РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 июля 2017 года г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Трух Е.В., при секретаре Зайдуллиной Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску КЛС к Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, 

УСТАНОВИЛ:

Истец КЛС обратилась в Октябрьский районный суд г. Самары с исковым заявлением к Департаменту градостроительства г.о. Самара, в обоснование указали, что ей на праве собственности принадлежит нежилое административное двухэтажное здание, расположенное по адресу: адрес. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью *** кв.м., также принадлежащем истице на праве собственности. В период дата годы истицей в здании произведена перепланировка. По окончании работ характеристики объекта зафиксированы в техническом паспорте, изготовленном Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». дата истица обращалась с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, на день подачи иска в суд ответа не получила. Поскольку в связи с отсутствием в г.о. Самара утвержденной процедуры согласования перепланировок в отдельностоящих нежилых зданиях как указывает истица она лишена возможности во внесудебном порядке оформить право собственности на объект, с учетом заключений ООО «ПК «Ускорение», ООО «Центр противопожарной безопасности» и экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в адрес» просит признать за собой право собственности на реконструированное административное здание площадью 457,8 кв.м.

Определением суда от дата на основании ходатайства истца с учетом требований статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, Закона Самарской области № 108-ГД «О внесении изменений в Закон Самарской области «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области» и признании утратившим силу Закона Самарской области «О наделении органов местного самоуправления городского округа Самара Самарской области отдельными государственными полномочиями в сфере рекламы», Положения о министерстве строительства Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 31.10.2007 № 225, произведена замена ненадлежащего ответчика Департамента градостроительства г.о. Самара на надлежащего - Министерство строительства Самарской области.

В судебном заседании представитель истца ГИБ исковые требования поддержала, пояснила, что в исковом заявлении в основание заявленных требований указана ст. 218 ГК РФ, вместе с тем, с учетом представленных ею доказательств полагает, что к рассматриваемой ситуации подлежат применению положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, указала, что внешние границы здания в связи с проведенной перепланировкой не изменились, произведены такие работы на основании проекта, представила доказательства осуществления строительных работ за счет истицы, пояснила, что здание используется по назначению как нежилое, подключено к сетям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Также представила письмо руководителя экспертной группы ООО «Центр противопожарной безопасности» РАВ о допущении технической описки в экспертном заключении.

Представитель Министерства строительства Самарской области в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В суд поступил письменный отзыв, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд находит возможным удовлетворить заявленные истцом требования в силу нижеследующего.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Из положений статей 48, 49 Градостроительного кодекса РФ следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. 

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в статье 55 Градостроительного кодекса, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6).

Исходя из указанных норм материального права, до начала реконструкции объекта истцы обязаны были обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на строительство и получить положительное заключение.

Согласно представленным в дело копиям свидетельств о государственной регистрации права от дата КЛС на праве собственности принадлежит земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения двухэтажного здания, общая площадь *** кв.м., кадастровый №..., адрес: адресГ, а также административное здание, назначение: нежилое здание, площадью *** кв.м., этажностью ***, литера ***, адрес: адресГ (л.д. 11-12).

Из представленных истцом документов (проекта перепланировки и переустройства нежилых помещений, выполненного в дата года ЗАО «Связь-Стройкомплект», имеющего соответствующий допуск к таким видам работ, договора подряда от дата, заключенного КЛС с этой же организацией со сроком выполнения работ до дата на выполнение работ по перепланировке, локального ресурсного сметного расчета, акта о приемке выполненных работ) следует, что в принадлежащем ей на праве собственности нежилом здании осуществлена реконструкция, что также подтверждается техническим паспортом, выданным Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция является видом градостроительной деятельности.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Установлено, что до начала реконструкции спорного объекта истцом разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства не получалось. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Установлено, что дата истица обратилась в Департамент градостроительства г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания, расположенного в адресГ, на которое получила дата из Департамента ответ (л.д. 37) о том, что поскольку количество этажей в здании составляет ***, в том числе подвал и два надземных этажа, орган местного самоуправления не имеет полномочий по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

дата истец обратилась в Министерство строительства Самарской области за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 38).

