РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2025 года город Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе: 

председательствующего Прозоровой Л.С.,

при помощнике судьи Тимергалиевой Э.Ф.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика по ордеру и доверенности адвоката Устименко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 71RS0028-01-2025-001395-74 (производство № 2-1362/2025) по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, признании требования не законным и не подлежащим удовлетворению, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» (далее ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5») о признании исполненными обязательства по оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» был заключе н договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым № №, цена договора составляет 

<

данные изъяты>.

В декабре 2024 года жилой дом введен в эксплуатацию и ему был присвоен адрес: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ из которого следовало, что площадь квартиры № увеличилась на 

<

данные изъяты> кв.м. и необходимо доплатить 

<

данные изъяты> копейки до подписания акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был направлен ответ на уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой предоставить возможность произвести осмотр квартиры, и направить проект дополнительного соглашения к договору, ответ на обращение от ДД.ММ.ГГГГ года не получен. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому прием участников долевого строительства по вопросам осмотра объектов долевого строительства, подписания передаточных актов будет осуществлен по графику в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия с просьбой внести изменения в уведомление (согласно п. 4.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома) о необходимости окончательных расчетов по договору в связи с увеличении площади объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ и переименовании уведомления в уведомление о необходимости окончательных расчетов по договору в связи с увеличением/уменьшением общей площади квартиры, ответ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ не получен.

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 было направлено ответчику заявление о возврате денежных средств, ответ на заявление так же не получен.

Истец указывает, что согласно договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком общая площадь объекта долевого строительства составляет 

<

данные изъяты> в том числе: жилая площадь – 

<

данные изъяты> кв. м., площадь помещений вспомогательного использования - 

<

данные изъяты> кв. м. площадь балкона – 

<

данные изъяты> кв. м. Цена объекта долевого строительства определена исходя из расчетной площади квартиры 

<

данные изъяты> кв.м., таким образом при определении расчетной площади квартиры застройщиком не был применен понижающий коэффициент 0,3 к площади балкона, что противоречит нормам действующего законодательства, площадь балкона с учетом применения понижающего коэффициента 0,3 составляет 

<

данные изъяты> Таким образом приведенная площадь квартиры 

<

данные изъяты>), с учетом стоимости 1 кв.м площади квартиры 

<

данные изъяты>, цены объекта долевого строительства - 

<

данные изъяты>, переплата составляет 

<

данные изъяты>).

После уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, принятия судом частичного отказа от исковых требований истец просит суд уменьшить покупную цену – цену объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ней и ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5», в связи с неприменением застройщиком понижающего коэффициента для расчета площади балкона на сумму 

<

данные изъяты> копеек; взыскать с ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» денежные средства в размере 

<

данные изъяты> копеек; признать требование ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на 

<

данные изъяты> кв.м. не законным и не подлежащим удовлетворению; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей, штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.

Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Указала, что договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенном с ответчиком, последний определил цену объекта долевого строительства указав расчетную площадь квартиры без учета понижающих коэффициентов для неотапливаемых помещений, что нарушает ее права, поскольку действующим законодательство предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является балкон. Кроме этого указала, что ДД.ММ.ГГГГ ей было получено уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства из которого следует, что площадь квартиры № № увеличилась на 

<

данные изъяты> кв.м. и ей необходимо дополнительно оплатить ДД.ММ.ГГГГ до подписания акта приема-передачи. К уведомлению был приложен план части 

