Дело № 3а-1154/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 21 декабря 2020 года

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Мариной Ж.В.

при секретаре Бурлуцкой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Мальцовский портландцемент» к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Мальцовский портландцемент» (далее - АО «Мальцовский портландцемент») обратилось в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 653 492 625,58 руб.; земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 274 605 854,10 руб.; земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 46 489 880,2 руб.; земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 19 211 987,40 руб.

Также административному истцу на основании договоров аренды переданы следующие объекты недвижимости: земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 466 286 298,85 руб.; земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 250 576 524,85 руб.

Кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости АО «Мальцовский портландцемент» посчитало завышенной, в связи с чем, обратилось к независимому оценщику ИП ФИО1 для определения рыночной стоимости данных объектов недвижимости. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 324 089 000 руб., земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 115 296 000 руб., земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 21 050 000 руб., земельного участка, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 680 000 руб., земельного участка, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 212 287 000 руб., земельного участка, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 114 080 000 руб.

В связи с тем, что административный истец является плательщиком земельного налога и арендных платежей, а размер налоговых платежей и арендной платы зависит от кадастровой стоимости объектов налогообложения, Общество считает возможным установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

АО «Мальцовский портландцемент» просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 324 089 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для производственных целей (промплощадка), площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 115 296 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера мела и трепела, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 21 050 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 9 680 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера глин, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 212 287 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера мела и трепела, площадью 760 129 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 114 080 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.

Представители административного истца ФИО3, ФИО5 поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске. Полагали, что отчет об оценке объектов недвижимости и заключение эксперта являются надлежащими доказательствами по делу.

Представитель заинтересованных лиц администрации Дятьковского района, Комитета по управлению муниципальным имуществом и архитектуре администрации Дятьковского района Брянской области, Березенской сельской администрации ФИО6 иск не признала, заявила ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы на предмет установления соответствия отчета об оценке спорных объектов недвижимости ИП ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ссылаясь на необоснованность заключения эксперта, подготовленного АНО «Независимая Коллегия Экспертов», просила проведение повторной экспертизы поручить ИП ФИО7

Представитель администрации г. Фокино ФИО8 не согласилась с заявленными исковыми требованиями, просила назначить повторную экспертизу по делу на предмет установления соответствия отчета об оценке спорных объектов недвижимости ИП ФИО1 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Полагает, что приведенные в экспертом заключении объекты аналоги несопоставимы с оспариваемыми объектами недвижимости. 

В возражениях на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Брянской области ФИО9 указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. Право административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, не оспаривал, по существу заявленных исковых требований не возражал.

В отзыве на исковое заявление представитель ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО10 указывает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости была установлена в соответствии с действующим законодательством. Право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не оспаривает.

В отзыве на административный иск представитель Управления имущественных отношений Брянской области возражала против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области, однако право административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, не оспаривала. 

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области ФИО11 подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. Судом данное ходатайство удовлетворено.

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», ПАО Сбербанк, ВТБ Капитал ПЛС в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ АО «Мальцовский портландцемент» принадлежат объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №; земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для производственных целей (промплощадка), площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера мела и трепела, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей (карьероуправление), площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и архитектуре администрации Дятьковского района и ОАО «Мальцовский портландцемент», арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в фактическом пользовании, из земель промышленности, с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях: разработка карьера глин (карьер №), площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и архитектуре администрации Дятьковского района и ОАО «Мальцовский портландцемент»», арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с кадастровым №, находящийся по адресу: 

<

адрес> для использования в целях разработки карьера мела и трепела, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

Судом установлено, что административный истец пользуется земельным участком с кадастровым № и оплачивает арендную плату, согласно заключенному договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Представитель заинтересованных лиц не отрицала данного обстоятельства. 

Из условий указанных договоров аренды земельных участков следует, что размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости арендуемых административным истцом земельных участков. 

