к делу № 2-62/2019 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(заочное) 

ст. Староминская Краснодарского края 21 февраля 2019 г.

Староминской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Довбня А.А., 

при секретаре Фоменко Н.Ю.,

с участием:

истца – ФИО1,

представителя третьего лица ФИО2 – ФИО3 действующего на основании доверенности 23 АА 7606094 от 11.12.2017г. 

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли продажи, исковые требования третьего лица ФИО2, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился с иском в суд к ФИО4 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи, указывая, что 14.03.2018г. между ФИО4 и ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в последующем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимого и движимого имущества по адресу: РФ, Краснодарский край, Староминской район, ст. Староминская, ул. Кольцовская № 130А, а именно:

- земельного участка площадью 450кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130А, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения и эксплуатации магазина «Промышленных и продовольственных товаров», кадастровая стоимость 1 003 207,50 рублей, принадлежащего Продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2003г., удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа Краснодарского края ФИО5, зарегистрированного в реестре за номером 2090 от 20.06.2003г.

Объекта недвижимого имущества кадастровый №, инвентарный №, общей площадью 254,9 кв.м., кадастровая стоимость: 8854369,54 р., дата внесения стоимости: 08.09.2014г., дата утверждения стоимости: 28.02.2012г., дата определения стоимости: 08.09.2014г., расположенного по адресу: РФ, 

<

...>, принадлежащего Продавцу на основании: акта приемки законченного строительного объекта от 29.10.2004 г., утвержденного Постановлением Главы муниципального образования Староминский район, Краснодарского края № 1686 от 03.11.2004, запись о государственной регистрации права №, расположенного на земельном участке площадью 450кв.м., кадастровый №, состоящего из:

- нежилого помещения, площадью 15,1 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 471 071,68 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.,

- нежилого помещения, площадью 124,0 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 3 868 403,2 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.,

- нежилого помещения, площадью 104,0 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 3 244 467,2 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.

- нежилого помещения, площадью 11,8 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 368 122,24 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г. 

Объекта движимого имущества - металлопрофильного, некапитального сборноразборного сооружения, расположенного на земельном участке площадью 450 кв.м., кадастровый № по адресу: РФ, 

<

адрес>А.

Общая цена недвижимости составляет 6 850 000,00 рублей и цена движимого имущества составляет 150 000,00 рублей. Определён срок заключения основного договора – не позднее 30 июня 2018г. Денежные средства в качестве задатка были переданы истцом ответчику в сумме 6 206 000,00 рубле. Имущество было передано истцу на основании акта приёма передачи от 14.03.2018г. Однако по настоящее время основной договор не заключён в виду уклонения ответчика от его заключения.

Просит суд обязать (понудить) ФИО4 заключить с ФИО1 основной договор купли продажи имущества: 

- земельного участка площадью 450кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130А, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения и эксплуатации магазина «Промышленных и продовольственных товаров», кадастровая стоимость 1 003 207,50 рублей, принадлежащего Продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2003г., удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа Краснодарского края ФИО5, зарегистрированного в реестре за номером 2090 от 20.06.2003г.

Объекта недвижимого имущества кадастровый №, инвентарный №, общей площадью 254,9 кв.м., кадастровая стоимость: 8854369,54 р., дата внесения стоимости: 08.09.2014г., дата утверждения стоимости: 28.02.2012г., дата определения стоимости: 08.09.2014г., расположенного по адресу: РФ, 

<

...>, принадлежащего Продавцу на основании: акта приемки законченного строительного объекта от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного Постановлением Главы муниципального образования Староминский район, Краснодарского края № 1686 от 03.11.2004, запись о государственной регистрации права №, расположенного на земельном участке площадью 450кв.м., кадастровый №, состоящего из:

- нежилого помещения, площадью 15,1 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 471 071,68 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.,

- нежилого помещения, площадью 124,0 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 3 868 403,2 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.,

- нежилого помещения, площадью 104,0 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 3 244 467,2 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.

- нежилого помещения, площадью 11,8 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 368 122,24 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г. 

