истец обратился в Кредитный потребительский кооператив «РЕГИОН» за займом денежных средств, где было предложено предоставить под залог жилой дом и земельный участок, после чего было обещано выдать денежные средства в размере 5000000 рублей. Впоследствии 

<

дата> с 

<

ФИО>1 был заключен договор купли-продажи жилых домов 

<

номер> литеров А и Б по адресу: 

<

адрес> и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по указанному адресу. Полагает, что данные сделки являются недействительными, поскольку являются мнимыми, а также ни одна из сторон не собиралась создавать правовых последствий сделок. Ответчик не принял дом, ключи, все необходимые документы. Просит суд признать договор купли-продажи домовладения и договор о передаче прав и обязанностей права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> мнимыми сделками, применив к ним последствия недействительной сделки. 

В ходе судебного разбирательства истец изменил основания иска и просил суд признать договор купли-продажи домовладения и договор о передаче прав и обязанностей права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> притворными сделками, поскольку данные сделки прикрывали сделку займа с залогом имущества. Заключив оспариваемые сделки, стороны не требовали их реального исполнения. Истец до настоящего времени проживает с супругой в доме, оплачивает коммунальные услуги, документы на жилые дома ответчику не передавались. 

В судебном заседании истец 

<

ФИО>2, его представитель 

<

ФИО>4, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика 

<

ФИО>1 

<

ФИО>5, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, поскольку сделки купли-продажи жилого дома и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенные между 

<

ФИО>2 и 

<

ФИО>1, являются реальными сделками. 

<

ФИО>2 получил денежные средства, в свою очередь 

<

ФИО>1 получил ключи от дома и документы, зарегистрировал свое право собственности. Из буквального толкования содержания вышеуказанных договоров следует, что сумма в размере 5000000 рублей получена истцом от ответчика именно за продажу домов и передачу прав и обязанностей на земельный участок, но ни по договору займа. Истцом не представлено доказательств того, что между сторонами заключен договор займа и залога недвижимого имущества. Просил в иске отказать. 

Ответчик 

<

ФИО>1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. 

Третьи лица 

<

ФИО>10, представитель администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Суд, выслушав истца, представителей сторон, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Судом установлено, что 

<

дата> между 

<

ФИО>2 и 

<

ФИО>1 заключены договор купли-продажи жилых домов литера Б площадью 194, 2 кв. м и литера А площадью 22, 2 кв.м, распложённые по адресу 

<

адрес> договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

По условиям договоров стороны оценили и продали жилой дом за 4900000 рублей и право аренды за 100000 рублей, которые покупатель передал продавцу полностью до подписания договоров, о чем свидетельствует отметка в договорах о получении денежных средств в полном объеме 

<

ФИО>2

Стороны подтвердили, что договоры содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие устные и письменные обязательства принятые сторонами до подписания настоящих договоров.

Также согласно п. 8 договора купли-продажи передача и принятие сторонами указанных жилых домов, ключей и необходимых документов от продавца осуществлена. Настоящий пункт договора одновременно необходимо считать актом приема-передачи. Стороны имущественных претензий и неисполненных обязательств друг к другу не имеют. Обязательство сторон по передаче указанных жилых домов считается исполненным после подписания договора. 

Факт получения денежных средств истец 

<

ФИО>6 также подтвердил в судебном заседании.

Кроме того, 

<

ФИО>1 перечислил на расчетный счет ПАО «Сбербанк России» денежные средства в размере 1640000 рублей 45 копеек с целью закрытия кредитного договора 

<

номер> (1) от 

<

дата> в рамках которого спорный жилой дом (литер Б) находился в залоге у банка, что подтверждено представленной квитанцией и не оспаривается истцом. 

Право собственности 

<

ФИО>1 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано 

<

дата>.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, оспаривая сделки, указывает, что они являются притворными, поскольку фактически прикрывают договор залога (ипотеки) жилого дома в обеспечение договора займа, который состоялся между сторонами. 

В силу ст. 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии с ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Между тем, 

<

ФИО>2 в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено письменных доказательств заключения с 

<

ФИО>1 договора займа денежных средств. Договор залога, отвечающий требованиям действующего законодательства, между сторонами заключен не был.

Ссылка на те обстоятельства, что 

<

ФИО>2 в погашение процентов по договору займа передавались денежные средства в общем размере 600000 рублей 

<

ФИО>7 также не подтверждены письменными доказательствами и опровергаются пояснениями свидетеля 

<

ФИО>7, который суду пояснил, что денежные средства он получил от 

<

ФИО>2 за помощь в заключение сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка. 

Свидетель 

<

ФИО>8 также суду пояснил, что истец 

<

ФИО>2 имел намерение продать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Доводы истца о том, что он не имел намерения продавать жилой дом, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку по смыслу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил, предусмотренных ст. 432 Гражданского кодекса РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Договор купли-продажи жилого дома и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между 

<

ФИО>2 и 

<

ФИО>1 заключены в надлежащей форме, содержат все существенные условия договора, спорное недвижимое имущество переданы в собственность ответчика 

<

ФИО>1, право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом истец понимал, что заключает договор купли-продажи, который не содержит условия о возможности обратного выкупа квартиры.

Кроме того, при заключении сделок от супруги 

<

ФИО>2 

<

ФИО>10 получено согласие на продажу жилого дома и передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, где разъяснялись последствия совершаемых сделок. 

Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи и передачи прав и обязанностей по договору аренды правовые последствия наступили.

Доводы истца о том, что цена договора значительно занижена по сравнению с рыночной стоимостью спорного недвижимого имущества также несостоятельны, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Не могут быть приняты во внимание и доводы истца о том, что стороны фактически не исполнили сделку, истец со своей семьей продолжает проживать в спорном доме, оплачивать коммунальные платежи и аренду земельного участка, документы на жилой дом и ключи не передавались ответчику, поскольку не свидетельствуют о притворности сделки.

Кроме того, из договора купли-продажи следует, что покупатель поставлен в известность о том, что в спорном жилом доме проживают и состоят на регистрационном учете 

<

ФИО>2 и 

<

ФИО>10, которые обязались сняться с регистрационного учета до 

<

дата>. Также в указанном договоре указано, что передача и принятие сторонами недвижимого имущества, ключей и необходимых документов осуществлена. 

Таким образом, учитывая, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи жилого дома и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 

<

дата> являются притворными сделками, а волеизъявление истица и ответчика, выраженное в договорах, не соответствовало их действительным намерениям, суду не представлено, то оснований для признания недействительными договора купли-продажи жилого дома и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применении последствий ничтожности сделки, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования 

<

ФИО>2 к 

<

ФИО>1 о признании сделки купли-продажи и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца с момента изготовления полного текста решения через районный суд. 

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2017 года.

Судья Е.В. Шамухамедова