Дело № 3а-104/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 сентября 2019 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ковалёвой Ю.В.

при секретаре Федчун Ю.С.,

с участием представителя Акционерного общества «Военторг-Восток» ФИО1, представителя Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Военторг-Восток» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

Акционерное общество «Военторг-Восток» обратилось в суд с данным административным исковым заявлением, указав в обоснование, что обществу принадлежит на праве собственности шестнадцать объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года № 536 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года, а именно:

1) нежилого здания магазина № 108, площадью 230 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 4 363 233,4 рубля; 

2) нежилого здания магазина площадью 1877,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 63 742 529,74 рубля;

3) нежилого здания магазина площадью 216,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 7 952 837,22 рубля; 

4) нежилого здания магазина площадью 618,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 16 384 696,50 рублей;

5) нежилого здания столовой площадью 801,5 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, военный городок № «Новый», в размере 25 635 208,06 рублей;

6) нежилого здания магазина № 14 площадью 564,8 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 21 779 840,19 рублей;

7) нежилого здания магазина площадью 1194,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 33 769 402,58 рублей; 

8) нежилого здания военторга площадью 194 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 5 484, 983,34 рубля;

9) нежилого здания КБО площадью 453,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 12 810 546,14 рублей; 

10) нежилого здания кафе площадью 615 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 18 222 855,9 рублей; 

11) нежилого здания столовой площадью 365 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 11 123 969,95 рублей;

12) нежилого здания магазина площадью 185 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 4 988 747 рублей;

13) нежилого здания магазина площадью 289,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 7 901 043,37 рублей; 

14) нежилого здания столовой площадью 402,1 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес>, в размере 10 843 109,02 рубля;

15) нежилого здания кафе площадью 166,4 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес>, в размере 3 020 599,3 рубля; 

16) нежилого здания магазина площадью 245,2 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 4 451 027,33 рубля.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как собственника указанных выше объектов недвижимости, поскольку влекут увеличение его налоговых обязательств. 

Рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01 января 2016 года, выполненная оценщиком ИП ФИО3 составляет:

1) нежилого здания магазина № 108, площадью 230 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 3 234 000 рублей; 

2) нежилого здания магазина площадью 1877,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 19 057 000 рублей;

3) нежилого здания магазина площадью 216,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 3 524 000 рублей; 

4) нежилого здания магазина площадью 618,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 7 872 000 рублей;

5) нежилого здания столовой площадью 801,5 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 10 530 000 рублей;

6) нежилого здания магазина № 14 площадью 564,8 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> - 5 451 000 рублей;

7) нежилого здания магазина площадью 1194,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 12 226 000 рублей; 

8) нежилого здания военторга площадью 194 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 2 862 000 рублей;

9) нежилого здания КБО площадью 453,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 4 654 000 рублей; 

10) нежилого здания кафе площадью 615 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 7 942 000 рублей; 

11) нежилого здания столовой площадью 365 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> - 5 168 000 рублей;

12) нежилого здания магазина площадью 185 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 1 915 000 рублей;

13) нежилого здания магазина площадью 289,3 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес>, - 2 781000 рублей; 

14) нежилого здания столовой площадью 402,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 6 021000 рублей;

15) нежилого здания кафе площадью 166,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> - 2 715 000 рублей; 

16) нежилого здания магазина площадью 245,2 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> - 3 984 000 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере равной их рыночной стоимости. 

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержал административные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области ФИО2 с административным иском не согласилась, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях, где указывает, что в представленных отчетах об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года оценщик необосновано отказался от расчета рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом, что является некорректным и приводит к занижению итоговой рыночной стоимости объектов; в отчетах №№ 20/2019, 29/2019, 11/2019 спорные объекты относятся к I группе капитальности, поэтому в затратном подходе должен быть применен иной коэффициент; в отчете № 13/2019 при расчете затратным подходом некорректно подобран сборник УПВС № 26 таб.122; в отчетах №№ 22/2019, № 23/2019, 24/2019, 13/2019, 20/2019, 29/2019, 14/2019, 11/2019, 19/2019 необоснованно расширена территория исследования для подбора аналогов.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «ФКП Росреестр» в лице филиала по Амурской области, администрация города Свободного Амурской области в письменных отзывах оставили рассмотрение административного искового заявления на усмотрение суда.

Иные участники дела в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. Представители Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации города Свободного просили о рассмотрении дела без их участия. С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при состоявшейся явке.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, показания свидетеля ФИО3, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу статьи 24.18 указанного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, … в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть первая).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть одиннадцатая).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, … в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Как следует из материалов дела, АО «Военторг-Восток» принадлежат на праве собственности объекты недвижимости:

1) нежилое здание магазина № 108, площадью 230 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 22 июля 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4 363 233,40 рублей. 

