№ 2-585/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2018 г.

г. Кострома

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Гурьяновой О.В.,

при секретаре судебного заседания Носовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к садоводческому товариществу «Садовод», ФИО2 о признании незаключенным договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить возведенное за пределами земельного участка ограждение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к садоводческому товариществу «Садовод» (далее с/т «Садовод»), ФИО2 о признании незаключенным договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить возведенное за пределами земельного участка ограждение. Требование обосновано тем, что она является членом с/т «Садовод» и собственником земельного участка № в данном товариществе. В пределах территории с/т «Садовод» располагается земельный участок № кадастровый №, принадлежащий ФИО2 Исходя из плана-схемы организации с/т «Садовод», расположения его на местности, наличия рядом природных водных объектов ((адрес)) проезд к принадлежащему ей земельному участку в пределах границ с/т «Садовод» возможен исключительно вдоль границ земельного участка № (с северной и западной сторон участка). Согласно правоустанавливающим документам ФИО2 принадлежит земельный участок площадью 530 кв.м. в отношении нее был проведена проверка по признакам нарушения земельного законодательства Управлением Росреестра по Костромской области, акт проверки от ДДММГГГГ. В результате проверки установлено, что используемый ФИО2 земельный участок находится полностью в ограждении. При проведении измерений установлено, что площадь участка больше на 204 кв.м, чем по правоудостоверяющему документу. ФИО2 вынесено предписание о необходимости устранить нарушения в срок до ДДММГГГГ ДДММГГГГ ФИО2 и с/т «Садовод» в лице председателя правления К.Ю.В. заключили договор аренды части земельного участка. Согласно п.1.1 договора арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование и владение часть земельного участка из земель общего пользования с/ «Садовод» (кадастровый №), граничащий с земельным участком № с/т «Садовод», площадью 204 кв.м. Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента подписания его сторонами (п. 1.3). К договору сторонами подписан акт приема-передачи от ДДММГГГГ. Истец со ссылками на ст.ст. 128, 129, 130, 420, 422, 432, 606, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст.ст. 8, 22, 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», правовые позиции Пленума Верховного суда, изложенные в Постановлении N 73 от 17.11.2011, также и Конституционного суда Российской Федерации, приведенные в определении от 05.07.2001 № 154-О считает данный договор незаключенным. В случае, если бы оспариваемый договор аренды части земельного участка подлежал государственной регистрации, то для описания местоположения границ и площади части земельного участка, предаваемой в аренду, применялись бы обязательные требования и правила в соответствии с законом N 218 -ФЗ. При заключении договора аренды части земельного участка, сторонам договора также надлежит руководствоваться требованиями законодательства относительно достаточности сведений описания объекта недвижимости, передаваемого в аренду, для его индивидуализации. Оспариваемый договор не содержит согласованного сторонами существенного условия договора аренды - его предмета, поэтому не может быть признан заключенным. В связи с тем, что договор является незаключенным, а сделка не состоявшейся, соответственно, у сторон такого договора не возникли права и обязанности в связи с его заключением. Из п. 2.4 договора следует, что арендатор вправе использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления, возводить на земельном участке объекты капитального строительства, проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы. ФИО2 возведено ограждение земельного участка, как принадлежащего ей на праве собственности, так и переданного в аренду. Ограждение препятствует доступу к принадлежащему на праве собственности истцу земельному участку. Правовые основания для возведения ограждения в связи с незаключенностью договора аренды части земельного участка отсутствуют. Незаключенность договора аренды не порождает прав ФИО2 использовать часть земельного участка земель общего пользования с/т «Садовод», используемую ей по своему усмотрению, как и права требовать устранения препятствия к такому использованию. По основаниям ст.ст. 1, 4, 8 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» полагает, что часть земельного участка земель общего пользования с/т «Садовод», огороженная и используемая ФИО2 единолично, должна быть доступна для использования всеми членами товарищества, а также лицами, осуществляющими ведение садоводства в индивидуальном порядке, а также иными лицами, законно находящимися на территории в пределах границ товарищества. Со ссылкой на приведенные выше нормы и положения ст.ст. 10-12, 304 ГК РФ просит суд признать незаключенным договор аренды части земельного участка от ДДММГГГГ, подписанный ФИО2 (арендатор), с одной стороны, и с/т «Садовод» в лице председателя правления К.Ю.В. (арендодатель), с другой стороны. Обязать ФИО2 устранить возведенное за пределами принадлежащего ей на праве собственности земельного участка площадью 530 кв.м, расположенного по адресу: (адрес), кадастровый №, ограждение.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что после принятия искового заявления ответчиками подписано дополнительное соглашение, которым они пытались устранить имевшуюся неопределенность о согласовании существенных условий договора. Ссылки на координаты точек, сведения о которых исключены из ЕГРН, а также ссылки на «существующий забор» не свидетельствуют о согласовании сторонами предмета договора аренды. Расчеты, выполненные кадастровым инженером З.С.В. по определению площади части земельного участка, ограниченного точками с координатами Н74, Н75, 44,119 показывают, что площадь земельного участка в пределах границ точек с обозначенными координатами составляет 164,73 кв.м., что не соответствует условию, согласованному сторонами как 204 кв.м. Таким образом, все способы, использованные сторонами договора аренды, для определения части земельного участка, переданного в аренду, не свидетельствует о согласовании такого существенного условия договора как предмет договора аренды, более того свидетельствует об имеющемся противоречии в таких сведениях. Полагала также, что ответчики злоупотребили правом, считает, что стороны подписали дополнительное соглашение № к договору аренды «задним числом».

