Дело № 44-г-113/18

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Ярославского областного суда

г. Ярославль 10 октября 2018 года 

Президиум Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Чугунова А.Б.,

членов президиума Горохова С.Ю., Кручининой Н.В., Абрамовой Н.Н., Малахова В.А., 

рассмотрел по кассационной жалобе ФИО1 гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени; по встречному иску ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск об учете части арендной платы.

Заслушав доклад судьи Ярославского областного суда Малахова В.А., ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2, представителя департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск по доверенности ФИО3, президиум 

у с т а н о в и л:

1 февраля 2016 года между департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № ..., предметом которого является земельный участок с кадастровым номером ... площадью 3 419 кв.м по адресу: ..., для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз IV-V класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 метров – для IV класса опасности и 50 метров – для V класса опасности.

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнений просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 10 апреля 2017 года по 10 сентября 2017 года в размере 817 940 рублей 34 копейки, пени по состоянию на 4 октября 2017 года в размере 126 576 рублей 26 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что за период с 15 апреля 2017 года по 10 сентября 2017 года у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 817 940 рублей 34 копейки. В соответствии с условиями договора ответчику начислены пени, исходя из 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки в размере 126 576 рублей 26 копеек.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск, в котором, с учетом уточнений, просил учесть часть внесенной им по договору аренды земельного участка от 1 февраля 2016 года № ... арендной платы за период с 2 марта 2016 года по 1 декабря 2016 года включительно в размере 1 290 392 рублей 4 копейки в счет арендных платежей за период с 10 апреля 2017 года по 22 января 2018 года включительно; признать отсутствие у него задолженности по указанному договору аренды за период с 10 апреля 2017 года по 10 сентября 2017 года включительно; в удовлетворении первоначальных исковых требований департамента просил отказать в полном объеме. 

В обоснование встречных исковых требований указал, что по условиям пункта 1.1 договора аренды от 1 февраля 2016 года земельный участок предоставлен для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз IV-V класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 метров – для IV класса опасности и 50 метров – для V класса опасности. 14 января 2016 года ответчиком за первый год аренды внесена арендная плата в размере 1 572 962 рублей 24 копейки. 19 февраля 2016 года ответчику выдан градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым земельный участок предоставлен только для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз V класса вредности, что противоречит пункту 1.1 договора аренды. По этой причине он был вынужден подготовить другую проектную документацию, о чем между ним и ООО «...» 2 марта 2016 года был заключен договор. Срок выполнения работ по договору составил 270 дней. 1 декабря 2016 года ООО «...» передало ответчику проектную документацию. Таким образом, в период с 2 марта 2016 года по 1 декабря 2016 года включительно ответчик был лишен возможности пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением.

Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 31 января 2018 года исковые требования департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 оставлены без удовлетворения. Постановлено зачесть часть арендной платы, внесенной ФИО1 по договору аренды земельного участка от 1 февраля 2016 года №... за период с 2 марта 2016 года по 1 декабря 2016 года в сумме 1 177 572 рубля 54 копейки в счет арендной платы за период с 10 апреля 2017 года по 28 декабря 2017 года. В остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2018 года решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 31 января 2018 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск удовлетворены частично: с ФИО1 в пользу департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск взыскана задолженность за период с 10 апреля 2017 года по 10 сентября 2017 года по арендной плате в размере 817 940 рублей 34 копейки, пени по состоянию на 4 октября 2017 года в размере 50 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск отказано. С ФИО1 в доход бюджета городского округа г. Рыбинск взыскана государственная пошлина в размере 11 879 рублей 40 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене апелляционного определения, оставлении в силе решения суда первой инстанции, указывается на существенные нарушения норм материального права. 

Дело истребовано в Ярославский областной суд, и кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. 

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. 

Такого рода нарушения допущены судебной коллегией при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор, районный суд исходил из того, что исходя из условий договора аренды от 1 февраля 2016 года, его предметом является земельный участок для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз IV-V класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 метров – для IV класса вредности и 50 метров – для V класса вредности; право аренды спорного земельного участка приобреталось ФИО1 для организации складов по сбору шкур крупного рогатого скота, их временного хранения, подобные склады должны иметь санитарно-защитную зону 100 м, вместе с тем исходя из выданного ответчику 19 февраля 2016 года градостроительного плана земельного участка, земельный участок предоставлен только для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз V класса вредности с санитарно-защитной зоной 50 м, в связи с чем ответчик по вине арендодателя не имел возможности осуществить на нем строительство коммунально-производственных предприятий и складских баз для IV класса вредности, то есть использовать арендованный земельный участок по назначению, и вынужден был подготовить другую проектную документацию в период 2 марта 2016 года по 1 декабря 2016 года; администрация городского округа г. Рыбинск, будучи арендодателем по договору от 1 февраля 2016 года, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, в связи с чем встречные исковые требования ФИО1 признаны судом первой инстанции обоснованными.

