Дело №2-504/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Усинский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Юхниной О.С.,

при секретаре судебного заседания Семёновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 июня 2017 года в городе Усинск Республики Коми гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли - продажи, 

установил:

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением от ее имени, в котором указал, что ею в полном объеме были исполнены обязательства продавца по передаче ответчику объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, площадь застройки ... кв.м, степень готовности 48% по адресу: ..., кадастровый номер: №, в соответствии с договором купли-продажи, заключенным между ней и ответчиком дд.мм.гггг.. Согласно п.4 договора, обязательства по оплате переданного ему недвижимого имущества в сумме 48000000 руб. ФИО2 должен был исполнить в срок до дд.мм.гггг.. Однако оплата товара до сегодняшнего дня произведена только частично – в размере 15440000 руб. дд.мм.гггг. истицей в адрес ответчика была направлена претензия с предложением расторгнуть договор, освободить занимаемое им здание и передать продавцу ключи от входной двери, а также о выплате процентов. Указанные в претензии требования ответчиком также не исполнены. В связи с задержкой выплат по договору, ФИО1 понесла значительные убытки и в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Просил расторгнуть договор купли-продажи, обязать ФИО2 освободить здание и передать истице ключи от него.

В судебном заседании истица и ее представитель поддержали требование о расторжении договора. В части второго требования – о возложении обязанности освободить здание поясняли, что более его не поддерживают, поскольку в период рассмотрения гражданского дела истица фактически вступила во владение имуществом, доступа ответчика к нему нет.

ФИО1 также указала, что на строительство спорного объекта недвижимости ее супругом были взяты в долг денежные средства под большие проценты. Ответчик, не расплатившийся по договору, лишил ее возможности погасить данные долги, в связи с чем она ежемесячно несет убытки в виде процентов в размере около 500000 руб. Такие убытки являются значительными, что служит основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принял, о причинах неявки не сообщил.

Его представитель по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований. Поддержал доводы письменного отзыва и дополнения к нему. В частности пояснил, что существенные нарушения обязательств по договору со стороны ответчика, предусмотренные ст.450 ГК РФ, отсутствуют. Задолженность по договору регулярно ФИО2 гасится. На сегодняшний день оплачено более половины стоимости здания путем перечислений на расчетный счет истицы в кредитном учреждении, банковскую карту через систему ..., а также наличными денежными средствами. Кроме того, ответчик готов выплатить истице неустойку, рассчитанную в соответствии с действующим законодательством. Ранее своим правом на односторонний отказ от договора, предусмотренным ст.489 ГК РФ, истица не воспользовалась, заявив требование о расторжении договора именно по основаниям, указанным в ст.450 ГК РФ – существенное нарушение ответчиком обязательств. Сейчас у нее такое право отсутствует, так как его доверителем выплачено более 50% цены договора. Кроме того, ФИО1 может защитить свои права путем обращения с иском о взыскании задолженности по договору. Одновременно пояснил, что ответчик планирует как можно быстрее расплатиться с продавцом. В частности, им предпринимались неоднократные попытки получить для этих целей кредит в банке. В дд.мм.гггг. состоялась встреча ФИО2 с руководством АО «...» с участием ФИО1, на которой ей было предложено перезаключить договор с ИП ФИО2 и ООО «...», в котором ответчик является единственным участником, изготовить технический паспорт о готовности объекта на 98%. Полученными кредитными деньгами ответчик планировал расплатиться с истицей, оформить право собственности на здание на свое имя, передав его затем в залог банку в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств. После этой встречи ФИО1 изготовила новый технический паспорт о готовности объекта на 98%, однако перезаключать договор купли-продажи на прежних условиях с новыми покупателями отказывается. Также она препятствует достраиванию ответчиком спорного объекта, поскольку заняла здание, выставила там охрану, и не пускает ФИО2 на его территорию.

