№ Копия

УИД:№

Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Лысковский районный суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Пескова В.В.,

при секретаре судебного заседания Сильновой А.Ф.,

с участием представителя истца ФИО1 адвоката Борониной А.А.,

представителя ответчика ООО «Эйдос» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Эйдос», ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным, взыскании неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в Лысковский районный суд 

<

адрес> с вышеуказанным иском, указав в его обоснование, что ей на праве собственности принадлежит доля в размере 8/40 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 141381+/-3290, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

адрес>, участок №, в 3,6 км к северо-западу от 

<

адрес>. Истец утверждает, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок. Третьим вопросом в повестке дня общего собрания была передача спорного земельного участка в аренду и заключение с ООО «Эйдос» договора в целях осуществления на земельном участке производственно-хозяйственной деятельности. По вопросу было принято решение о передаче земельного участка в аренду ООО «Эйдос» с целью осуществления на указанном земельном участке производственно-хозяйственной деятельности, для чего заключить с ООО «Эйдос» договор аренды земельного участка на условиях, определенных условиями договора сроком на 5 лет. В договоре предусмотреть ежеквартальную оплату собственникам земельного участка. Поручить подписание договора аренды от имени всех долевых собственников ФИО3.

Указывает, что принимавшая участие в собрании ФИО4, действующая от имени истца на основании доверенности серия № проголосовала против передачи земельного участка и заключения договора аренды с ООО «Эйдос».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № общего собрания долевых собственников земельного участка с кадастровым номером № («арендодателем») и ООО «Эйдос», в лице ФИО5, действующего на основании Устава («арендатором») был заключен договор аренды земельного участка №, «24» ноября 2022 году указанный договор был зарегистрирован в ЕГРН (номер государственной регистрации №, о чем истице стало известно из выписки из ЕГРН, после регистрации договора.

Ссылается, что на момент составления и подписания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № собственниками земельного участка являлись следующие лица: ФИО3 - 85/400 долей в праве собственности; ФИО1 - 80/400 долей в праве собственности; ФИО6 - 10/400 долей в праве собственности; ФИО7 - 75/400 долей в праве собственности; ФИО8 -75/400 долей в праве собственности; ФИО9 - 75/400 долей в праве собственности.

На дату составления искового заявления собственниками земельного участка являются следующие лица: ФИО1 (8/40), ФИО6 (1/40), ФИО9 (75/400), ФИО7 (75/400).

Утверждает, что конкретные условия заключения договора аренды до недавнего времени ей известны не были.

ДД.ММ.ГГГГ истицей направлено уведомление о намерении обратиться в суд, в связи с несогласием с решением общего собрания, указав, что долевые собственники извещались об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности с ООО «САНДЛАНД», а не ООО «Эйдос», т.е. изменилось юридическое лицо, с которым должен быть заключен договор аренды; четвертый вопрос повестки дня собрания об изменении категории земель не был включен в повестку дня собрания при извещении долевых собственников о проведении общего собрания; по пятому вопросу уполномоченным лицом, имеющим право от имени участников долевой собственности подписывать договор аренды земельного участка, был избран ФИО3, который, по мнению истицы, является лицом не благонадежным; ранее, из-за действий данного собственника земельного участка был причинен существенный ущерб земельному участку, компания, получившая по договору аренды земельный участок неоднократно привлекалась к ответственности, что подтверждается многочисленными судебными решениями. Ответ на указанное уведомление истцом не получен.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена претензия в адрес ООО «Эйдос», о предоставлении заверенной копии договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и информации о наличии арендной платы, поскольку текст договора аренды получен не был. Ответ на указанную претензию не последовал.

Истец указывает, что об условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок № в 3,6 кв. м. к северо-западу от 

<

адрес>, а также об условиях договора, стало известно лишь в рамках судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ по делу № о разделе указанного земельного участка, рассматриваемом в Лысковском районном суде 

<

адрес>.

Согласно представленному договору, условия аренды земельного участка следующие: в соответствии с пунктом 1 раздела 1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды (без права выкупа в собственность) земельный участок с кадастровым номером № площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, участок № в 3,6 кв. м. к северо-западу от 

<

адрес>; согласно пункту 2 раздела 2 договора земельный участок передается в аренду в целях получения лицензии и последующей разработки и освоения карьера по добыче полезного ископаемого - песок речной. До начала деятельности по разработке карьера и добыче полезного ископаемого - песок речной арендатор обязуется, в порядке, установленном законодательством РФ осуществить действия по изменению категории предоставленного в аренду земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности».

