УИД 77RS0012-02-2025-012663-92 Дело № 02-9092/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2025 годаг. Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Бондаревой И.В., 

при секретаре Симоновой Е.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-9092/2025 по иску Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее - Фонд) обратилась в суд с иском к ФИО1, согласно которому просит взыскать с ответчика сумму неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве от 15.08.2014 № *** в размере 180079 руб. 31 коп., сумму начисленной неустойки (пени), рассчитанной в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в размере 19688 руб. 67 коп. за период с 08.01.2025 по 20.06.2025, сумму неустойки (пени), рассчитанной в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 21-ФЗ за период с 21.06.2025 по дату фактической оплаты задолженности, расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления. 

В обоснование заявленных требований указано, что на основании определения Арбитражного суда от 07.04.2021 по делу №А40-1442/18-44-21Б

и статьи 201.15-2 Закона о банкротстве между конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт» и Фондом 31.08.2021 был заключен договор передачи обязательств застройщика № 23-19/2021, подписан акт приема-передачи обязательств (передаточный акт). Обязательства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» перед ФИО1 по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 15.08.2014 № *** переданы Фонду в соответствии с Законом о банкротстве. 

В исполнение обязательств по договору № *** от 15.08.2014 между Фон направил в адрес ответчика односторонний акт приема-передачи помещения квартиры № 114, расположенной по адресу: Московская область, ***.

Пунктом 1 акта приема-передачи определено, что фактическая (общая приведенная) площадь квартиры составляет 41,9 кв. м. 

Таким образом, фактическая площадь квартиры превышает планируемую площадь на 1,5 кв. м. Согласно пункту 4 акта приема-передачи все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема передачи, за исключением обязательства ответчика по внесению фонду сумму доплаты в размере 180079 руб. 31 коп., рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи. 

Срок осуществления участником долевого строительства указанной доплаты истек 07.01.2025. 

В связи с неисполнением в добровольном порядке обязательства по оплате задолженности Фонд, посредством Почты России, направил в адрес ответчика досудебную претензию от 03.04.2025 исх. № 16-332ОГ/2025 о необходимости в срок до 28.04.2025 осуществить оплату задолженности в размере 180079 руб. 31 коп. В срок, установленный в досудебной претензии, так и по истечении 30 (тридцати) календарных дней от даты направления досудебной претензии, от ответчика не получен ответ и не осуществлена оплата задолженности. 

Представитель истца Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» ФИО2 в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования в полном объеме, указал, что замеры фактической площади квартиры производились кадастровым инженером, на основании данных БТИ составлен односторонний акт передачи квартиры. Представил фрагмент плана, на котором представлены замеры, в соответствии с которым площадь помещения составляет 40 кв.м без учета лоджии/балкона. Однако данная позиция также должна быть учтена при расчете фактической площади. В ЕГРН отражены указанные сведения, изменения ответчиком внесены не были.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменные возражения, приобщенные к материалам дела.

Представитель ответчика ФИО3 в суд явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что ответчик обратился в ООО «Городское кадастровое бюро», которым также были произведены замеры фактической площади квартиры, составлен план, из которого следует, что площадь квартиры составляет 41,0 кв.м., что не превышает 1 кв.м., то есть стоимость квартиры не подлежит изменению в большую сторону.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства и их в совокупности, приходит к следующему. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как следует из 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно частям 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно абз. 3 ч. 2 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части. 

В силу п. 8 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону. 

Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту (пункт 9). 

Договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту (пункт 10). 

Исходя из положений ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. 

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. 

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона. 

По соглашению сторон, цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). 

Согласно ст. ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 15.08.2014 между ООО «Стройкомфорт» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № ***.

Согласно п. 3.1, 3.3 договора № *** от 15.08.2014 застройщик обязуется в предусмотренный в настоящем договоре срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику квартиру по адресу: Московская область, ***, условный номер квартиры: 114, общей площадью 40,40 кв. м, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру. 

Как следует из содержания п. 4.1, 4.2 договора № *** от 15.08.2014 цена договора является суммой денежных средств, подлежащих уплате участником, и рассчитывается, исходя из стоимости одного квадратного метра планируемой площади квартиры, равной 120052 руб. 87 коп.

Согласно п. 4.4 договора № *** от 15.08.2014, в случае если фактическая площадь квартиры будет больше или меньше по сравнению с планируемой площадью квартиры, указанной в пункте 3.2. настоящего договора, более чем на 1 (один) квадратный метр по сравнению с планируемой площадью квартиры, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором установят порядок взаиморасчетов. Обязательства по оплате цены договора ФИО1 исполнила надлежащим образом. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2018 ООО «Стройкомфорт» признано несостоятельным (банкротом). 