Суд, заслушав объяснения истицы, представителей сторон, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статьям 420, 421, 425 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ст.450.1 ГК РФ также установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Что касается реализации права на обращение в суд с требованием о расторжении договора в соответствии со ст.450 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ст.489 ГК РФ установлено правило - когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, законодательством предусмотрено право стороны договора как на расторжение его в судебном порядке, так и на односторонний отказ от договора в случаях, прямо предусмотренных законом. Реализация этих прав осуществляется различными способами, и одно из них при установлении содержания волеизъявления стороны договора не может произвольно подменяться вторым.

В судебном заседании установлено, что дд.мм.гггг. между истицей (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м, степень готовности 48%, адрес: ..., кадастровый номер: №. На момент заключения договора объект находится под арестом, наложенным в рамках исполнительного производства № от дд.мм.гггг.. Продавец обязалась в течение 1 дня с момента уплаты покупателем аванса передать ему здание, а также предоставить необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы не позднее 1 дня с момента уплаты покупателем 60% цены договора. Стоимость здания составила 48000000 руб., из которых 8000000 руб. покупатель обязался выплатить в вид аванса в течение 1 дня с даты заключения договора, 40000000 руб. – не позднее дд.мм.гггг., из них 10000000 руб. – не позднее дд.мм.гггг., 15000000 руб. – не позднее дд.мм.гггг., 15000000 руб. – не позднее дд.мм.гггг..

Согласно акту, объект был передан покупателю продавцом дд.мм.гггг. после выплаты аванса в сумме 8000000 руб., что подтверждается представленной в материалы дела распиской.

Данный аванс, как пояснял представитель ответчика, был предназначен для гашения истицей задолженности в рамках исполнительного производства, ссылка на которое указана в п.1.2 договора. ФИО1 этого обстоятельства не отрицала.

дд.мм.гггг. истицей в адрес ответчика была направлена претензия, в которой она указала на неисполненные им обязательства по договору в размере 32850000 руб. по состоянию на дд.мм.гггг., на несение ею убытков, в связи с задержкой оплаты, из-за чего она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, а также требование расторгнуть договор купли-продажи со ссылкой на положения статей 309,314, 407, 450, 452 ГК РФ. Кроме того, истица просила выплатить ей проценты по денежному обязательству (ст.317.1 ГК РФ) в размере 650000 руб. ФИО1 приложила к своей претензии проект соглашения о расторжении договора купли-продажи с дд.мм.гггг., который предложила ответчику подписать и вернуть один экземпляр в ее адрес, передать ей ключи и освободить здание. Также указала, что в случае отказа от расторжения договора, а также неполучения ответа на претензию в 10-дневный срок, в случае неосвобождения спорного объекта недвижимости она будет обращаться в суд с иском о принудительном расторжении договора.

В соглашении о расторжении договора также имеется ссылка на ст.452 ГК РФ.

В своем ответе на претензию ФИО2 признал имевшуюся на дд.мм.гггг. задолженность перед истицей в сумме 32560000 руб. Указал, что планирует погасить ее за счет кредитных средств. Однако банк готов предоставить кредит только под объект завершенного строительства, то есть, после введения здания в эксплуатацию, к чему им сейчас предпринимаются все необходимые меры. Просил не расторгать договор и встретиться с ним для переговоров о порядке погашения задолженности. 

Проанализировав претензию, приложенный к нему проект соглашения, а также формулировки искового заявления, суд соглашается с доводом представителя ответчика, что воля истицы была направлена именно на расторжение договора в судебном порядке в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ – в связи с существенным нарушением договора другой стороной.

Правом на односторонний отказ от договора, в соответствии со статьями 450.1, 489 ГК РФ, истица при направлении претензии и при предъявлении иска в суд не воспользовалась, поскольку соответствующее уведомление ответчику она не направляла. Датой прекращения договорных отношений в проекте соглашения указала дд.мм.гггг., а не дату получения претензии.

На день рассмотрения гражданского дела обязательства по договору купли-продажи исполнены покупателем более чем наполовину.