Из уведомления Министерства строительства Самарской области от дата (л.д. 75-77), направленного в адрес истицы следует, что министерство отказывает ей в предоставлении государственной услуги в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания, расположенного в адресГ в связи с отсутствием в представленном пакете документов акта приемки объекта капитального строительства; документа о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документов о соответствии реконструированного объекта техническим условиям; схемы расположения реконструированного объекта.. , технического плана объекта капитального строительства; заключения органа государственного строительного надзора (если его осуществление предусмотрено); градостроительного плана земельного участка; разрешения на строительство.

То есть, Министерство строительство Самарской области считая себя надлежащим органом по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в данном случае, отказало истице в выдаче такого разрешения по причине недостаточно представленных документов.

Разрешая вопрос о надлежащем ответчике, суд приходит к следующему.

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 23.10.2015 № 34425-АБ/08 разъяснено, что термин "количество этажей" закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином "этажность".

В соответствии с приложением "Г" к СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения" при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Как следует из представленных истцом технических паспортов как до (по состоянию на дата) так и после проведенной реконструкции (на дата) количество надземных этажей в здании принадлежащем истице 2, а также имеется подвальный (л.д. 28, 103) этаж. Следовательно, общее количество этажей в здании истца - 3, в связи с чем, уполномоченным на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом в данном случае является Министерство строительства Самарской области.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014 года, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (абз. 1 п. 25 Постановления Пленума N 10/22). 

Таким образом, обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, где осуществлена постройка.

Высшей судебной инстанцией разъяснено, что для признания права собственности на самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка недостаточно установления только его прав в отношении земли. Необходимо отсутствие иных признаков самовольной постройки, в том числе существенного нарушения строительных норм и правил. Суду необходимо исследовать не только наличие прав на земельный участок, но и отсутствие других признаков самовольной постройки. Если они имеются, равно как имеются нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан, в иске о признании права собственности следует отказывать.

Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. 

Отсутствие разрешения на строительство объектов, для возведения которых разрешение необходимо, не может служить основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В этом случае суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления Пленума N 10/22).

Судом выше установлено, что КЛС предпринимались определенные меры по легализации самовольной реконструкции, однако, истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Удовлетворяя заявленные истицей требования суд принимает во внимание, что в соответствии заключением по инженерно-техническому обследованию конструкций в связи с реконструкцией нежилого здания по адресГ, выполненным ООО «Проектная компания «Ускорение» в результате непосредственного обследования (визуального и инструментального) установлено, что в состав помещений нежилого здания после реконструкции входят в подвале четыре вспомогательных помещения, лестничная клетка; на 1-м этаже три кабинета, три коридора, четыре вспомогательных помещения, лестничная клетка, два санузла, основное помещение, гараж; на 2-м этаже семь кабинетов, лестничная клетка, два коридора, два вспомогательных помещения, основное помещение, общая площадь после реконструкции составила *** кв.м. На момент обследования в нежилом здании выполнены следующие работы: ликвидирована часть существовавших перегородок, во внутренней несущей стене выполнен дверной проем ПР-1 шириной *** мм, проем усилен перемычкой из 2-х швеллеров №..., согласно проверочного расчета усиление достаточно; во внутренней несущей стене выполнен дверной проем ПР-2 шириной *** мм, который усилен перемычкой из 2-х швеллеров №..., согласно проверочного расчета усиление достаточно; в существующих проемах ПР-3 и ПР-7 дверные блоки демонтированы, проемы заложены; в существующих оконных проемах ПР-4 оконные блоки демонтированы, установлены дверные блоки, организованы дополнительные входы и выходы в нежилое здание; во внутренней несущей стене выполнен дверной проем ПР-5 шириной *** мм, который усилен перемычкой из 2-х швеллеров №..., согласно проверочного расчета усиление достаточно; существующий проем ПР-6 увеличен до *** мм, над проемом заложена сборная железобетонная перемычка, проем усиления не требует; существующий проем ПР-8 уменьшен до *** мм; на первом этаже здания восстановлена внутренняя стена толщиной *** мм и *** мм из кирпича, существующая колонна сохранены, опирание стены выполнено на существующий фундамент, предназначенный для данной стены; на лестничной клетке 2 этажа демонтированы существующие ступени после закладки проема ПР-7; с наружной стороны здания существующее крыльцо демонтировано, выложена бетонная отмостка; выполнена декоративная отделка наружных стен здания облицовочным кирпичом, а также наружное утепление с покрытием фасадной штукатуркой; выполнена эвакуационная лестница из металлоконструкций для эвакуации из помещений 2 этажа; в существующем подвале (бывшее техподполье) высота помещений увеличена за счет понижения отм.пола, существующие фундаменты при этом не затронуты, для входа в подвал выполнена монолитная бетонная лестница; во всех санузлах выполнена гидроизоляция, подключение сантехприборов выполнено к существующим стоякам водопровода и канализации, вентиляция организована в существующие вентканалы. На момент обследования трещин и деформаций в конструкциях здания не наблюдалось.