Истец утверждает, что земельный участок передан в аренду ООО «Эйдос» для осуществления предпринимательской деятельности, предполагающей дальнейшее получение прибыли.

Срок действия договора определен п. 2.1., согласно которому начало - с даты подписания акта-приема передачи земельного участка в аренду, а окончание - ДД.ММ.ГГГГ; согласно п. 5.2. договора, арендная плата является ежемесячным платежом, определена соглашением сторон и составляет 1 250 рублей в месяц за 1 долю и производится путем перечисления денежных средств по указанным дольщиками реквизитам. Согласованная в настоящем пункте арендная плата является фиксированной. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем аренды безналичным перечислением денежных средств по реквизитам, указанным арендодателем (на реквизиты ФИО3). При этом, в соответствии с п. 5.1. договора аренды, стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты изменения категории земельного участка.

По мнению истца, до указанной даты пользование земельным участком площадью 141381+/- 3290 кв.м., является безвозмездным.

Согласно п. 1 акта приема-передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (Приложение № к договору) арендодатель передал в аренду, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, участок № в 3,6 кв. м. к северо-западу от 

<

адрес>.

Согласно п. 2 акта переданный в аренду земельный участок подлежит использованию арендатором по целевому назначению - разработка карьера по добыче полезного ископаемого - песок речной.

Истец, со ссылкой на ч. 1, 4 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. ст. 1, 10, 183 ГК РФ считает, что указанный договор аренды является недействительным поскольку условие договора о передаче земельного участка в аренду с низкой арендной платой (1 250 рублей за 1 долю) и условием внесения платы только после изменения категории земель свидетельствуют о явном ущербе для истца. Предполагаемый доход от добычи песка измеряется миллионами рублей в месяц, но даже если оценивать назначение - земли сельскохозяйственного назначения - то предоставление в аренду 14 га земель за 1 250 рублей абсолютно убыточно, не приносит никакой прибыли; условие о внесении арендной платы только после изменения категории земель свидетельствует о притворности договора. Категория земель до настоящего времени не изменена, участок фактически передан в безвозмездное пользование ООО «Эйдос»; договор аренды заключен на условиях, отличающихся от тех, что были согласованы в протоколе общего собрания; сделка нарушает требования добросовестности.

Полагает, что в настоящее время земельный участок фактически безвозмездно захвачен ООО «Эйдос», а ФИО1, будучи собственником земельного участка, лишилась возможности каким-либо образом владеть и распоряжаться участком, при этом не получает никакой прибыли от заключенного договора аренды, который, по сути, прикрывает безвозмездную передачу участка.

Просит суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, участок № в 3,6 кв. м. к северо-западу от 

<

адрес> и взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В последующем истец изменила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, дополнив требованием о взыскании с ООО «Эйдос» неосновательного обогащения за пользование долей ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>, участок № в 3,6 кв. м. к северо-западу от 

<

адрес> в размере 794 812 рублей 35 копеек.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, направила своего представителя адвоката Боронину А.А., которая исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям указанным в иске и просила их удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Эйдос» ФИО2 в судебном заседании требования ФИО1 не признал, по основаниям указанным в отзыве на иск, просил отказать в их удовлетворении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о его времени и месте.

Третьи лица ФИО7, ФИО9, ФИО6, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения явившихся представителей сторон находит возможным, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Особенности оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлены Главой III указанного Федерального закона.

В силу ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого закона.

Статья 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункты 6 и 7 пункта 3).

В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

В силу ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5). Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8).

Из пункта 3 статьи 15 вышеуказанного закона следует, что в целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом. Если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки П.Л.», порядок принятия решений большинством голосов, определяемым по числу земельных долей, принадлежащих участникам долевой собственности, присутствующим на этом общем собрании, является демократической процедурой; данная процедура не может рассматриваться как нарушение конституционных принципов равноправия и юридического равенства (статья 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации), конкретизацией которых выступает принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленный в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 11 ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сельскохозяйственного назначения принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Судом установлено, что ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО1 являются долевыми сособственниками земельного участка с кадастровым номером 52:27:0080001:307, площадью 141381+/-3290, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок №, в 3,6 км к северо-западу от 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № по вопросу передачи земельного участка в аренду ООО «ЭЙДОС». На общем собрании присутствовали участники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, а именно: ФИО3 (85/400), ФИО6 (10/400), ФИО7 (75/400), ФИО8 (75/400), ФИО9 (75/400) и ФИО4, действующая на основании доверенности за ФИО1 (45/400).

