Дело № 2-46/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Онега 01 ноября 2017 года

Онежский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Жиркова В.Н., 

при секретаре Саутиевой А.И.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителей ответчика ООО «Привал» - директор ФИО2, ФИО3, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Привал» о признании договора аренды нежилых помещений прекращенным, обязании освободить здание кафе и земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Привал» о признании договора аренды нежилых помещений прекращенным, обязании освободить здание кафе и земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов. В обоснование иска указав, что ФИО4 является собственником здания кафе и находящегося под ним земельного участка, расположенных по адресу: 

<

Адрес>-а. Между истцом и ответчиком 

<

Дата> заключен договор аренды ... нежилых помещений сроком до 

<

Дата>. По условиям договора аренда ответчик обязался ежеквартально вносить арендную плату в размере ... руб., договором предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке в случае несвоевременного внесения арендной платы. Уведомлениями от 

<

Дата> истец указала на наличии у ответчика задолженности по арендной плате за ... года, а также уведомила об изменении размера арендной платы до ... кв.м., которые последним оставлены без ответа. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял возложенные на него обязанности по договору аренды, истец 

<

Дата> уведомила арендатора о расторжении данного договора. В связи с чем полагает, что договор является прекращенным с 

<

Дата>, и ответчик должен освободить здание кафе и земельный участок, кроме того должен погасить задолженность по договору в размере ... руб., неустойку за нарушение условий договора в размере ... руб. 

В ходе рассмотрения дела исковые требования уточнялись. В судебном заседании представитель истца ФИО1 уточнив требования, просил суд признать прекращенным договор ... аренды нежилых помещений от 

<

Дата>, заключенный между ФИО4 и ООО «Привал», с 

<

Дата>. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Привал» освободить здание кафе, расположенное по адресу: 

<

Адрес>-а, передав по акту приёма – передачи собственнику ФИО4 Взыскать с ответчика в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в сумме ... руб., неустойку за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере ... руб., расходы по уплате государственной пошлины. Заявленные требования в части обязания ответчика освободить земельный участок под зданием кафе по указанному адресу и передаче его по акту приёма–передачи, представитель истца не поддержал, мотивируя тем, что земельный участок в аренду ответчику не передавался. 

Представители ответчика ООО «Привал» - ФИО2, ФИО3, возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объёме, полагая их необоснованными.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Изучив исковое заявление, заслушав представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.Согласно положениям ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.При прекращении договора аренды недвижимого имущества объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.2 ст. 655 ГК РФ).Как установлено в судебном заседании, 

<

Дата> между арендодателем ФИО4 и арендатором ООО «Привал», в лице директора ФИО2, заключён договор аренды нежилых помещений ... (далее по тексту – договор аренды). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

Адрес> и НАО 

<

Дата>.

Согласно п. .... договора аренды арендодатель является собственником здания кафе общей площадью ... инвентарный ...; литер: ... ..., адрес объекта: 

<

Адрес>-а, условный ... на основании договора купли-продажи ... от 

<

Дата>, акта приёма-передачи от 

<

Дата>, свидетельства о государственной регистрации права серия 

<

Адрес> от 

<

Дата>. 

В соответствии с п. ... договора аренды, арендодатель сдаёт, а арендатор принимает во временное пользование и владение здание кафе общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: 

<

Адрес>-а, для использования под кафе-бар.

Согласно п. .... договора, срок аренды устанавливается до 

<

Дата>.

В соответствии с актом приема-передачи арендуемого имущества от 

<

Дата>, истец передала, а ответчик принял в аренду помещения по адресу: 

<

Адрес>-а.

По условиям договора аренды ... от 

<

Дата>, земельный участок не является предметом аренды и по акту приема передачи от 

<

Дата> собственником в аренду ответчику не передавался.

В соответствии с условиями п. ... договора аренды арендатор вносит арендную плату согласно договору ежеквартально до 10 числа следующего за кварталом месяца. Размер квартальной арендной платы за здание кафе составляет .... Платежи арендатором вносятся в следующем порядке: арендная плата платится арендодателю наличными деньгами под расписку; плата за содержание здания кафе в порядке, указанном в договорах с предприятиями, предоставляющими арендатору по договорам коммунальные и технические услуги (п...). 

Стороны договора аренды в .... определили условие о том, что размер арендной платы за здание кафе может быть изменён. Об изменениях платежей арендодатель предупреждает арендатора письменно за один месяц. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Как следует из п. ... договора аренды в случае не внесения платежей, указанных в п. ... платежей в сроки, установленные договором, арендатор обязан уплатить неустойку в размере: ... просроченной суммы за каждый день просрочки за здание кафе, ... просроченной суммы за каждый день просрочки за земельный участок.

В случае несвоевременного освобождения и сдачи по передаточному акту занимаемого здания кафе арендатор уплачивает неустойку в размере ... месячной арендной платы за каждый месяц до передачи здания кафе (п. ...).

В соответствии с п.... договора аренды, арендодатель может отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц; арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: если арендатор нарушил пункты ... договора; если арендатор не внёс плату в течение двух месяцев в порядке и размерах, установленных разделом ... договора, независимо внесены ли платежи впоследствии; если арендатор существенно ухудшает имущество; если арендатор не уплатил начисленные в соответствии с раздело ... договора штрафные санкции в течение месяца со дня получения уведомления арендодателя о необходимости уплаты указанных штрафных санкций; если арендатор не заключил договоры на коммунальные, технические услуги, вывоз отходов производства и потребления (п. 6...). Договор аренды считается расторгнутым через ... недели с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (п...).