Объекта движимого имущества - металлопрофильного, некапитального сборноразборного сооружения, расположенного на земельном участке площадью 450 кв.м., кадастровый № по адресу: РФ, 

<

...>, согласно условиям предварительного договора купли-продажи имущества от 14.03.2018г. заключенного между сторонами. Признать право собственности на вышеуказанное имущество за ФИО1.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить их в полном объёме.

Ответчик, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл по неизвестной суду причине, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Суд считает возможным рассмотреть данное дело в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст.233- 234 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании показал, что заявленные требования истца о понуждении заключить с ответчиком договор купли – продажи на спорное недвижимое имущество, которое уже не является собственностью ответчика, считает необоснованными и не законными по следующим основаниям. Земельный участок: площадь: 450 кв.м., кадастровый № и нежилые помещение №, расположенное на 2-м этаже, площадью 11.8 кв.м, кадастровый №, и нежилые помещения №,9,10 расположенные на 2-м этаже, площадью 104 кв.м., находящаяся по адресу: Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130 А, кадастровый №, принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании соглашения об отступном к договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ прошедшее государственную регистрацию права в Россреестре ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор займа №, по которому, истец дал в долг ответчику денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, срок возврата до 24.09.2017г. За пользование денежными средствами, заемщик должен был уплачивать займодавцу проценты в размере 60% в год от суммы займа, что составляет 50 000 (пятьдесят тысяч рублей) в месяц. В обеспечение вышеуказанного договора займа от ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор ипотеки № от «23» марта 2017 г., согласно которому, ответчик передал в залог ФИО2 следующее имущество: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения и эксплуатации магазина «Промышленных и продовольственных товаров» Площадь: 450 кв.м., земельный участок находится по адресу: Краснодарский край, кадастровый №, адрес: Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130 А. Нежилое помещение №, расположенное на 2-м этаже, площадью 11.8 кв.м., находящееся по адресу: адрес: Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130 А., кадастровый №. Нежилое помещение №,9,10 расположенные на 2-м этаже, площадью 104 кв.м., находящаяся по адресу: Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130 А, кадастровый №. Вышеуказанный договор залога, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24.03.2017 года и имеет силу договора ипотеки. При заключении сделки, был проведен правовой анализ правоустанавливающих документов на предмет залога, каких — либо ограничений, обременений и прав третьих лиц в выписки из ЕГРП не обнаружено. Согласно п. 3.6, договора займа №, заемщик должен был исполнять обязательства по возврату заемных денежных средств в соответствии с графика платежей, т. е. Выплачивать проценты за пользование денежными средствами в размере 50 000 рублей, каждый месяц и не позднее «23» числа каждого месяца. Возврат основной суммы займа, должен был быть осуществлен заемщиком не позднее 24.09.2017 года. Согласно п. 4.3.2 заемщик имеет обратить взыскание на дом и земельный участок (предмет залога) при просрочке во внесении заемщиком платежа за последний платежный период более чем на 10 дней. Последний платеж, заемщик осуществил 23.07.2017 года в размере 50 000 рублей, всего по договору займа ответчиком оплачено 150 000 рублей в счет погашения процентов за пользования заемными денежными средствами, (платежи по договору займа: 23.04.2017 — 50 000 рублей, 23.05.2017 — 50 000 рублей, 23.06.2017 года — просрочка, 23.07.2017 года — 50 000 рублей. 23.10.17 года ФИО2 в адрес ФИО4 была направленна досудебная претензия о возврате заемных денежных средств и процентов по договору займа. Требования выставленные заимодавцем были не исполнены. В феврале 2018 года, заемщик ФИО4 вышел на связь и предложил Займодавцу не доводить дело до суда, а решить вопрос миром в досудебном порядке с учетом интересов двух сторон. Мирное урегулирование спора и прекращение обязательств, решили провести в соответствии с п.6.4, договора займа № 01/03/2017 от 23.03.2017 года, путем отступного. При подготовке документов к сделке, было выявлено ограничение в виде (ареста) на заложенное имущество. В апреле 2018 года, ограничения в виде ареста были сняты, и соглашение об отступном, было сдано на государственную регистрацию права. Обязательство по договору займа, было прекращено отступным, передачей заложенного имущества в счет погашения долга по договору займа. Все правовые действия по исполнению своих обязательств со стороны Заемщика исполнялись добросовестно в соответствии с требованием закона, а также с диспозитивными и императивными нормами договора займа. 

