Дело №2-2966/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 30 ноября 2017 года

Советский районный суд г.Волгограда в составе:

председательствующего судьи Коноваловой Ж.А.,

при секретаре Пахомовой А.В.,

с участием: 

истца ФИО1,

соистцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

представителей истца ФИО6 – ФИО13 и ФИО11,

представителя соистцов ФИО2, ФИО3, ФИО4 - ФИО13, 

представителя ответчика ООО «Управление жилищным фондом Советского района» - ФИО12,

представителя третьего лица ООО «Управляющая компания Надежда» - ФИО14,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 

<

данные изъяты>, ФИО2 

<

данные изъяты>, ФИО3 

<

данные изъяты>, ФИО4 

<

данные изъяты>, ФИО5 

<

данные изъяты> к 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, ФИО9 

<

данные изъяты>, ООО «Управление жилищным фондом Советского района» о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский, оформленных протоколом № от 22.07.2017г., признании недействительным договора управления от 01.08.2017г., заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский и обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района», применении последствия недействительности сделки путем исключения из реестра лицензий Волгоградской области сведений об управлении многоквартирным домом № по проспекту Университетский управляющей организацией обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района», 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и присоединившиеся к исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО8, ФИО9 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>. Судом в качестве соответчика привлечено ООО «УЖФ Советского района».

В ходе рассмотрения дела истцом и соистцами были уточнены исковые требования, в которых просят признать недействительными решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский, оформленные протоколом № от 22.07.2017г. о выборе управляющей организации ООО «УЖФ Советского района» в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом. Признать недействительным договор управления от 01.08.2017г, заключенный между собственниками помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский и ООО «УЖФ Советского района». Применить последствия недействительности сделки путем исключения из реестра лицензий Волгоградской области сведений об управлении многоквартирным домом № по проспекту Университетский управляющей организацией ООО «УЖФ Советского района». Признать настоящий судебный акт основанием для исключения из реестра лицензий Волгоградской области сведений об управлении многоквартирным домом № по проспекту Университетский управляющей организацией ООО «УЖФ Советского района».

В обоснование исковых требований истцы указали, что со слов управляющей организации ООО «УК «Надежда» им стало известно о проведении ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский общего собрания в очной форме, на котором был изменен способ управления многоквартирным домом на управление ООО «УЖФ Советского района», установлен размер платы за содержание общего имущества в размере 

<

данные изъяты> за 1 кв.м., утверждены условия договора управления многоквартирным домом № по проспекту Университетский. По мнению истцов инициаторами собрания нарушен способ уведомления собственников о проведении общего собрания, отсутствовал кворум для принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня общего собрания.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, а также представители истцов ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 - ФИО13, а также представитель истца ФИО1 - ФИО11 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Управление жилищным фондом Советского района» ФИО12 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований истцов, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. 

Представитель третьего лица ООО «УК Надежда» ФИО14 в судебном заседании исковые требования истцов поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики ФИО8 и ФИО9 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела приходит к следующему:

В силу ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что ООО «УЖФ Советского района» осуществляет управление многоквартирным домом № по проспекту Университетский с 01.11.2017г. на основании решения о внесении изменений в реестр лицензий Волгоградской области от 10.10.2017г., выданной инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области.

ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УЖФ Советского района» был заключен договор управления названным многоквартирным домом.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский от ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений приняты решения о выборе способа управления домом управляющей организацией ООО «УЖФ Советского района», утверждении условий договора управления многоквартирным домом.

Истцы просят признать недействительными решения общего собрания собственников помещений, оформленного вышеуказанным протоколом, на основании пп.1 ч.1.ст.181.4, ч.2 ст.181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиками в ходе судебного разбирательства не представлено доказательств направления сообщения о проведении собрания каждому собственнику помещения в многоквартирном доме заказным письмом или вручения под роспись.

Решения об определении в помещении общедоступного места для размещения сообщения собственники не принимали.

Таким образом, инициаторами собрания нарушен способ уведомления собственников о проведении общего собрания.

В соответствии с пп.1 ч.1 ст.181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме не были в установленном законом порядке и сроки уведомлены о проведении общего собрания, следовательно, были лишены права участвовать в общем собрании собственников и выражать свое мнение относительно вопросов повестки дня.

Согласно ч.2 ст.181.5 ГК РФ, решение собрания принятое при отсутствии необходимого кворума ничтожно.

В соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с п.3,4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

При таких обстоятельствах, при определении общей площади жилых и нежилых помещений в целях определения кворума общего собрания, лицам, уполномоченным на подсчет голосов по результатам общего собрания надлежало руководствоваться сведениями из Росреестра.

Согласно сведений, содержащихся в Росреестре и представленных суду по запросу, общая площадь жилых помещений (56 квартир) составляет 2973,8 кв.м. 

<

адрес> нежилых помещений составляет 1519,7 кв.м., исходя из суммы площади помещений, принадлежащих истцу и соистцам на праве собственности (копии свидетельств приобщены в материалы дела). Так ФИО4 принадлежит 125,1 кв.м., ФИО3 – 94 кв.м., ФИО1 – 621,9 кв.м., ФИО2 – 678,7 кв.м. (615,1 + 63,6). Собственники нежилых помещений о проведении общего собрания не извещались, в собрании не участвовали, решения по вопросам повестки дня не принимали.