Допрошенная в качестве свидетеля бухгалтер ИП ФИО2 – Ф.И.А. суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи ответчик планировал расплатиться с продавцом денежным средствами, вырученными от продажи принадлежащего ему транспорта. И частично им это было сделано. Однако в дальнейшем выяснилось, что по одному из договоров транспортные средства находятся в тундре, прекращать договорные отношения в тот момент было невыгодно, так как это грозило большими санкциями. Тогда ФИО2 стал предпринимать попытки получить кредит, чтобы расплатиться с ФИО1 Все это время он производил строительство здания, на которое было затрачено около 10000000 руб. – 11000000 руб. Поскольку истица отказалась перезаключать договор с ИП ФИО2 и ООО «...» на прежних условиях, кредит на данный момент ответчику не предоставлен. Однако с «зимника» стали возвращаться принадлежащие ему транспортные средства, которые он постепенно продает, а деньги переводит истице.

В материалы дела представителем ответчика приобщены платежные документы на сумму 24076000 руб. При этом в расписках о получении наличных денег прямо указано на получение их в счет оплаты по договору купли-продажи. В платежных поручениях о переводе денежных средств с расчетного счета ИП ФИО2 на расчетный счет ИП ФИО1 в назначении платежа также указан договор от дд.мм.гггг.. Кроме того, денежные средства переводились ответчиком со своей банковской карты на банковскую карту истицы. ФИО1 суду пояснила, что иных финансовых отношений, кроме обязательств ответчика по договору купли-продажи, между ней и ФИО2 не было. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что все эти платежи были выполнены ответчиком в рамках исполнения своих обязательств по договору.

При этом суд учитывает объяснения истицы о том, что еще до предъявления претензии ответчик несколько раз в счет оплаты стоимости спорного имущества предлагал ей наличные денежные средства частями – по 400000 руб. – 500000 руб. Однако она от них отказывалась, так как просила выплатить ей деньги в той сумме, которая указана в договоре. Тогда ФИО2 стал направлять ей деньги без предварительного уведомления на расчетный счет ИП ФИО1, а также на ее банковскую карту. Данные денежные средства она вынуждена была использовать в своих целях, так как у нее много долгов, а также необходимо вести хозяйственную деятельность. Однако она их готова вернуть покупателю в случае расторжения договора в течение 3 месяцев.

Таким образом, истица в период после направления претензии ФИО2, а также после предъявления иска – в течение срока рассмотрения дела приняла от ответчика в счет погашения задолженности по оплате товара значительную денежную сумму и распорядилась ею по своему усмотрению. Возврат части денежных средств - 1000000 руб., по мнению суда, связан с желанием истицы снизить сумму оплаты по договору до размера менее 50%, так как совершен он был после судебного заседания, состоявшегося дд.мм.гггг., в котором стороной ответчика были предоставлены документы, подтверждающие произведенную оплату. В день настоящего судебного заседания данные денежные средства были вновь переведены ФИО2 на расчетный счет истицы.

Действия по отказу от принятия денег в счет погашения просроченной задолженности сами по себе являются нарушением прав покупателя, поскольку его обязанность оплатить товар корреспондирует обязанность продавца принять от него денежные средства и передать товар.

На основании положений ст.56 ГПК РФ ФИО1 свой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, обосновывает тем, что у нее имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в кафе «...», в котором они с супругом осуществляют хозяйственную деятельность, перед ООО «...» в сумме 99646,30 руб. Также ее супруг для нужд семьи был вынужден взять в долг денежные средства по договорам займа № от дд.мм.гггг. и № от дд.мм.гггг.. Так как ответчик нарушил сроки оплаты по договору купли-продажи, истица не смогла надлежащим образом исполнить обязательства по этим займам, ежемесячная сумма платежей по ним составляет 500000 руб.

В обоснование предоставила претензию ООО «...» от дд.мм.гггг. на сумму 99646,30 руб.; договор займа № от дд.мм.гггг., согласно которому А.А.В. предоставил М.Э.М. в долг 1800000 руб. на 12 месяцев под 84% годовых, проценты уплачиваются заемщиком ежемесячно по 125000 руб. В случае несвоевременного погашения долга договором установлена неустойка в размере 1% от общей суммы займа за каждый день просрочки, то есть, 18000 руб. в день.