Представитель истца ФИО1 по доверенности Жила С.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала. Пояснила, что требования к ФИО4 они не заявляют, претензий к ней у них пока нет.

Представитель ответчика с/т «Садовод», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассматривать дело в их отсутствие. Согласно письменному отзыву на исковое заявление, ответчик возражает против удовлетворения исковых требований. Указывают, что дополнительным соглашением от ДДММГГГГ к договору аренды части земельного участка п.1.1 договора был изложен в новой редакции, в котором содержалось текстуальное описание границ, переданной в аренду части земельного участка: границы арендуемой части земельного участка определяются со стороны р. Волга - по существующему забору, со стороны земельного участка № СТ «Садовод» - по существующему забору, со стороны залива (дренажной канавы) - по существующему забору, со стороны земельного участка № СТ «Садовод» по границе земельного участка № СТ «Садовод». После принятия Костромским областным судом апелляционного определения от ДДММГГГГ, согласно которому постановлено внести в государственный реестр сведения о земельном участке № и др. согласно межевому плану от ДДММГГГГ, с/т «Садовод» с арендатором ФИО2 заключили ДДММГГГГ новое дополнительное соглашение к договору аренды части земельного участка от ДДММГГГГ, п. 1.1. которого был изложен в новой редакции: «границы арендуемой части земельного участка определяются со стороны р. Волга - по существующему забору, со стороны земельного участка № СТ «Садовод» - по существующему забору, со стороны залива (дренажной канавы)- по существующему забору, со стороны земельного участка № СТ «Садовод» по границе земельного участка № СТ «Садовод» и указаны на прилагаемом к договору плане арендуемой части земельного участка (приложение №), который является неотъемлемой частью договора. Указанный план был составлен на основе межевого плана, выполненного кадастровым инженером З.С.В. от ДДММГГГГ. То есть договор содержит не только текстуальное, но и графическое описание (отображение) границ переданной в аренду части земельного участка, что позволяет индивидуализировать переданное в аренду имущество. Также дополнительными соглашениями были внесены изменения в акт-приема передачи части земельного участка. Адрес арендуемой части земельного участка указан. Таким образом, договор аренды части земельного участка от ДДММГГГГ соответствует требованиям ст. 607 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 73 от 17.11.2017. Требования истца обоснованы ее правом перемещаться по территории общего пользования, то есть фактически является требованием устранить препятствия в пользовании ее участком и дорогой (частью арендованного ФИО2 земельного участка). В ДДММГГГГ годах вопрос о пользовании дорогой утратившей функциональное назначение, являлся предметом рассмотрения мировым судьей судебного участка № 17 Костромского судебного района дела по иску с/т «Садовод» к ФИО1 о понуждении восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок и по встречным требованиям ФИО1 к ФИО2, Т.И.С. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ФИО1 отказывается от заявленных исковых требований к ФИО2 и Т.И.С. об устранении препятствий в пользовании земельным участком №. ФИО1 не пользуется дорогой, указанной на генеральном плане, утвержденном ДДММГГГГ, расположенной вдоль земельных участков № и №, расположенных в с/т «Садовод». Обоснование иска нарушением прав ФИО1 проезда по данной дороге, противоречит заключенному ею же мировому соглашению. Данное мировое соглашение имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что из материалов инвентаризационного дела видно, что дорога занята не только ФИО2, но и ФИО4. Это подтверждает то, что в случае удовлетворения иска в этой части не восстановит право пользования истца земельным участком. Полагал, что ФИО4 должна быть привлечена в участию в данном деле в качестве третьего лица. В части требования об устранении в пользовании земельным участком, дело должно быть прекращено, так как истец уже обращалась с данным требованием к мировому судье судебного участка № 17 Костромского судебного района. Забор стоял до заключения договора аренды, право пользования частью участка ответчика основано на решении собрания. Предмет договора аренды четко определен. Поскольку спорная часть дороги занята не только Пудило, но и ФИО4, считает, что она должна быть привлечена к участию в деле, так как ее права тоже могут быть затронуты. По генеральному плану проезд общего пользования захвачен не только Пудило, ее забор граничит со стеной гаража ФИО4 - это точки 119 и 74. У кадастрового инженера замер выполнен неправильно. 

