Дело № 2-621/2025 УИД 56RS0026-01-2024-005252-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 год город Орск Оренбургская область

Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Ишемгуловой А.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коваленко Т.И., 

с участием: истца ФИО1, ее представителя ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4, третьего лица ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным в части, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным в части, по тем основаниям, что ранее являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. С целью продажи жилого помещения истец оформила нотариальную доверенность на ФИО4

26 декабря 2023 года между ФИО4, действующим на основании доверенности от имени ФИО1, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 4 данного договора стоимость объекта недвижимости составила 540 000 рублей. Расчет за спорную квартиру произведен следующим образом: часть денежных средств в сумме 90 000 руб. являются личными денежными средствами, были переданы покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи в качестве задатка; часть денежных средств в сумме 450 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных ФИО3 по кредитному договору № от 26 декабря 2023 года.

Истец указывает, что сумма в размере 450 000 руб. поступила на ее банковский счет в конце декабря 2023 года, а денежные средства в размере 90 000 руб. ей не передавались.

Поскольку квартира находилась в собственности истца менее пяти лет, ей необходимо подать налоговую декларацию на полученный от продажи квартиры доход в размере 540 000 руб., как указано в пункте 4 договора, а не на сумму 450 000 руб., которые она фактически получила, следовательно, оплатить налог в большем размере.

С учетом изложенного, просила суд признать недействительным абзац 2 пункта 4 договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 2023 года, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного с ФИО3 

Протокольным определением суда от 26 февраля 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4, в качестве третьих лиц привлечены ФИО6, ФИО5, Управление Росреестра по Оренбургской области, нотариус г. Березники Пермского края ФИО7, ПАО Сбербанк.

В настоящее судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, в письменном ходатайстве просила суд рассмотреть дело без ее участия, заявленные исковые требования удовлетворить. 

В предыдущих судебных заседаниях истец ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Истец пояснила, что ей ранее на праве собственности принадлежала квартира, расположенная в 

<

адрес>. В 2023 году она решила продать данную квартиру, но поскольку постоянно проживает в 

<

адрес>, решила воспользоваться услугами риэлтора. Для этого осенью 2023 года нашла в сети «Интернет» контакты агента по продаже недвижимости ФИО4 и связалась с ним с целью продажи ее квартиры. Осенью 2023 года между ними был заключен договор об оказании услуг. При этом стоимость квартиры была обговорена в размере 540 000 рублей. Текст доверенности на имя ФИО4 был составлен нотариусом г. Березники Пермского края ФИО7, истец с условиями доверенности была ознакомлена, и подписала ее. В декабре 2023 года появились покупатели, договор купли-продажи квартиры ФИО4 скинул истцу 26 декабря 2023 года в текстовом формате в виде документа без подписей уже после совершения сделки и сдачи документов в МФЦ. ФИО1 ознакомилась с условиями данного договора, в том числе, с пунктом 4, у нее не возникло никаких сомнений, приостанавливать сделку не стала. Примерно через неделю после заключения договора купли-продажи квартиры на ее банковский счет поступили денежные средства в размере 450 000 рублей, но сумму в размере 90 000 рублей так и не получила. При этом, о причинах включения данного пункта 4 в договор купли-продажи, истец у ФИО4 не интересовалась. До обращения в суд истец пыталась договориться с покупателем ФИО3, чтобы она вернула денежные средства в размере 90 000 руб. в качестве задатка, но ответчик на данные условия не согласилась, пояснив, что у нее была договоренность с ФИО4 о стоимости квартиры в размере 450 000 рублей. От риелтора ФИО4 денежные средства в размере 90 000 руб. истец также не получила. Доверенность, выданную на имя ФИО4 истец ранее, не оспаривала, и не отзывала. В январе 2024 года ей стало известно, что денежные средства в размере 90 000 руб. ей не будут переданы, поскольку у покупателя отсутствуют средства. Не обратилась ранее в суд, поскольку у нее были семейные дела, и не было цели оспорить договор купли-продажи в полном объеме, не согласна только с абзацем 2 пункта 4 договора. По какой причине в договор включили такой пункт она у ФИО8 либо ФИО9 не интересовалась. Признание данного пункта договора недействительным, ей необходимо, чтобы снизить сумму дохода от продажи имущества, исчисленной к уплате налога. Просила суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против предъявленных исковых требований, просила отказать в их удовлетворении. Указала, что на основании договора купли-продажи от 26 декабря 2023 года является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. Сделка по приобретению жилого помещения совершалась между продавцом ФИО1 от имени которой, на основании нотариальной доверенности действовал ФИО4, с которым ФИО3 обговаривала условия покупки квартиры, а он в свою очередь созванивался с истцом, чтобы она одобрила сделку. При этом стороны сошлись на стоимости квартиры в размере 450 000 руб., истцу об этом было известно в момент совершения сделки. Для того, чтобы получить ипотеку, стоимость спорной квартиры искусственно была завышена до 540 000 руб., поскольку Банком предоставляется ипотечное кредитование на сумму жилого помещения свыше 450 000 рублей. При этом, риелтор ФИО8 обговаривал данный вопрос с истцом, она не оспаривала ранее данное положение договора купли-продажи. В феврале 2024 года ответчиком погашена задолженность по кредитному договору. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 возражал против заявленных исковых требований, пояснил, что в декабре 2022 года к нему по телефону обратилась истец с вопросом о продаже квартиры в 