В результате реконструкции увеличилась площадь здания с *** кв.м. ***8 кв.м.

В соответствии с выводами ООО «Проектная компания «Ускорение» выполненная реконструкция не повлечет за собой потери несущей способности фундаментов, стен и перекрытий, устойчивости здания в целом, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не нарушает права третьих лиц и не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. Состояние нежилого здания после реконструкции работоспособное, комплекс выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ (СНиП «Несущие и ограждающие конструкции»), обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта и рекомендуется к утверждению.

Из указанного заключения усматривается, что реконструкция произведена без выхода за пределы существующих границ здания и фундамента.

В дело стороной истца также представлено заключение кадастрового инженера ЗИН, согласно которому строительные мероприятия выполнены внутри здания, внешние габариты здания и его расположение на земельном участке не изменились.

Следовательно, не имеет правового значения тот факт, что граница земельного участка в соответствии со сведениями кадастрового паспорта (л.д. 14) не установлена, поскольку как указано выше внешние габариты здания и его расположение на земельном участке не изменились.

Из заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» от дата следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: адресГ соответствует СанПин «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных здании», «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

Согласно экспертному заключению ООО «Центр противопожарной безопасности», выполненному по результатам пожарно-технического обследования объекта защиты: нежилого здания, расположенного на адресГ, выполненные строительно-монтажные работы не повлекли нарушений требований пожарной безопасности, выполняются условия соответствия объекта защиты по объемно-планировочным решениям, требованиям пожарной безопасности.

При этом, суд кладет в основу решения указанное заключение несмотря на наличие в тексте (л.д. 40) ссылки на то, что объект защиты представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание площадью *** кв.м…., поскольку как следует из письма руководителя экспертной группы ООО «Центр противопожарной безопасности» РАВ им допущена техническая ошибка при указании площади здания, правильной просит считать площадь *** кв.м.

Также судом установлено, что здание подключено к сетям холодного водоснабжения и водоотведения, а также к энергоснабжению, что подтверждается представленными договорами, заключенными с ООО «СКС» и АО «Самарагорэнергосбыт».

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Нарушений целевого использования земельного участка истцом в данном случае не допущено.

Не оспаривается, что экспертиза проектной документации на реконструкцию в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 49 ГрК РФ истцом не осуществлялась, разрешение на реконструкции и введение объекта в эксплуатацию не получены. Данное нарушение ввиду осуществленной реконструкции неустранимо, однако в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ, не является основанием при соблюдении предусмотренных в ней условий, для отказа лицу, в собственности которого находится земельный участок, в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на возведенную на нем самовольную постройку.

На основании представленных в дело заключений экспертных организаций, судом установлено, что здание соответствует строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам, эксплуатация здания не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, при реконструкции выполнены технические условия сетевых организаций.

Обстоятельств, наличие которых могло бы препятствовать использованию реконструированного здания ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможном нарушении прав третьих лиц, судом при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования КЛС – удовлетворить.

Признать за КЛС право собственности на административное здание, назначение: нежилое здание, общей площадью *** кв.м., литера *** расположенное по адресу: адрес с кадастровым номером №...

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято дата.

Судья (подпись) Е.В. Трух

Копия верна. Судья

Секретарь