Отменяя решение, судебная коллегия исходила из того, что согласно Карте градостроительного зонирования, арендуемый ответчиком земельный участок расположен в территориальной зоне П5 (л.д. 123). В градостроительном плане земельного участка от 1 марта 2016 года № ... указано, что градостроительный регламент данного земельного участка установлен статьей 47 Правил землепользования и застройки городского округа город Рыбинск. В соответствии со статьей 47 Правил землепользования и застройки городского округа город Рыбинск, утвержденных решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 29 июля 2010 № 40, в редакции, действовавшей на момент утверждения градостроительного плана земельного участка, производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур. П4 - П5 - зона предприятий IV - V класса вредности. Зоны выделены для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий и складских баз IV - V класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 м - для IV класса опасности и 50 м - для V класса опасности, с низкими уровнями шума и загрязнения. Основными видами разрешенного использования зоны П4 – П5 являлись: промышленные, транспортные, строительные, коммунальные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы и другие объекты IV - V класса опасности.

Разрешенное использование земельного участка площадью 3 419 кв.м, кадастровый номер ... по адресу: ..., являвшегося предметом аукциона и договора аренды от 1 февраля 2016 года № ..., соответствовало данным Правил землепользования и застройки городского округа город Рыбинск и государственного кадастра недвижимости. Сведений об обращении ответчика ФИО1 в департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Рыбинск с заявлением об изменении данных разрешенного использования земельного участка, содержащихся в градостроительном плане земельного участка от 1 марта 2016 года № ..., материалы дела не содержат. 

Вместе с тем, судебной коллегией не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по настоящему делу являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности пользования и распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 44 ГрК РФ, в редакции, действовавшей на момент утверждения градостроительного плана земельного участка, в градостроительном плане земельного участка указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент).

Градостроительный план земельного участка подлежит представлению в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство объекта, поскольку такое разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, а также для ввода объекта в эксплуатацию (пункт 2 части 7, часть 1 статьи 51, пункт 2 части 3 статьи 55 ГрК РФ).

Из позиции ответчика следует, что право аренды спорного земельного участка приобреталось ФИО1 для организации складов по сбору шкур крупного рогатого скота, их временного хранения; 2 февраля 2016 года между ФИО1 и ООО «...» заключен договор купли-продажи проектной документации, согласно которому последнее приняло на себя обязательство передать ответчику на праве собственности проектную документацию объекта капитального строительства «Склады и перегрузка кожсырья» на спорном земельном участке; данное обязательство не было исполнено контрагентом в связи с несоответствием представленного ФИО1 градостроительного плана, предусматривающего возможность строительства на данном участке коммунально-производственных предприятий и складских баз V класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 50 метров имеющемуся у ООО «...» в наличии готовому проекту в части назначения земельного участка, в связи с чем ответчик вынужден был подготовить другую проектную документацию, обратившись в ООО «...». С указанными обстоятельствами ФИО1 связывает невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению в спорный период.

Вместе с тем судебной коллегией не дана оценка указанным доводам и представленным доказательствам, не исследованы обстоятельства, связанные с возможностью пользования и распоряжения земельным участком в целях, предусмотренных договором аренды, а именно для строительства коммунально-производственных предприятий и складских баз IV класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 100 метров, относящиеся к предмету доказывания.

При этом указание суда апелляционной инстанции на то, что ФИО1 к арендодателю с уведомлением о невозможности использования земельного участка, в департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Рыбинск с заявлением об изменении данных разрешенного использования земельного участка, содержащихся в градостроительном плане земельного участка от 1 марта 2016 года № ..., не обращался, нельзя признать состоятельным, поскольку данное обстоятельство по смыслу вышеприведенных положений закона юридически значимым для разрешения спора не является, обязательность такого обращения законом не предусмотрена.

Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального права являются существенными, привели к ущемлению права каждого на справедливое судебное разбирательство в условиях состязательности и равноправия сторон.

С учетом изложенного апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2018 года нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум 

п о с т а н о в и л:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 апреля 2018 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий А.Б. Чугунов