Согласно имеющегося в материалах дела уведомления о расторжении договора аренды, из которого следует, что арендатор (ООО «Привал») свои обязанности по внесению арендной платы не исполняет, и договор аренды от 

<

Дата> ..., заключенный между ФИО4 и ООО «Привал», расторгается. Также в материалах дела представлены описи и кассовые чеки, подтверждающие факт направления указанного выше уведомлений в адрес арендатора. 

Из материалов дела усматривается, что арендодателем ФИО4 в адрес ООО «Привал», на имя директора ФИО2, неоднократно направлялись уведомления о расторжении договора аренды ... от 

<

Дата> и освобождении здания кафе по адресу: 

<

Адрес>-а (

<

Дата>; 

<

Дата>), а также уведомление о погашении задолженности по арендной плате от 

<

Дата>, от 

<

Дата>.

До настоящего времени ответчиком обязательства по договору аренды ... от 

<

Дата> в полном объеме не исполнены.

Неисполнение ответчиком условий договора носит существенный характер. 

В силу п. 1, 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 

<

Дата> и части 5 статьи 1 Федерального закона от 

<

Дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующей с 

<

Дата>, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

<

Дата> запись об аренде в Едином государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была погашена, на основании заявления арендодателя (ФИО4) и документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды. 

По истечению срока действия договора аренды, сторонами на новый срок по правилам пункта 1 статьи 621 ГК Российской Федерации договор аренды (нежилых помещений) здания кафе не заключался.Данные обстоятельства стороной истца в судебном заседании в порядке ст.56 ГПК РФ не опровергнуты. 

При таких обстоятельствах суд признает уточнённые исковые требования ФИО4 к ООО «Привал», о прекращении договора аренды ... от 

<

Дата> нежилых помещений – здания кафе, расположенного по адресу: 

<

Адрес>-а, обязании ответчика освободить здание кафе и передать его по акту приёма-передачи истцу, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Задолженность ответчика по договору аренды от 

<

Дата> за период с 

<

Дата> по 

<

Дата>, согласно представленному расчёту, составляет ... руб. 

Ответчик в порядке ст.56 ГПК РФ не представил суду возражений по поводу неправильности расчёта суммы задолженности, также не представил суду контррасчёт задолженности по договору аренды. 

Документов, подтверждающих внесение оплаты в полном объеме ответчиком не представлено, также как не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о неисполнении истцом обязательств, согласованных сторонами в вышеуказанном договоре аренды.

Исходя из правового смысла норм, регулирующих арендные правоотношения, в договоре арендыможет быть предусмотрено как право на изменение условия о размере арендной платы, так и обязанность сторон по изменению этого условия. Стороны могут установить взаимное обязательство по заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. Для этого в договоре аренды стороны должны указать, что арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон. 

Однако такого условия договор аренды ... от 

<

Дата>, заключенный между сторонами, не содержит.

По условиям пункта 4.3 договора аренды арендодатель наделен правом изменять арендную плату в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть уведомлен. Поэтому доводы ответчика о неосновательном повышении арендной платы за пользование помещением носят несостоятельный характер.

Таким образом, по смыслу статей 450, 614 ГК РФ в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора аренды, арендодатель вправе был изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год.

Стороной ответчика не приведено доказательств того, что в результате одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что могло бы свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10, пункта 4 статьи 450 ГК РФ. 

И таких обстоятельств судом при рассмотрении настоящего спора не выявлено.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере ....

Разрешая исковые требования о взыскании договорной неустойки, суд исходит из подтвержденного материалами дела факта неисполнения арендатором обязанности по уплате основной задолженности по арендным платежам, а также руководствуется положениями ст. 329, ст. 330 ГК РФ и условиями пункта 5.1 договора аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом произведен расчета неустойки за период с 

<

Дата> по 

<

Дата>, который составил в размере .... Указанный расчет проверен в судебном заседании и по мнению суда является арифметически верным.

Стороной ответчика в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено суду обоснованных возражений по поводу неправильности расчёта. 

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за заявленный период в размере ... рублей. Оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, о применении которой ответчиком в суде не заявлялось, судом не выявлено.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ, суд считает необходимым установить срок для выполнения возложенных на ответчика обязанностей по освобождению здания кафе в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Указанный срок суд считает разумным, обоснованным и достаточным для исполнения решения суда. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. 

При подаче искового заявления представителем истца была уплачена государственная пошлина в размере ... руб., что подтверждается квитанцией ... от 

<

Дата>.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам о взыскании денежных средств определяется исходя из взыскиваемой денежной суммы.

Заявленное истцом требование о взыскании задолженности по договору аренды является требованием имущественного характера. В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ размер государственной пошлины, исходя из цены иска, составляет ... рублей. Требование о признании договора аренды прекращённым и об освобождении занимаемого помещения является требованием неимущественного характера. Размер государственной пошлины по данному требованию согласно подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ составляет для физических лиц ... рублей. С учетом удовлетворения уточнённых исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере ... рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

уточнённые исковые требования ФИО4 к ООО «Привал», о признании договора аренды нежилых помещений прекращенным, обязании освободить здание кафе, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, удовлетворить.

Признать прекращенным договор ... аренды нежилых помещений от 

<

Дата>, заключенный между ФИО4 ФИО9 и обществом с ограниченной ответственностью «Привал», с 

<

Дата>.Обязать общество с ограниченной ответственностью «Привал», в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда, освободить здание кафе, расположенное по адресу: 

<

Адрес>-а, передав по акту приёма – передачи собственнику ФИО4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Привал» в пользу ФИО4 ФИО11 задолженность по арендной плате за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в сумме ... руб., неустойку за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере ... руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб., а всего: ... ...) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд через Онежский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Жирков

<

Адрес>

<

Адрес>

Мотивированное решение изготовлено 

<

Дата>.