<

данные изъяты> этажа, из которого усматривается, что площадь квартиры увеличилась за счет уменьшения толщины наружных стен, возведения стены с нишей, увеличение площади балкона в результате замены остекления балкона на алюминиевые конструкции остекления. Полагает, что поскольку в проект застройщиком были внесены изменения, а уведомление от застройщика о внесении изменений в проектно-сметную документацию на объект не было направлено участникам долевого строительства, требование застройщика о доплате за увеличении площади объекта долевого строительства не правомерно. Увеличение площади квартиры за счет уменьшения толщины наружных стен, возведения стены с нишей, увеличение площади балкона в результате замены остекления балкона на алюминиевые конструкции остекления, является способом искусственного увеличения общей площади объекта долевого строительства. Таким образом расчет цены объекта долевого строительства - квартиры следует вести без учета изменений, о которых участник долевого строительства не был уведомлен надлежащим образом. В связи с чем полагает, что обязательства по оплате квартиры ей исполнены в полном объеме. Так же обратила внимание, на то, что на ее обращение, ответчик не ответил.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» по ордеру и доверенности адвокат Устименко А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что заявленные истцом требования основаны на неверном толковании норм материального права. Природа договора долевого участия заключается в исключительной диспозитивности условий приобретения будущей квартиры (или иного объекта недвижимости). Именно застройщик определяет стоимость реализуемых им объектов долевого строительства, предлагая потенциальному покупателю соответствующие установленные им условия приобретения объекта. Истец на момент заключения договора была согласна с его условиями, включая установленную ответчиком цену объекта долевого строительства, то есть консенсус между истцом и ответчиком был достигнут и не подлежит пересмотру. Положения ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве вводит новый юридический термин для отношений, связанных со строительством посредствам долевого участия - общая приведенная площадь жилого помещения, при этом, формулировка указанной нормы права дает возможность, но не обязывает стороны договора долевого участия определять цену объекта долевого строительства с использованием «общей приведенной площади». Приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» действительно установлены понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, террас - 0,3, веранд - 1,0, однако, указанный нормативно-распорядительный документ так же не обязывает стороны договора долевого участия рассчитывать площадь указанных помещений с использованием таких коэффициентов. Они применяются при расчете общей площади жилого помещения только в случае прямого указания на это в договоре долевого участия. Заключенный сторонами договор, определяя термины и понятия в договоре не содержит указание на расчет цены объекта долевого устроительства с использованием общей приведенной площади жилого помещения. Так же указал, что в Определении Конституционного Суда РФ от 30.05.2024 N 1277-0 не содержится прямого указания на обязанность применения понижающих коэффициентов при заключении договора долевого участия. Фактически, окончательный расчет между сторонами должен производиться, исходя из фактической площади квартиры, но никак не проектной, таким образом, требования истца об уменьшении проектной стоимости квартиры, как и применение к такой стоимости понижающих коэффициентов неправомерны. Положения договора долевого участия, заключенного сторонами, в рамках буквальной диспозитивности условий, сформулированной ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, полностью соответствуют закону, не ущемляют прав истца как потребителя, являются действующими и не позволяют истцам произвольно изменять цену объекта долевого строительства. В случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер штрафа, применив статью 333 ГК РФ. 

Представитель третьего лица Банк ВТБ (публичное акционерное общество) в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен в установленном законом порядке, сведений о причинах неявки не представил.

Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, заблаговременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, руководствуясь положениями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, об отсутствии ходатайств о содействии в реализации прав в соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиями ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения обязательств является договор.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства; после наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником долевого строительства всех своих обязательств, в том числе денежных, предусмотренных условиями настоящего договора, участник получает право на оформление в собственность двухкомнатной квартиры с предварительным (строительным) номером 

<

данные изъяты> подъезда дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес> в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в настоящем договоре (пункты 3.1-3.2 договора).

Как следует из п. 3.2.1 указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома расчетная проектная площадь квартиры: общая площадь квартиры 

<

данные изъяты> кв. м., в том числе: жилая площадь - 

<

данные изъяты>., площадь помещений вспомогательного использования 

<

данные изъяты> кв. м. площадь балкона - 

<

данные изъяты>. м. Расчетная проектная площадь квартиры установлена проектной документацией и будет уточнена после ввода в эксплуатацию объекта на основании данных органа технической инвентаризации по фактическим обмерам. Участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной в сторону увеличения или уменьшения, но не более чем на 5%. Изменение фактической площади квартиры по отношению к проектному значению в любую сторону более чем на 5%, считается существенным изменением площади квартиры.