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании не присутствует, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав копию материалов внеплановой документарной и выездной проверки в отношении ФИО2 от ДДММГГГГ, межевые дела, заключение и план кадастрового инженера З.С.В., материалы настоящего гражданского дела, обозрев материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. 

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что с/т «Садовод» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №.

Истец ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДДММГГГГ является собственником земельного участка № площадью 460 кв.м., расположенного в с/т «Садовод», кадастровый №. ФИО1 также является членом садоводческого товарищества. 

Собственником смежного участка № с кадастровым номером № площадью 530 кв.м. на основании договора купли-продажи от ДДММГГГГ является ФИО2 

Границы земельных участков ФИО1 и ФИО2 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

В отношении земельного участка ФИО2 проведены кадастровые работы ДДММГГГГ, уточнена площадь земельного участка - 621 кв.м и местоположение границ, однако сведения в государственный кадастр недвижимости не внесены в связи с наличием возражений о стороны смежного землепользователя ФИО1, спор по указанному вопросу находится на рассмотрении в Костромском районном суде.

ДДММГГГГ в отношении ФИО2 проведена внеплановая документарная и выездная проверка на земельном участке №. В ходе проверки был произведен обмер земельного участка ФИО2, в результате которого установлено, что общая площадь земельного участка составляет примерно 734 кв.м, что больше чем по правоудостоверяющему документу на 204 кв.м. Дополнительный участок не оформлен в соответствии с действующим законодательством. ФИО2 вынесено предписание устранить указанное нарушение в срок до ДДММГГГГ 

ДДММГГГГ между с/т «Садовод» в лице председателя правления К.Ю.В. (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренду части земельного участка.

Согласно п.п. 1 договора арендодатель, исполняя решение общего собрания СТ «Садовод» от ДДММГГГГ об использовании объездной доги садоводами 3-й линии путем увеличения их участков до границы сада на 7,5 м (ширину дороги) и предписание об устранении выявленного нарушения требования земельного законодательства от ДДММГГГГ, передает арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка из земель общего пользования СТ «Садовод» (кадастровый №), граничащий с земельным участком № СТ «Садовод», площадью 204 кв.м Договор заключен на срок 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п.1.3).

Актом приема-передачи от ДДММГГГГ арендодатель передал, а арендатор принял в аренду часть земельного участка из земель общего пользования СТ «Садовод» (кадастровый №), граничащий с земельным участком № СТ «Садовод» площадью 204 кв.м.

Дополнительным соглашением от ДДММГГГГ к договору аренды части земельного участка от ДДММГГГГ п.1.1 договора аренды изложен в новой редакции: арендодатель, исполняя решение общего собрания СТ «Садовод» от ДДММГГГГ об использовании объездной дороги садоводами 3-1 линии путем увеличения их участков до границы сада на ширину дороги и предписание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ от ДДММГГГГ, передает арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 204 кв.м из земель общего пользования СТ «Садовод» (кадастровый №; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для садоводства; адрес (местонахождение): (адрес)), граничащий с земельным участком № СТ «Садовод». Границы арендуемой части земельного участка определяются со стороны р. Волга - по существующему забору, со стороны земельного участка № СТ «Садовод» - по существующему забору, со стороны залива (дренажной канавы) - по существующему забору, со стороны земельного участка № СТ «Садовод» по границе земельного участка № «Садовод». 

Соответствующе изменения были внесены и в п. 1 акта приема-передачи от ДДММГГГГ.

Дополнительным соглашением № к договору аренды части земельного участка от ДДММГГГГ п.1.1 договора аренды и п. 1 акта приема-передачи дополнены указанием на то, что границы передаваемой части земельного участка в аренду, указаны на прилагаемой к договору аренды плане арендуемой части земельного участка (приложение №), который является неотъемлемой частью договора. 

В силу п.п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В силу положений ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

В силу ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В рассматриваемом случае, оспариваемый договор аренды части земельного участка был заключен на 11 месяцев, то есть не подлежал государственной регистрации. Вместе с тем, по смыслу приведенной ч. 3 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть земельного участка, необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости.