2) нежилое здание магазина площадью 1877,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 08 июня 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 63 742 529,74 рубля. 

3) нежилое здание магазина площадью 216,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 08 июня 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 7 952 837,22 рубля; 

4) нежилое здание магазина площадью 618,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 08 июня 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 16 384 696,50 рублей; 

5) нежилое здание столовой площадью 801,5 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 25 635 208,06 рублей; 

6) нежилое здание магазина № 14 площадью 564,8 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 21 779 840,19 рублей; 

7) нежилое здание магазина площадью 1194,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 33 769 402,58 рублей; 

8) нежилое здание военторга площадью 194 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 5 484 983,34 рубля; 

9) нежилое здание КБО площадью 453,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 12 810 546,14 рублей; 

10) нежилое здание кафе площадью 615 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 18 222 855,90 рублей; 

11) нежилое здание столовой площадью 365 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 11 123 969,95 рублей; 

12) нежилое здание магазина площадью 185 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 июля 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4 988 747 рублей; 

13) нежилое здание магазина площадью 289,3 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес> (право зарегистрировано 14 июля 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 7 901043,37 рублей; 

14) нежилое здание столовой площадью 402,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 10 843109,02 рубля; 

15) нежилое здание кафе площадью 166,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 020 599,30 рублей; 

16) нежилого здания магазина площадью 245,2 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> (право зарегистрировано 14 мая 2010 года). Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4451027,33 рубля.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года утверждена Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области». 

Решениями от 04 июня 2019 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; № №; №; №; №; № отклонила в связи с нарушением пункта 5 ФСО № 3, то есть некорректного отказа от доходного подхода – в связи с отсутствием на 01 января 2016 года предложений о сдаче в наем помещений оцениваемой категории в отчетах об определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года (т.1 л.д. 101-132).

Административное исковое заявление АО «Военторг-Восток» подано с соблюдением досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусмотренного частью 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса российской Федерации.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового период, утвержденная в установленном порядке (пункт 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Учитывая приведенные нормы, суд признает за АО «Военторг-Восток», как плательщиком налога на имущество, заинтересованность в разрешении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровых стоимостей спорных объектов недвижимости в размере равных их рыночной стоимости, АО «Военторг-Восток», представлены выполненные ИП ФИО3 отчеты, из которых следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01 января 2016 года: составляет:

1) нежилого здания магазина № 108, площадью 230 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 3 234 000 рублей (Отчет № 22/2019 от 07 марта 2019 года); 

2) нежилого здания магазина площадью 1877,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 19 057 000 рублей (Отчет № 21/2019 от 07 марта 2019 года);

3) нежилого здания магазина площадью 216,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 3 524 000 рублей (Отчет № 24/2019 от 11 марта 2019 года); 

4) нежилого здания магазина площадью 618,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 7 872 000 рублей (Отчет № 22/2019 от 11 марта 2019 года);

5) нежилого здания столовой площадью 801,5 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 10 530 000 рублей (Отчет № 13/2019 от 01 марта 2019 года);

6) нежилого здания магазина № 14 площадью 564,8 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> - 5 451 000 рублей (Отчет № 32/2019 от 20 марта 2019 года);

7) нежилого здания магазина площадью 1194,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 12 226 000 рублей (Отчет № 20/2019 от 06 марта 2019 года); 

8) нежилого здания военторга площадью 194 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 2 862 000 рублей (Отчет № 18/2019 от 06 марта 2019 года);

9) нежилого здания КБО площадью 453,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 4 654 000 рублей (Отчет № 29/2019 от 15 марта 2019 года); 

10) нежилого здания кафе площадью 615 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 7 942 000 рублей (Отчет № 08/2019 от 25 февраля 2019 года); 

11) нежилого здания столовой площадью 365 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 5 168 000 рублей (Отчет № 09/2019 от 25 февраля 2019 года);

12) нежилого здания магазина площадью 185 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 1 915 000 рублей (Отчет № 25/2019 от 12 марта 2019 года);

13) нежилого здания магазина площадью 289,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 2 781 000 рублей (Отчет № 26/2019 от 12 марта 2019 года); 

14) нежилого здания столовой площадью 402,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, - 6 021 000 рублей (Отчет № 14/2019 от 04 марта 2019 года);

15) нежилого здания кафе площадью 166,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 2 715 000 рубля (Отчет № 11/2019 от 28 февраля 2019 года); 

16) нежилого здания магазина площадью 245,2 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> - 3 984 000 рублей (Отчет № 22/2019 от 06 марта 2019 года).

