Дело № 2-306/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года город Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Табаковой Е.А., при секретаре судебного заседания Бурыгиной Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Омска о признании права собственности на объект недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением по земельным ресурсам Омской области вынесено распоряжение №, на основании которого истцу был предоставлен в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны. ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного распоряжения с истцом был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 14 101 кв.м, сроком на три года, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, и истец приступил к подготовке необходимой разрешительной документации для строительства и непосредственно к строительству. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права № на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание. Площадь общая: 1 100 кв.м. Степень готовности объекта: 13%. Кадастровый (или условный) № по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ, но он продолжал и продолжает пользоваться предоставленным ему земельным участком по назначению и производит арендную плату. От арендодателя никакие возражения в его адрес не поступали. ФИО1 неоднократно обращался к арендодателю с письменными заявлениями о продлении срока действия договора, перезаключении или заключении нового договора аренды земельного участка. До настоящего времени договора аренды земельного участка не расторгнут и на нем расположен объект капитального строительства, построенный истцом и введенный им в эксплуатацию. В ДД.ММ.ГГГГ истец завершил строительство и ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Департамента строительства Администрации г. Омска № ему было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Коммунально-складской объект, не требующий создания санитарно-защитной зоны», расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 933,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Омской области приостановило, а ДД.ММ.ГГГГ отказало в постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка. На основании изложенного, просит признать за ним право собственности на вновь созданный объект капитального строительства.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Дополнительно последний пояснил, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой. Обращение в суд является вынужденной мерой, поскольку зарегистрировать во внесудебном порядке право собственности на нежилое помещение не представляется возможным. В регистрации права Управление Росреестра по Омской области отказывает в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка истек, а департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не может предоставить земельный участок под строением в аренду истцу, так как вид его разрешенного использования «для строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны», а строительство объекта истцом уже завершено. Департамент предлагает ФИО1 аннулировать регистрацию права на объект незавершенного строительства, чтобы заключить с ним новый договор аренды земельного участка, на что истец не согласен, поскольку он понес расходы в связи с регистрацией права на объект незавершенного строительства, аннулирование регистрации будет безосновательным, учитывая, что здание построено, и повлечет для него дополнительные расходы. 

Ответчик Администрация г. Омска, третьи лица департамент строительства Администрации г. Омска, Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежаще, письменных отзывов на иск не представили. 

Выслушав истца, его представителя, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции относимости и допустимости, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, для строительства. На основании указанного договора в соответствии с распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области № от ДД.ММ.ГГГГ истцу был передан в аренду сроком на 3 года находящийся в государственной собственности, расположенный в г. Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью 14 101 кв.м, с кадастровым номером: №. Местоположение участка установлено примерно в 50 м севернее строения, имеющего почтовый адрес: 

<

адрес>. Цель использования участка: строительство коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны (л.д. 8-13).

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ была произведена передача в аренду истцу указанного земельного участка (л.д. 16). 

По данным кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлен вид его разрешенного использования: для строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны (л.д. 14-15). 

Из пояснений стороны истца следует, что в период с 2013 по 2017 год осуществлял на арендованном земельном участке строительство коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права № на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 1 100 кв.м. Степень готовности объекта: 13%. Кадастровый (или условный) № по адресу: 

<

адрес> (л.д. 17).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Распоряжением Департамента строительства Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № объекта капитального строительства «Коммунально-складской объект, не требующий создания санитарно-защитной зоны», расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 933,8 кв.м (распоряжение на л.д. 18, разрешение на л.д. 19-22). 

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Омской области по основаниям, предусмотренным п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приостановило, а ДД.ММ.ГГГГ отказало в постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав. При этом указано, что на основании п. 2 ст. 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек (л.д. 23-26).

Как видно из дела, на момент ввода в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ созданного истцом объекта капитального строительства, срок действия заключенного с ним договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ, что следует из ответа департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73).