Третье лицо ФИО2 просит суд признать предварительный договор купли продажи недвижимого имущества заключённого между ФИО1 и ФИО4 – ничтожным. Признать ФИО2 добросовестным приобретателем.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 14.03.2018г. заключил с ответчиком ФИО4 предварительный договор купли спорного имущества. Согласно п. 4 и п. 6 стороны обязуются заключить основной договор и совершить действия по его государственной регистрации не позднее 30.06.2018г.

В соответствии с комментарием к ст. 409 ГК РФ, специальных требований к форме соглашения об отступном нет, соответственно к нему применяются правила ст. 158 - 165 ГК РФ. Если объектом соглашения выступает недвижимость, то по общему правилу требуется государственная регистрация перехода права собственности на основании исполненного соглашения об отступном.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018), государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

У ФИО2 возникло право собственности на спорное имущество – земельный участок: площадь: 450 кв.м., кадастровый № и нежилые помещение №, расположенное на 2-м этаже, площадью 11.8 кв.м, кадастровый №, и нежилые помещения №,9,10 расположенные на 2-м этаже, площадью 104 кв.м., находящаяся по адресу: Краснодарский край, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130 А, кадастровый №, на основании соглашения об отступном к договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ прошедшее государственную регистрацию права в Россреестре 20.04.2018 года соответственно за №, №, №, и ФИО2 с момента государственной регистрации, то есть с 20.04.2018г. является собственником спорного имущества и добросовестным приобретателем.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, требования ФИО1 об обязании (понудить) ФИО4 не являющегося собственником имущества заключить основной договор купли продажи этого имущества и признания права собственности на имущество не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли продажи имущества:

- земельного участка площадью 450кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, ул. Кольцовская, д. 130А, категория земель: земли населенных пунктов — для размещения и эксплуатации магазина «Промышленных и продовольственных товаров», кадастровая стоимость 1 003 207,50 рублей, принадлежащего Продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2003г., удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа Краснодарского края ФИО5, зарегистрированного в реестре за номером 2090 от 20.06.2003г.

Объекта недвижимого имущества кадастровый №, инвентарный №, общей площадью 254,9 кв.м., кадастровая стоимость: 8854369,54 р., дата внесения стоимости: 08.09.2014г., дата утверждения стоимости: 28.02.2012г., дата определения стоимости: 08.09.2014г., расположенного по адресу: РФ, 

<

...>, принадлежащего Продавцу на основании: акта приемки законченного строительного объекта от 29.10.2004 г., утвержденного Постановлением Главы муниципального образования Староминский район, Краснодарского края № 1686 от 03.11.2004, запись о государственной регистрации права №, расположенного на земельном участке площадью 450кв.м., кадастровый №, состоящего из:

- нежилого помещения, площадью 15,1 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 471 071,68 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.,

- нежилого помещения, площадью 124,0 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 3 868 403,2 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.,

- нежилого помещения, площадью 104,0 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 3 244 467,2 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: 14.03.2017г., запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г.

- нежилого помещения, площадью 11,8 кв.м., этаж №, кадастровый №, дата постановки на кадастровый учет: 14.03.2017г., кадастровая стоимость: 368 122,24 рублей, дата внесения стоимости: 14.03.2017г., дата определения стоимости: ДД.ММ.ГГГГ, запись о государственной регистрации права № от 16.03.2017г., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от 10.02.2017г. 

Объекта движимого имущества - металлопрофильного, некапитального сборноразборного сооружения, расположенного на земельном участке площадью 450 кв.м., кадастровый № по адресу: РФ, 

<

...>, согласно условиям предварительного договора купли-продажи имущества от 14.03.2018г. заключенного между сторонами.

Признать право собственности на вышеуказанное имущество за ФИО1 – полностью отказать. 

Требования третьего лица ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем – удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в Краснодарский краевой суд через Староминский районный суд.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Староминский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено 25.02.2019г.

Председательствующий А.А. Довбня