Согласно п. 1.1.3.-1.1.5. договора проектная площадь квартиры - площадь квартиры согласно проектной документации на день подписания настоящего договора; фактическая площадь квартиры - площадь квартиры согласно данным технической инвентаризации дома, выполненной специализированной организацией, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию, проведенной по окончанию его строительства; расчетная площадь квартиры (соответственно проектная или фактическая) - согласованная сторонами используемая для денежных расчетов по договору общая площадь всех помещений квартиры, которая состоит из суммы общей площади всех жилых помещений, площади помещений вспомогательного использования (общая площадь), а также площади лоджий, балконов, веранд, террас.

Цена настоящего договора определяется как - сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, которая определяется как произведение цены единицы (один квадратный метр) расчетной площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей расчетной площади или площади объекта долевого строительства (пункт 1.1.15 договора).

Согласно п. 4.1.-4.3 договора для расчетов по договору стороны применяют расчетную общую площадь квартиры 

<

данные изъяты>., цена объекта долевого строительства по настоящему договору на день подписания договора составляет: 

<

данные изъяты>, НДС не облагается и определяется умножением цены 1 (одного) квадратного метра расчетной площади квартиры, включающей стоимость услуг застройщика, на общую расчетную площадь квартиры, указанную в п. 4.1 Договора; стоимость 1 квадратного метра расчетной площади квартиры составляет: 

<

данные изъяты>; стоимость одного квадратного метра, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и изменению не подлежит.

Оплата стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты> истцом исполнена в полном объеме.

Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч. 1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанной нормой закона предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является балкон. Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.

Объект долевого строительства – квартира общей площадью – 

<

данные изъяты> кв. м., в том числе: жилая площадь – 

<

данные изъяты>. м., площадь помещений вспомогательного использования - 

<

данные изъяты>. м. площадь балкона – 

<

данные изъяты>. м.

Судом установлено, что при определении расчетной площади квартиры истца, являющейся объектом долевого строительства понижающие коэффициенты к площади балкона не применялись.

Пунктом 1 приказа Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившего в силу с 01.01.2017, установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона, равный 0,3. 

Согласно приложению А Правила определения площади многоквартирного жилого здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема к Своду правил 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13.05.2022 № 361/пр) А.2.1 площадь квартир определяют, как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас (п. А.2.1).

Таким образом, из содержания приведенных правовых норм следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Согласно правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.06.2024 № 1693-О изложен следующий подход о свободе договора участия в долевом строительстве.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 № 4-П, из смысла ст.ст. 8 (ч.1) и 34 Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное положение, как и уточняющие содержание принципа свободы договора положения пункта 4 той же статьи, направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1875-О, от 25.11.2020 № 2805-О и др.). Равным образом на развитие и обеспечение конституционного принципа свободы договора в гражданско-правовых отношениях направлены и положения ч.1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Что касается ч.1 ст. 4 данного Федерального закона, то она раскрывает понятие договора участия в долевом строительстве и, соответственно, основные обязанности застройщика и участника долевого строительства по такому договору. Данная норма направлена на обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.10.2022 № 2771-О, от 28.02.2023 № 315-О и др.).

При этом, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.05.2024 № 1277-О указано, что содержащиеся в ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения направлены в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.03.2023 № 674-О). Соответственно, данная норма не может рассматриваться в качестве нарушающей конституционные права застройщика.

В силу ч.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщиком от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными.

Поскольку договором определена общая площадь объекта и площадь балкона, следовательно, истец должна была оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом балкона, но с применением положений приказа Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр.

Учитывая приведенные нормы законодательства, суд считает, что цена договора №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ определена в нарушение требований ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку включает балкон и общая площадь жилого помещения определяется без понижающих коэффициентов для балкона, соответственно, условие о цене договора, изложенное в п. 4.1.-4.3 судом признается противоречащим закону, ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленному истцом расчету покупная цена объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, должна быть уменьшена на сумму 

<

данные изъяты>.