Согласно статье 12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из показаний свидетеля ФИО3 следует, что ею были выполнены отчеты в отношении спорных шестнадцати объектов недвижимости, принадлежащих АО «Военторг-Восток». При оценке стоимости объектов недвижимости ею использовались сравнительный и затратный подходы. От применения доходного подхода она отказалась, поскольку заказчиком не было представлено бухгалтерской или иной отчетной документации, а в свободном доступе данной информации не имеется, в связи с чем определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода невозможно.

Как усматривается из представленных отчетов, оценщик при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости использовал сравнительный и затратный подходы. От использования доходного подхода оценщик отказался, поскольку такой подход подлежит применению, когда настоящая стоимость объектов отражает их будущие преимущество и обычно выражается в форме дохода от эксплуатации, сдачи в аренду, или возможной продажи в конце периода владения, однако в момент оценки в свободном доступе данной информации не имелось, заказчиком не было представлено бухгалтерской или иной отчетной документации, в связи с чем определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода было невозможно. 

Применяя сравнительный и затратные подходы оценщик, подробно описал использование данных подходов к спорным объектам недвижимости с учетом необходимых корректировок, при этом выводы оценщика мотивированы, дана надлежащая оценка анализу рынка спорных объектов недвижимости, иных внешних факторов, не относящихся к объектам оценки, но влияющих на их стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки указанных объектов недвижимости. В отчетах предоставлена подробная информация о характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, их площади, количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющих на их стоимость. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что оценщиком произведен надлежащий анализ рынка объектов оценки, подробно описан процесс оценки недвижимости в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, приведено подробное описание причин выбора объектов аналогов в разных районах области, обоснованы применение сравнительного и затратного подходов и отказ от применения доходного подхода. 

Несогласие административного ответчика с примененным оценщиком в отчетах №№ 20/2019, 29/2019, 11/2019 при использовании затратного подхода коэффициентом по группе капитальности объектов недвижимости суд признает заслуживающим внимание, вместе с тем применение иного коэффициента существенно не повлияло и не исказило итоговые результаты оценки объекта. Сборник УПВС № 26 указанный в отчете № 13/2019 при расчете затратным подходом является действующим и его применение при оценке не противоречит действующему законодательству.

Исследованные отчеты оценщика, в совокупности с показаниями ФИО3, данными ею в качестве свидетеля, суд признает допустимыми и достоверными доказательствами, поскольку отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. При этом исследовательская часть отчетов логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанных отчетах, суду не представлено. Обоснованных ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

С учетом установленных обстоятельств по делу суд находит подлежащими удовлетворению требования АО «Военторг-Восток» о пересмотре результатов определения кадастровых стоимостей объектов недвижимости и установлении их кадастровых стоимостей по состоянию на 1 января 2016 года.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровых стоимостей объектов недвижимости административный истец в суд обратился 18 июля 2019 года.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18 и 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Акционерного общества «Военторг-Восток» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года:

1) нежилого здания магазина № 108, площадью 230 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 3 234 000 рублей; 

2) нежилого здания магазина площадью 1877,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 19 057 000 рублей;

3) нежилого здания магазина площадью 216,6 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 3 524 000 рублей; 

4) нежилого здания магазина площадью 618,3 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 7 872 000 рублей;

5) нежилого здания столовой площадью 801,5 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 10 530 000 рублей;

6) нежилого здания магазина № 14 площадью 564,8 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 5 451 000 рублей;

7) нежилого здания магазина площадью 1194,4 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 12 226 000 рублей; 

8) нежилого здания военторга площадью 194 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 2 862 000 рублей;

9) нежилого здания КБО площадью 453,1 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 4 654 000 рублей; 

10) нежилого здания кафе площадью 615 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 7 942 000 рублей; 

11) нежилого здания столовой площадью 365 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес>, в размере 5 168 000 рублей;

12) нежилого здания магазина площадью 185 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 1 915 000 рублей;

13) нежилого здания магазина площадью 289,3 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес> в размере 2 781 000 рублей; 

14) нежилого здания столовой площадью 402,1 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес>, в размере 6 021 000 рублей;

15) нежилого здания кафе площадью 166,4 кв.м, кадастровый №, по адресу

<

адрес> в размере 2 715 000 рубля; 

16) нежилого здания магазина площадью 245,2 кв.м, кадастровый №, по 

<

адрес> в размере 3 984 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 18 июля 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято «18» сентября 2019 года.

Председательствующий Ю.В. Ковалёва