Таким образом, на собрании присутствовали собственники земельных долей, их представители от 6 человек, фактическое участие собственников земельных долей составляло более 50%.

На общем собрании участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № согласовывались условия передачи в аренду ООО «ЭЙДОС» земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в долевой собственности.

В качестве повестки собрания указано 5 вопросов: 1. Об избрании председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок; 2. Об избрании секретаря общего собрания участников долевой собственности на земельный участок; 3. Об условиях заключения договора аренды земельного участка между собственниками и ООО «ЭЙДОС»; 4. Об изменении категории земельного участка; 5. О лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при подписании договора аренды.

По первому, третьему, четвертому и пятому вопросам «за» проголосовали 320/400, «против» - 80/400, «воздержалось» - 0. По второму вопросу «за» проголосовали единогласно, «против» - 0, «воздержалось» - 0.

В протоколе общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ указано о принятии общим собранием следующих решений: избрать председателем собрания ФИО3, секретарем собрания - ФИО6; заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок №, в 3,6 км к северо-западу от 

<

адрес>, сроком на 5 лет, с ООО «ЭЙДОС» с целью осуществления на указанном земельном участке производственно-хозяйственной деятельности, на условиях, определенных договором; в договоре предусмотреть ежеквартальную оплату собственникам земельного участка.

Кроме того, на общем собрании участниками общей долевой собственности было принято решения избрать лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности без доверенности действовать в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ГК РФ, ЗК РФ и реализовать предусмотренные вышеперечисленными нормативными актами права участников долевой собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию права, и иных организациях, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества, - ФИО3

Нарушений правил составления протокола общего собрания не установлено, так как протокол отражает ход проведения собрания, результаты голосования по поставленным вопросам, протокол составлен в письменной форме. Обжалуемое решение общего собрания было принято большинством участников общего собрания при наличии кворума, что является доказательством достижения участниками общей долевой собственности соглашения о распоряжении земельным участком. Данное решение общего собрания незаконным не признано.

В этой связи ФИО3 от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, действующей на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «ЭЙДОС» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям заключенного договора аренды, арендная плата в месяц за одну долю составляет 1 250 рублей, выплачивается ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем аренды (п. 5.3).

В силу п. 5.1 условия договора в части начисления арендной платы применяются с даты изменения категории земельного участка.

Договор может быть, досрочно расторгнут сторонами в одностороннем порядке по основаниям, установленным законом (п. 7.3).

Договор аренды подписан арендатором и представителем арендодателей, по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан арендатору.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по 

<

адрес> в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно абз. 2-4 п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что лицо, добровольно принявшее на себя функции представителя и замещающее своей волей волю представляемого при совершении сделки, в том числе при определении ее условий, должно действовать добросовестно, руководствуясь интересами доверителя.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Согласно абз. 7 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Таким образом, исходя из положений приведенной нормы права и разъяснений, содержащихся в постановлениях Пленума, применение критерия кратности является явным и очевидным для любого участника рынка; возможность применения более низкого критерия должна быть обоснована.

В обоснование заявленных требований, настаивая, что сделка является явно убыточной, что не могло не осознавать ООО «ЭЙДОС» и ФИО3, истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением Лысковского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 52:27:0080001:307, площадью 141 381 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, участок №, в 3,6 км. к северо-западу от 

<

адрес>, с учетом предоставления земельного участка для целей разведки и добычи полезных ископаемых - песка, составляет 1 782 291 рубль.

Указанные доказательства документально не опровергнуты.

Заключение признается судом допустимым, относимым и достоверным доказательством, поскольку экспертное заключение соответствует положениям гражданского процессуального законодательства, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отвечает требованиям объективности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, объекты-аналоги.

В связи с чем, суд считает необходимым положить в основу решения экспертное заключение, проведенное ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Суд отклоняет довод представителя ООО «ЭЙДОС» о том, что экспертом сделан неверный подбор аналогов земельного участка, поскольку избранная экспертом методология оценки не противоречит положениям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В экспертном заключении изложена вся информация, приведены источники информации в виде принскринов, экспертиза содержит достаточное количество сведений для ответа на поставленные судом вопросы. 

Следовательно, стоимость арендной платы в месяц за одну долю составляет 371 рубль 31 копейка, что, по мнению суда не позволяет считать договор аренды в части установленного размера арендной платы экономически не оправданным.

Между тем, как установлено судом выше из договора аренды, арендная плата начисляется с даты изменения категории земельного участка. 