<

адрес>. В ноябре 2023 года удалось договориться о ее продаже с ФИО3 При этом, об оспариваемом пункте договора купли-продажи истец была осведомлена, никаких возражений от нее не поступало, сделка была совершена в декабре 2023 года. На его имя от истца была выдана нотариальная доверенность с целью продажи спорной квартиры, также заключен договор на оказание услуг риэлтора. Сделка проводилась через приложение «Домклик», для того чтобы подтвердить сделку на телефон продавца, в данном случае ФИО10 поступает соответствующий код. Таким образом, истец была ознакомлена с условиями договора купли-продажи квартиры, и согласилась на совершение сделки при данных условиях. Просил суд отказать в удовлетворении исковых требований. 

В судебном заседании 25 марта 2025 года третье лицо ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. 

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц ФИО6, ФИО5, нотариуса г. Березники Пермского края ФИО7, представителей третьих лиц ПАО Сбербанк, Управления Росреестра по Оренбургской области, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Пунктом 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По материалам реестрового дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 25 февраля 2021 года истец ФИО1 являлась собственником жилого помещения с кадастровым номером 56:42:0217004:263, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

09 декабря 2022 года между ФИО4 (агент) и ФИО1 (клиент) заключен договор на оказание услуг по продаже недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Договор подписан сторонами. 

Нотариусом г. Березники Пермского края 08 декабря 2022 года выдана доверенность серии 

<

адрес>8, из условий которой следует, что ФИО1 уполномочила ФИО4, в том числе, представлять ее интересы по вопросу продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, подготовить необходимые для этого справки и документы, продать вышеуказанное имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, заключить и подписать соответствующие договоры, подписать необходимые акты, определяя суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, зачислить деньги за проданное имущество, в том числе, аванс, задаток на любой принадлежащий ей счет в любом банке на территории РФ, при необходимости заключать предварительный, дополнительный договор, с правом оформления договора аванса, о задатке, подписывать акт приема-передачи. 

Доверенность выдана сроком на пять лет, без права передоверия, без права получения денег наличными. 

ФИО1 своей подписью подтвердила, что текст доверенности ей понятен, смысл, значение и юридические последствия документа разъяснены и соответствуют её намерениям. 

Проанализировав текст нотариальной доверенности от 08 декабря 2022 года, суд приходит к выводу о том, что данная доверенность каких-либо неясностей и неточностей не содержит. Доверенность удостоверена нотариусом г. Березники Пермского края ФИО7, зарегистрирована в реестре, в установленном порядке. 

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Согласно п. 2 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). 

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания(ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное. 

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает и они не имеют намерений исполнять её либо требовать её исполнения. Мнимые сделки относятся к сделкам с пороками воли, поскольку волеизъявление сторон, облеченное в надлежащую форму, расходится в их внутренней волей. Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерении участников сделки изменить свое правовое положение. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент её совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых. 