При проведении проверки Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области порядка проведения общего собрания (акт проверки № от 18.09.2017г. и дополнения к акту приобщены в материалы дела истцами) установлено, что собственник 

<

адрес> общей площадью 62,6 кв.м. ФИО5 и собственник 

<

адрес> общей площадью 67,3 кв.м. ФИО15 не принимали участия в общем собрании собственников, регистрационный лист не подписывали, их голоса не могут учитываться при подсчете кворума. Кроме того, ФИО5 является соистцом по делу и поддержала исковые требования в полном объеме, пояснив, что подпись в регистрационном листе ей не принадлежит. Из этого следует, что, исключив голоса ФИО5 и ФИО15 из числа голосов, принявших участие в общем собрании, очевидно, что количество голосов, принявших участие в общем собрании составляет 2110,10, а не 2240, как указано в протоколе №.

Представленные по запросу суда сведения из ЕГРП содержат информацию об общей площади жилых помещений в многоквартирном доме, которая составляет 2973,8 кв.м. Следовательно, при общей площади жилых и нежилых помещений 4493,5 кв.м. (2973,8 кв.м. площадь жилых помещений согласно сведениям из ЕГРП +1519,7 кв.м., согласно представленным истцами в материалы дела свидетельствам о праве собственности), и фактическом принятии участие в собрании собственниками, обладающими 2110,10 голосов, кворум отсутствует, поскольку составляет 47,18 %, а не 52%, как указано в протоколе № общего внеочередного собрания.

Таким образом, кворум для принятия решений отсутствовал. Решения, принятые на общем собрании по вопросам повестки дня, оформленным протоколом № от 22.07.2017г. ничтожны.

Акт проверки инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области не является документом, которым надлежит руководствоваться при вынесении решения, поскольку, во-первых, для определения общей площади жилых и нежилых помещений орган государственного жилищного надзора руководствовался не сведениями из ЕГРП, которые запрашивались для проведения проверки, а сведения, полученные из МУП «ЦМ БТИ» согласно справки, которые являются неактуальными и устаревшими; во-вторых, при пересчете голосов орган государственного жилищного надзора установив, что ни ФИО5, ни ФИО15 в общем собрании собственников не участвовали, регистрационные листы не подписывали, допустил арифметическую ошибку и определил кворум не 2110,10 голосов, а 2152,2 голосов. 

Кроме того сам факт проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский в очной форме, на котором были приняты решения, в том числе, по вопросам выбора способа управления домом - управление управляющей организацией, выбора ООО «УЖФ Советского района» в качестве управляющей организации в целях заключения договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 ЖК РФ, заключения договора управления, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, не нашел своего подтверждения. Представитель ответчика ООО «УЖФ Советского района» не смог пояснить суду каким образом проводилось общее собрание, каким образом собственниками принимались решения и учитывались голоса «За», «Против», «Воздержался» по вопросам повестки дня. Оригиналы документов и материалов общего собрания суду для обозрения представлены не были.

При таких обстоятельствах, исковые требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Оспариваемым решением собственников, оформленным протоколом № общего внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме №74 по пр-ту Университетскому (очная форма) от 22.07.2017г., утвержден проект договора управления многоквартирным домом и принято решение о заключении договора управления в новой редакции с ООО «Управление жилищным фондом Советского района» с 01.08.2017г.

В силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку Жилищным кодексом РФ не установлены положения о признании недействительными договоров управления многоквартирным домом, к спорным жилищным отношениям подлежат применению по аналогии закона соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 166 ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ч.3).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.1, ч.2 п.4 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: выбор способа управления многоквартирным домом» (ч.2 п.4).

Поскольку решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме №74 по пр-ту Университетский, оформленные протоколом № от 22.07.2017г. о выборе управляющей организации ООО «УЖФ Советского района» в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом являются недействительными (ничтожными) в связи с отсутствием кворума, то договор управления от 01.08.2017г., заключенный между собственниками помещений в многоквартирном доме №74 по пр-ту Университетский и ООО «УЖФ Советского района» во исполнение протокола общего собрания от 22.07.2017г. является недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО7 

<

данные изъяты>, ФИО2 

<

данные изъяты>, ФИО3 

<

данные изъяты>, ФИО4 

<

данные изъяты>, ФИО5 

<

данные изъяты> к 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, ФИО9 

<

данные изъяты>, ООО «Управление жилищным фондом Советского района» о признании недействительными решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский, оформленных протоколом № от 22.07.2017г., признании недействительным договора управления от 01.08.2017г., заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский и обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района», применении последствия недействительности сделки путем исключения из реестра лицензий Волгоградской области сведений об управлении многоквартирным домом № по проспекту Университетский управляющей организацией обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района», - удовлетворить.

Признать недействительными решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский, оформленные протоколом № от 22.07.2017г. о выборе управляющей организации общество с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района» в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом. 

Признать недействительным договор управления от 01.08.2017г., заключенный между собственниками помещений в многоквартирном доме №74 по проспекту Университетский и обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района». 

Применить последствия недействительности сделки путем исключения из реестра лицензий Волгоградской области сведений об управлении многоквартирным домом № по проспекту Университетский управляющей организацией обществом с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района». 

Настоящее решение является основанием для исключения из реестра лицензий Волгоградской области сведений об управлении многоквартирным домом № по проспекту Университетский управляющей организацией Общество с ограниченной ответственностью «Управление жилищным фондом Советского района».

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца после изготовления решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд 

<

адрес>.

Судья подпись Ж.А. Коновалова