Доказательства формирования части земельного участка площадью 204 кв.м, переданного по договору аренды от ДДММГГГГ, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, то есть переданная в аренду часть земельного участка не отвечает признакам объекта по договору аренды, поэтому суд приходит к выводу о признании договора аренды части земельного участка от ДДММГГГГ незаключенным в силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ.

Графическое, текстуальное описание переданной части земельного участка не отвечает требованиям, предъявляемым законом, к индивидуализации предмета аренды части земельного участка.

Кроме того, в силу п. 10 ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся вопросы о принятии решений о формировании и об использовании имущества такого объединения.

Решения общего собрания членов садоводческого товарищества по вопросу по передаче в аренду части земельного участка ФИО2 суду не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании незаключенным договора аренды части земельного участка от ДДММГГГГ подлежат удовлетворению.

Соответственно, подлежат удовлетворению требования истца об возложении обязанности устранить (демонтировать) ограждение, возведенное за пределами принадлежащего ей на праве собственности земельного участка № в с/т «Садовод» площадью 530 кв.м.

При этом суд также учитывает, выводы судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда, изложенные в апелляционном определении от ДДММГГГГ, которым в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о местоположении границ и площади земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, согласно межевому плану от ДДММГГГГ, выполненному кадастровым инженером З.С.В.

Довод ответчика с/т «Садовод» о том, что в обоснование подачи иска нарушением прав ФИО1 проезда по данной дороге противоречит заключенному ею же мировому соглашению, утвержденному мировым судьей судебного участка № 17 Костромского района от ДДММГГГГ, суд не принимает во внимание, так как не имеет значения при рассмотрении настоящего дела.

Суд отмечает, что ограждение, как указывает представитель ответчика ФИО5, стояло до заключения договора аренды, и в данном случае законность данного ограждения стороны оформили после проведенной в отношении ФИО2 проверки договором аренды, с последующими дополнительными соглашениями к нему в целях устранения недостатков договора.

Ссылка в дополнительных соглашениях № и № к договору аренды части земельного участка на заключение договора во исполнение решения общего собрания с/т «Садовод» от ДДММГГГГ об использовании объездной дорог садоводами 3-й линии путем увеличения их участков до границы сада на ширину дороги, суд считает необоснованной, так как данному решению общего собрания от ДДММГГГГ в апелляционном определении от ДДММГГГГ была дана правовая оценка, имеющая преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Так судебная коллегия указала, что указанное решение не означает передачу части земельного участка из земель общего пользования товарищества в чью-либо собственность.

Также не заслуживают внимания доводы представителя ответчика ФИО2 - ФИО5 о прекращении производства по делу в части требований о возложении обязанности устранить возведенное ограждение по тому основанию, что данный вопрос ранее уже рассматривался судом, поскольку в настоящем деле данное требование вытекает из основного требования о признании незаключенным договора аренды земельного участка, то есть заявлено по иному основанию. 

Кроме того, суд учитывает, что границы земельного участка ФИО2 не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, поэтому формулировка требования «устранить возведенное за пределами земельного участка ограждение» в дальнейшем не позволит реально исполнить судебный акт, поскольку «пределы» земельного участка ответчика не определены. В связи с этим, суд полагает, необходимым описать границы спорного земельного участка, в отношении которого следует демонтировать возведенное ограждение, установленное по этим границам, согласно заключению кадастрового инженера З.С.В. от ДДММГГГГ, представленному стороной истца. Названное заключение кадастрового инженера стороной ответчика не оспорено. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлине в равных долях по 150 руб. с каждого. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к садоводческому товариществу «Садовод», ФИО2 о признании незаключенным договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить возведенное за пределами земельного участка ограждение удовлетворить. 

Признать незаключенным договор аренды части земельного участка из земель общего пользования садоводческого товарищества (кадастровый №, граничащий с земельным участком №, площадью. 204 кв.м. заключенный между ФИО2 и садоводческим товариществом «Садовод» ДДММГГГГ.

Возложить на ФИО2 демонтировать ограждение, возведенное за пределами принадлежащего ей на праве собственности земельного участка площадью 530 кв.м., расположенного по адресу (адрес), кадастровый № по точкам н75, 44, 119, н74 согласно заключению кадастрового инженера З.С.В. от ДДММГГГГ, являющегося неотъемлемой частью настоящего решения. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлине в размер 150 (сто пятьдесят) руб.

Взыскать с садоводческого товарищества «Садовод» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлине в размере 150 (сто пятьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья 

О.В. Гурьянова 

Решение суда в окончательной форме 

изготовлено 30 июля 2018 г.