В соответствии с п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

Согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям и не могут быть явно обременительными для выгодоприобретателя.

Таким образом, встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение.

Принимая решение на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка, участники общей долевой собственности, преследовали цель, в результате которой предполагалось получение выгоды в виде арендной платы.

Суд, проанализировав текст решения общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, делает вывод об отсутствии полномочий у ФИО3 заключить договор аренды на условиях начисления арендной платы за пользование земельным участком с даты изменения категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности».

При этом, совершая сделку как ФИО3, являющийся лицом, уполномоченным действовать от имени участников долевой собственности, так и ФИО5, знали о том, что данная сделка противоречит целям участников общей долевой собственности на земельный участок, причиняет им ущерб на сумму неисполненных обязательств в течение действия оспариваемого договора. Соответственно, оспариваемый договор является убыточным, заключенным на заведомо и значительно невыгодных для участников общей долевой собственности условиях в ущерб их интересам, о чем другая сторона договора займа не могла не знать. Данная сделка совершалась без какого-либо встречного предоставления, следовательно, основания для признания ее экономически оправданной отсутствуют.

Указанные юридически значимые обстоятельства, в своей совокупности устанавливают основания для признания оспариваемой сделки недействительной, по основаниям п. 2 ст. 174 ГК РФ.

Довод представителя ответчика ООО «Эйдос» ФИО2 о невозможности использовать земельный участок в целях добычи песка речного, поскольку категория земельного участка не изменена, судом не принимается в силу следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 данного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Кроме того, в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В ст. 620 ГК РФ арендатору предоставляется право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. п. 2 и 4 ст. 620 этого же кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

По смыслу приведенных норм права, на арендатора не может быть возложена обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Представитель ООО «ЭЙДОС» в ходе рассмотрения настоящего дела неоднократно заявлял, что у общества отсутствует реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, а именно несоответствие земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, к разработке и освоению карьера приступить не имело возможности, что, по мнению представителя, освобождает общество от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Между тем, как следует из текста оспариваемого договора аренды, земельный участок передается в аренду не только в целях разработки и освоения карьера по добыче полезного ископаемого - песок речной, но и в целях получения лицензии на разработку и освоения карьера. При этом именно арендатор принял на себя обязанность, до начала деятельности по разработке карьера и добыче полезного ископаемого - песок речной, в порядке установленном законодательством РФ осуществить действия по изменению категории предоставленного в аренду земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности». Доказательств создания препятствий ООО «ЭЙДОС» в получении лицензии на разработку и освоении карьера со стороны ФИО1 суду не предоставлено, как и не предоставлено доказательств совершения ООО «ЭЙДОС» действий по получению лицензии на разработку и освоение карьера.

Подобное поведение сторон оспариваемой сделки, по мнению суда, исходя из ст. 10 ГК РФ свидетельствует о злоупотреблении ими правами и их недобросовестности, поскольку, исходя из сложившихся правоотношений между ними, оно не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Данная правовая позиция разъяснена в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В этой связи, недобросовестное поведение сторон оспариваемого договора аренды (ФИО3 и ФИО5) требует защиты прав ФИО1 от их недобросовестного поведения, что согласуется с п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Поскольку использование земли без оснований, установленных законом или сделкой, является неосновательным обогащением, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ приходит к выводу о возникновении на стороне ответчика ООО «ЭЙДОС» за период с ДД.ММ.ГГГГ (даты заключения договора аренды и акта приема-передачи земельного участка) по ДД.ММ.ГГГГ (даты указанной истцом) неосновательного обогащения в виде арендной платы, которая не поступила собственнику доли (ФИО1).

При таком положении с ответчика ООО «ЭЙДОС» подлежит к взысканию неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 794 812 рублей 35 копеек, исходя из расчета истца, который признается судом арифметически верным.

Поскольку исковые требования ФИО1, с учетом их увеличения в порядке ст. 39 ГПК РФ к ответчику удовлетворены полностью, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО «ЭЙДОС» в пользу истца следует взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 21 196 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 (

<

данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЙДОС» (

<

данные изъяты>) о признании договора аренды земельного участка недействительным, взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЭЙДОС», в лице директора ФИО5, и ФИО3, действующим на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № общего собрания долевых собственников земельного участка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭЙДОС» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 794 812 рублей 35 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭЙДОС» в пользу ФИО1 в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 21 196 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Лысковский районный суд 

<

адрес>.

Судья: В.В. Песков

Копия решения верна: В.В. Песков