В соответствии с выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым № в пользу АО «Мальцовский портландцемент» установлено ограничение прав – аренда, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, срок на который установлено ограничение прав с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; земельного участка с кадастровым № в пользу АО «Мальцовский портландцемет» установлено ограничение прав – аренда, срок, на который установлено ограничение прав, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объектов недвижимости: земельного участка, с кадастровым № составляет 653 492 625,58 руб.; земельного участка, с кадастровым № составляет 274 605 854,1 руб.; земельного участка, с кадастровым № составляет 46 489 880,2 руб.; земельного участка, с кадастровым № составляет 19 211 987,4 руб.; земельного участка, с кадастровым № составляет 466 286 298,85 руб.; земельного участка, с кадастровым № составляет 250 576 524,85 руб., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости – 1 января 2019 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН объектов недвижимости – 26 января 2020 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 22 ноября 2019 г. № 1498. Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» № 1498 от 22 ноября 2019 г. (приложение № 2, порядковые №,№).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3). 

Согласно ч. 1 и ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 г. № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

В соответствии с ч. 1 ст. 373 НК налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (ч. 1).

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (ч. 2).

В ст. 378.2 НК РФ определены виды имущества, в отношении которых налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества. К данным видам недвижимого имущества относятся, в том числе административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (п.п. 1, 2 п. 1).

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (абз. 1, 4 п. 15).

В связи с тем, что АО «Мальцовский портландцемент» является плательщиком земельного налога, а также арендных платежей, которые зависят от кадастровой стоимости арендованных объектов, истец вправе пересчитать налоговую базу на указанные объекты недвижимости.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец, оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ИП ФИО1, согласно которому кадастровая стоимость объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 324 089 000 руб., земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 115 296 000 руб., земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 21 050 000 руб., земельного участка, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 680 000 руб., земельного участка, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 212 287 000 руб., земельного участка, с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 114 080 000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В ходе рассмотрения административного дела судом назначена экспертиза для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в отношении спорных объектов недвижимости, производство экспертизы поручено АНО «Независимая Коллегия Экспертов» ПНВ

Согласно заключению эксперта АНО «Независимая коллегия Экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ИП ФИО1, соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Экспертом не определялась рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, поскольку представленный истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ИП ФИО1, соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Допрошенная в суде эксперт ПНВ обосновала и подтвердила результаты проведенной экспертизы отчета об оценке ИП ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ спорных объектов недвижимости. Эксперт пояснила, что оценщиком при подготовке отчета использовался сравнительный подход, метод количественных корректировок. При оценке объектов недвижимости применялись корректировки на торг (рынок является неактивным), на расположение относительно автомагистрали, на общую площадь земельных участков, на наличие электроснабжения, на месторасположение. 

Оценивая заключение эксперта АНО «Независимая Коллегия Экспертов» ПНВ № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 8 ст. 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а ФИО2 предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнения в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта, отсутствуют.

Эксперт ПНВ является с ДД.ММ.ГГГГ членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков, с ДД.ММ.ГГГГ является членом Ассоциации судебных экспертов «Национальная палата судебной экспертизы», имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности (по направлению «Оценка недвижимости») № от ДД.ММ.ГГГГ, необходимые дипломы, сертификат соответствия № от ДД.ММ.ГГГГ в области судебной оценочной экспертизы, имущественные интересы, связанные с риском ответственности эксперта ПНВ, застрахованы.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заинтересованных лиц о том, что оценщиком и экспертом спорные объекты не осматривались, что является основанием для назначения по делу повторной экспертизы, суд считает несостоятельным.

В соответствии с п. 8 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Таким образом, поскольку дата оценки спорных объектов недвижимости – 1 января 2019 г., данные визуального осмотра объектов оценки, проведенного в 2020 г. (после даты оценки), не могут быть приняты во внимание и повлиять на определение их рыночной стоимости (отчёт ИП ФИО1 №, раздел 9 «Описание объектов оценки», стр. 5, 8, 10, 12,13).

В отчёте могут быть представлены фотографии объекта оценки, однако они используются только для формирования общего впечатления об объекте недвижимости и не принимаются во внимание при определении рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату.

Ссылка заинтересованных лиц на то, что в отчёте ИП ФИО1 № не включено описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (улучшения земельного участка), противоречит требованиям пункта 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (стр. 21 отчёта).