При таких обстоятельствах, постановка на государственный кадастровый учет данного объекта не представляется возможной. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращался в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о возможности предоставления ему в аренду земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 103). Вместе с тем, согласно ответа департамента от ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без торгов. Одновременно истцу предложено оформить право собственности на объект незавершенного строительства, при его наличии, и как собственнику такого объекта в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ обратиться в отдел «Служба одного окна» КУ г. Омска «Управление по обеспечению деятельности Администрации города Омска» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов. Данное уведомление считать письменным предупреждением о прекращении действия договора (л.д. 104-105).

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно письменно обратился в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на 3 года в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ департамент указал, что в настоящее время проводятся мероприятия по определению рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка для расчета арендной платы. После подготовки соответствующего проекта договора аренды земельного участка и согласования его структурными подразделениями истец будет уведомлен о его готовности к выдаче для подписания (л.д. 107).

В письмах от ДД.ММ.ГГГГ департамент имущественных отношений Администрации г. Омска уведомил ФИО1 о размере арендной платы за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и о порядке расчета арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108-109, 110-111).

Распоряжением департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № по следующему основанию: вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду использования земельного участка, указанному в заявлении о предоставлении земельного участка, на испрашиваемом для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельном участке расположен объект капитального строительства, введенный в эксплуатацию (л.д. 112).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал в департамент заявление о выкупе земельного участка, в котором просил заключить с ним договор купли-продажи участка с кадастровым номером № (л.д. 113-114).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление было истцу возвращено в связи с отсутствием в представленном пакете документов сообщения заявителя, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю. Дополнительно сообщено, что на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. По данным ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, на который зарегистрировано прав собственности (запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ). Однако объекты незавершенного строительства не указаны в пункте 1 ст. 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства, действующим законодательством не предусмотрено. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность. В представленном пакете документов содержится распоряжение о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Однако по сведениям ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ данный объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства. Для предоставления земельного участка в собственность необходимо внесение изменений в сведения ЕГРН об объекте, расположенном на испрашиваемом земельном участке, а также с заявлением о предоставлении земельного участка представить документы, содержащие аргументы о необходимости использования запрашиваемой площади земельного участка для обслуживания существующего объекта недвижимости (л.д. 115-116).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Критерии самовольности постройки перечислены в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Спорный объект возведен на отведенном в установленном порядке для целей строительства коммунально-складского объекта, не требующего создания санитарно-защитной зоны и в пределах его границ. Данный объект является нежилым помещением, строительство его осуществлялось истцом в индивидуальном порядке, разрешение на строительство объекта истцу было выдано, объект был введен в эксплуатацию на законных основаниях. Наличие распоряжения администрации о разрешении ввода объекта в эксплуатацию свидетельствует об отсутствии каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки.

Положениями статьи 36 Конституции РФ установлено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Гарантированное право каждого гражданина Российской Федерации на владение, пользование и распоряжение принадлежащим имуществом, с учетом требований статьи 18 Конституции РФ, является непосредственно действующим и определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием.

Указанное право в силу статьи 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечить выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов и штрафов.

Оснований полагать, что возведенной постройкой, в отношении которой возник спор, нарушены интересы общества и государства не имеется. 

При этом истец лишен возможности оформить право собственности во внесудебном порядке.

В договоре аренды земельного участка, заключенного с истцом, предусмотрена обязанность арендатора по окончании работ и ввода в эксплуатацию объекта перезаключить договор аренды под размещение капитальных объектов (пп. 14 п. 3.1.). Перезаключить договор аренды либо приобрести земельный участок, с учетом содержания указанных выше ответов департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, истец возможности не имеет. 

Требования в отношении расположенного под объектом земельного участка истец не заявляет. 

Учитывая изложенное, истечение срока действия договора аренды земельного участка препятствием для признания права собственности на объект капитального строительства не является, земельный участок предоставлялся истцу непосредственно для возведения на нем нежилого помещения. При этом ФИО1 до настоящего времени продолжает фактически использовать данный земельный участок, ему выставляется арендная плата за участок, требований об освобождении участка к нему никто не предъявляет.

При таком положении суд полагает нарушенным право ФИО1 как собственника на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом. 

Учитывая изложенное, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования, признать за ФИО1 право собственности на возведенный им объект капитального строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства «Коммунально-складской объект, не требующий создания санитарно-защитной зоны», расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 933,8 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.02.2019.

Судья Е.А. Табакова