Постановлением Правительства Московской области от 13.04.2020 № 181/9 в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» создан Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области. 

Основной уставной целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, признанных банкротами в соответствии с Законом о банкротстве перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ. 

Определением Арбитражного суда 07.04.2021 по делу № А40-1442/18-44-21Б удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства о намерении стать приобретателем прав ООО «Стройкомфорт» на земельные участки с кадастровыми номерами: № ***, площадью 3998 кв. м, № ***, площадью 3549 кв. м, принадлежащие ООО «Стройкомфорт» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, а также переданы требования и обязательства ООО «Стройкомфорт» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства. 

На основании судебного акта Фонд выполняет функции застройщика объектов незавершенного строительства и реализовывает мероприятия по завершению строительства данных объектов в целях восстановления нрав граждан-участников строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика-банкрота. 

31.08.2021 между конкурсным управляющим ООО «Стройкомфорт» и Фондом был заключен договор передачи обязательств застройщика №***, подписан акт приема-передачи обязательств (передаточный акт). Обязательства застройщика-банкрота ООО «Стройкомфорт» перед ФИО1 по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве № *** от 15.08.2014 переданы Фонду в соответствии с Законом о банкротстве. 

В исполнение обязательств по договору № *** от 15.08.2014 между Фон направил в адрес ответчика односторонний акт приема-передачи помещения квартиры № 114, расположенной по адресу: Московская область, ***.

Пунктом 1 акта приема-передачи определено, что фактическая (общая приведенная) площадь квартиры составляет 41,9 кв. м. 

Таким образом, фактическая площадь квартиры превышает планируемую площадь на 1,5 кв. м. Согласно пункту 4 акта приема-передачи все обязательства сторон по договору в части объекта долевого строительства считаются исполненными с момента подписания застройщиком акта приема-передачи, за исключением обязательства ответчика по внесению фонду сумму доплаты в размере 180079 руб. 31 коп. руб., рассчитанной в соответствии с условиями договора, которую участник долевого строительства обязан уплатить Фонду в течении 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи. 

В срок, установленный в досудебной претензии, так и по истечению 30 (тридцати) календарных дней от даты направления досудебной претензии оплата задолженности в полном объеме не осуществлена. 

Возражения стороны ответчика не являются основанием для отказа в иске, поскольку односторонний акт недействительным не признан, истец представил доказательства, подтверждающие правильность измерений фактической площади. Данные о фактической площади квартиры - 40 кв. м. без учета балкона внесены в ЕГРН, изменения в указанной части не вносились, что не опровергнуто ответчиком.

Судом усматривается, что в представленных ответчиком поэтажном плане и экспликации, выполненными ООО «Городское кадастровое бюро» указан размер площади лоджии/балкона 1,6 кв.м., в поэтажном плане, представленном истцом, размер лоджии не указан.

Между тем, в силу п. 4.8 договора № *** от 15.08.2014 г. в общую площадь квартиры входит площадь балконов и (или) лоджий.

Учитывая изложенное, суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве № *** от 15.08.2014 в размере 180079 руб. 31 коп.

Рассматривая исковые требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. 

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Согласно абз 1 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно. 

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 вступило в силу 22.03.2024.

На основании изложенного, при вынесении решения в части требования истца о взыскании неустойки за период с 08.01.2025 по 20.06.2025 и далее с 21.06.2025 по день фактического исполнения обязательства суд учитывает особенности, установленные Постановлением Правительства РФ от 18.03.2025 № 326, а также то, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер, взыскание неустойки не должно преследовать цель получения доходов, принимая во внимание отсутствие доказательств причинения истцу материального ущерба нарушением срока выплаты суммы задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, а также то, что в случае удовлетворения требований о взыскании неустойки на будущее время ответчик будет лишен возможности заявить о применении ст. 333 ГК РФ, кроме того, у суда не имеется оснований полагать, что требования истца не будут выполнены ответчиком в срок, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанных требований. 

В случае нарушения ответчиком срока выплаты задолженности после окончания действия моратория истец не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. 

При изложенных обстоятельствах исковые требования Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области подлежат частичному удовлетворению. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Учитывая изложенное, на основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6303 руб. 49 коп., поскольку исковые требования удовлетворены на 90,14 %.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки и судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (*** г.р., паспорт серии ***) в пользу Унитарной некоммерческой организации в организационно правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (ИНН ***) сумму неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве от 15.08.2014 г. № *** в размере 180079 руб. 31 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 6303 руб. 49 коп.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Кузьминский районный суд г. Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.10.2025 г.

Судья И.В. Бондарева