Представленный истцом расчет задолженности ответчиком не оспорен, иной расчет не представлен.

Проверив расчет истца суд полагает, что порядок расчета истцом приведен верно, однако с математической точки зрения расчет содержит ошибку. 

С учетом применения понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составляет 

<

данные изъяты>, как указано истцом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец должна была заплатить за объект с учетом понижающего коэффициента 

<

данные изъяты>), следовательно излишне уплаченная сумма по договору составляет 

<

данные изъяты>

На основании изложенного, исковые требования об уменьшении покупной цены – цены объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неприменением застройщиком понижающего коэффициента для расчета площади балкона подлежат удовлетворению.

При этом доводы представителя ответчика, изложенные в возражениях со ссылками на условия заключенного между сторонами договора, согласно которым сторонами согласованы условия о том, что цена договора определена исходя из общей площади объекта без учета коэффициентов, судом признаются несостоятельными.

Разрешая требования истца о взыскании с ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела 19.12.2024 многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес: 

<

адрес> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Администрации города Тулы). 

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, застройщиком был получен технический паспорт на многоквартирный дом по адресу: Тульская 

<

адрес>, фактические обмеры которого были произведены специализированной организацией ООО «ТулЗемПроект», согласно которому площадь квартиры истца по результатам обмера составляет 

<

данные изъяты> кв.м. с балконом, 

<

данные изъяты>м. без балкона, в том числе жилая – 

<

данные изъяты> кв.м., вспомогательная – 

<

данные изъяты>.м., балкон – 

<

данные изъяты> кв.м. 

В силу ч. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 4.5.- 4-8. указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктом 4.6 договора; в иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон. В связи с получением данных технической инвентаризации дома стороны вправе изменить цену договора; взаиморасчет в данном случае осуществляется по фактическим площадям квартиры в следующем порядке: если после ввода дома в эксплуатацию на основании данных технической инвентаризации фактическая расчетная площадь квартиры увеличивается более чем на 1 (один) кв. м. по сравнению с проектной площадью, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв. м. общей расчетной площади квартиры, указанной в п. 4.3. договора, на разницу между фактической общей площадью квартиры (по данным технической инвентаризации) и расчетной общей площади Квартиры, указанной в пункте 3.2.1 Договора. Если после ввода дома в эксплуатацию на основании данных технической инвентаризации фактическая расчетная площадь квартиры уменьшается более чем на 1 (один) кв. м. по сравнению с проектной площадью, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв. м. общей расчетной площади квартиры, указанной в п. 4.3. договора, на разницу между фактической общей площадью квартиры (по данным технической инвентаризации) и расчетной общей площади квартиры, указанной в пункте 3.2.1 договора. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на основании данных технической инвентаризации (застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о необходимости проведения окончательных расчетов по договору (в связи с увеличением) уменьшением общей площади квартиры. В случае превышения общей расчетной площади квартиры (пункт 4.6 договора), указанной в пункте 3.2.1 договора, участник долевого строительства в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней (если больший срок не указан в уведомлении) с момента получения соответствующего уведомления от застройщика обязан произвести дополнительное перечисление денежных средств на специальный счет эскроу. Оплата должна быть произведена до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. 

ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» в адрес ФИО1 было направлено уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства от 10.03.2025, согласно которому застройщик сообщил об увеличении площади квартиры № на 

<

данные изъяты> кв.м. и необходимо доплаты в размере 

<

данные изъяты> до подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено истцом 15.03.2025. 

17.03.2025 истцом в адрес ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» был направлен ответ на уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства от 10.03.2025 с просьбой предоставить возможность произвести осмотр квартиры, и направить проект дополнительного соглашения к договору, который остался без ответа.

30.03.2025 истцом ФИО1 было получено сообщение от ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче от 28.03.2025.