По договору займа № от дд.мм.гггг. Х.А.Н. передал в долг М.Э.М. 2000000 руб. на срок до дд.мм.гггг.. Пени за нарушение обязательства по оплате соглашением не установлены. Однако данный договор не подписан кредитором, также отсутствует акт приема-передачи денежных средств, на который имеется ссылка в п.1.1 договора, следовательно, этот документ в качестве письменного доказательства финансового бремени истицы судом принят быть не может.

Кроме того, истица представила в материалы дела договор найма жилого помещения от дд.мм.гггг. – квартиры по адресу: ..., на условиях внесения ежемесячной платы в размере 26000 руб., уплаты пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Данный договор также не подписан наймодателем, срок действия в нем указан – до дд.мм.гггг.. Таким образом, данный документ какие-либо убытки истицы также достоверно подтвердить не может. Необходимо также отметить, что в ходе рассмотрения дела ФИО1 сообщала суду об ином месте своего жительства.

В судебном заседании установлено, что аванс в размере 8000000 руб. наличными деньгами по договоренности между сторонами был передан ответчиком ФИО1 в день передачи ему здания. Данные денежные средства предназначались для гашения задолженности истицы перед третьими лицами в рамках исполнительного производства (п.1.2 Договора) для снятия обременения с имущества. В этой части ответчик свои обязательства исполнил надлежащим образом.

По договору займа № от дд.мм.гггг. сумма долга составляла 1800000 руб. с ежемесячной уплатой 125000 руб. в качестве процентов. Ответчиком истице в период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. было передано наличными деньгами и путем перечисления через систему ... 3840000 руб., что было явно достаточным для погашения основного долга и процентов за дд.мм.гггг.. (500000 руб.), а также для выплаты пени.

Кроме того, в дд.мм.гггг. дополнительно истице ФИО2 было перечислено 900000 руб., в дд.мм.гггг. – 1000000 руб., в дд.мм.гггг. – 1400000 руб., в марте – 400000 руб., в апреле – 700000 руб., в мае – 1900000 руб., в июне – 6310000 руб.

Таким образом, погашение долга в течение всего периода просрочки носило регулярный характер и производилось в суммах, которые позволяли ФИО1 расплатиться по тем договорам, которые она приобщила в качестве доказательств ее значительных убытков, в том числе, и по неподписанным контрагентами соглашениям, а также погасить задолженность по коммунальным платежам. Иные доказательства ею представлены суду не были.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истицей в материалы дела не были предоставлены доказательства существенного нарушения договора другой стороной. Задолженность ответчиком на сегодняшний день регулярно гасится. Представитель ФИО2 пояснял, что ответчик готов выплатить истице предусмотренную законом неустойку, однако они не могут прийти к единому мнению об ее размере. Гражданское законодательство основывается на принципе стабильности гражданского оборота. Продавец, как и покупатель, не может произвольно отказаться от своего обязательства передать товар. Таким образом, необходимые условия для принудительного расторжения договора в соответствии со статьями 450,452 ГК РФ отсутствуют, а уведомление об одностороннем отказе от договора в порядке ст.489 ГК РФ, когда это было возможно, истица ответчику не направила.

Право собственности на здание к ответчику не перешло, поскольку его государственная регистрации возможна только после оплаты 60% цены имущества, однако договор заключен в установленной законом форме, для его действительности государственной регистрации соглашения не требуется (в отличии, например, от договора купли-продажи жилого помещения). Кроме того, законом предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности и его перехода по решению суда при наличии оснований, указанных в ГК РФ.

Истица, в свою очередь, может защитить свои права, нарушенные ответчиком, путем предъявления в суд иска о взыскании задолженности по договору, а также неустойки за просрочку исполнения обязательств.

На сновании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.

Требование об обязании ответчика освободить спорное имущество и передать ключ от него предметом рассмотрения не являлось, поскольку на сегодняшний день здание находится во владении ФИО1, в связи с чем, соответствующе требование ею и ее представителем поддержано не было.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Усинский городской суд. 

Председательствующий – О.С. Юхнина

Мотивированное решение составлено 04 июля 2017 года

Председательствующий – О.С. Юхнина