К доводу заинтересованных лиц о том, что площадь оцениваемых участков несопоставима с площадями объектов-аналогов, представленных в отчёте ИП ФИО1 №, поскольку отличается от оцениваемых объектов суд, относится критически.

Объекты оценки с кадастровыми №; № относятся к объектам площадью более 10 га, объект оценки с кадастровым № относится к объектам с площадью, лежащей в диапазоне от 2,5 до 5 га. Подобрать объекты-аналоги с аналогичными площадями практически невозможно, поскольку предложения по продаже столь крупных объектов отсутствуют (Раздел отчёта 10.5 «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативных вариантах их использования», стр. 17- 21). 

При оценке спорных объектов для установления основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов, оценщик использовал Справочник оценщика недвижимости - 2018, «Земельные участки, часть 1», «Земельные участки, часть 2», под редакцией ФИО12, Нижний Новгород 2018 г. В данном справочнике приведены корректирующие коэффициенты, которые были получены в результате проведенного автором исследования. Справочник предназначен для использования в процессе оценки недвижимости.

В данном Справочнике указана матрица коэффициентов по фактору «общая площадь» (фактор масштаба), согласно которой при использовании аналогов из другого диапазона площадей, вводится соответствующая корректировка. Согласно данной матрице коэффициентов можно использовать аналоги с площадью 

<

 1 га. (отчёт ИП ФИО1 №, стр. 23, 40).

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Объекты оценки относятся к рынку земельных участков производственно-складского назначения, в этой связи оценщик использовал аналоги - земельные участки производственно-складского назначения (Отчет ИП ФИО1 №, стр. 27-28).

Из подпункта «а» пункта 11 ФСО № 7 следует, что при анализе рынка недвижимости оценщику необходимо провести анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Информация считается достаточной в том случае, когда появление новой информации не способно привести к существенному изменению результатов оценки.

Оценщиком представлено достаточное количество предложений по продаже земельных участков производственно-складского назначения в Брянской области, в связи с чем оценщик не применил аналоги из другого региона. Данное обстоятельство подтвердила в суде эксперт ПНВ

Довод заинтересованных лиц о том, что экспертом не принято во внимание, что два спорных земельных участка находятся в аренде у АО «Мальцовский портландцемент» несостоятелен.

Согласно п. 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Судом установлено, что размер арендной платы за спорные земельные участки зависит от их кадастровой стоимости. В связи с чем у истца имеются основания для установления кадастровой стоимости арендованных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости. Указание в отчете о том, что спорные земельные участки находятся в аренде, не требуется.

С учетом изложенного у суда не имелось оснований для критической оценки отчета и назначения по делу повторной экспертизы. 

Административные ответчики доказательств иного размера их рыночной стоимости не представили.

Суд считает необходимым отметить, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № превышает кадастровую в 2 раза, с кадастровым № - в 2,38 раза, с кадастровым № – в 2,2 раза, с кадастровым № – в 1,9 раза, с кадастровым № – в 2,19 раза, с кадастровым № – в 2,19 раза. 

На основании изложенного суд устанавливает кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г.

Довод представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по административному делу, не может быть принят во внимание ввиду следующего.

Согласно положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации круг лиц, участвующих в деле, определяет административный истец в административном исковом заявлении. Процессуальное положение Управления Росреестра по Брянской области в качестве административного ответчика было определено административным истцом, и данное обстоятельство не повлекло за собой нарушение прав и охраняемых интересов Управления Росреестра по Брянской области, так как на Управление постановленным по делу решением не была возложена какая-либо обязанность.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов административного дела следует, что АО «Мальцовский портландцемент» обратилось в суд с указанным административным заявлением 23 июля 2020 г. 

На основании изложенного, суд удовлетворяет административное исковое заявление АО «Мальцовский портландцемент», устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в размере их рыночной стоимости. 

Руководствуясь статьями 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества «Мальцовский портландцемент», поданное в суд 23 июля 2020 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 324 089 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; 

земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для производственных целей (промплощадка), площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 115 296 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; 

земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера мела и трепела, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 21 050 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.;

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 9 680 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.; 

земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера глин, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 212 287 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.;

земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для разработки карьера мела и трепела, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, равной 114 080 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий

судья Брянского областного суда Ж.В. Марина