09.04.2025 ФИО1 была направлена претензия с просьбой внести изменения в уведомление об увеличении площади объекта долевого полной стоимости квартиры, с учетом понижающего коэффициента для балкона – 0,3, которая осталась без ответа. 

16.04.2025 ФИО1 ответчику было направлено заявление о возврате денежных средств, которое так же осталось без ответа. 

При сравнении технического паспорта и п. 3.2.1 договора следует, что расчётная площадь квартиры (соответственно проектная или фактическая), применяемая сторонами только для определения цены договора и определяемая расчетным путем, увеличилась с 

<

данные изъяты>. с балконом, 

<

данные изъяты>.м. без балкона, в том числе жилая – 

<

данные изъяты>., вспомогательная - 

<

данные изъяты>., балкон – 

<

данные изъяты> кв. м., в соответствии с условиями договора участник долевого строительства, ФИО1 приняла на себя обязательство в течение 15 рабочих дней (если больший срок не указан в уведомлении) с момента получения соответствующего уведомления от застройщика произвести дополнительное перечисление денежных средств на специальный счет эскроу, оплата должна быть произведена до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. 

Акт приема-передачи квартиры на момент рассмотрения дела сторонами не подписан. 

В судебном заседании истец ФИО1 пояснила, что подготовленный застройщиком акт приема-передачи квартиры не был ей подписан по причине возникших разногласий по стоимости объекта долевого строительства, указанный акт содержит пункт о доплате в связи с увеличение площади квартиры, а так же в связи с наличием строительных дефектов. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома она расторгать не намерена.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались, так же истцом не оспаривалась площадь квартиры, установленная согласно техническому паспорту на многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> после введения многоквартирный жилой дом в эксплуатацию.

Таким образом, расчетная общая площадь квартиры, являющейся объектом долевого строительства, с учетом применения положений приказа Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр., а именно понижающих коэффициентов для балкона – 

<

данные изъяты>.м. 

<

данные изъяты>. (общая площадь) - 

<

данные изъяты>. (площадь балкона) = 

<

данные изъяты>

При таких обстоятельствах, истцу, согласно условиям договора, с учетом удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены – цены объекта долевого строительства по договору, необходимо доплатить за увеличение общей площади квартиры с учетом понижающего коэффициента 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> (стоимость объекта при заключении договора долевого участия в строительстве с примените понижающего коэффициента).

Следовательно, с учетом увеличения площади объекта строительства, излишне уплаченная истцом сумма по договору составляет 

<

данные изъяты> (излишне уплаченная истцом сумма по договору) - 

<

данные изъяты> (доплата за увеличение общей площади квартиры с учетом понижающего коэффициента).

На основании изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца ФИО1 и взыскании с ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>.

При этом доводы истца о том, что поскольку уведомление от застройщика о внесении изменений в проектно-сметную документацию на объект не было направлено участникам долевого строительства, требование застройщика о доплате за увеличении площади объекта долевого строительства не правомерно, суд находит несостоятельными, поскольку с учетом положений договора долевого участия в строительстве, в том числе п. 3.2.1 и 5.4.4. договором не предусмотрены основания для освобождения участника долевого строительства от увеличения цены договора в связи с увеличением расчетной стоимости квартиры и внесения доплаты при не направлении застройщиком уведомления участнику долевого строительства о внесении изменений в проектно-сметную документацию. 

Так же суд отмечет, что согласно условиям договора в случае превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства в любую сторону более чем на 5 процентов от указанной площади, считается существенным изменением площади квартиры и основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а как следует из пояснений истца, расторгать договор долевого участия в строительстве она не намерена.

Разрешая требования истца о признании требования ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на 

<

данные изъяты> кв.м. не законным и не подлежащим удовлетворению суд приходит к следующему.