Положения п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений её исполнять или требовать её исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду следки. 

В силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, лицо, предъявившее требование о применении последствий недействительности мнимой сделки, должно представить суду относимые и допустимые доказательства, подтверждающие, что стороны совершили эту сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. 

Судом по материалам реестрового дела установлено, что 26 декабря 2023 года между ФИО4, действующим на основании доверенности от 08 декабря 2022 года серии 

<

адрес>8, удостоверенной нотариусом г. Березники Пермского края ФИО7, от имени ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Из пункта 4 данного договора следует, что по соглашению сторон указанную квартиру продавец продал, а покупатель купил за 540 000 руб. Расчет за указанную квартиру будет произведен в следующем порядке: 

- часть денежных средств в сумме 90 000 руб. являются личными денежными средствами, были переданы покупателем, продавцу до подписания договора купли-продажи в качестве задатка;

- часть денежных средств в сумме 450 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных ФИО3 по кредитному договору № от 26 декабря 2023 года с оплатой за пользование кредитом из расчета 18,4%, считая с даты его фактического предоставления, заключенному в г. Орске между ФИО3 и ПАО Сбербанк. 

Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты указанной квартиры осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка на счета продавца, ФИО1, счет №, открытый в ПАО Сбербанк. 

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости указанной квартиры осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на указанную квартиру к покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 5 данного договора, покупатель обязуется произвести передачу продавцу денежной суммы в размере и в порядке, указанном в п. 4 настоящего договора, а продавец обязуется выдать покупателю расписку о получении денежных средств. 

Из п. 20 договора следует, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора.

Данный договор и переход права собственности на квартиру к покупателю ФИО3 зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 03 января 2024 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03 февраля 2025 года, ФИО3 является правообладателем (собственником) спорного жилого помещения с 03 января 2024 года. 

Согласно выписке по банковскому счету ФИО1, открытом в ПАО Сбербанк, 11 января 2024 года на счет поступили денежные средства в размере 450 000 руб., назначение платежа: оплата по договору купли-продажи от 26 декабря 2023 года за ФИО3

В обоснование заявленных требований о признании абзаца 2 пункта 4 договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 2023 года недействительным, истец ссылалась на неисполнение ответчиком своей обязанности по передаче денежных средств в размере 90 000 руб. до настоящего времени. 

Однако, суд учитывает то обстоятельство, что ФИО1, будучи ознакомленной с условиями договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 2023 года, доверив продажу имущества ФИО11, который действовал от ее имени на основании нотариальной доверенности, и обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю ФИО3, не выразила возражений в связи с включением в пункт 4 договора условий о передаче покупателем продавцу задатка в размере 90 000 руб. до подписания договора, неисполнением покупателем данного обязательства по передаче истцу денежных средств в качестве задатка, то есть истец согласилась с существенными условиями сделки, выразила свое согласие на заключение договора на заранее обговоренных условиях. Кроме того, истец не получив сумму задатка не была лишена возможности отказаться от совершения сделки, что ФИО1 своевременно сделано не было. Также, ФИО1 было известно о включении данного пункта в договор купли-продажи квартиры без передачи продавцу денежных средств в качестве задатка, при этом истец никаких возражений не высказывала, и согласилась на сделку на таких условиях. 

Также, суд учитывает, что при заключении договора сторонами, действующими каждая в своем интересе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор исполнен, недействительным признан не был, прошел правовую экспертизу и зарегистрирован компетентным органом в установленном порядке. При этом доказательств, подтверждающих иную волю сторон относительно предмета сделки, по делу не представлено.

Кроме того, требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неоплатой в ходе рассмотрения спора заявлено не было, ссылаясь на существенные нарушения условий договора со стороны ответчика ФИО3, которая не рассчиталась с ФИО1 по договору купли-продажи, истец просила признать договор в данной части недействительным.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий для признания сделки недействительной по указанным истцом основаниям, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным в части – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено: 07 мая 2025 года.

Председательствующий судья (подпись) А.М. Ишемгулова