Как указывалось ранее, ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» в адрес ФИО1 было направлено уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства от 10.03.2025, согласно которому застройщик сообщил об увеличении площади квартиры № на 

<

данные изъяты>.м. и необходимо доплаты в размере 

<

данные изъяты> до подписания акта приема-передачи. Данное уведомление было получено истцом 15.03.2025. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Статья 12 ГК РФ не предусматривает возможности предъявления требований о признании незаконными действий юридического лица по исполнению гражданско-правового обязательства способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующим и конкретное правоотношение. 

Таким образом требование ответчика ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5», направленное истцу, о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства само по себе не может рассматриваться в качестве оснований возникновения у истца гражданских прав и обязанностей, его направление осуществляется в рамках заключенного гражданско-правового договора, в связи с чем указанные действия не могут нарушать права и интересы истца и рассматриваться в качестве самостоятельного предмета судебного спора.

Кроме этого суд учитывает, что указанное требование не является актом (решением) государственного органа или органа местного самоуправления и сам факт его направления не нарушает прав истца, а такой способ защиты как признание данного требования незаконным действующим законодательством не предусмотрен.

По вышеизложенным основаниям, с учетом того, что такой способ защиты права как признание незаконным требования, а так же действий коммерческих организаций ст. 12 Гражданского кодекса или иными законами не предусмотрен, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании требования ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на 

<

данные изъяты>. не законным и не подлежащим удовлетворению.

Разрешая требование истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 

<

данные изъяты> суд исходит из следующего.

В силу положений п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Поскольку факт нарушения прав истца, как потребителя, установлен в ходе судебного разбирательства, учитывая положения ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание характер причиненных истцам физических и нравственных страданий, исходя из периода нарушения их прав, требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что заявленный ко взысканию размер компенсации морального вреда является завышенным, в связи с чем суд считает необходимым незначительно снизить размер компенсации морального вреда, подлежащий взысканию с ответчика, взыскав с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>

Разрешая исковые требования истца о взыскании штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, суд исходит из следующего.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На дату рассмотрения дела действует новая редакция ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в соответствии с которой при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

Указанная норма введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст.7 и статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона). 

Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ вступил в силу с 01.09.2024.

Таким образом, для начисления штрафа за нарушение срока удовлетворения требований потребителя подлежат применению положения пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ. 

На основании вышеизложенного исковые требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, в пользу истца, не являются законными и обоснованными.

Возражая относительно исковых требований, в том числе о взыскании штрафа представителем ответчика указано, что оснований для взыскания штрафа не имеется.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Указанное постановление вступило в силу 22.03.2024. 

К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф.

Таким образом, недопустимость взыскания штрафа с застройщика в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 предусмотрена для случаев, когда срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 по 30.06.2025. Если требование было предъявлено до 22.03.2024 и не исполнено в предусмотренный срок, для застройщиков предусмотрена только отсрочка уплаты штрафных санкций до 31.12.2025.

Разрешая требование истца о взыскании штрафа, суд принимает во внимание приведенные выше положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и учитывает, что претензия в адрес застройщика была предъявлена истцом, 09.04.2025, т.е. в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства от 18.03.2024 № 326.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с застройщика штрафа, заявленного истцом ко взысканию.

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истец при подаче иска в силу п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины.

С учетом взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 

<

данные изъяты>, а также компенсации морального вреда в сумме 

<

данные изъяты> рублей, учитываемых при определении цены иска и подлежащей уплате государственной пошлины, рассчитанной в соответствии с п. 1, 3 части 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины будет составлять 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты> рублей за имущественное требование + 

<

данные изъяты> рублей за неимущественное требование).

При таких обстоятельствах суд считает необходимым взыскать с ООО «СЗ «ЖК Балтийский-5» в доход муниципального образования город Тула государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, руководствуясь статьями 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, признании требования не законным и не подлежащим удовлетворению, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» на сумму 

<

данные изъяты> копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

данные изъяты>, паспорт серии № денежные средства в размере 

<

данные изъяты> копеек, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЖК Балтийский-5» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход муниципального образования г. Тула государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2025.

Председательствующий